【文章內(nèi)容簡介】 品房是解決中低收入居民購房和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟適用房建設速度在2003年驟然加快，2002年全市僅僅開工建設20萬平方米經(jīng)濟適用房，安置了12900戶低收入家庭。除此以外，2003年全年共劃撥9個片區(qū)近600畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟適用房建設，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應嚴重不足的不平衡狀況。盡管2003年經(jīng)濟適用房建設力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，預計2004年拆遷量將達到4萬戶。除了經(jīng)濟適用房的建設力度應加大加快以外，也應加大建設位置條件較好的中低價商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。二、2003年房地產(chǎn)供應結構以及供需分析1. 2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2003年商品房的市場容量為850平方米，存量房的市場容量為550萬平方米左右，本常規(guī)報告僅研究商品房的供需狀況。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2003年全市新商品房的上市面積為598萬平方米，整個商品房市場需求大于供給。盡管2003年全年南京房地產(chǎn)市場總量上供不應求，但是仍然存在著結構性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況比較緊張，排隊購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)象。隨著二級市場的高速發(fā)展以及各種鼓勵政策出臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設力度，以及2003年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，使總體供不應求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。2. 各區(qū)域供需結構分析在對南京商品房供需結構的統(tǒng)計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結構是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，說明該區(qū)域市場供不應求，數(shù)值大于1說明該區(qū)域市場供給過剩。2003年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結構不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資源的浪費。根據(jù)公司研究中心的樓盤數(shù)據(jù)庫對南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測資料，結合抉策地產(chǎn)會員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出2003年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。圖22 2003年各片區(qū)供需結構比例圖2003年各片區(qū)房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。城東、城北片區(qū)供不應求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧、江北和河西片區(qū)。江寧、江北片區(qū)由于前幾年土地供應比較充足，商品房供應量比較大，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)，供給份額比需求份額高27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場的熱點，有數(shù)個大盤在開發(fā)，但2003年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的44%。3. 價格層次供需結構分析毫無疑問，無論消費者還是開發(fā)商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結構同樣存在結構性矛盾，這里所引用的價格層次容量供需比是該價位檔次內(nèi)總供給面積與該價位檔次內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，說明該價格層次市場供不應求，數(shù)值大于1說明該價格層次市場供給過剩。圖24 價格層次供需結構圖（單位：元/平米）數(shù)據(jù)顯示,中低檔價位區(qū)間商品房供不應求，3500元以下/平米價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/平米價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。然而在3500元以下/平米區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。但是這個價位上卻有超過15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。盡管總體3500—5000元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應大于需求的比例較大，出現(xiàn)結構性過剩的不平衡現(xiàn)象。三、2004年南京市商品房供給總量分析1. 商品房2003年南京房地產(chǎn)施工面積為1255萬平方米，比2002年增長38%。由于房地產(chǎn)從動工之日起一般在一年之內(nèi)可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004年內(nèi)完工交付使用；此外南京計劃今年新開工住宅面積1000萬平方米，按照南京市2004年城市規(guī)劃，將重點建設寧南、長巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開工建設并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計將達到900萬平方米。2003年，南京市存量房、商品房的交易量相當，并且存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢，其它城市如北京上海的房地產(chǎn)市場中存量房交易量都已經(jīng)或有趨勢超過商品房，因此2004年的存量房供給量和交易量應和商品房相當。2. 經(jīng)濟適用房按照政府的規(guī)劃，2004年要繼續(xù)加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設力度和規(guī)模。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區(qū)的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區(qū)的危舊房改造，共約26片，50萬平方米。繼續(xù)建設景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等6片經(jīng)濟適用房，2004年底將竣工面積120萬平方米以上；建設仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價商品房，當年完成90萬平方米。這樣2004年的經(jīng)濟適用房和中低價商品房的供給量將達到210萬平方米，按照戶均75平方米計算。3. 片區(qū)狀況分析2005年的“十運會”日益臨近，由于開發(fā)商擔心河西的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)北京亞運會之后的亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場長期低迷狀況，2004年河西特別是奧體中心附近將會出現(xiàn)樓盤放量供應的現(xiàn)象。規(guī)模達到41萬平方米的超級大盤金馬酈城已經(jīng)開始發(fā)售，占地100公頃的奧體新城也將在04年春開盤，除此之外，2004年河西上市的項目包括順馳奧城、萬科光明城市、雨潤項目、四季仁恒、萬達項目等等，推出的住宅小區(qū)規(guī)?；旧隙急容^大。2004年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達到120萬平方米以上，預計2004年河西商品房上市面積150萬平方米，在2003年基礎上翻番。江寧近幾年始終是商品房上市面積最大的片區(qū)，以建筑面積達到75萬平方米新盤拖樂嘉街區(qū)為代表的一批新盤將在今年上市。此外一些老盤如30萬平方米明月港灣、66萬平方米天地新城、40萬平方米21世紀現(xiàn)代城、80萬平方米武夷綠洲等項目也會一期期地開發(fā)建設上市。預計江寧在2004年的供應面積將超過200萬平方米。第三節(jié) 價格研究本期報告研究內(nèi)容主要包括：2003年度南京市商品房總體價格水平、商品住宅價格水平以及分物業(yè)、土地、二手房和經(jīng)濟適用房價格水平分析，2003年價格走勢分析，2003年南京市商品房價格成因分析。一、供應價格水平分析1. 商品房價格水平分析圖31 2003年10月至2003年12月商品房價格走勢圖(單位：元/平米) 根據(jù)公司數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格的加權計算，參考得出南京市2003年12月商品房平均價格為為每平米4537元/平米，七大片區(qū)均價如上圖所示。比較10月價格，南京市商品房總均價及所有大片區(qū)均價都呈上漲態(tài)勢，上漲幅度比較如下表。圖32 2003年10月至2003年12月商品房分區(qū)均價增長幅度表 本期數(shù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片區(qū)價格上漲幅度基本與8至10月漲幅接近，本期70典型樓盤指數(shù)各片區(qū)入選項目中商住寫字樓項目比例較上期低10%左右，從而從總體漲幅統(tǒng)計上看，城南、城中片區(qū)由于近期供給量較大、銷售形勢也比較良好，漲幅較平穩(wěn)在5%9%之間；江北片區(qū)漲幅較為明顯超過10%，以旭日華庭為代表的江北片區(qū)項目的價格上漲形勢是南京沿江經(jīng)濟全面啟動的一個信號；河西片區(qū)也是沿江大開發(fā)的直接受益范圍，迎接十運會、打造新市區(qū)的節(jié)奏明顯加快，河西區(qū)價位的上漲在情理之中；城北片區(qū)繼續(xù)受到消費者的追捧，兩個月內(nèi)均價上漲超過200元/平米。平均根據(jù)70家典型樓盤提供的歷史數(shù)據(jù)，與2003年上半年的價格數(shù)據(jù)相比，2003年下半年，各片區(qū)樓盤價格普遍上漲300600元/平米左右，年度內(nèi)各片區(qū)的平均漲幅漸趨一致，平均上漲近1000元/平米。房價漲幅超過居民收入漲幅。從1998年至今，南京房價一直維持著高速增長，已經(jīng)超過了收入增長速度。參見下表統(tǒng)計數(shù)據(jù)。