【文章內容簡介】 定：為促進房地產業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，從 2022 年 3 月 17 日起，調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。 年 4 月 27 日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題，提出加強房地產市場引導和調控八項措施。 年 4 月 30 日，建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會等七部門發(fā)部《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》15 / 97。主要涉及八個方面，主要鼓勵經濟適用房與中檔房的開發(fā)，適當?shù)募哟髮χ械蜋n房土地的供應，有益于中低收入階層。 2022 年 6 月 1 日起嚴禁“炒地”及轉讓“期房”行為，超過 1 年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。 2022 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉手交易的，銷售是按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。第六. 對于個人購買住房超過兩年轉手交易的，為了體現(xiàn)對普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。，自 2022 年 6 月 1 日起,對個人購買住房不足2 年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過 2 年(含 2 年)轉手交易的,銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過 2 年(含 2 年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是,個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅,不足一年的差額征收。由以上五個方面可以看出，產市場在過去的 2022 年，在國家宏觀調控措施的影響下房地產市場中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩，但是需求依然旺盛。展望 2022 年，國家在房地產方面的動向，將依舊秉承 05 年的發(fā)展趨勢，對房地產供給結構、抑制房價和房地產政策等方面，繼續(xù)加大調整力度。 陜西省房地產市場現(xiàn)狀及趨勢2022 年，陜西省繼續(xù)貫徹落實宏觀調控的政策措施，堅持不懈地實施項目帶動戰(zhàn)略，使全省固定資產投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長的良好態(tài)勢。全省全年全社會固定資產投資完成 億元，比上年增長 ％，其中城鎮(zhèn)固定資產投資完成 億元，增長 ％；農村固定資產投資 億元，增長％。16 / 97其中，房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長，商品房銷售趨旺。2022 年，全省房地產開發(fā)投資 億元，比上年增長 ％，房地產開發(fā)投資分別占全省城鎮(zhèn)投資和全社會固定資產投資的 ％和 ％。住宅投資仍然是房地產開發(fā)投資的重點。2022 年全省商品住宅開發(fā)投資 億元，增長 ％，占房地產開發(fā)投資的 ％；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資 億元，增長 ％；辦公樓開發(fā)投資 億元，下降 ％。受市場需求和個人購買住房的刺激，商品房銷售快速增長。2022 年，全省商品房銷售建筑面積 萬平方米，其中銷售給個人 萬平方米，分別比上年增長 ％和 ％；全省商品房屋銷售額 155 億元，其中銷售給個人 億元，分別增長 ％和％。 西安房地產市場現(xiàn)狀及趨勢（1） 房地產市場總體狀況2022 年上半年，西安市政府為響應國家宏觀調控政策，在房地產業(yè)也相繼實施了一系列相關政策，其目的主要是抑制房價的過快增長，而采取的手段之一則是剔除市場上的投機性和投資性需求。由于新政的不斷出臺，西安市購房者對市場在調控下的走向并不是十分明朗，所以也造成市場一度的觀望情緒，大家持幣待購。但隨著市場逐步走出調控的影響，市場上真正的購房需求進一步釋放，從而促使西安地產市場逐步升溫。 西安市房地產市場的這場波動，正是因為人們的居住理念的改變，并要求改善居住條件所至。隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經體現(xiàn)而且也說明了大眾對西部大開發(fā)的信心和支持；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產市場，今年西安市市政府準備重點整頓和規(guī)范房地產市場，培育品牌，轉變房地產市場管理職能，力求給房地產業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當?shù)慕巧呓洕浴?7 / 97施 工 面 積 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米銷 售 面 積 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米因此，未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產業(yè)成熟期的—些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。（2） 市場需求分析從 2022 年西安房地產市場需求方面，分析圖 可以看出消費者居住需求發(fā)生力變化，開始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的西安房地產市場表現(xiàn)的尤為明顯。從戶型設計方面來看，需求戶型人性化、結構合理化也已成為新的市場導向。戶型設計也從由最初的大臥小廳小衛(wèi)變?yōu)檫m當比例的臥室、客廳及衛(wèi)生間，住宅市場的不斷發(fā)展、競爭、完善，導致消費者購房越來越理性，只有那些更加注重產品細節(jié)、居住更加人性化、功能區(qū)更加細分、更符合居住者需求的房子才能真正得到市場的追捧，這種需求特點已經在目前的市場中充分顯現(xiàn)。圖 2022 年施工、銷售面積示意圖另外，西安房地產市場類似前些年由于城市大規(guī)模開發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產繁榮景象已經不復存在，房地產井噴式需求正在轉化為常量需求。伴隨城市的擴張及城市化進程的逐漸演變，購房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會考慮環(huán)境、人文、安全、服務等多重因素。追求細節(jié)上的環(huán)境、人文、安全、服務已成為 2022 年西安住宅需求市場的新一輪的特點。（3） 市場供給分析分析 2022－2022 年西安市商品房市場供給情況，如圖 ，從西安市新開工、竣工面積可以看出，自 2022 年以來，房地產開發(fā)量在不斷的加大，特別18 / 97是 2022 年，開發(fā)建設量的是 2022 年的 3 倍。圖 2022 年開工、竣工面積示意圖到 2022 年，由圖上可以明顯看出,新開發(fā)兩明顯減少。下降的原因，一方面由于受到國家對房地產行業(yè)的降溫調控的影響,另外一方面，這些數(shù)據(jù)也充分表明，西安的樓市已經出現(xiàn)供大于求的端睨。在這種市場環(huán)境下意圖取勝，則不僅僅是項目產品之間的硬件比較，而且包括了開發(fā)商之間資金實力、開發(fā)理念、信用品牌、物業(yè)服務、企業(yè)管理等的綜合實力的較量。（4） 競爭板塊比較西安市市政規(guī)劃指出，曲江旅游度假區(qū)、西高新區(qū)板塊，北開發(fā)區(qū)板塊和浐灞新區(qū)是未來區(qū)域經濟發(fā)展的重點。而曲江、高新、北郊等區(qū)域也在西安地產市場中一直演繹著王者爭霸。隨著西安的居住區(qū)域不斷向城市外延擴展，各板塊的營造在地產市場中扮演了重要的角色，而且地產板塊之間正在向縱深化和特色化的方向發(fā)展。近來，政府北遷的舉措已經進入實質性的報批階段，這讓北城區(qū)域急速升溫，主城向北、居住北移的提法也多了起來。此前，西安城市總體規(guī)劃也已經在九宮發(fā)展格局的基礎上，提出了一些諸如南唐北漢的發(fā)展想法，這實際上也會促使區(qū)域的發(fā)展走向了更為實質的特色道路，而曲江新區(qū)幾年內的城市建設方向也證明了區(qū)域特色性的文化方向。西高新區(qū)域，依靠西安早期的建設規(guī)劃和定位，發(fā)展上占盡了先機，其板塊的升值潛力和前景也得到了廣大投資者和消費者的認可。在此，結合個板塊主題，對各板塊優(yōu)劣勢作一分析及預測：新 開 工 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米竣 工 面 積 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米19 / 97板塊 優(yōu)勢 劣勢 趨勢預測西高新區(qū)板塊新區(qū)發(fā)展、購房政策，寫字樓集中區(qū)域 和市政配套的快速前進炒作的大量減少套氣、醫(yī)療等配套，市場競爭壓力大，此區(qū)域作為一個支點可輻射全市，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域、學校入住、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會進入，較高的土地價格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現(xiàn)為西安新的形象區(qū)域，其檔次和售價也不言而喻曲江板塊，功能定位于旅游度假區(qū)，重點發(fā)展旅游、娛樂、集中居住。市政配套的快速前進，空氣較清新，適宜喜歡郊區(qū)居住的消費進作用目多，未來板塊內部競爭壓力大利用土地有限，缺乏基本的生活配套對的目標客戶有限。對其要求較高。和別墅項目。，大規(guī)模高層物業(yè)面市必定會帶來較大的競爭壓力，必將大大提升區(qū)域人氣，住宅升值空間喜人。北郊板塊，住宅開發(fā)量大，居住人氣較大提升改觀境衛(wèi)生較差。套缺乏缺乏居住人氣，有很強的市場競爭力，此區(qū)域會出現(xiàn)經濟適用房、中檔和中高檔樓盤共舞的局面域高層樓盤的競爭，此區(qū)域高層物業(yè)會出現(xiàn)較大的競爭壓力浐灞新區(qū)發(fā)區(qū)，在規(guī)模和投資上，都是空前的劃上都重新進行來規(guī)劃，待改善塊，浐灞區(qū)域的住宅價格還，較適合開發(fā)大面積社區(qū)和中檔物業(yè)。，其環(huán)境必將進一步改善，人氣增加，住宅20 / 97其區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。引投資方面，具有優(yōu)勢。相對較低。心地帶較遠，市政配套不是很齊備。升值潛力也比較明顯。明顯。另外，在我們作的一項針對消費者購房首選區(qū)域的市場調查中，如下圖所示，選擇南郊的占到了 31%，選擇西高新的消費者占到 21%的份額，而選則在曲江地區(qū)置業(yè)的消費者占到 20%。將選擇這 3 部分的潛在消費者加起來，那就又了高達 72%市場比率。從消費者對南郊區(qū)域的偏愛程度，我們也可以發(fā)現(xiàn)西高新和曲江板塊將成為未來若干年的燙手區(qū)域，其升值潛力無限。圖 區(qū)域消費者購房意向示意圖從以上兩個方面分析可以看出，該金地項目周邊商業(yè)配套豐富，人文氣息和自然環(huán)境幽雅。而隨著西安市政府繼續(xù)對曲江板塊投資，該地塊所在區(qū)域必將呈現(xiàn)出一個全新的面貌和生機盎然的前景。雖然，目前受眾多因素影響，該地塊的人氣不是很濃厚，比如在建項目眾多、噪音污染較大等等，但相比其開發(fā)前景和升值空間，可以預見，未來該區(qū)域的公共配套設施將會非常完善，將會極大的滿足消費者的需求。這必然吸引更多的消費者和投資者，也這就是該區(qū)域魅力所在。14 16 11672348 461020406080系 列 1 14 16 11 67 23 48 46 1城 內 東 郊 西 郊 南 郊 北 郊 西 高新 曲 江 其 他21 / 974 項目分析 項目區(qū)位分析 曲江新區(qū)概況曲江新區(qū)位于西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規(guī)劃面積 平方公里，遠期規(guī)劃面積 47 平方公里。其是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設的重點區(qū)域。區(qū)內歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。今后曲江新區(qū)重點發(fā)展的產業(yè)有：旅游景區(qū)和游樂設施建設；旅游交通；旅游產品開發(fā)；餐飲、購物；文化體育、康復保??；房地產開發(fā)。以此為基礎，曲江新區(qū)的功能分區(qū)為：大雁塔宗教文化商貿區(qū)，曲江水景旅游區(qū)，政務中心區(qū)，杜陵生態(tài)園林區(qū)，“樂游原”民風博覽區(qū)，科技教育產業(yè)區(qū)，中央住宅區(qū)，農村安置區(qū)。西安曲江新區(qū)現(xiàn)狀人口為 76100 人，其中非農業(yè)人口 55260 人，占%，農村人口 20840 人，占 %，人口的分布呈現(xiàn)不均衡性，大部分人口分布在城市建成區(qū)的西影路和翠華路附近。規(guī)劃的人口密度為 9824 人/km2，雖然相對于中國大城市的建成區(qū)來說，人口密度不高，但是同世界上其他許多大城市相比，仍屬于人口密度較高地區(qū)。截止 2022 年，曲江新區(qū)共批準入區(qū)批準項目 60 余個，目前，建成的項目有：曲江賓館、鉆石王朝、湖濱花園、中偉外商俱樂部、大唐芙蓉園、曲江海洋館。正在動工建設的有：泛美花園、曲江歡樂世界、絲路風情園等。 計劃總投資 46 億元人民幣。幾年來，曲江新區(qū)項目建設累計完成投資 億元人民幣,其中外資 4600 萬美元。（1）“曲江新區(qū)”規(guī)劃范圍曲江新區(qū)擬規(guī)劃選址在西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江園林遺址為中心，東起馬鳴路；西至翠華南路、緯一街、長安南路南段；北起小寨東路、西影路；南至雁塔區(qū)南界址。規(guī)劃面積約 47 平方公里，是西安市第四次城市22 / 97總體規(guī)劃中城市中心區(qū)的重要組成部分。（2）功能定位和分布功能定位：如下圖曲江新區(qū)功能