【文章內(nèi)容簡介】 多而有效人力相對較少；人力發(fā)展上升期； 所在地區(qū)職場資源豐富，可選擇性大。 職場面積需求小，對職場位置、檔次、形象等要求較高人力和業(yè)績發(fā)展較穩(wěn)定； 保險市場競爭異常激烈；當(dāng)?shù)芈殘鲑Y源匱乏，可選擇性小。職場面積、單價等與標(biāo)準(zhǔn)偏差較大，需調(diào)劑入（出）合同期職場預(yù)算重點扶持機構(gòu)； 弱體機構(gòu)。提前換租的職場，還應(yīng)提前與原職場出租方約定解約工作，如：雙方確定退租時間，明確違約責(zé)任，核實退租損失等。在審核新職場需求時必須計算因提前換租而造成的損失。需求審核結(jié)果由分公司行政部反饋需求部門《職場租賃需求審核表》（見附件8），需明確回復(fù)需求部門進行調(diào)查的職場類型、面積、租期和合同期預(yù)算等，作為后續(xù)工作指導(dǎo)意見。 租賃市場調(diào)查租賃調(diào)查工作應(yīng)按照《職場租賃需求審核表》的結(jié)果進行，調(diào)查人員不得少于兩人。調(diào)查方式為現(xiàn)場調(diào)查，調(diào)查人員與出租方或其代表人直接溝通，不得通過電話、網(wǎng)絡(luò)等方式獲取信息，填報的價格不得采取比較隨意的初次報價，應(yīng)根據(jù)報價以及可能優(yōu)惠的幅度大致估算實際成交的價格；調(diào)查對象不能僅限于當(dāng)?shù)剞k公樓租賃市場，還應(yīng)包括當(dāng)?shù)嘏c我公司市場規(guī)模、地位類似的兩家以上同業(yè)公司職場情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)形成《租賃調(diào)查報告》，由調(diào)查人員簽字確認(rèn)，對《報告》的真實性負(fù)責(zé)。分公司行政部對《報告》審核，對結(jié)論負(fù)責(zé)。調(diào)查信息應(yīng)包括詳細(xì)地址、面積、租賃單價、租賃起止日期等信息。如有可能，還需提供調(diào)查職場不同時期的歷史租賃數(shù)據(jù)。報告采用文字或表格的形式，由分公司自行確定，在分公司范圍內(nèi)統(tǒng)一格式。 合格職場選擇調(diào)查人員應(yīng)綜合考慮監(jiān)管部門及公司對職場規(guī)定、職場需求審核結(jié)果、建筑物實際情況等因素，依據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門頒發(fā)的《保險機構(gòu)辦公場所相關(guān)規(guī)定》和公司的《職場租賃風(fēng)險點匯總表》篩選出合格職場。調(diào)查人員此階段需要完成的工作包括：審核職場房屋產(chǎn)權(quán)證明、消防合格證等重要證書的原件，取得各類權(quán)屬文件復(fù)印件；確認(rèn)職場租賃面積、價格、租期等關(guān)鍵信息；現(xiàn)場調(diào)查、評價職場地段、交通、形象、環(huán)境等適用性；分析、評估各職場存在的風(fēng)險及出現(xiàn)概率。必須為當(dāng)前有效的《房產(chǎn)證》原件的復(fù)印件，不得使用原有的復(fù)印件。取得復(fù)印件時應(yīng)將內(nèi)容與原件對比，保證一致。調(diào)查職場如無房產(chǎn)證，應(yīng)參照《房屋出租證明材料明細(xì)表》（見附件9）對其他權(quán)屬文件進行查驗，能夠有效證明職場無產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。在正常情況下，應(yīng)取得由當(dāng)?shù)乇ｋU監(jiān)管部門認(rèn)可的消防合格證明。如當(dāng)?shù)乇ｋU監(jiān)管部門認(rèn)可用二次裝修工程的“消防驗收、備案手續(xù)”代替租賃職場的消防證明的，需要在公司租賃審批申請中做出說明，并必須保證在裝修工程竣工后半個月內(nèi)取得“消防驗收、備案手續(xù)”，否則視為不合格職場。對于老舊建筑、當(dāng)?shù)卣O(jiān)管限額以下建筑等特殊原因，不能取得消防合格證明的，應(yīng)“由行政許可申請人（即我司）出具已經(jīng)加強新營業(yè)場所消防安全措施、確保消防安全的書面承諾”。 書面承諾的方式需要事先征得當(dāng)?shù)乇ｋU監(jiān)管部門認(rèn)可，而不是對總公司的承諾和保證。如當(dāng)?shù)乇ｋU監(jiān)管部門對書面承諾不予認(rèn)可，則視為不合格職場。租賃調(diào)查中應(yīng)注意區(qū)別“建筑面積”、“使用面積”、“實用面積”、“凈面積”等概念的不同含義，公司內(nèi)部管理統(tǒng)一使用“建筑面積”作為唯一面積單位。調(diào)查人員必須現(xiàn)場測量、計算、核實租賃區(qū)域建筑面積。未經(jīng)面積復(fù)核所了解的職場總價信息均屬無效信息。嚴(yán)禁采取目測、估算、與出租方協(xié)商等方式確定租賃區(qū)域面積；出租方同意在出租區(qū)域之外另外贈送的區(qū)域，也必須進行面積復(fù)核，租賃區(qū)域建筑面積應(yīng)包括贈送面積；面積復(fù)核的結(jié)果僅用于公司內(nèi)部管理使用，允許復(fù)核結(jié)果與合同約定面積不同，但復(fù)核結(jié)果不得低于合同約定面積。同時，經(jīng)復(fù)核職場實際使用率（使用面積/建筑面積）低于65%的，視為不合格職場。調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)繪制《租賃區(qū)域平面圖》，并據(jù)此詳細(xì)記錄建筑面積復(fù)核過程，形成《建筑面積復(fù)核計算書》，由實際復(fù)核人員簽字確認(rèn)，要求結(jié)果準(zhǔn)確，能夠清楚表明面積計算公式和過程。贈送面積需如實寫入合同或者補充協(xié)議中，并在《租賃區(qū)域平面圖》和《建筑面積復(fù)核計算書》中完整體現(xiàn)。所有合格職場，應(yīng)取得由出租方有權(quán)人簽字確認(rèn)的《租賃報價書》（見附件10），書面確認(rèn)租賃價格信息。《租賃報價書》資料應(yīng)真實、有效，具有有效的聯(lián)系方式，嚴(yán)禁我方代簽名。調(diào)查人員應(yīng)與出租方有權(quán)人充分溝通，落實該職場租賃的各種費用種類和明細(xì)，包括職場租金、物業(yè)管理費、暖氣費、空調(diào)使用費、租賃稅費（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅等）。凡需付費的項目和服務(wù)，均需在租賃報價階段核實清楚，避免漏項或者不完整，杜絕先使用后定價。租賃合同簽訂后如發(fā)生漏項或者未核清的收費項目，屬于出租方原因的由出租方承擔(dān)，屬于調(diào)查人員原因的由分公司自行承擔(dān)。出租方因故不能提供報價書的，調(diào)查人員可根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果自行填寫，并說明出租方不能簽字或者用印的原因，并由兩名以上參與調(diào)查的人員簽字確認(rèn)。各項費用必須有明確的計算依據(jù)，如物業(yè)管理費應(yīng)有《物業(yè)管理協(xié)議》或政府部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)文件。對于由我方承擔(dān)的取暖費、租賃稅費等政府統(tǒng)一性收費，應(yīng)有政府相關(guān)文件作為依據(jù)。特殊情況下發(fā)生必須發(fā)生中介費的，需事先將相關(guān)資料以郵件形式發(fā)物控部審核，物控部同意后方可列入職場費用。 備選職場確定分公司根據(jù)調(diào)查結(jié)果進行綜合分析，確定不少于三個備選職場（分公司管理本部不少于五個備選職場)，備選職場應(yīng)有可比性。調(diào)查人員需填寫《備選職場情況分析表》（見附件11）中的全部信息，如無實際數(shù)據(jù)，可填寫“無”或“/”，不允許出現(xiàn)空格。調(diào)查人員應(yīng)對分析表內(nèi)容真