【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 案 名廣安花園（縣委旁邊）文化廣場(chǎng)昆仁開(kāi)發(fā)樓廣安小區(qū)（葉廉路）歷史價(jià)格700780最新價(jià)格750820680680銷(xiāo) 售 率60%30%35%備 注有漲價(jià)趨勢(shì)結(jié)束銷(xiāo)售 廣安花園：該項(xiàng)目憑借時(shí)尚外立面，不錯(cuò)的戶(hù)型設(shè)計(jì)自去年正式銷(xiāo)售以來(lái)，一直銷(xiāo)售良好，現(xiàn)階段該項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售，價(jià)格有小幅上揚(yáng)，較為平穩(wěn)。文化廣場(chǎng)：該項(xiàng)目處于縣城絕佳的地段，住宅價(jià)格創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的歷史新高。昆仁開(kāi)發(fā)樓：該項(xiàng)目在銷(xiāo)售價(jià)格上沒(méi)有漲幅動(dòng)向，該項(xiàng)目近段時(shí)間銷(xiāo)售很不均衡，現(xiàn)階段較為冷淡。廣安小區(qū)（葉廉路）：該項(xiàng)目與昆仁開(kāi)發(fā)樓項(xiàng)目比較類(lèi)似，可見(jiàn)價(jià)格低并不代表賣(mài)的好。 三、項(xiàng)目SWOT分析（一） 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（Strength）1地段優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于葉縣未來(lái)新城區(qū)中心位置，緊鄰新城區(qū)文化路，距離許南路只有100米，文化路又是新城區(qū)最寬敞、最主要的道路，出行平頂山市以及外界地區(qū)極為方便。 1定位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目是葉縣規(guī)模最大、物業(yè)管理最為先進(jìn)、配套設(shè)施最齊全、規(guī)劃理念最超前、居住檔次最高集居住、休閑、文化、景觀為一體的大型社區(qū)，它將一種全新的生活理念帶給葉縣人民。使葉縣人民享受到最舒適、最安全的生活。 1環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的綠化面積高，空氣質(zhì)量好，與項(xiàng)目?jī)H有一墻的距離就是規(guī)劃中的集休閑、健身、娛樂(lè)大面積的園林綠地廣場(chǎng)，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有任何噪音的污染，并且本項(xiàng)目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)。 1配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于葉縣新城市中心文化東路，是城區(qū)各政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位所在區(qū)域，將來(lái)周邊配套齊全?？h疾病控制中心就在項(xiàng)目對(duì)面，中醫(yī)院，擴(kuò)建中的中醫(yī)院，縣人民醫(yī)院近在咫尺，縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)，只距小區(qū)幾百米，為小區(qū)孩子上學(xué)提供方便條件；并且項(xiàng)目鄰街商鋪將建造菜市場(chǎng)、超市來(lái)補(bǔ)充小區(qū)其他需要。 1定價(jià)優(yōu)勢(shì)：就本項(xiàng)目而言，是屬于以大都市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的、現(xiàn)代生活設(shè)施齊全的大型的純居住型項(xiàng)目，建筑質(zhì)量?jī)?yōu)良，在這里可以享受大城市全方位的服務(wù)，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格確比平頂山同等項(xiàng)目低很多。（二） 項(xiàng)目的弱勢(shì)分析（Weakness）2經(jīng)濟(jì)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)葉縣的普通家庭整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低。因此許多消費(fèi)者雖對(duì)現(xiàn)在的住房不滿(mǎn)，但限于經(jīng)濟(jì)條件能購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)不多。 2觀念：在調(diào)查中分析得出，區(qū)域內(nèi)的許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者喜歡居住在大城市，認(rèn)為那是一種身份的象征，這樣從而對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生一定的影響。 2認(rèn)識(shí)度：在項(xiàng)目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購(gòu)買(mǎi)力的人群中，對(duì)本項(xiàng)目將來(lái)的前景比較看好，但他們對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)在升值空間很迷茫，認(rèn)為該區(qū)域真正成熟還需要很長(zhǎng)時(shí)間。 2時(shí)間：本項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)，在前期不利于工地現(xiàn)場(chǎng)整體形象的包裝，市場(chǎng)易產(chǎn)生缺乏效力的影響，不利于樹(shù)立市場(chǎng)信心。 （三） 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析（Opportunity）3投資機(jī)會(huì)分析：隨著葉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民的經(jīng)濟(jì)水平改善，購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)，而且想不斷改善居住條件的人越來(lái)越多，所以在未來(lái)時(shí)期，葉縣房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供需兩旺的勢(shì)頭，并且本項(xiàng)目地段是葉縣的規(guī)劃重點(diǎn)，是葉縣未來(lái)的縣域中心，將來(lái)發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 3品牌的打造：在葉縣消費(fèi)人口有限的情況下，單位自建房及小型的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)很多在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，所以樹(shù)立自己的品牌形象是極為重要的，本項(xiàng)目是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，只要成功地開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，就為葉縣住宅市場(chǎng)畫(huà)上光輝的一筆，而且改善了葉縣城人民的居住環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無(wú)疑是打造品牌的一個(gè)極佳的機(jī)會(huì)。 3住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)：對(duì)現(xiàn)有的葉縣住宅市場(chǎng)分析，市場(chǎng)上對(duì)于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢(shì)，本項(xiàng)目的實(shí)施將符合本地區(qū)市場(chǎng)的需要。 3競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，就目前來(lái)說(shuō)只有“廣安花園”項(xiàng)目和葉廉路廣安小區(qū)及潛在的在文化廣場(chǎng)北側(cè)由縣食品公司開(kāi)發(fā)的兩棟住宅樓，除此只外本區(qū)域還沒(méi)有其他大型的住宅項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)間和位置上占有很大的機(jī)會(huì)。35規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在葉縣屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有現(xiàn)代化的物業(yè)管理，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶(hù)群體。（四） 項(xiàng)目的威脅分析（Threat）4潛在威脅：在項(xiàng)目的周邊地區(qū)正在興建的樓盤(pán)和籌劃的樓盤(pán)，對(duì)本項(xiàng)目的客戶(hù)群起了一定的分流作用。并且這些項(xiàng)目的均價(jià)較低，所以銷(xiāo)售速度較快。對(duì)本項(xiàng)目的定價(jià)、銷(xiāo)售等造成一定沖擊。 4區(qū)域化的威脅：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾鲁菂^(qū)，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，這對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售及樓盤(pán)品質(zhì)的提升有很大影響。 4宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的威脅：國(guó)家宏觀政策的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響在今后也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的不利影響四、項(xiàng)目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 尊貴的 休閑的 觀景陽(yáng)臺(tái)開(kāi)放式園林綠地廣場(chǎng)自然的組團(tuán)綠化超大規(guī)模精品社區(qū)低密度的空間布置尊貴的住宅品質(zhì)建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化企劃部結(jié)論：葉縣第一品質(zhì)社區(qū)（一） 住宅目標(biāo)客戶(hù)群住宅目標(biāo)客戶(hù)群主要針對(duì)葉縣城區(qū)和下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)源目標(biāo)客戶(hù)群定位： ＊政府機(jī)關(guān)及各事業(yè)單位人員＊私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體工商戶(hù)＊外地回鄉(xiāng)人士＊將要結(jié)婚的年輕夫婦＊事業(yè)成功人士＊下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士特征描述：擁有一定的教育背景，受過(guò)比較好的教育，勤奮認(rèn)真努力有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為豐厚能夠承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，建立了自己的社交圈，社會(huì)活動(dòng)廣泛很愛(ài)體面，希望顯示自己身份喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時(shí)尚的情趣有一定的生活追求，強(qiáng)調(diào)輕松便利的居住環(huán)境注重健康，懂得享受生活（二）、項(xiàng)目規(guī)劃原則及定位2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃超前化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學(xué)規(guī)劃，合理組團(tuán)，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；戶(hù)型合理化：戶(hù)型設(shè)計(jì)更科學(xué)、更適用、更合理、更人性化，充分滿(mǎn)足業(yè)主需求；建筑藝術(shù)化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時(shí)代感和藝術(shù)感，形成葉縣的“風(fēng)尚建筑”代言；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：質(zhì)量為本，責(zé)重如山，工程質(zhì)量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；環(huán)境生活化：在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造上下工夫，創(chuàng)造“居家公園生活”的社區(qū)概念；生活智能化：導(dǎo)入先進(jìn)的智能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理智能化，便利業(yè)主生活；配套完善化：針對(duì)項(xiàng)目周邊大環(huán)境配套不完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差的情況。所以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項(xiàng)目業(yè)主的生活需求；22 、項(xiàng)目規(guī)劃定位：項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個(gè)性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺(jué)效果，以人車(chē)分流為主體思路，在外觀及大門(mén)的設(shè)計(jì)上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢(shì)，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性?xún)r(jià)比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。以突出盛世名城的高貴品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。（三）、項(xiàng)目規(guī)劃建議3圍墻規(guī)劃圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個(gè)大門(mén)，一為正對(duì)文化路的正門(mén)，一為項(xiàng)目與東邊廣場(chǎng)之間的門(mén)，同時(shí)在這兩個(gè)出口處設(shè)置治安崗?fù)?。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項(xiàng)目做到了人性化的設(shè)計(jì)，但同時(shí)保證了小區(qū)的安全性。3外立面外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個(gè)外立面的完整性，最大程度的增大項(xiàng)目建筑的外觀視覺(jué)效果。3 戶(hù)型在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中大型戶(hù)型在葉縣受到青睞，大部分消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)120—140平方米的住房，同時(shí)，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場(chǎng)流行趨勢(shì)，戶(hù)型中加入大落地窗，非封閉式生活陽(yáng)臺(tái)，最好能設(shè)計(jì)出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動(dòng)線設(shè)計(jì)科學(xué)，浪費(fèi)面積最小，實(shí)用性最強(qiáng)等方面。最后，結(jié)合本項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶(hù)型面積及戶(hù)型配比：3商業(yè)部分目前項(xiàng)目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒(méi)有大型的快速消費(fèi)品購(gòu)物場(chǎng)所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以提高整個(gè)片區(qū)的居住品質(zhì)有一定壓力。本項(xiàng)目在文化路的臨街面是本項(xiàng)目唯一有底商的臨街面，長(zhǎng)度約為100米左右，在此處應(yīng)設(shè)置一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，進(jìn)行租賃及銷(xiāo)售。此種方式即能增加項(xiàng)目產(chǎn)值，又能填補(bǔ)目前周邊的此類(lèi)商業(yè)配套。可極大的提高本項(xiàng)目的居住品質(zhì)。而且本公司在與一些資源客戶(hù)進(jìn)行交流時(shí)，客戶(hù)均希望能在此區(qū)域的居住片區(qū)增開(kāi)分店。（四）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價(jià)位，同時(shí)考慮到市場(chǎng)因素，多層最終均價(jià)應(yīng)控制在790元/㎡左右， 第三部分 【盛世名城】營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、整盤(pán)概念的導(dǎo)入＆塑造（一）、整盤(pán)概念的指導(dǎo)意義項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。換言之，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷(xiāo)策劃立意、物業(yè)管理等概念都應(yīng)服從于這一主概念。主概念對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃的指導(dǎo)意義：；； ；；。（二）、產(chǎn)品概念塑造金字塔模型：尊貴人居的榜樣高檔社區(qū)的典范居