【文章內容簡介】 與東二環(huán)路相距不遠；西有南河沿大街北河沿大街；南有東長安街，可方便的使用一線地鐵交通（地面有地鐵王府井站）；北有五四大街東四西大街，與平安大街鄰近。 規(guī)劃建設中的地鐵五號線，該地鐵線是北京地鐵路網中南北向軌道交通線，現(xiàn)已開工，預計2003年竣工。地鐵五號線南起豐臺區(qū)的宋家莊，經東單北大街東四南大街，北至昌平區(qū)境內的東三旗(太平莊)，在本項目附近設有3座車站，分別為東單站、燈市口站及東四站。 2. 內部交通線路 王府井主街（南起東單三條北至金魚胡同的路段）為完全步行街，原在王府井步行街上行駛的公交車一律繞行。 王府井北街（南起金魚胡同北至燈市口大街的路段）為公交步行街，只允許公交車及由南向北的社會車輛行駛。 東安門大街和金魚胡同是本地區(qū)最重要的東西向聯(lián)絡道路。 王府井大街西側輔路。隨著三期改造工程的完工，該輔路已經打通至霞公府， 解決了向西方向的出行交通。 金寶街道路。該道路竣工后將最終緩解王府井、東單地區(qū)交通壓力并完善該地區(qū)的市政條件。 結合綠屋百貨、吉祥戲院和天主教堂的改造，在其東側開辟南北向道路，連接金魚胡同 至柏樹胡同的四條東西向道路。 王府井商業(yè)街從1993年即開始進行改造，目前一期、二期和三期整治改造工程已經結束。通過整治，該地區(qū)的市政設施，包括上水、雨水、污水、供熱、煤氣、供電、電信等已比較齊全、完善，能夠滿足王府井地區(qū)項目開發(fā)建設和使用的需要。 二、地區(qū)發(fā)展的宏觀環(huán)境 隨著中國逐步邁入WTO的大門，中國經濟與國際經濟融為一體，中國、北京再次成為世界關注的熱點地區(qū)。北京經濟持續(xù)快速發(fā)展，各種商貿活動越來越頻繁，人民收入水平普遍提高，王府井商業(yè)區(qū)的各種物業(yè)擁有了越來越多的業(yè)務支撐和更多購買力強的各類客源。北京市獨特的政治經濟地位賦予了王府井地區(qū)巨大的發(fā)展機會。 王府井商業(yè)區(qū)經過8年多時間的改造，已逐步建設成為一個市政基礎設施超前、環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃厚的，集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、旅游觀光、展示博覽等功能于一體的現(xiàn)代化綜合功能街區(qū)。國務院、北京市及東城區(qū)政府對王府井商業(yè)區(qū)改造建設的大力支持，確保了王府井地區(qū)的健康發(fā)展和在該地區(qū)進行房地產投資的穩(wěn)定回報。東方廣場、新東安可以吸引國際金融商貿企業(yè)，從而帶動王府井地區(qū)商務形象的提升。 王府井地區(qū)在具有巨大發(fā)展機會的同時，也存在著一些困難和挑戰(zhàn)，如城市中心區(qū)的土地持有者復雜，開發(fā)用地產權不明，多頭管理嚴重；拆遷成本過高；開發(fā)商資金和實力不夠，營銷推廣力度較??；在北京市區(qū)域競爭格局中，王府井地區(qū)開發(fā)速度落后于CBD、燕莎商圈和亞運村等地區(qū)，處于競爭下風。隨著街區(qū)改造的進行，將有較大規(guī)模的商業(yè)、辦公、居住類物業(yè)面市，市場競爭將逐步趨于激烈。 三、政府政策成為區(qū)域發(fā)展的關鍵因素 王府井商業(yè)區(qū)新一輪發(fā)展機遇已經來臨，北京市和東城區(qū)政府的政策扶持將對該地區(qū)的發(fā)展起關鍵性作用。目前，王府井地區(qū)早期立項未能如期開發(fā)的項目，不外乎以下原因： 開發(fā)用地產權復雜，地價成本高昂，利益關系難以理順，導致項目擱淺。 拆遷成本較高，拆遷難度較大，拆遷期限過長，項目開發(fā)風險增大。 早期開發(fā)項目的開發(fā)企業(yè)多數(shù)由土地使用單位產生，責權不明，開發(fā)商不具備開發(fā)大型、高檔項目的實力。 因此，在該地區(qū)的房地產項目開發(fā)中，政府必須加強對土地持有者的管理，理順產權關系，協(xié)調好拆遷各方利益的關系，加強對開發(fā)商準入條件的限制，確保開發(fā)企業(yè)的資金和技術實力，保證王府井商業(yè)區(qū)項目的成功開發(fā)。 四、有實力、高水平的開發(fā)商是區(qū)域發(fā)展的驅動力 王府井地區(qū)不乏開發(fā)成功的品牌項目，如王府世紀廣場、王府飯店、麗苑公寓、新東安市場和東方廣場等不僅聞名全北京市，甚至名揚海外。這些項目的開發(fā)商具有雄厚的資金實力和豐富的大型項目的開發(fā)和經營管理經驗，有足夠的實力抵御開發(fā)和經營過程中的風險，成為王府井商業(yè)區(qū)開發(fā)中的“領頭羊”。未來幾年內，王府井商業(yè)區(qū)房地產項目開發(fā)應以國內外著名房地產企業(yè)為主，剔除以投機和爆炒為目的的開發(fā)商，遵循市場游戲規(guī)則，真正實現(xiàn)區(qū)域房地產開發(fā)的市場化和商品化，實現(xiàn)王府井商業(yè)區(qū)持久、健康的發(fā)展。 第五節(jié) 類似標的狀況一 柏景商業(yè)大廈位于燈市口大街，離本標的約200米。97年竣工甲級寫字樓，車位充足，裝修豪華。只租不售。二 華翔商務大樓位于燈市口大街，離本標的約200米。約90年軍工綜合樓，共5層，在設計和檔次上與本標的類似，無電梯，車位緊缺。只租不售。第三章 標的實景圖標的后面第四章 項目價格測算我公司對該項目及項目周邊市場進行了詳細的調查，了解到該標的的基本情況及周邊項目情況。依據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中有關估價規(guī)程，根據該標的的用途、特點，以及標的有關資料進行分析，采用收益現(xiàn)值法對標的進行價格測算。本次對標的價格測算的基準日為2005年4月2日。第一節(jié) 收益現(xiàn)值法計算原理所謂收益現(xiàn)值法是指通過估算評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，采用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常純收益核算到估價對象的現(xiàn)值，將其之和得出估價對象的房地產收益價格。購買者購入上述房產，主要用途應是用于出租、出售或經營三個方面。從獲得的資料來看，我們已取得了大量委估房屋建筑物類似房屋建筑物的出租價格，如果購買者用于出售，將來的收益無法預測；如果用于經營，購買者還需再投入大量資金，不能馬上獲得利潤，而且經營類型選取對收益也有很大的差異，所以其經營收益也很難預測。因此，本次評估是以委估房屋出租來測算其收益的。我公司根據標的物的性質進行測算，具體如下：一、租賃收入（1）年潛在毛收入評估人員通過對委托評估項目所在地區(qū)其他商業(yè)的目前租金水平調查，結合委托評估項目經營的實際情況，確定委托評估項目的租金。（2）年有效毛收入根據評估人員的市場調查,經分析確定委托評估項目因托欠租金其他原因造成的收入損失按毛租金收入的一定比率計取。二、年客觀經營成本①稅費兩稅一費：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加按年租金有效收入的一定比率計取。②管理費包括員工工資、福利費等，按年租金有效收入的一定比率計取。③維修費按年租金有效收入的一定比率計取。④不可預見費按年租金有效收入的一定比率計取。年客觀經營成本:年客觀經營成本=（1）+（2）+（3）+（4）三、年凈收益年凈收益=年租賃有效收入年客觀經營成本四、資本化率的確定資本化率是以無風險報酬率及風險利率來確定。委托項目為商業(yè)使用,考慮到北京市房地產整體租金水平基本平穩(wěn),綜合權衡認為委托評估項目的年凈收益在剩余年限保持不變。五、委托評估房地產的收益價格 A 1房地產收益價格=[ （ 1 ）] R （1+R）N其中：A為年凈收益；R為資本化率；N為經營使用年限，綜合考慮委托項目的經營使用年限。第二節(jié) 收益現(xiàn)值法計算過程。根據現(xiàn)狀及結合標的周邊狀況，假設標的地下一層至地上二層做為商業(yè)出租，如餐飲、娛樂等，二層以上做辦公出租。一、租賃收入（1）年潛在毛收入標的地下1層至地上2層為商業(yè)用途，如餐飲、歌廳，三層以上為辦公。，2層根據調查約1050平方米，三層以上面積約1550平方米，平房約40平方米。我公司通過對擬拍賣標的所在地區(qū)其他類似標的目前租金水平調查，結合本標的經營的實際情況，—29元/，確定本標的