【文章內容簡介】 ：稅務報表建筑面積：稅務報表四、預警值設置 15 若測算稅收差異率大于零，則企業(yè)可能存在成本提前列支、虛列成本等疑點。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權重：100% 。 六、應用要點應用本方法的重點在于應用第三方信息判斷成本列支的真實性。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據，是否有相關的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據?？梢圆楹似髽I(yè)的開發(fā)成本計算表。指標 2：前期工程費單位成本差異率一、原理描述根據分析對象的單位前期工程費成本與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設置不同的風險值。二、數(shù)據模型前期工程費單位預警成本申報前期工程費單位成本申報前期工程費單位成本＝申報的前期工程費總額/建筑面積Comment [A1]: 是標準造價？還是計算標準造價？ 16 稅收差異稅收差異＝（申報前期工程費單位成本－前期工程費單位預警成本）稅收差異率＝稅收差異/前期工程費單位預警成本100%三、數(shù)據獲取途徑前期工程費單位預警成本＝建筑安裝工程費單位預警成本20%申報的前期工程費總額：稅務報表建筑面積：稅務報表四、預警值設置若測算稅收差異率大于零，則企業(yè)可能存在成本提前列支、虛列成本等疑點。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權重：100% 。 六、應用要點應用本方法的重點在于應用第三方信息判斷成本列支的真實性。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據，是否有相關的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā) 17 成本的，估計金額是否有依據?？梢圆楹似髽I(yè)的開發(fā)成本計算表。指標 3：基礎設施費單位成本差異率一、原理描述根據分析對象的單位基礎設施費與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設置不同的風險值。二、數(shù)據模型基礎設施費單位預警成本申報基礎設施費單位成本申報基礎設施費單位成本＝申報的基礎設施費總額/建筑面積稅收差異稅收差異＝（申報基礎設施費單位成本－基礎設施費單位預警成本）稅收差異率＝稅收差異/基礎設施費單位預警成本100%三、數(shù)據獲取途徑基礎設施費單位預警成本＝建筑安裝工程費單位預警成本30%申報的基礎設施費總額：稅務報表建筑面積：稅務報表四、預警值設置若測算稅收差異率大于零，則企業(yè)可能存在成本提前列支、虛列成本等疑點。 18 五、評分標準稅收差異率：05%，指標權重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權重：100% 。 六、應用要點應用本方法的重點在于應用第三方信息判斷成本列支的真實性。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據，是否有相關的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據?？梢圆楹似髽I(yè)的開發(fā)成本計算表。指標 4：公共配套設施費單位成本差異率一、原理描述根據分析對象的單位公共配套設施費與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設置不同的風險值。二、數(shù)據模型公共配套設施費單位預警成本申報公共配套設施費單位成本申報公共配套設施費單位成本＝申報的公共配套設施費總額/建筑面積稅收差異 19 稅收差異＝（申報公共配套設施費單位成本－公共配套設施費單位預警成本）稅收差異率＝稅收差異/公共配套設施費單位預警成本100%三、數(shù)據獲取途徑公共配套設施費單位預警成本預警＝建筑安裝工程費單位預警成本10%申報的公共配套設施費總額：稅務報表建筑面積：稅務報表四、預警值設置若測算稅收差異率大于零，則企業(yè)可能存在成本提前列支、虛列成本等疑點。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權重：100% 。 六、應用要點應用本方法的重點在于應用第三方信息判斷成本列支的真實性。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據，是否有相關的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據。可以查核企業(yè)的開發(fā)成本計算表。 20 指標 5：綠化費單位成本差異率一、原理描述根據分析對象的單位綠化費與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設置不同的風險值。二、數(shù)據模型綠化費單位預警成本申報綠化費單位成本申報綠化費單位成本＝申報的綠化費總額/建筑面積稅收差異稅收差異＝（申報綠化費單位成本－綠化費單位預警成本）稅收差異率＝稅收差異/綠化費單位預警成本100%三、數(shù)據獲取途徑綠化費單位預警成本預警：45 元（建議根據樓盤檔次進行測算）申報的綠化費總額：稅務報表建筑面積：稅務報表四、預警值設置若測算稅收差異率大于零，則企業(yè)可能存在成本提前列支、虛列成本等疑點。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標 21 權重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權重：50%；稅收差異率：20%30%，指標權重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權重：100% 。 六、應用要點應用本方法的重點在于應用第三方信息判斷成本列支的真實性。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據，是否有相關的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據。可以查核企業(yè)的開發(fā)成本計算表。指標 6：間接費用中工資及福利費差異率一、原理描述根據分析對象的單位間接費用中工資及福利費與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設置不同的風險值。二、數(shù)據模型工資及福利費預警金額申報工資及福利費稅收差異稅收差異＝（申報工資及福利費－工資及福利費預警金額）稅收差異率＝稅收差異/工資及福利費預警金額100%三、數(shù)據獲取途徑 22 工資及福利費預警金額：＝建筑安裝工程費單位預警成本3%申報的工資及福利費總額：稅務報表建筑面積：稅務報表四、預警值設置若測算稅收差異率大于零，則企業(yè)可能存在成本提前列支、虛列成本等疑點。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權重：100% 。 六、應用要點應用本方法的重點在于應用第三方信息判斷成本列支的真實性。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據，是否有相關的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據?？梢圆楹似髽I(yè)的開發(fā)成本計算表。指標 32：連續(xù)虧損年限一、原理描述對長期虧損而正常生產經營的企業(yè)進行預警分析，企業(yè)應以盈利為目的，正常企業(yè)如果出現(xiàn)連續(xù)虧損肯定會引起財務、經營等困難， 23 對長期虧損不倒的企業(yè)應當對其財務核算、涉稅申報的真實性、準確性進行關注。二、評估模型連續(xù)虧損年限＝企業(yè)年度納稅申報表主表第 23 欄金額0 的連續(xù)年限三、標準值參考范圍無標準值四、數(shù)據獲取途徑企業(yè)年度納稅申報表主表第 23 欄金額。五、評分標準連續(xù)虧損 1 年的， 風險值為 1；連續(xù)虧損 2 年的， 風險值為 2；連續(xù)虧損 3 年的， 風險值為 3；連續(xù)虧損 3 年以上的，風險值為 4。六、應用要點無 財務指標法指標 7：銷售毛利率差異：一、原理描述根據企業(yè)實際毛利率與房地產行業(yè)平均毛利率進行比對分析，對Comment [A2]: 取自 ,財務報表 24 毛利率差異達到一定標準的分別設置不同的風險值進行管理。二、數(shù)據模型企業(yè)實際毛利率= （房地產經營收入經營 成本）/ 房地產經營收入市場平均毛利率稅收差異測算毛利率差異＝企業(yè)實際毛利率－市場平均毛利率三、數(shù)據獲取途徑房地產經營收入、 經營成本：企業(yè)所得稅年報地區(qū)房地產行業(yè)的毛利率平均水平經測算并參考國稅發(fā)[2022]31號文規(guī)定，確定如下：（１）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，房地產行業(yè)的毛利率平均水平為 30％。（２）．開發(fā)項 目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，房地產行業(yè)的毛利率平均水平為 25％。（３）．開發(fā)項 目位于其他地區(qū)的，房地產行業(yè)的毛利率平均水平為 20％。四、預警值設置若毛利率差異大于 5%，則企業(yè)可能存在多列成本、 費用、人為調減利潤，少 繳企業(yè)所得稅等疑點。五、評分標準（一）、分值設置：毛利率指標：5 分； 25 （二）、權重設置：稅收差異率：5%10% ，指標權 重：50% ；稅收差異率：10%15%，指 標權 重：60%；稅收差異率：15%20%，指標權重：70%；稅收差異率：20%以上，指標權重：100% 。 六、應用要點（一）了解本地區(qū)房地產毛利率水平。（二）核實企業(yè)“開發(fā)成本 ”各項目的金額是否有依據，是否有相關的合法發(fā)票；核實企業(yè)各項目是否按規(guī)定結轉成本；核實企業(yè)各項目各成本對象劃分是否合理以及各項目總成本在各成本對象間的分推是否符合規(guī)定。指標 10：凈資產收益率一、原理描述依據《中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系》（資產收益率為 10%25%，該指標將企業(yè)實際凈資產 收益率與標準凈資產收益率進行比對分析，對差異額分別設置不同的風險值進行分類管理二、數(shù)據模型凈資產收益率＝凈利潤247。[(年初所有者權益+年末所有者權益)247。2]100%三、數(shù)據獲取途徑根據 省級大集中系統(tǒng)中企業(yè)報送的財務報表:《資產負債表》Comment [A3]: 26 中的所有者權益年初數(shù)、年末數(shù)；《利潤表》中的本年累計凈利潤。四、預警值設置依據《中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系》（資產收益率為 10%25%。由 資本的逐利性可以判斷，不同地區(qū)、不同規(guī)模的房地產開發(fā)企業(yè)盈利能力應該大體相當。常州屬于經濟較為發(fā)達地區(qū)，結 合日常管理的經驗，建議設定的基準值為 20%，低于此標準視為風險。企業(yè)可能存成本提前列支、虛列成本、少計或者隱瞞收入等疑點。五、評分標準凈資產收益率為 15%（含本數(shù)）20% （不含本數(shù)）的，風險評分為：1 分；凈資產收益率為 10%（含本數(shù)）15% （不含本數(shù)）的，風險評分為：2 分；凈資產收益率在 10%以下（不含本數(shù)），風險評 分為：3 分。 六、應用要點（1）應用本方法的側重在于在面上直觀的體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在成本提前列支、虛列成本、少計或者隱瞞收入可能性的大小。但是不能直截了當?shù)囊牲c指向哪個具體的成本、費用項目、或者收入項目出了問題，有待深入核實、 評 估、 檢查等。（2）對于開發(fā)的樓盤屬于經濟適用房、定銷房性質的，建議把凈資產收益率的基準值設定的為 15%。同理，各檔次評分標準中涉及的凈資產產收益率的波動區(qū)間均下調 5個百分點。 27 指標 11：營業(yè)稅申報差異率一、原理描述根據企業(yè)實際營業(yè)稅應稅收入額計算應納營業(yè)稅額與企業(yè)實際申報的營業(yè)稅金額進行比對，如存在差異，則肯定存在一定程度的稅收風險。二、數(shù)據模型營業(yè)稅申報差異率= [(當期主營業(yè)務收入+預收賬款貸方期末數(shù)預售賬款貸方期初數(shù)）5%當期繳納的銷售不動產營業(yè)稅]247。當期繳納的銷售不動產營業(yè)稅100%三、數(shù)據獲取途徑根據 省級大集中系統(tǒng)中企業(yè)報送的財務報表:《資產負債表》中的預收賬款期末數(shù)、預收賬款期初數(shù)；《利潤表》中的當期累計主營業(yè)務收入； 省級大集中系統(tǒng)中企業(yè)對應所屬期繳納的銷售不動產營業(yè)稅。四、預警值設置部分房地產企業(yè)會對定金、預收款遞延確認收入，所以對當期繳納的銷售不動產營業(yè)稅＜[(當期主營業(yè)務收入+預收賬款貸方期末數(shù)預售賬款貸方期初數(shù)）5%進行預警，同時以差異的百分比 進行定性。五、評分標準營業(yè)稅申報差異率≤5% ，