【文章內(nèi)容簡介】 表 3：：公司需求面積Company 公司 Property 物業(yè) District 區(qū)域Area (sqm gross)面積（建筑平方米）DSM 帝斯曼 都市總部大樓 黃浦 2,000HSBC JV Asset Management震旦大廈 陸家嘴 2,000DBS Bank 星展銀行匯亞大廈 陸家嘴 4,600Bank of TokyoMitsubishi東京三菱銀行匯亞大廈 陸家嘴 9,200Cap Gemini 凱捷集團(tuán)匯亞大廈 陸家嘴 6,000Linklaters英國年利達(dá)律師事花旗大廈 陸家嘴 2,00021 / 71務(wù)所Leer Corporation 花旗大廈 陸家嘴 2,000Bin Hai Golf Co. 花旗大廈 陸家嘴 2,000Maersk Shipping馬士基航運天安中心 黃浦 10,000Prudential Insurance天安中心 黃浦 2,000eBay 張江大廈 黃浦 6,000從需求面積來看，一般的保險公司、咨詢公司需求量在2022 平方米左右；需求面積最大的為馬士基航運和東京三菱銀行，達(dá)到 10000 平方米左右。易趣公司需求量為 6000 平方米，由于其選擇的辦公樓位于張江，租賃價格遠(yuǎn)低于市中心的甲級寫字樓，所以購置的面積也較大。如果以 45 萬平方米/年的吸納量、每家公司需求面積為3000 平方米計算，那么上海市可能吸納的入駐甲級寫字樓的公司總部約為 150 家。 甲級寫字樓供應(yīng)1999 年以前上海市甲級寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，19961998 年期間，甲級寫字樓供給嚴(yán)重過剩。19982022 年供應(yīng)量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢，由 1998 年的近 50 萬平方米跌落到2022 年的 20 萬平方米，其后供應(yīng)量有一定程度的上升，但是與22 / 71快速增加需求相比，供應(yīng)量還是顯得不足。2022 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級寫字樓的存量緩增至 353 萬平方米。此幢特甲級寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場新增了 65,000 平方米的供應(yīng)面積。受益于市場需求過剩，加上強(qiáng)式的預(yù)租推廣，入市以來嘉華中心憑借其頂級的品質(zhì)以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶的歡迎，本季末其簽約預(yù)租率約達(dá)到 80%。其中主要客戶包括豐田、雅芳以及 K Line。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業(yè)全資購買了新茂大廈。此物業(yè)位于盧灣區(qū)新天地附近，預(yù)計在本年末完工，預(yù)租推廣活動將會在數(shù)月后拉開序幕。 甲級寫字樓空置率來自 資料搜索網(wǎng)空置率自 1998 年以來逐年下降。由 1998 年的 55%降至2022 年春季的 7%，年均降幅為 %。2022 年第一季度由于吸納量與市場新增供應(yīng)相互抵消，上海市甲級寫字樓的整體空置率保持在 %，較上一季度沒有明顯改變。在浦西高尚辦公地段的市場行情依然緊張，可供企業(yè)選擇的現(xiàn)存寫字樓物業(yè)極其有限。在南京西路、淮海中路及人民廣場的大部分甲級寫字樓都已達(dá)到滿租狀態(tài)，此三個區(qū)域的平均空置率分別為 %, %和 %。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū)域空置率直線上升，然而這種情況在未23 / 71來幾個月中會隨著先前已簽約租戶的分別入住而消失。而在浦東陸家嘴，受益于浦西寫字樓的有限供應(yīng)，加上金融服務(wù)型企業(yè)的擴(kuò)張，本季度陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的吸納量緩增，平均空置率繼續(xù)穩(wěn)幅下降，截至三月底已降至 %。 甲級寫字樓租金/價格本季度與去年類似，極度緊張的市場條件促使上海主要辦公區(qū)域的甲級寫字樓租金繼續(xù)上漲。甲級寫字樓的整體租金攀升到 美金/平方米/天，較上一季度增長 %比去年同期增長 %，創(chuàng)造了去年以來季度增幅最大的紀(jì)錄，進(jìn)一步反映了市場中業(yè)主的強(qiáng)勢地位。同時，高端寫字樓市場中的 12 個特甲級寫字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達(dá)到 美金/平方米/天。在租金普長的情況下，去年浦西一流辦公地段的租金長勢最為強(qiáng)勁。在南京西路、淮海中路及人民廣場區(qū)域，甲級寫字樓的平均租金分別上漲了 %至 美金/平方米/天， %至 美金/平方米/天以及 %至 美金/平方米/天。本季度在上海市寫字樓銷售市場，平均售價緩增 %，約到達(dá)3,150 美金/平方米。 市場展望預(yù)計在未來半年中，上海市甲級寫字樓市場將會繼續(xù)緊張局面，預(yù)計主要辦公區(qū)域的空置率將保持在 5%以下。因此，未來幾月內(nèi)上市的寫字樓物業(yè)預(yù)租活動將成為市場的主要表現(xiàn)形24 / 71式。由于現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)有限以及預(yù)期物業(yè)的簽約率上升，預(yù)計在未來幾個月中將會給租金水平帶來更多的上漲壓力，尤其是市場中的高端物業(yè)部分。目前市中心高端寫字樓租賃價約為 —1 美元/天平方米，以 1： 的匯率換算成人民幣約為 — 元/天/平方米；位于成熟工業(yè)區(qū)的 5A 甲級寫字樓張江大廈，其租金為— 元/天/平方米 4。如果以 2022 平方米計算，二者的最大差距可達(dá) 324 萬元/年。如果考慮售價，前面提到甲級寫字樓的售價為 3150 美金/平方米，仍以 2022 平方米的辦公面積計算，總價約為 5166 萬元；在張江集電港購買相同面積的甲級寫字樓，售價為 4600 萬元，二者相差 566 萬元 5。所以，由于市中心區(qū)域的租金上漲，許多跨國公司都開始在各種市郊辦公園區(qū)尋找辦公場所或與其協(xié)商訂制為自己量身定做的辦公物業(yè)，以利于公司的運營、節(jié)約成本和安置預(yù)期的人員擴(kuò)張。 綜述通過對上海市 13 個工業(yè)園區(qū)、工業(yè)物業(yè)及甲級寫字樓的分析我們得出以下的結(jié)論：工業(yè)區(qū)的整體發(fā)展趨勢向好，形成了寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)、金4 數(shù)據(jù)來源：5 數(shù)據(jù)來源：25 / 71山化工產(chǎn)業(yè)、張江集成電路產(chǎn)業(yè)、漕河涇新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)、嘉定汽車產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚集形式，而其他工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位則顯得相對模糊。工業(yè)物業(yè)和甲級寫字樓的租賃價格都呈上升趨勢，這與供應(yīng)量受到控制有一定關(guān)系，但同時也折射出上海市日益強(qiáng)大的引資功能，反映了眾多企業(yè)在上海建立區(qū)域總部的投資傾向。市區(qū)甲級寫字樓需求旺盛，但是與郊區(qū)商務(wù)園區(qū) 400 多萬的年租金差異，將使越來越多的企業(yè)考慮搬遷問題。張江大廈的目前售價達(dá)到 23000 元/平方米，與市區(qū)甲級寫字樓售價差距進(jìn)一步縮小，但是租賃價格還是存在較大程度的差距。一方面說明郊區(qū)辦公的概念被眾多企業(yè)所接受還需要一段時間，另一方面也說明張江大廈可能定價過高。張江集電港產(chǎn)業(yè)園區(qū)為跨國企業(yè)和國內(nèi)大型企業(yè)在上海市郊尋找相對低價的辦公中心提供了良好的環(huán)境，但是隨著張江產(chǎn)業(yè)園日益發(fā)展成熟，各方面的價格迅速提高，這為本項目規(guī)劃總部商務(wù)園區(qū)提供了契機(jī)。26 / 71第三章 總部經(jīng)濟(jì)概述 什么是總部經(jīng)濟(jì)首次在國內(nèi)理論界提出“總部經(jīng)濟(jì)”概念是北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長趙弘。他認(rèn)為，總部經(jīng)濟(jì)是指某些區(qū)域因為某些特有的條件，吸引跨國公司或者大型企業(yè)的總部在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動的統(tǒng)稱。地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱“亞總部經(jīng)濟(jì)” 。由相對于全國性總部而言的地方性二級經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的重要樞紐和平臺。 企業(yè)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)所關(guān)注的因素任何一個地區(qū)在設(shè)立總部基地的時候都必須要考慮自身的條件，是不是有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可能性，那些因素是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進(jìn)入。? 政治環(huán)境總部作為一家公司的核心機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)著整個企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機(jī)構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感的部門。如果入駐城市政局不夠穩(wěn)定，出現(xiàn)政治動亂或戰(zhàn)爭威脅，那么跨國公司將遭27 / 71受不可估量的損失。? 基礎(chǔ)設(shè)施條件《地區(qū)總部問題》的調(diào)查結(jié)果顯示，基礎(chǔ)設(shè)施條件是跨國公司地區(qū)總部選址時考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素?？偛孔鳛楣驹O(shè)在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少決策和管理過程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、政治形勢及其變化趨勢，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時性對企業(yè)的決策至關(guān)重要，因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進(jìn)程也是公司總部選址考慮的重點。同時，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動，需要一系列與人員流動與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而對國際航空港、高速公路網(wǎng)、國際飯店設(shè)施、國際會議展覽中心等設(shè)施有較高要求。? 區(qū)位條件地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時格外重視地區(qū)的中心性。即要求所選地區(qū)盡可能是：（1）地理位置的中心――物理的距離中心（2）交通中心――時間的距離中心（3）經(jīng)濟(jì)中心（4）職能中心――一體化區(qū)域超國家機(jī)構(gòu)的集中地（5）子公司分布的中心等等。28 / 71此外，地區(qū)市場的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。? 政策與制度環(huán)境東道地區(qū)對入住公司營運的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實施。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。其具體內(nèi)容包括以下幾個方面：較低的市場準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進(jìn)出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進(jìn)出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務(wù)等。? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平公司各項業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD） 。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場調(diào)查、會計、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。? 人力資源條件總部的核心職能是促進(jìn)公司各項經(jīng)營資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個企業(yè)的最高機(jī)構(gòu)，使企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場競爭要求的高素質(zhì)人才供應(yīng)。29 / 71 上海發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性上海處在全國改革開發(fā)的大環(huán)境之下，并站在全國的最前列，享受著國家給與的各項優(yōu)惠政策?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展是大城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，而上海已經(jīng)具備了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的必備條件。? 優(yōu)越的地理位置上海地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的最前沿，擁有航空，鐵路，水運和陸上交通全方位的交通體系，是華東地區(qū)交通和物流的樞紐；其航空港和海港是對外交流的主要渠道，使上海始終保持著和世界前沿的同步。? 優(yōu)越的政策、完善的制度、高效的政府上海政府辦事效率高，行為規(guī)范，執(zhí)行政策富有創(chuàng)造性和靈活性，政府戰(zhàn)略和管理形象好。企業(yè)形象和管理效益也較好，企業(yè)管理競爭力比較強(qiáng)，但是企業(yè)激勵和約束機(jī)制需要進(jìn)一步完善。市民講究信譽(yù)，交往操守好；重商價值取向明顯，精明務(wù)實；勤勞創(chuàng)業(yè)，善于創(chuàng)新，競爭意識強(qiáng)。上海的制度競爭力比較強(qiáng)，其中產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度和地方法制建設(shè)完善程度居于全國第一，市場發(fā)育比較充分，政府審批和管制比較好。 ? 完善的基礎(chǔ)設(shè)施市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，名列全國之首。上海東30 / 71臨太平洋，居中國東海岸線中點，處長江入?？?，區(qū)位競爭力最強(qiáng)：自然區(qū)位交通便利度指數(shù)、經(jīng)濟(jì)腹地 GDP 與全國比重、城市在區(qū)域中的優(yōu)勢度指數(shù)均居全國第一。上海的環(huán)境競爭力名列第四位，城市環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境舒適度和自然環(huán)境優(yōu)美度都比較好，尤其是城市建筑景觀優(yōu)美，擁有許多著名的風(fēng)格各異的標(biāo)志性建筑、商業(yè)街、廣場。? 豐富的人力資源一方面，上海擁有復(fù)旦、上海交大、同濟(jì)等眾多著名高校，每年為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展輸出大批優(yōu)秀人才；另一方面，上海作為全國的經(jīng)濟(jì)文化中心，吸引了全國各地眾多優(yōu)秀人才，所以上海是華東地區(qū)乃至全國的人力資源儲備中心。? 制造業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的升級2022 年上海市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，比上年增長 %。二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為%和 %，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)伴隨著上海確立金融中心，航運中心的努力而獲得了快速的發(fā)展，這些都為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做好了準(zhǔn)備。? 廣闊的市場2022 年上海實現(xiàn)人均 GDP 達(dá)到 55306 元，人均可支配收入也達(dá)到了 16683 元，全年完成社會消費品零售總額 億元，在上海所輻射的長三角范圍內(nèi) 2022 年社會消費品零售總額已經(jīng)突破 8000 億。這樣廣闊的市場，一定是眾多企業(yè)競相爭奪的寶31 / 71地。 香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的啟示香港和新加坡是東南亞地區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的典范，上海的交通位置、發(fā)展歷程與其發(fā)展有著一定的相似性，因此研究這兩個城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的歷程對我們不無裨益。香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的近似點? 兩個城市都具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，擁有天然深水良港? 都經(jīng)歷了由制造業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程? 都具有健全的法律制度，政府講求精簡高效和廉政務(wù)實對于康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的啟示第一，在認(rèn)識總部經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，地方政府有必要進(jìn)行有針對性的戰(zhàn)略規(guī)劃和措施制定，對企業(yè)總部聚集進(jìn)行相應(yīng)引導(dǎo)。第二，發(fā)達(dá)的運輸和信息產(chǎn)業(yè)直接減少企業(yè)運行成本，是總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要支撐?？禈蚬I(yè)區(qū)在航空、陸運、臨港水運等方面大有潛力可挖；，同時應(yīng)該加強(qiáng)信息資源的整合和利用，使之成為吸引大中型企業(yè)的重要因素。第三，務(wù)實高效的政府形象對總部環(huán)境建設(shè)具有重要意義。