【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 與東二環(huán)路相距不遠(yuǎn)；西有南河沿大街北河沿大街；南有東長(zhǎng)安街，可方便的使用一線地鐵交通（地面有地鐵王府井站）；北有五四大街東四西大街，與平安大街鄰近。 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵五號(hào)線，該地鐵線是北京地鐵路網(wǎng)中南北向軌道交通線，現(xiàn)已開工，預(yù)計(jì)2003年竣工。地鐵五號(hào)線南起豐臺(tái)區(qū)的宋家莊，經(jīng)東單北大街東四南大街，北至昌平區(qū)境內(nèi)的東三旗(太平莊)，在本項(xiàng)目附近設(shè)有3座車站，分別為東單站、燈市口站及東四站。 2. 內(nèi)部交通線路 王府井主街（南起東單三條北至金魚胡同的路段）為完全步行街，原在王府井步行街上行駛的公交車一律繞行。 王府井北街（南起金魚胡同北至燈市口大街的路段）為公交步行街，只允許公交車及由南向北的社會(huì)車輛行駛。 東安門大街和金魚胡同是本地區(qū)最重要的東西向聯(lián)絡(luò)道路。 王府井大街西側(cè)輔路。隨著三期改造工程的完工，該輔路已經(jīng)打通至霞公府， 解決了向西方向的出行交通。 金寶街道路。該道路竣工后將最終緩解王府井、東單地區(qū)交通壓力并完善該地區(qū)的市政條件。 結(jié)合綠屋百貨、吉祥戲院和天主教堂的改造，在其東側(cè)開辟南北向道路，連接金魚胡同 至柏樹胡同的四條東西向道路。 王府井商業(yè)街從1993年即開始進(jìn)行改造，目前一期、二期和三期整治改造工程已經(jīng)結(jié)束。通過整治，該地區(qū)的市政設(shè)施，包括上水、雨水、污水、供熱、煤氣、供電、電信等已比較齊全、完善，能夠滿足王府井地區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和使用的需要。 二、地區(qū)發(fā)展的宏觀環(huán)境 隨著中國(guó)逐步邁入WTO的大門，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)融為一體，中國(guó)、北京再次成為世界關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，各種商貿(mào)活動(dòng)越來越頻繁，人民收入水平普遍提高，王府井商業(yè)區(qū)的各種物業(yè)擁有了越來越多的業(yè)務(wù)支撐和更多購(gòu)買力強(qiáng)的各類客源。北京市獨(dú)特的政治經(jīng)濟(jì)地位賦予了王府井地區(qū)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 王府井商業(yè)區(qū)經(jīng)過8年多時(shí)間的改造，已逐步建設(shè)成為一個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施超前、環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃厚的，集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、旅游觀光、展示博覽等功能于一體的現(xiàn)代化綜合功能街區(qū)。國(guó)務(wù)院、北京市及東城區(qū)政府對(duì)王府井商業(yè)區(qū)改造建設(shè)的大力支持，確保了王府井地區(qū)的健康發(fā)展和在該地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定回報(bào)。東方廣場(chǎng)、新東安可以吸引國(guó)際金融商貿(mào)企業(yè)，從而帶動(dòng)王府井地區(qū)商務(wù)形象的提升。 王府井地區(qū)在具有巨大發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)，也存在著一些困難和挑戰(zhàn)，如城市中心區(qū)的土地持有者復(fù)雜，開發(fā)用地產(chǎn)權(quán)不明，多頭管理嚴(yán)重；拆遷成本過高；開發(fā)商資金和實(shí)力不夠，營(yíng)銷推廣力度較小；在北京市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局中，王府井地區(qū)開發(fā)速度落后于CBD、燕莎商圈和亞運(yùn)村等地區(qū)，處于競(jìng)爭(zhēng)下風(fēng)。隨著街區(qū)改造的進(jìn)行，將有較大規(guī)模的商業(yè)、辦公、居住類物業(yè)面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步趨于激烈。 三、政府政策成為區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵因素 王府井商業(yè)區(qū)新一輪發(fā)展機(jī)遇已經(jīng)來臨，北京市和東城區(qū)政府的政策扶持將對(duì)該地區(qū)的發(fā)展起關(guān)鍵性作用。目前，王府井地區(qū)早期立項(xiàng)未能如期開發(fā)的項(xiàng)目，不外乎以下原因： 開發(fā)用地產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，地價(jià)成本高昂，利益關(guān)系難以理順，導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。 拆遷成本較高，拆遷難度較大，拆遷期限過長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大。 早期開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)多數(shù)由土地使用單位產(chǎn)生，責(zé)權(quán)不明，開發(fā)商不具備開發(fā)大型、高檔項(xiàng)目的實(shí)力。 因此，在該地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，政府必須加強(qiáng)對(duì)土地持有者的管理，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，協(xié)調(diào)好拆遷各方利益的關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商準(zhǔn)入條件的限制，確保開發(fā)企業(yè)的資金和技術(shù)實(shí)力，保證王府井商業(yè)區(qū)項(xiàng)目的成功開發(fā)。 四、有實(shí)力、高水平的開發(fā)商是區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力 王府井地區(qū)不乏開發(fā)成功的品牌項(xiàng)目，如王府世紀(jì)廣場(chǎng)、王府飯店、麗苑公寓、新東安市場(chǎng)和東方廣場(chǎng)等不僅聞名全北京市，甚至名揚(yáng)海外。這些項(xiàng)目的開發(fā)商具有雄厚的資金實(shí)力和豐富的大型項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有足夠的實(shí)力抵御開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，成為王府井商業(yè)區(qū)開發(fā)中的“領(lǐng)頭羊”。未來幾年內(nèi)，王府井商業(yè)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)以國(guó)內(nèi)外著名房地產(chǎn)企業(yè)為主，剔除以投機(jī)和爆炒為目的的開發(fā)商，遵循市場(chǎng)游戲規(guī)則，真正實(shí)現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)化和商品化，實(shí)現(xiàn)王府井商業(yè)區(qū)持久、健康的發(fā)展。 第五節(jié) 類似標(biāo)的狀況一 柏景商業(yè)大廈位于燈市口大街，離本標(biāo)的約200米。97年竣工甲級(jí)寫字樓，車位充足，裝修豪華。只租不售。二 華翔商務(wù)大樓位于燈市口大街，離本標(biāo)的約200米。約90年軍工綜合樓，共5層，在設(shè)計(jì)和檔次上與本標(biāo)的類似，無電梯，車位緊缺。只租不售。第三章 標(biāo)的實(shí)景圖標(biāo)的后面第四章 項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算我公司對(duì)該項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，了解到該標(biāo)的的基本情況及周邊項(xiàng)目情況。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中有關(guān)估價(jià)規(guī)程，根據(jù)該標(biāo)的的用途、特點(diǎn)，以及標(biāo)的有關(guān)資料進(jìn)行分析，采用收益現(xiàn)值法對(duì)標(biāo)的進(jìn)行價(jià)格測(cè)算。本次對(duì)標(biāo)的價(jià)格測(cè)算的基準(zhǔn)日為2005年4月2日。第一節(jié) 收益現(xiàn)值法計(jì)算原理所謂收益現(xiàn)值法是指通過估算評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益核算到估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值，將其之和得出估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)收益價(jià)格。購(gòu)買者購(gòu)入上述房產(chǎn)，主要用途應(yīng)是用于出租、出售或經(jīng)營(yíng)三個(gè)方面。從獲得的資料來看，我們已取得了大量委估房屋建筑物類似房屋建筑物的出租價(jià)格，如果購(gòu)買者用于出售，將來的收益無法預(yù)測(cè)；如果用于經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買者還需再投入大量資金，不能馬上獲得利潤(rùn)，而且經(jīng)營(yíng)類型選取對(duì)收益也有很大的差異，所以其經(jīng)營(yíng)收益也很難預(yù)測(cè)。因此，本次評(píng)估是以委估房屋出租來測(cè)算其收益的。我公司根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)進(jìn)行測(cè)算，具體如下：一、租賃收入（1）年潛在毛收入評(píng)估人員通過對(duì)委托評(píng)估項(xiàng)目所在地區(qū)其他商業(yè)的目前租金水平調(diào)查，結(jié)合委托評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，確定委托評(píng)估項(xiàng)目的租金。（2）年有效毛收入根據(jù)評(píng)估人員的市場(chǎng)調(diào)查,經(jīng)分析確定委托評(píng)估項(xiàng)目因托欠租金其他原因造成的收入損失按毛租金收入的一定比率計(jì)取。二、年客觀經(jīng)營(yíng)成本①稅費(fèi)兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加按年租金有效收入的一定比率計(jì)取。②管理費(fèi)包括員工工資、福利費(fèi)等，按年租金有效收入的一定比率計(jì)取。③維修費(fèi)按年租金有效收入的一定比率計(jì)取。④不可預(yù)見費(fèi)按年租金有效收入的一定比率計(jì)取。年客觀經(jīng)營(yíng)成本:年客觀經(jīng)營(yíng)成本=（1）+（2）+（3）+（4）三、年凈收益年凈收益=年租賃有效收入年客觀經(jīng)營(yíng)成本四、資本化率的確定資本化率是以無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率及風(fēng)險(xiǎn)利率來確定。委托項(xiàng)目為商業(yè)使用,考慮到北京市房地產(chǎn)整體租金水平基本平穩(wěn),綜合權(quán)衡認(rèn)為委托評(píng)估項(xiàng)目的年凈收益在剩余年限保持不變。五、委托評(píng)估房地產(chǎn)的收益價(jià)格 A 1房地產(chǎn)收益價(jià)格=[ （ 1 ）] R （1+R）N其中：A為年凈收益；R為資本化率；N為經(jīng)營(yíng)使用年限，綜合考慮委托項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)使用年限。第二節(jié) 收益現(xiàn)值法計(jì)算過程。根據(jù)現(xiàn)狀及結(jié)合標(biāo)的周邊狀況，假設(shè)標(biāo)的地下一層至地上二層做為商業(yè)出租，如餐飲、娛樂等，二層以上做辦公出租。一、租賃收入（1）年潛在毛收入標(biāo)的地下1層至地上2層為商業(yè)用途，如餐飲、歌廳，三層以上為辦公。，2層根據(jù)調(diào)查約1050平方米，三層以上面積約1550平方米，平房約40平方米。我公司通過對(duì)擬拍賣標(biāo)的所在地區(qū)其他類似標(biāo)的目前租金水平調(diào)查，結(jié)合本標(biāo)的經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，—29元/，確定本標(biāo)的