【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）的情況下，單位地價(jià)出現(xiàn)了極端異常的增長(zhǎng)。而近期正在掛牌階段地塊的起始價(jià)有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展。現(xiàn)將上述分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。附表一：歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表年份出讓面積（hm2）出讓金總額（萬(wàn)元）出讓土地平均單價(jià)年漲幅（%）（元/m2）（萬(wàn)元/畝）200217601820033163692004350229200550658720066518582007（已成交）133283661058042007正在掛牌125193122注：出讓總金額2002年——2006年均為成交價(jià)2007年已成交部分為成交價(jià)2007年正在掛牌部分為起始價(jià)，成交價(jià)將有較大幅度加價(jià)。附表二：長(zhǎng)沙市2007年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表地塊編號(hào)座落出讓面積（m2）性質(zhì)容積率起始價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)(萬(wàn)元)漲幅（%）單價(jià)樓報(bào)價(jià)(元/m2)商住元/m2萬(wàn)元/畝[2007]網(wǎng)掛01號(hào)岳麓區(qū)雷鋒大道344142住宅341159520017927661383[2007]掛067號(hào)岳麓區(qū)天馬村29555住宅6574720024361353掛066號(hào)雨花區(qū)黎托村8632商住147517682048512掛065號(hào)開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)352764住宅3436034988975650掛064號(hào)天心區(qū)青園路10131商住2249800025678972632掛063號(hào)芙蓉區(qū)東二環(huán)7917商住374841505142887掛062號(hào)岳麓區(qū)觀沙嶺21815商住456980003667733望[2007]掛016號(hào)望城縣含浦鎮(zhèn)153860住宅103778400070954601820[2007]掛057號(hào)天心區(qū)天劍路52103住宅217433920075242508望[2007]掛012號(hào)望城縣銀星鎮(zhèn)281067住宅13864520002751850925[2007]掛056號(hào)岳麓區(qū)銅盆路33239住宅8373100003009836掛053號(hào)開福區(qū)新河三角洲785199商住463830920000117172929掛051號(hào)雨花區(qū)體育彩城43965住宅88351330030251375掛044號(hào)天心區(qū)黃土嶺正街45070商住3000053300118262628掛030號(hào)岳麓區(qū)西湖漁場(chǎng)7667住宅98217302256752小 計(jì)2183126645094133283661051462附表三：長(zhǎng)沙市正在掛牌土地起始價(jià)一覽表地塊編號(hào)座落出讓面積（m2）性質(zhì)容積率起始價(jià)(萬(wàn)元)單價(jià)樓報(bào)價(jià)(元/m2)商住元/m2萬(wàn)元/畝[2007]掛089號(hào)雨花區(qū)鄱陽(yáng)村91463住宅6847499[2007]掛085號(hào)芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)101614住宅14882523084芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)159502商、住24165541083芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)183425商、住28168548080芙蓉區(qū)望龍村52622商、住7026477079雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)59444住宅9873755078岳麓區(qū)望城坡70339商、住13133747076天心區(qū)南園路22908商、住6329691075岳麓區(qū)望城坡5524商業(yè)556774072芙蓉區(qū)望龍村115344住宅14214560掛072號(hào)~089號(hào)小計(jì)822185125193692長(zhǎng)沙市2007年有四宗掛牌土地成交價(jià)異常，主要集中在8三個(gè)氣溫最高的月份。上述掛牌土地具有下列特征：1是容積率高，；，；；。如果要達(dá)到上述容積率商業(yè)必定為超高層（地面建筑高度超過(guò)100米）建筑，住宅為20層高層到30多層的超高層建筑。2是上述四宗用地不僅成交單價(jià)很高，而且樓板價(jià)（土地出讓總價(jià)除以總建筑面積）也很高，長(zhǎng)沙市區(qū)三塊宗地成交單價(jià)在500萬(wàn)元—800萬(wàn)元/畝之間，其樓板價(jià)均超過(guò)2500元/平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價(jià)竟達(dá)360萬(wàn)元/畝以上，樓板價(jià)也達(dá)1800元/平方米以上，而當(dāng)?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價(jià)僅2000元/平方米左右。3是上述土地摘牌者均為上市公司，上市公司因其資產(chǎn)盤子大，且房地產(chǎn)上市公司半年度、年度考評(píng)審計(jì)時(shí)，其報(bào)表中有儲(chǔ)備土地一項(xiàng)，直接影響其可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)指數(shù)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有目共睹，市場(chǎng)也有自我調(diào)節(jié)的能力，進(jìn)入9月份后成交的四塊宗地的樓板價(jià)均小于1500元/平方米，其中雨花區(qū)和開福區(qū)各一塊宗地樓板價(jià)僅分別為512元/平方米和650元/平方米。而目前還在掛牌的10宗土地掛牌起始價(jià)折算樓板價(jià)均在800元/平方米以下，土地起始單價(jià)均在100萬(wàn)元/畝上下。估計(jì)上述10宗地的成交單價(jià)在150萬(wàn)元—250萬(wàn)元/畝之間，其樓板價(jià)估計(jì)在700元—1500元/平方米之間。二 長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙市現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)1200多家，并連續(xù)三年以每年的100多家的數(shù)量在遞增。作為房地產(chǎn)二線城市，越來(lái)越多的外地企業(yè)涌入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，外地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的1/3，而在樓盤建筑面積和地土購(gòu)置所占比例分別達(dá)到全市總量的50%和65%以上。其中有較大影響力的主要為北京、浙江、深圳三地。從近三年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢(shì)態(tài)。（一）長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀據(jù)長(zhǎng)沙市建委、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2007年1—6月份的統(tǒng)計(jì)資料和分析，長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如下：基本情況，房屋施工面積2780萬(wàn)平方米，其中新開工面積901萬(wàn)平方米，房屋竣工面積355萬(wàn)平方米，房屋銷售面積459萬(wàn)平方米。上半年房地產(chǎn)開發(fā)的幾個(gè)特點(diǎn)特點(diǎn)一：新辦開發(fā)企業(yè)繼續(xù)增加，上半年新增開發(fā)企業(yè)99家，其中外地來(lái)長(zhǎng)投資企業(yè)25家，比去年同期增加7家，說(shuō)明外地投資商看好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)。特點(diǎn)二：房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)，土地購(gòu)置投入加大。，%。，%。特點(diǎn)三：市場(chǎng)供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)趨于合理。商品房施工面積、新開工面積、%、%、%。其中住宅施工面積2127萬(wàn)平方米，%，新開工面積729萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63%，竣工面積272萬(wàn)平方米，%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足，住宅面積比大幅增加，而辦公樓、營(yíng)業(yè)房、其他用房所占比例下降，結(jié)構(gòu)趨于合理。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況，%，%；，%；，%。住宅投資所占比例增加，辦公寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資所占比例減少。各類商品房竣工面積分析；，%；別墅、%；，%；，%；，%。商品房積壓、滯銷分析，；%，%。上述滯銷積壓房屋比例在全國(guó)同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。（二）長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向分析 2002年到2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1）投資額的增長(zhǎng)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年投資額（億元）增幅（%）（同比增幅）2）施工、竣工面積增長(zhǎng)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工面積（萬(wàn)平方米）增幅（%）（同比增長(zhǎng)）竣工面積（萬(wàn)平方米）增幅（%）（同比增長(zhǎng)）3）商品房銷售額、銷售面積、銷售單價(jià)的增長(zhǎng)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年銷售額（億元）增幅（%）銷售面積（萬(wàn)平方米）增幅（%）銷售單價(jià)（元/m2）180220452063216426443836增幅（%）表四：長(zhǎng)沙市銷售樓盤均價(jià)統(tǒng)計(jì)表樓盤名稱座落類型銷售均價(jià)（元/m2）商業(yè)住宅湘江北尚開福區(qū)新河三角洲高層住商130004000保利閬峰云壁天心區(qū)省府路以南別墅、公寓8500上庭苑天心區(qū)省府西側(cè)住宅4200都市金銀雨花區(qū)砂子塘住宅5300未來(lái)城科學(xué)家園岳麓區(qū)岳麓大道北住商6000~200003900鵬程世家開福區(qū)迎賓路住宅56002076芙蓉區(qū)曙光路住宅3800沁園春御院岳麓區(qū)桐梓坡路住商80003500岳麓山公館岳麓區(qū)五星壓公寓10000岳麓1號(hào)大廈岳麓區(qū)咸嘉村公寓5300芙蓉新城芙蓉區(qū)赤崗路住宅3698陽(yáng)光100新城岳麓區(qū)南二環(huán)高層住宅5000綠城桂花城芙蓉區(qū)南二環(huán)高層住宅4680七彩麗都5100億富中心6300新青年公寓6600融科三萬(wàn)英尺5580卓越蔚藍(lán)花園100004800白沙品城5000天心華庭6600財(cái)富金銀20000~30000 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2002年到2006年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)二線城市的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)屬初級(jí)發(fā)展階段，其明顯的標(biāo)志是商品房開發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以30%以上的增幅增長(zhǎng)，而商品房的銷售單價(jià)年平均增幅不到15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)同類城市。而2007年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。外地大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，投資長(zhǎng)沙；帶來(lái)的變化不僅僅是土地出讓價(jià)的大幅上漲，其更為重要特征是：房屋銷售單價(jià)迅速上升，不同類型房?jī)r(jià)差距拉大，房屋品質(zhì)明顯提高。2007年上半年普通住宅全市銷售均價(jià)達(dá)3536元/平方米，%。高檔住宅（別墅、高層精裝修房）單價(jià)突破12000元/平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房為1680元/平方米。其間大量使用節(jié)能設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)提高，經(jīng)典別墅、精裝修高層住宅的出現(xiàn)，極大地提高了商品房的品質(zhì)。長(zhǎng)沙市2003年至2006年人均生產(chǎn)總值從17995元增長(zhǎng)到28739元，年增幅20%左右。居民人均支配收入從8731元增長(zhǎng)到13924元，年增幅也為20%左右。居民人均可支配收入增幅明顯大于前5年的商品房平均價(jià)增幅。與全國(guó)同類城市相比，長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)也是偏低的。長(zhǎng)沙市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格上升尚存在相當(dāng)?shù)某惺芸臻g。三 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 市場(chǎng)立足點(diǎn)：通過(guò)對(duì)上述的地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市