某別墅項目營銷計劃書(編輯修改稿)
2025-08-28 22:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 層塑造的體現(xiàn)尊貴人文精神的形象定位超越了本案目標(biāo)銷售范圍內(nèi)竟?fàn)帢潜P的單純產(chǎn)品意義上的形象定位，在本案立體細(xì)節(jié)、服務(wù)概念、形象推廣整合形成的強(qiáng)勢情況下，本案根據(jù)房型所處位置、景觀朝向的差異，極端最低、最高價在$900/㎡$1200/㎡。(二).價格走勢運用原則伴隨整案操作，在產(chǎn)品內(nèi)涵及形象定位的企劃推廣立意提升過程中，如何在$900/㎡$1200/㎡的價格空間中，合理組織與運用市場導(dǎo)向的價格走勢，以把握分階段去化節(jié)奏、促動整案均衡圓滿銷售，將涉及以下幾個原則：以高立意的企劃推廣所能形成的客戶心理價位為主要參照：——由銷售部門作好客戶信息反饋，理清分階段推廣后客戶對本案的分階段預(yù)期心理價位，作為分階段價格設(shè)計的依據(jù)。——由銷售部門做好客戶信息反饋，理清分階段企劃推廣后本案有效客戶的積累情況。在階段供應(yīng)量與階段需求量呈良性狀況的態(tài)勢下，制定具體的價格上升方案。把握恰到好處的上升幅度與節(jié)奏，有利于擠迫持幣觀望的有效客戶兌現(xiàn)成交，并展示本案因物業(yè)空間提供的獨特生活享受與精神享受所形成的巨大升值潛力的穩(wěn)定延續(xù)性?！射N售部門作好客戶信息反饋，理清客戶心目中優(yōu)勢房位與劣勢房位的脈絡(luò)，在價格上升過程中拉開房位價差，確保所有物業(yè)的均衡去化。(三).具體價格走勢制定的基礎(chǔ)由于各階段走勢節(jié)奏的具體制定受制于工程進(jìn)度，特別是各階段推廣力度及推廣質(zhì)量全方位的牽制，并涉及作為整盤策劃對即時的客戶各類信息反饋細(xì)致而準(zhǔn)確的評估與判斷，因而具體方案的制定是一個動態(tài)應(yīng)變系統(tǒng)予以完成的，是一個不能脫離整盤企劃的有機(jī)組成部份。 十．廣告推廣策略（一）銷售目標(biāo)預(yù)計90%銷售率為本案銷售之目標(biāo)。（二）工作周期安排 開盤期（醞釀期） 二十天 定位期 二十七天 強(qiáng)銷期 二個半月 促銷期(余房銷售) 一個半月 (三)廣告推廣計劃第一階段:開盤期(醞釀期)主訴求點：頂級住宅是別墅，頂級別墅是海景別墅，廣告風(fēng)格：藍(lán)色系列海洋世紀(jì)，住海洋別墅先鋒人物，先鋒生活瞰海群英會21世紀(jì)別墅生活進(jìn)化論時間：二十天 １． ,在現(xiàn)場附近設(shè)置大型廣告看板,懸掛條幅,告知售樓地點、熱線、小區(qū)名稱、小區(qū)規(guī)劃等。用引導(dǎo)旗、方旗等旗幟布置現(xiàn)場，增強(qiáng)氣氛。1. 現(xiàn)場售樓中心布置。2. 做好銷控表，各種房型、朝向均開出一部分銷售，制造氣氛，同時觀察掌握客戶對各種不同房型的反應(yīng)、評價及選擇。3. 應(yīng)在售樓處、電話、接待、發(fā)看房預(yù)約券等各環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。4. 現(xiàn)場帶看要壓制客戶中不良反應(yīng)，提高購買欲望，強(qiáng)調(diào)景觀與地段優(yōu)點，以及同類物業(yè)的稀缺性和投資增值潛力。5. 廣告宣傳聲勢要大，開盤時應(yīng)在單位時間內(nèi)進(jìn)行大篇幅的軟、硬廣告集中轟炸（可將《北京青年報》6月1日當(dāng)天所有廣告版面一次性買斷，全部刊出本案廣告），制造強(qiáng)大的宣傳氣勢。6. 看房現(xiàn)場，要求業(yè)務(wù)人員單兵作戰(zhàn)能力強(qiáng)，掌握銷售技巧，根據(jù)客戶心理變化狀態(tài)采取相應(yīng)措施，以促使成交。 ★效果有效傳播訊息，醞釀氣勢，引發(fā)社會大眾關(guān)注，務(wù)必要求造成轟動效應(yīng)，整個北京強(qiáng)烈關(guān)注。第二階段：定位期此期內(nèi)以逐步建立品牌形象為目的。主訴求點：《夏都 ● 棕南海，京城后花園》廣告風(fēng)格：傳統(tǒng)系列住夏都中南海，看秦皇島外打漁船時間：二十七天 1. 此時期，廣告針對主體訴求目標(biāo)進(jìn)行充分的相應(yīng)賣點訴求，逐步展開，力求有秩有序,樹立品牌形象。2. 根據(jù)前一個時期客戶對房型的反映，適當(dāng)調(diào)整銷控表。提高好房型價格，拉開檔次和差距，使各種房型走勢大致相同，或者適當(dāng)關(guān)閉一些好房型，留至漲價后再售。3. 根據(jù)前一個時期的反應(yīng)，對客戶心理層次、需求有了較好的把握，在各環(huán)節(jié)中充分調(diào)動客戶情緒，制造氣氛，業(yè)務(wù)人員團(tuán)體配合，采取逼定等方式，縮短成交期，提高成功率。4. 舉辦促銷活動★ 效果使銷售量在一定高度穩(wěn)定下來，吸引一批比較穩(wěn)定的客戶群。第三階段：強(qiáng)銷期主訴求點：《投資計劃藍(lán)皮書》錢扔在海里會怎樣錢扔在海里會生錢21世紀(jì)中國不動產(chǎn)投資先鋒商機(jī)時間：二個半月 ，因為品牌形象在前幾階段已逐漸建立、形成，一部分已經(jīng)認(rèn)可，所以效果會更好。再配合適當(dāng)軟廣告，渲染氣氛，使之真正成為北京地區(qū)經(jīng)典別墅樓盤，樓市熱點，達(dá)到預(yù)期知名度。，在大量客戶中制造哄搶氛圍，配合銷控表，造成別墅剩下不多，“機(jī)不可失”的狀況。，時開時閉，封一些，放一些，再在房型價格上做文章，各種房型都有客戶積極購買。★ 效果使銷售達(dá)到高峰，回籠資金，建立相當(dāng)知名度，盡可能在高峰中吸引最多客戶購買。第四階段：促銷期主訴求點：《乘勝追擊，再創(chuàng)新高》時間：一個半月 1． 用答謝式、啟事式、廣告鳴謝，推出剩余房型，激起人們興致。2． 舉行新老客戶之間活動，或VIP俱樂部活動，利用他們加強(qiáng)廣告效應(yīng)，以期帶動二期之銷售。★ 效果使銷售達(dá)到完善的境地。為可能的二期打下良好的基礎(chǔ)，開個好頭。（四）銷售執(zhí)行方案基本準(zhǔn)則：高價塑形象，品質(zhì)立品牌。維持先期基本資金運作，保證后期最大利潤創(chuàng)收。說明：本樓盤價格非秦皇島及北京主力客源承受價位，但產(chǎn)品為沿海觀景別墅，故不宜做廉價房處理
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