【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前整個(gè)珠海市主城區(qū)地塊的稀缺，因此造就了本項(xiàng)目在地理位置上的唯一性。n 周邊配套本項(xiàng)目周邊的生活、娛樂(lè)、休閑等配套成熟、交通便捷，并且擁有相當(dāng)豐富的行政設(shè)施資源。n 區(qū)域素質(zhì)由于新香洲是珠海新的行政服務(wù)中心，因此公務(wù)員、機(jī)關(guān)、事企業(yè)單位的員工構(gòu)成了本區(qū)域的主力人群，所以本區(qū)域人口的整體素質(zhì)相對(duì)較高。、項(xiàng)目市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域，及項(xiàng)目自身所具有的特質(zhì)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目適合打造高檔中型規(guī)模精品宜居社區(qū)。、項(xiàng)目建設(shè)周期建議目前珠海主城區(qū)待售及待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較少，待目前主城區(qū)樓盤(pán)存量慢慢被消化后，珠海主城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的供應(yīng)會(huì)逐漸減少，而市場(chǎng)也將會(huì)開(kāi)始復(fù)蘇，因此本項(xiàng)目適宜目前著手開(kāi)發(fā)，2015年下半年入市。七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及投資估算經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目可供銷(xiāo)售的物業(yè)類(lèi)型主要為住宅，兼有部分配套商業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)前提投入、開(kāi)發(fā)投入以及銷(xiāo)售收益進(jìn)行分析，從而對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行與否進(jìn)行評(píng)判。、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步規(guī)劃建設(shè)用地面積：㎡總建筑面積：㎡容積率：建筑密度：%規(guī)劃戶(hù)數(shù)：608戶(hù)其中：88㎡戶(hù)型：456戶(hù)；113㎡戶(hù)型：152戶(hù)計(jì)容建筑面積：㎡其中：高層洋房：57071㎡，4幢，20層；底層商鋪： 3004㎡（5%比例）物管用房： 80㎡ 社區(qū)用房： 120㎡公建配套建筑(不計(jì)容)：其中：垃圾房： 60㎡；環(huán)衛(wèi)休息室：120㎡配電房： 100㎡；通信設(shè)備房： 60㎡地下室建筑面積:18923㎡其中：車(chē)庫(kù)：14972㎡，車(chē)位約356個(gè)；人防：3951㎡景觀(guān)面積：12933㎡其中：硬景：7242㎡；軟景：5691㎡道路面積：3621㎡住宅全部擬定2000元/m2的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步計(jì)劃計(jì)劃2013年8月取得土地，2014年2月完成報(bào)建，2014年3月2015年9月完成建設(shè)，2015年10月開(kāi)始銷(xiāo)售，總開(kāi)發(fā)周期33月。開(kāi)發(fā)計(jì)劃表2013年2014年2015年2016年58月912月12月312月15月59月1012月16月取得土地完成設(shè)計(jì)完成報(bào)建完成建設(shè)現(xiàn)樓銷(xiāo)售、投資估算、開(kāi)發(fā)成本序號(hào)項(xiàng)目計(jì)容面積(㎡)單價(jià)(元)成本(萬(wàn)元)1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)60,2756,500 39,178 2前期工程費(fèi)60,275143 861 3建安工程費(fèi)60,2755,04530,4094配套設(shè)施費(fèi)60,2755613,3825開(kāi)發(fā)間接費(fèi)60,27578 471 6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)60,275175 1,054 合計(jì)開(kāi)發(fā)成本60,27512,502 75,355 、開(kāi)發(fā)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)容面積(㎡)單價(jià)(元)費(fèi)用(萬(wàn)元)1管理費(fèi)用60,275434 2,613 2銷(xiāo)售費(fèi)用60,275434 2,613 3財(cái)務(wù)費(fèi)用60,275357 2,155 合計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用60,2751,225 7,381 、當(dāng)銷(xiāo)售均價(jià)住宅為16,000元/㎡、商業(yè)為25,000元/㎡、車(chē)位16萬(wàn)元/個(gè)時(shí)（一）、銷(xiāo)售收入項(xiàng)目計(jì)容面積/車(chē)位(㎡/個(gè))單價(jià)(元)收入(萬(wàn)元)高層洋房57,07116,000 91,313 商業(yè)3,00425,000 7,509 車(chē)位356 160,000 5,704 合計(jì)60,27517399 104,526 （二）、稅費(fèi)項(xiàng)目計(jì)容面積(㎡)單價(jià)(元)費(fèi)用(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅及附加60,275980 5,906 土地增值稅60,275 企業(yè)所得稅60,2751,194 7,200 合計(jì)60,2752,17413,105(備注：因項(xiàng)目為股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，土地持有人通過(guò)政府置換獲得土地，原獲取土地價(jià)格為25500萬(wàn)元,增值稅、所得稅土地成本扣稅額為25500萬(wàn)元)經(jīng)估算項(xiàng)目總收益為：104,526萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為：75,355萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：7,381萬(wàn)元項(xiàng)目總投資為：82,736萬(wàn)元項(xiàng)目稅費(fèi)：13,105萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：總收益總成本總費(fèi)用稅費(fèi) = 8,685萬(wàn)元銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率：8685/104526 = %投資利潤(rùn)率：8685/82736 = %八、資金籌措計(jì)劃、資金來(lái)源本項(xiàng)目收購(gòu)及開(kāi)發(fā)共需資金82,736萬(wàn)元，其中用于收購(gòu)39,178萬(wàn)元,實(shí)際項(xiàng)目投資額(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用)為67,668萬(wàn)元。根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，但由于本項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)將高于珠海限價(jià)（11,285元/m2），必須現(xiàn)樓銷(xiāo)售，確定本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金、銀行貸款。結(jié)合我司外資性質(zhì)及房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開(kāi)發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的50%以上，貸款額度為總投資的50%(即：33,834萬(wàn)元)，現(xiàn)資本金為26265萬(wàn)元，即另需自籌7,569萬(wàn)元自有資金，其余資金依靠銀行貸款解決，詳見(jiàn)資金計(jì)劃表：金額單位：萬(wàn)元年度計(jì)算項(xiàng)1季度2季度3季度4季度合計(jì)2013年當(dāng)期投入數(shù)2819 2819 5639 投入累計(jì)數(shù)2819 5639 當(dāng)期資金回籠數(shù)資金差額4749 1930 當(dāng)年利息2014年當(dāng)期投入數(shù)2819 5639 5639 5639 19736 投入累計(jì)數(shù)8458 14097 19736 25375 當(dāng)期資金回籠數(shù)