【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4998735740461258334資料來(lái)源：RCI,美國(guó)經(jīng)濟(jì)組織,TTIl 分時(shí)度假發(fā)展速度變化及分析從上表的統(tǒng)計(jì)資料可看到，隨著全球分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，在近年來(lái)發(fā)展速度有所放慢、減緩。特別是1994年以后，增長(zhǎng)速度明顯下降。如下表所示：分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速度變化情況（1985—1998年）年份項(xiàng)目1985—1998年1994—1998年19971998分時(shí)度假地1465會(huì) 員15128年銷售額15137 資料來(lái)源：RCI、AEG、TTI、分析：雖然1985年以來(lái)分時(shí)度假地的年均長(zhǎng)速度為14%，但是1994年以后增長(zhǎng)速度大幅放緩，年均增長(zhǎng)率僅為6%。不過(guò)分時(shí)度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計(jì)卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入這一領(lǐng)域并堅(jiān)持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。從全球范圍來(lái)看，分時(shí)度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設(shè)的分時(shí)度假地平均規(guī)模為62個(gè)住宿單元，最大的40家開發(fā)商所開發(fā)的分時(shí)度假地的平均規(guī)模則高達(dá)110個(gè)住宿單元。另外值得注意的一個(gè)特征是，每個(gè)消費(fèi)者擁有的分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長(zhǎng)。1994年。主要原因是：① 新購(gòu)買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購(gòu)買多個(gè)產(chǎn)品；② 老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購(gòu)買新產(chǎn)品。l 全球不同地區(qū)分時(shí)度假的發(fā)展情況美國(guó)是分時(shí)度假業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，到1999年中期，美國(guó)境內(nèi)共有約1670個(gè)分時(shí)度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國(guó)之后，是分時(shí)度假業(yè)的第二大發(fā)達(dá)地區(qū)。截止1999年中期，歐洲共有1355個(gè)分時(shí)度假地，歐美兩地相加占有全球分時(shí)度假地總量的60%。全球分時(shí)度假地情況（1999年中期估算）國(guó)家 / 地區(qū)分時(shí)度假地?cái)?shù)量占總量比例（%）美 國(guó)1670歐 洲1355南 美375東南亞/日本350中 美 洲340加勒比地區(qū)200南 非195加 拿 大125中 東106澳大利亞100其 它110未加盟交換系統(tǒng)275合 計(jì)5200資料來(lái)源：美國(guó)度假地協(xié)會(huì)l 分時(shí)度假業(yè)新發(fā)展的情況1995年以來(lái)，分時(shí)度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，如果按分時(shí)度假地?cái)?shù)量計(jì)算，絕對(duì)值增長(zhǎng)數(shù)量最多的是美國(guó)、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非發(fā)展速度超過(guò)了法國(guó)，排名列在全球第五名。在1995年—1997年的3年間，這些國(guó)家的分時(shí)度假地以年均3%7%的速度增長(zhǎng)，全球1996年和1997年的平均增長(zhǎng)率分別為5%和6%。近年來(lái)，全球分時(shí)度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場(chǎng)發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內(nèi)尚沒(méi)有分時(shí)度假地，但是卻已擁有2萬(wàn)名以上的會(huì)員，會(huì)員所購(gòu)買的分時(shí)度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。全球分時(shí)度假前五名發(fā)展情況（1995—1997年）國(guó) 家1995年分時(shí)度假地?cái)?shù)量1997年分時(shí)度假地?cái)?shù)量年均增長(zhǎng)率（%）美 國(guó)14681608西班牙405445墨西哥273294意大利157172南 非136154l 亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)情況按現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前亞洲共有分時(shí)度假地260處，擁有分時(shí)度假產(chǎn)品的國(guó)家有12個(gè)，潛在的分時(shí)度假住宿單元79萬(wàn)個(gè)，占總量的67%，共擁有分時(shí)度假會(huì)員20萬(wàn)人。亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)分布情況國(guó)家及地區(qū)度假地?cái)?shù)量每個(gè)度假地平均住宿單元數(shù)量日 本9666馬來(lái)西亞7138泰 國(guó)3846印 尼2551韓 國(guó)18133中 國(guó)1741菲律賓1162中國(guó)臺(tái)灣643其它（4國(guó)）845合 計(jì)260525資料來(lái)源《未來(lái)分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)影響》 可以看到亞洲的分時(shí)度假會(huì)員雖然僅占世界分時(shí)度假市場(chǎng)的5%左右，總量很小，但近年來(lái)發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以也是具有很大發(fā)展分時(shí)度假業(yè)的潛在市場(chǎng)，如泰國(guó)、印度尼西亞、馬來(lái)西亞、中國(guó)等。分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)影響l 為目的地創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)由于分時(shí)度假地的建立，無(wú)論是在建設(shè)中、經(jīng)營(yíng)管理中及運(yùn)營(yíng)維護(hù)中，都將產(chǎn)生大量的直接就業(yè)機(jī)會(huì)，如據(jù)最新調(diào)查表明，在20世紀(jì)90年代中期，分時(shí)度假業(yè)在美國(guó)新創(chuàng)造出了35000個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)，在墨西哥創(chuàng)造出了16000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。l 分時(shí)度假產(chǎn)生了一批消費(fèi)巨大的旅游者調(diào)查表明，分時(shí)度假旅游者的總體消費(fèi)比普通旅游者高出20%。l 分時(shí)度假的整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)可觀按照乘數(shù)效應(yīng)，考慮到分時(shí)度假業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面的綜合間接經(jīng)濟(jì)影響后，分時(shí)度假業(yè)的整體貢獻(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響會(huì)進(jìn)一步加大。如美國(guó)一個(gè)分時(shí)度假住宿單元會(huì)產(chǎn)生18萬(wàn)美元的直接貢獻(xiàn)，如果從更廣泛的范圍進(jìn)行測(cè)算，這一影響會(huì)更大。l 分時(shí)度假使游客重游率增大據(jù)調(diào)查顯示，分時(shí)度假會(huì)員對(duì)某個(gè)目的地的重游率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般度假游客，，這樣將產(chǎn)生巨大的重復(fù)消費(fèi)，也節(jié)約了當(dāng)?shù)芈糜尾块T的大量宣傳促銷費(fèi)用。從以上情況可以得出結(jié)論：分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生多方面的積極影響。我國(guó)分時(shí)度假業(yè)的現(xiàn)狀l 分時(shí)度假業(yè)處于概念宣傳啟動(dòng)階段，南北發(fā)展不均衡從國(guó)內(nèi)分時(shí)度假實(shí)際來(lái)看，目前已有了一批開展分時(shí)度假的企業(yè)，從整體行業(yè)的規(guī)范性、影響性及在旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)中所占比例來(lái)看是很小的，嚴(yán)格說(shuō)還不能稱之為“分時(shí)度假業(yè)”。但是由于是在90年代后期才在我國(guó)開始的，所以起步較高，直接跨過(guò)了外國(guó)分時(shí)度假業(yè)較長(zhǎng)的摸索階段，進(jìn)入到較高層次的發(fā)展階段。20世紀(jì)90年代末期，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)對(duì)開展分時(shí)度假進(jìn)行了早期的探索，并加入國(guó)際最大的分時(shí)度假交換公司RCI網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國(guó)的杭州夢(mèng)湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時(shí)間，其中在RCI度假地名錄中排序號(hào)最早的是杭州夢(mèng)湖度假村（3953號(hào)）和北京九華山莊（3954號(hào)）。已加入國(guó)際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)分布網(wǎng)絡(luò)北京海南云南青島無(wú)錫杭州珠海天津武漢桂林上海廣州RCI33311111111II12 1998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司在人民大會(huì)堂召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布推出“泰慕賽爾權(quán)時(shí)空共享網(wǎng)絡(luò)”來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)休制改革研究會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會(huì)、國(guó)資局、中旅飯店協(xié)會(huì)、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對(duì)泰慕賽爾的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式給予肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成都錦江賓館、珠海度假村等50多家星級(jí)酒店簽約加盟。同時(shí)，產(chǎn)生了中國(guó)第一批分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。l 分時(shí)度假種類較多，規(guī)模較小國(guó)內(nèi)目前專業(yè)從事分時(shí)度假的企業(yè)主要類別是：① 加盟國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)的公司或酒店度假村，其經(jīng)營(yíng)模式與國(guó)際市場(chǎng)接軌，采用銷售20—40年的每年一周的度假產(chǎn)品住宿權(quán)的方式。② 獨(dú)立開發(fā)的度假俱樂(lè)部（如海南海航度假村）。這部分企業(yè)依靠自有的酒店度假村開發(fā)分時(shí)度假俱樂(lè)部產(chǎn)品，采用不同的方式：如點(diǎn)數(shù)制、會(huì)員制、加入國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)等，度假俱樂(lè)部是分時(shí)度假業(yè)中極有發(fā)展前途的一種分時(shí)度假產(chǎn)品，可以成為適合市場(chǎng)需求的個(gè)性化發(fā)展的特色俱樂(lè)部品種，但由于其大部分俱樂(lè)部實(shí)力不強(qiáng)，在操作運(yùn)行的商業(yè)模式上還需很多完善的地方。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。③ 分時(shí)度假銷售公司。目前，國(guó)內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時(shí)度假企業(yè)并不參與分時(shí)度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時(shí)度假酒店度假村的經(jīng)營(yíng)管理，只負(fù)責(zé)分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時(shí)度假產(chǎn)品。如廣東愛(ài)特樂(lè)度假服務(wù)公司等。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品。這類公司多分布于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。目前，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)一家大型的、全國(guó)性的專業(yè)分時(shí)度假銷售公司。主要原因是因?yàn)榉謺r(shí)度假的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)尚未完全發(fā)育成熟，而國(guó)內(nèi)分時(shí)度假產(chǎn)品的推出正處于一個(gè)啟蒙時(shí)間。③ 自主開發(fā)的分時(shí)度假產(chǎn)品國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司。自主開發(fā)具有中國(guó)特色分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是推動(dòng)中國(guó)分時(shí)度假發(fā)展的主力軍之一。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等分時(shí)度假目的地。這些公司一般都以實(shí)力雄厚的大集團(tuán)公司做后盾，致力于分時(shí)度假產(chǎn)品的改革、設(shè)計(jì)，使之成為中國(guó)市場(chǎng)能接受的新型分時(shí)度假產(chǎn)品運(yùn)行模式，并構(gòu)建適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)的分時(shí)度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。④ 2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時(shí)度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國(guó)內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時(shí)度假行業(yè)。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對(duì)分時(shí)度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動(dòng)力。因?yàn)閷I(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場(chǎng)，擁有分時(shí)度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。⑤ 分時(shí)度假交換公司。分時(shí)度假交換公司在分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)中有著舉足輕重的地位，他的服務(wù)水平高低對(duì)于分時(shí)度假企業(yè)的發(fā)展生存有著直接的關(guān)系，他是分時(shí)度假鏈中必不可少的一個(gè)中間環(huán)境、一個(gè)交換平臺(tái)。它是分時(shí)度假業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。如美國(guó)的RCI和II公司。目前在國(guó)內(nèi)“海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司”是中國(guó)唯一的一家專業(yè)從事分時(shí)度假國(guó)內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。它的商業(yè)模式與運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國(guó)外最大的兩家分時(shí)度假交換公司RCI和II的模式和體制進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的，較適合中國(guó)的實(shí)情。雖然該公司對(duì)于“如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問(wèn)題”、“銷售模式問(wèn)題”存在著兩個(gè)實(shí)際操作方面的難題，但是該公司在對(duì)分時(shí)度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強(qiáng)的兼容性，非常適合中國(guó)國(guó)情的分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展。⑥ 相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)。這是一批借用分時(shí)度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。如北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司。他們是將分時(shí)度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過(guò)改造應(yīng)用于中國(guó)市場(chǎng)的分時(shí)營(yíng)銷公司。他們通過(guò)與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過(guò)自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（IC卡）的形式對(duì)外銷售分時(shí)度假產(chǎn)品，稱之為“房東卡”實(shí)質(zhì)是含有一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。這種點(diǎn)數(shù)制適用于一個(gè)企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會(huì)因權(quán)益分配問(wèn)題各方產(chǎn)生異議，同時(shí)會(huì)努力保證顧客的使用權(quán)。中國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)分類類 別代 表 企 業(yè)經(jīng) 營(yíng) 方 式 及 內(nèi) 容加盟國(guó)際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)公司北京九華山莊按國(guó)際慣例銷售一周的分時(shí)度假產(chǎn)品分時(shí)度假俱樂(lè)部泰達(dá)度假交換公司、海南海航集團(tuán)以交換網(wǎng)絡(luò)式點(diǎn)數(shù)制銷售自有的分時(shí)度假產(chǎn)品分時(shí)度假銷售公司廣東愛(ài)特樂(lè)度假服務(wù)公司專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品獨(dú)立的國(guó)內(nèi)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司天倫度假發(fā)展有限公司分時(shí)度假地開發(fā)、分時(shí)度假產(chǎn)品交換、分時(shí)度假交換卡銷售及相關(guān)服務(wù)分時(shí)度假交換公司海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司分時(shí)度假產(chǎn)品的交換相關(guān)新概念分時(shí)度假企業(yè)北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司與酒店簽約銷售自己的點(diǎn)數(shù)卡（房東卡儲(chǔ)值卡）我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀（1） 相關(guān)背景介紹產(chǎn)權(quán)式酒店亦稱“時(shí)權(quán)酒店”（Timeshare Hotel）其概念本身即內(nèi)含兩個(gè)概念，一是“時(shí)”即“時(shí)間、時(shí)段”，二是“權(quán)”即“權(quán)力”可延申“產(chǎn)權(quán)”等。自1976年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店在法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)歡迎的投資方式之一。類型：① 退休住宅型退休前購(gòu)樓，每年居住一定時(shí)間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。② 有限自用投資型酒店將每個(gè)單位產(chǎn)品分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不居住，而是統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)出租以獲取利潤(rùn)回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。③ 公司自用型為集團(tuán)公司購(gòu)買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會(huì)、職工度假。特征：① 產(chǎn)權(quán)式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。② 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購(gòu)買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。③ 賣點(diǎn)相對(duì)集中。一是由于度假產(chǎn)品的低房?jī)r(jià)及少量首付其余按揭的購(gòu)置方式，無(wú)須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報(bào)，對(duì)度假產(chǎn)品消費(fèi)者有著極大吸引力。二是國(guó)內(nèi)假日經(jīng)濟(jì)的興起發(fā)展，帶動(dòng)了一批人高品質(zhì)生活的需求，特別是海景產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)時(shí)尚朝流。三是投資意識(shí)的增強(qiáng)為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權(quán)式酒店具有雙重投資色朋。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，與消費(fèi)群體源地的特征所決定的。（2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的未來(lái)發(fā)展：一是：由于度假旅游的逐年發(fā)展及產(chǎn)權(quán)式酒店的新概念的普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權(quán)式酒店的行列，競(jìng)爭(zhēng)更趨于激烈，而且競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也將向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜，向集中化的道路、方向發(fā)展；二是：產(chǎn)權(quán)式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn)業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過(guò)程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器，管理服務(wù)的重要性將成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵制約因素。三是：由于政府的重視和大力推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店得以快速健康發(fā)展。如海南省專門召開了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假研討會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假的發(fā)展表示樂(lè)觀。并表示由于確定海南做為國(guó)際度假、休閑目的地和國(guó)際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已到了妄動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。二、項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)策項(xiàng)目概況分析本項(xiàng)目座落在海南省的東北海岸，位于瓊山新市區(qū)瓊山大道1號(hào)，東營(yíng)濱海開發(fā)區(qū)，距離美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)8分鐘的車程，?？谑兄行囊鄡H有20分鐘的路程，交通便利。