某別墅項目營銷計劃書(編輯修改稿)
2024-08-28 22:08 本頁面
【文章內容簡介】 層塑造的體現(xiàn)尊貴人文精神的形象定位超越了本案目標銷售范圍內竟爭樓盤的單純產品意義上的形象定位，在本案立體細節(jié)、服務概念、形象推廣整合形成的強勢情況下，本案根據房型所處位置、景觀朝向的差異，極端最低、最高價在$900/㎡$1200/㎡。(二).價格走勢運用原則伴隨整案操作，在產品內涵及形象定位的企劃推廣立意提升過程中，如何在$900/㎡$1200/㎡的價格空間中，合理組織與運用市場導向的價格走勢，以把握分階段去化節(jié)奏、促動整案均衡圓滿銷售，將涉及以下幾個原則：以高立意的企劃推廣所能形成的客戶心理價位為主要參照：——由銷售部門作好客戶信息反饋，理清分階段推廣后客戶對本案的分階段預期心理價位，作為分階段價格設計的依據?！射N售部門做好客戶信息反饋，理清分階段企劃推廣后本案有效客戶的積累情況。在階段供應量與階段需求量呈良性狀況的態(tài)勢下，制定具體的價格上升方案。把握恰到好處的上升幅度與節(jié)奏，有利于擠迫持幣觀望的有效客戶兌現(xiàn)成交，并展示本案因物業(yè)空間提供的獨特生活享受與精神享受所形成的巨大升值潛力的穩(wěn)定延續(xù)性?！射N售部門作好客戶信息反饋，理清客戶心目中優(yōu)勢房位與劣勢房位的脈絡，在價格上升過程中拉開房位價差，確保所有物業(yè)的均衡去化。(三).具體價格走勢制定的基礎由于各階段走勢節(jié)奏的具體制定受制于工程進度，特別是各階段推廣力度及推廣質量全方位的牽制，并涉及作為整盤策劃對即時的客戶各類信息反饋細致而準確的評估與判斷，因而具體方案的制定是一個動態(tài)應變系統(tǒng)予以完成的，是一個不能脫離整盤企劃的有機組成部份。 十．廣告推廣策略（一）銷售目標預計90%銷售率為本案銷售之目標。（二）工作周期安排 開盤期（醞釀期） 二十天 定位期 二十七天 強銷期 二個半月 促銷期(余房銷售) 一個半月 (三)廣告推廣計劃第一階段:開盤期(醞釀期)主訴求點：頂級住宅是別墅，頂級別墅是海景別墅，廣告風格：藍色系列海洋世紀，住海洋別墅先鋒人物，先鋒生活瞰海群英會21世紀別墅生活進化論時間：二十天 １． ,在現(xiàn)場附近設置大型廣告看板,懸掛條幅,告知售樓地點、熱線、小區(qū)名稱、小區(qū)規(guī)劃等。用引導旗、方旗等旗幟布置現(xiàn)場，增強氣氛。1. 現(xiàn)場售樓中心布置。2. 做好銷控表，各種房型、朝向均開出一部分銷售，制造氣氛，同時觀察掌握客戶對各種不同房型的反應、評價及選擇。3. 應在售樓處、電話、接待、發(fā)看房預約券等各環(huán)節(jié)嚴格把關。4. 現(xiàn)場帶看要壓制客戶中不良反應，提高購買欲望，強調景觀與地段優(yōu)點，以及同類物業(yè)的稀缺性和投資增值潛力。5. 廣告宣傳聲勢要大，開盤時應在單位時間內進行大篇幅的軟、硬廣告集中轟炸（可將《北京青年報》6月1日當天所有廣告版面一次性買斷，全部刊出本案廣告），制造強大的宣傳氣勢。6. 看房現(xiàn)場，要求業(yè)務人員單兵作戰(zhàn)能力強，掌握銷售技巧，根據客戶心理變化狀態(tài)采取相應措施，以促使成交。 ★效果有效傳播訊息，醞釀氣勢，引發(fā)社會大眾關注，務必要求造成轟動效應，整個北京強烈關注。第二階段：定位期此期內以逐步建立品牌形象為目的。主訴求點：《夏都 ● 棕南海，京城后花園》廣告風格：傳統(tǒng)系列住夏都中南海，看秦皇島外打漁船時間：二十七天 1. 此時期，廣告針對主體訴求目標進行充分的相應賣點訴求，逐步展開，力求有秩有序,樹立品牌形象。2. 根據前一個時期客戶對房型的反映，適當調整銷控表。提高好房型價格，拉開檔次和差距，使各種房型走勢大致相同，或者適當關閉一些好房型，留至漲價后再售。3. 根據前一個時期的反應，對客戶心理層次、需求有了較好的把握，在各環(huán)節(jié)中充分調動客戶情緒，制造氣氛，業(yè)務人員團體配合，采取逼定等方式，縮短成交期，提高成功率。4. 舉辦促銷活動★ 效果使銷售量在一定高度穩(wěn)定下來，吸引一批比較穩(wěn)定的客戶群。第三階段：強銷期主訴求點：《投資計劃藍皮書》錢扔在海里會怎樣錢扔在海里會生錢21世紀中國不動產投資先鋒商機時間：二個半月 ，因為品牌形象在前幾階段已逐漸建立、形成，一部分已經認可，所以效果會更好。再配合適當軟廣告，渲染氣氛，使之真正成為北京地區(qū)經典別墅樓盤，樓市熱點，達到預期知名度。，在大量客戶中制造哄搶氛圍，配合銷控表，造成別墅剩下不多，“機不可失”的狀況。，時開時閉，封一些，放一些，再在房型價格上做文章，各種房型都有客戶積極購買?！?效果使銷售達到高峰，回籠資金，建立相當知名度，盡可能在高峰中吸引最多客戶購買。第四階段：促銷期主訴求點：《乘勝追擊，再創(chuàng)新高》時間：一個半月 1． 用答謝式、啟事式、廣告鳴謝，推出剩余房型，激起人們興致。2． 舉行新老客戶之間活動，或VIP俱樂部活動，利用他們加強廣告效應，以期帶動二期之銷售。★ 效果使銷售達到完善的境地。為可能的二期打下良好的基礎，開個好頭。（四）銷售執(zhí)行方案基本準則：高價塑形象，品質立品牌。維持先期基本資金運作，保證后期最大利潤創(chuàng)收。說明：本樓盤價格非秦皇島及北京主力客源承受價位，但產品為沿海觀景別墅，故不宜做廉價房處理
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