【文章內(nèi)容簡介】 障房建設，2010年計劃開工量580萬套，實際開工590萬套，建成370萬套；2011年計劃開工1000萬套，實際開工1043萬套，建成432萬套；考慮到地方政府資金壓力，今年計劃開工量700萬套以上，相比去年有所減少，基本建成500萬套，今年的保障房在建量和竣工量將達到歷史高點。中央財政在保障性住房方面安排資金1713億元。中央完善財政投入、土地供應、信貸支持、稅費減免等政策。同時還抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度，顯示中央政府在2012年將更注重保障房建設和管理制度的完善。表：近幾年全國保障房計劃及完成情況(單位：萬套)住房信息系統(tǒng)建設和房產(chǎn)稅改革成為政策重點。今年《政府工作報告》中指出加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設寫進政府工作報告。2011年初至今，中央多次提出加快推進個人住房信息系統(tǒng)建設。今年1月份，姜偉新在住房和城鄉(xiāng)建設部機關工作會議中指出繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設，保證在2012年6月末前實現(xiàn)40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。另外，房產(chǎn)稅在去年滬渝兩地試點的基礎上范圍有望擴大。由此可見，住房信息系統(tǒng)建設及改革房地產(chǎn)稅收制度將成為今年房地產(chǎn)政策重點，這將為梳理個人住房信息、完善限購等行政手段、房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大等政策提供必要條件，可能為房價合理回歸、限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件。政策出臺的主要目的是遏制住房價格過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、有序的發(fā)展，本項目主要開發(fā)的產(chǎn)品為中低價位、中小套型普通商品住房，與政府倡導的加快普通商品住房建設政策意見完全相符。二、洪湖市房地產(chǎn)市場運行情況洪湖市房地產(chǎn)2012年伴隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控繼續(xù)深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降態(tài)勢。雖然官方網(wǎng)站因某些原因存在長達半個月的數(shù)據(jù)未能及時更新，但我們?nèi)匀荒軓?月到3月的成交量上看出房地產(chǎn)銷售面積的走勢和發(fā)展前景。洪湖市銷售面積供應趨勢圖洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應趨勢圖從上圖中不難看出，2012年前一季度呈下滑態(tài)勢，下半年度的走勢將穩(wěn)中持平趨勢。這主要與2011年底一系列的調(diào)控政策即將出臺有密切聯(lián)系。進入到2012年，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了1年的調(diào)整之后，開始出現(xiàn)整體下降的態(tài)勢。從目前的走勢看，全球性的經(jīng)濟減速和房地產(chǎn)市場本身的規(guī)律在起主導作用，房地產(chǎn)市場的信心一時還難以恢復。今后幾個月的住房成交量有可能進一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時間。但國務院已有明確的指示，國務院有關部門已經(jīng)出臺或正在考慮相應的政策，加上一些地方陸續(xù)出臺了一些穩(wěn)定市場的措施，所以，后幾個月的總趨勢還可能緩慢下行一段時間，但樓市繼續(xù)向下的空間也會非常有限，房價大跌的可能性也大大減少。2010年洪湖市建筑業(yè)快速發(fā)展。伴隨固定資產(chǎn)投資的高位運行，建筑業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，%。具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)5家。，%；，%。受國際經(jīng)濟危機影響，洪湖市2011年下半年房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷出現(xiàn)回落。洪湖市不屬限購城市，%。商品房銷售面積33350平方米，%；，%。至2011年9月份開始，受國家調(diào)控政策的深入影響，洪湖市房地產(chǎn)市場未出現(xiàn)大起大落趨勢，房地產(chǎn)市場火爆難再現(xiàn)，與此同時作為荊洲地區(qū)之一的洪湖市，房地產(chǎn)市場受荊洲市的帶動，市場也出現(xiàn)了回暖，成交量及成交價格均出現(xiàn)了一定程度上漲。本項目定位本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，形象定位于新建商品房項目，建成小型節(jié)能生態(tài)多層住宅社區(qū)，目標客戶主要為當?shù)劓?zhèn)居民，項目產(chǎn)品主要為中、小套型普通商品住宅132套。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)。其平均面積為109平方米左右。三、項目資本金政策及評價2008年12月國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號)提出13條意見促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，2009年5月國務院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從35%下調(diào)至20%，本項目投資全部由開發(fā)商自籌，項目資本金為100%，比例遠高20%最低要求，符合項目資本金政策要求。四、產(chǎn)業(yè)政策及評價本項目屬于節(jié)能生態(tài)小型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)國家發(fā)改委出臺的《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄(2011年本)》規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)，因此，本項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。五、行業(yè)準入標準及評價《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》以及《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》就房地產(chǎn)行業(yè)的準入等做了相應的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件： (1)注冊資本金在200萬元以上； (2)有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計人員。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依照下列規(guī)定承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得越級承攬項目： (1)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔開發(fā)項目的規(guī)模不予限制； (2)二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過60萬平方米； (3)三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過35萬平方米； (4)四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過15萬平方米。 項目申報單位房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級資質(zhì)，可一次承擔開發(fā)項目的建筑面積不超過15萬平方米；而本項目開發(fā)的總建筑面積15792平方米，低于15萬平方米市場準入門檻，因此符合房地產(chǎn)行業(yè)的準入標準要求。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、 概述湖北省洪湖市被批準為濕地自然保護區(qū)，同時按國家要求建設為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”兩型社會地區(qū)。資源節(jié)約型社會是指整個社會經(jīng)濟建立在節(jié)約資源的基礎上，建設節(jié)約型社會的核心是節(jié)約資源，即在生產(chǎn)、流通、消費等各領域各環(huán)節(jié)，通過采取技術和管理等綜合措施，厲行節(jié)約，不斷提高資源利用效率，盡可能的減少資源消耗和環(huán)境代價滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求的發(fā)展模式。環(huán)境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費活動與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。二、資源開發(fā)利用方案本項目建設的原材料主要為土地和鋼材、商品砼等建筑原材料，來源與供應極為方便。鋼材、商品砼等原材料可在當?shù)厥袌鲑徺I，通過汽車、船等運輸方式運至現(xiàn)場，因此，材料采購較為方便。項目建設用的燃料和動力供應主要為汽油、柴油和水電等，其中汽油、柴油可從鄰近的各加油站采購，水電、通信等市政配套設施項目現(xiàn)場比較完善?？删偷亟鉀Q；土石方供應要在合理利用土地的前提下與村民協(xié)商解決，主要資源利用數(shù)量預測如下：土地資源：規(guī)劃征地面積為8822平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，項目建設單位以公開競價的方式取得該地塊土地使用權。水資源：本項目不開采地下水，所需生活用水來自市政管網(wǎng)自來水。電力資源：本項目電力全部由洪湖市供電公司提供，主要用于家庭照明、空調(diào)和小區(qū)路燈照明等，洪湖市供電公司可滿足用電需求，不會對全市用電構成重要影響。煤氣資源：本項目居民日常生活所需煤氣資源，燃煤使用每年13噸。建筑原材料：本項目全部建成后預計需消耗鋼材1363噸；商品混凝土4554立方米。三、資源節(jié)約要求及措施(一)要求：根據(jù)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和“十二五”規(guī)劃綱要，在建設中應重點貫徹執(zhí)行“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材”八字方針，加強工程項目生態(tài)環(huán)境建設，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一?？傮w目標：到2020年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達到現(xiàn)階段中等發(fā)達國家的水平。具體目標：到2010年，全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能50%；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市應完成改造面積的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現(xiàn)有的基礎上力爭減少20%，建筑建造和使用過程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎上提高20%以上；新建筑對不可再生資源的總消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和特大城市新建建筑實現(xiàn)節(jié)能65%的目標；絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在2010年的目標基礎上再大幅度減少；爭取建筑建造和使用過程的節(jié)水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生資源的總消耗比2010年再下降20%。(二)具體措施能源系統(tǒng)：充分考慮綠色能源的使用，綠色能源的使用率應達到一定的水平，在住宅樓可引入太陽能照明系統(tǒng)等，多使用可再生能源，同時要避免能源使用的浪費。水環(huán)境系統(tǒng)：保證節(jié)水器具的使用率達到100%；污水處理率應達到100%，達標排放率必須達到100%。大氣環(huán)境系統(tǒng)：采用自然通風，設置有通風換氣設施；禁止使用對臭氧層產(chǎn)生破環(huán)作用的氟利昂類產(chǎn)品。聲環(huán)境系統(tǒng)：公用設備應采取減震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或種植樹木等)，減少外部噪聲對小區(qū)內(nèi)聲環(huán)境的影響。光環(huán)境系統(tǒng)：采光應盡量使用自然光，燈具全部使用節(jié)能燈具；通過高、中、低、遠、近、虛、實等不同照明形式，在不同區(qū)域按不同要求，合理配置路燈、草坪燈、地燈、形成豐富多彩、溫馨宜人的立體照明系統(tǒng)。熱環(huán)境系統(tǒng)：采暖、空調(diào)及熱水供應應盡量利用太陽能、地熱能等綠色能源，推廣采用采暖、空調(diào)、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術。綠化系統(tǒng)：加強道路綠化，設置綠化帶，充分利用綠地以外其他可利用的地面進行綠化；提倡垂直綠化，以喬木為綠化骨架，喬、灌、草互相結合，形成具有一定面積的立體種植。廢棄物管理及處置系統(tǒng)：工地生活垃圾必須分類收集，應最大限度地實現(xiàn)生活垃圾的無害化、減量化和資源化，用于特種垃圾收集的器具，必須設有明顯標志，生活垃圾收集率達到100%，分類率應達到70%；生活垃圾應全部實行袋裝、密封容器存放、集中處理或外運，生活垃圾收運密閉率、處理與處置率應達到100%。綠色建筑材料系統(tǒng)：項目建設采用的建筑材料中，應盡量使用可重復利用材料、可循環(huán)利用和再生材料(3R材料)，3R材料的使用量應占所用材料的30%；建(構)筑物拆除時，材料的總回收率達40%；項目建設中不得使用對人體健康有害的建筑材料或產(chǎn)品，應選用無毒、無害、無放射性、無揮發(fā)性有機物、對環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產(chǎn)品。四、資源利用效果及評價建筑節(jié)能：通過采取各種建筑節(jié)能技術，本項目新建建筑可實現(xiàn)建筑節(jié)能58%，高于2010年全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能50%目標要求；建筑節(jié)地通過合理設計和平面布局，在符合健康衛(wèi)生和采光標準的前提下合理提高建筑密度和容積率；充分開發(fā)利用城市地下空間。該項目可實現(xiàn)節(jié)地30%，高于2010年節(jié)地率20%目標要求。建筑節(jié)水通過實施降低供水管網(wǎng)漏損率；強化節(jié)水器具的應用；推進污水再生利用、雨水利用等節(jié)水措施。本項目可實現(xiàn)直接節(jié)水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非傳統(tǒng)水源利用率30%。符合2010年建筑節(jié)水20%的目標要求。建筑節(jié)材本項目通過推廣應用高性能、低能耗、可再生循環(huán)利用的建筑材料，因地制宜，就地取材；提高建筑品質(zhì)，延長建筑使用壽命等建筑節(jié)材措施，可實現(xiàn)再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(構)筑物拆除時，材料的總回收率達40%；可充分滿足2010年新建筑對不可再生資源的總消耗比2005年下降10%目標要求。第四章 節(jié)能方案分析 第一節(jié) 能耗分析一、用能標準及節(jié)能規(guī)范 《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》國發(fā)[2006]28號； 《中華人民共和國節(jié)約能源法》《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設部部長令第76號)建設部《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JGJ1342001《民用建筑節(jié)能設計標準(采暖居住建筑部分)》JCJ2695《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》GB500192003《外墻外保溫工程技術規(guī)程》JGJ1382004《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB5017693 《建筑照明設計標準》GB500342004《建筑采光設計標準》GB/T 500332001《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T1692二、能源消耗分析(一)水耗小區(qū)水源取自于當?shù)厥姓o水管，接入管DN100，設置LXS100水表，由從發(fā)展大道主管接水。住宅居民生活用水標準：每人每日平均用水150L，居民最高用水為117立方米。物業(yè)及門衛(wèi)用水標準：每人每日150L。綠化用水量：，綠化率為31%。未預見用水量及管網(wǎng)漏失水量：小區(qū)未預見用水量及管網(wǎng)漏水按最高日用水量的10%~15%計算。(二)電耗本工程供電電源由附近區(qū)域變配電站380KV市政電源引來。負荷計算表如下：用電設名稱計算負荷面積/戶數(shù)標準年用電量住宅照明132戶100KW/商業(yè)用電2200KW/月(三)天然氣消耗量小區(qū)所需燃氣源為管道天然氣，由市政中壓天然氣管網(wǎng)提供總管徑為DN150。生活用氣量本小區(qū)規(guī)劃居民總戶數(shù)為138戶，每戶居民用氣設備按一臺雙眼燃氣灶和一臺燃氣熱水器計，每戶居民配置膜式IC卡燃氣表一只。，天然氣小時用氣量為： Q=132=29m3/h按天均用氣時間3小時測算。 第二節(jié) 節(jié)能措施和效果分析一、建筑圍護結構節(jié)能工程方案圍護結構構造外墻類型：水泥砂漿(20mm)+加氣混凝土砌塊(B05級)(250mm)+水泥砂漿(20mm)。屋面類型：屋面、地面磚(10mm)+水泥砂漿(25mm)+高分子樹脂、活性材料()+防水卷材、聚氨酯()+水泥砂漿(20mm)+1：8水泥加氣混凝土碎料實鋪(屋面找坡)