【正文】 末金額預收賬款期初 40 余額三、標準值參考范圍企業(yè)管理費用變動率大于營業(yè)收入變動率為異常。四、數(shù)據(jù)獲取途徑業(yè)內(nèi)專家估算。獲取房地產(chǎn)企業(yè)當期和上期管理費用。獲取企業(yè)本期和基期營業(yè)收入、預收賬款期初和期末數(shù)據(jù)。五、疑點判斷（一）企業(yè)可能存在多列管理費用問題。（二）企業(yè)可能存在人為調(diào)減利潤，少繳企業(yè)所得稅問題。六、應用要點（一）了解企業(yè)當期管理費用變動率水平。（二）了解企業(yè)管理費用的變動幅度是否與營業(yè)收入變動幅度匹配。 指標 18：銷售費用與營業(yè)收入彈性系數(shù)一、原理描述銷售費用與營業(yè)收入彈性系數(shù)就是將企業(yè)當期銷售費用變動率與當期營業(yè)收入變動率相比較，判斷當期銷售費用發(fā)生額變動是否正常的方法。二、評估模型（銷售費用變動率、營業(yè)收入變動率、銷售費用與營業(yè)收入彈性系數(shù)） 41 企業(yè)銷售費用變動率=（當期銷售費用發(fā)生額 上期發(fā)生額）/ 上期發(fā)生額營業(yè)收入變動率= （本期營業(yè)收入基期營業(yè) 收入）/ 及其營業(yè)收入銷售費用營業(yè)收入彈性系數(shù)=企業(yè)銷售費用變動率247。 營業(yè)收入變動率營業(yè)收入==主營業(yè)務收入+預收賬款期末金額預收賬款期初余額三、標準值參考范圍企業(yè)銷售費用變動率大于營業(yè)收入變動率為異常。四、數(shù)據(jù)獲取途徑業(yè)內(nèi)專家估算。獲取房地產(chǎn)企業(yè)當期和上期銷售費用。獲取企業(yè)本期和基期營業(yè)收入、預收賬款期初和期末數(shù)據(jù)。五、疑點判斷（一）企業(yè)可能存在多列銷售費用問題。（二）企業(yè)可能存在人為調(diào)減利潤，少繳企業(yè)所得稅問題。六、應用要點（一）了解企業(yè)當期銷售費用變動率水平。（二）了解企業(yè)銷售費用的變動幅度是否與營業(yè)收入變動幅度匹配。 42 指標 19：財務費用與營業(yè)收入彈性系數(shù)一、原理描述財務費用與營業(yè)收入彈性系數(shù)就是將企業(yè)當期財務費用變動率與當期營業(yè)收入變動率相比較，判斷當期財務費用發(fā)生額變動是否正常的方法。二、評估模型（財務費用變動率、營業(yè)收入變動率、財務費用與營業(yè)收入彈性系數(shù)）企業(yè)財務費用變動率=（當期財務費用發(fā)生額 上期發(fā)生額）/ 上期發(fā)生額營業(yè)收入變動率= （本期營業(yè)收入基期營業(yè) 收入）/ 及其營業(yè)收入財務費用營業(yè)收入彈性系數(shù)=企業(yè)財務費用變動率247。 營業(yè)收入變動率營業(yè)收入==主營業(yè)務收入+預收賬款期末金額預收賬款期初余額三、標準值參考范圍財務費用營業(yè)收入彈性系數(shù)大于 1 為異常。四、數(shù)據(jù)獲取途徑業(yè)內(nèi)專家估算。獲取房地產(chǎn)企業(yè)當期和上期財務費用。獲取企業(yè)本期和基期營業(yè)收入、預收賬款期初和期末數(shù)據(jù)。五、疑點判斷 43 （一）企業(yè)可能存在多列財務費用問題或未按規(guī)定進行債務費用的資本化處理。（二）企業(yè)可能存在人為調(diào)減利潤，少繳企業(yè)所得稅問題。六、應用要點（一）了解企業(yè)當期財務費用變動率水平。（二）了解企業(yè)財務費用的變動幅度是否與營業(yè)收入變動幅度匹配。 比對分析法指標 9：第三方取得的可售面積與企業(yè)實際可售面積差異率一、原理描述可售面積的確定對房地產(chǎn)企業(yè)成本結轉影響巨大，為準確確定項目實際的可售面積，將企業(yè)確定的可售面積與第三方獲取信息進行比對， 對面積 差異率達到一定標準的分別設置不同風險值。二、數(shù)據(jù)模型第三方取得的可售面積=∑企業(yè)所有（項目建筑總面積－非營業(yè)性公共配套設施面積）企業(yè)實際可售面積=∑企業(yè)所有項目可售面積面積差異率= （第三方取得的可售面積－企業(yè)實際可售面積）247。企業(yè)實際可售面積三、數(shù)據(jù)獲取途徑 44 企業(yè)所有項目建筑總面積及非營業(yè)性公共配套設施面積、取自房管局第三方信息。企業(yè)實際可售面積取自稅務報表。四、預警值設置若面積差異率大于零，則企業(yè)可能存在人為減少可售面積，增大開發(fā)產(chǎn)品單位成本，從而多列成本少繳企業(yè)所得稅等疑點。五、評分標準面積差異率：05%，指標權重：50%；面積差異率： 5%10%，指標權重：80% ；面 積差異率：10%以上；指標權重：100%。 六、應用要點（一）、是否能按企業(yè)項目取得房管局第三方信息并進行匯總。（二）核實企業(yè)可售面積。指標 12：營業(yè)稅開票申報差異額一、原理描述根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)發(fā)票開具系統(tǒng)中的發(fā)票開具信息，計算企業(yè)應繳納的營業(yè)稅，并與企業(yè)實際申報繳納的營業(yè)稅進行比對分析，對不同程度差異分別設置不同風險值進行分類管理。二、數(shù)據(jù)模型營業(yè)稅開票申報差異額=當期開具的《房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》的累計金額5%當期繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅三、數(shù)據(jù)獲取途徑 45 根據(jù) 省級大集中系統(tǒng)中開具發(fā)票信息：進行開具一定期限開具《房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》金額進行累計； 省級大集中系統(tǒng)中企業(yè)對應所屬期繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。四、預警值設置對于部分企業(yè)開具《房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》后申報營業(yè)稅不足則采取定量預警，即在當期繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅＜當期開具的《房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》的累計金額5%進行預 警五、評分標準營業(yè)稅申報差異額≤10 萬，風險評分為：1 分；10 萬＜營業(yè)稅申報差異額＜50 萬，風險評分為：2 分；營業(yè)稅申報差異額≥50 萬，風險評分為：3 分。六、應用要點模型中所稱的“當期開具的 《房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》的累計金額” ，在預售環(huán)節(jié)指開具的“ 預收款” 發(fā)票金額累計 ；在現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)指開具的“ 售房款” 發(fā)票的金額 累計。注意在 預售房在交房環(huán)節(jié)，應另行扣除發(fā)票網(wǎng)開系統(tǒng)中開具“ 售房款” 發(fā)票時彈出的 對應預售款金額。指標 15：存量土地進出預警一、原理描述對企業(yè)通過國有土地出讓方式取得土地使用權的單位，將第三方土地出讓信息與該企業(yè)土地稅源庫信息及企業(yè)實際繳納土地使用稅信息進行比對分析，對不同程度差異分別設置不同風險值進行分類管 46 理。二、數(shù)據(jù)模型當季度土地使用稅申報數(shù)＜上季度土地使用稅申報數(shù) OR 當季度土地使用稅申報數(shù)＜當季度稅源庫應繳土地使用稅當季度發(fā)生國有土地出讓 AND 同期土地使用稅中自有土地面積等信息未發(fā)生變化三、數(shù)據(jù)獲取途徑根據(jù) 省級大集中系統(tǒng)中“稅務登記——應稅財產(chǎn)登記——土地使用稅稅源登記表”:自有土地面積、自有土地應繳土地使用稅（折算季度土地使用稅稅源）。 省級大集中系統(tǒng)的相關信息：當季度土地使用稅申報數(shù)、上季度土地使用稅申報數(shù)國土部門傳遞過來的國土出讓信息。四、預警值設置對房地產(chǎn)企業(yè)當季度土地使用稅申報數(shù)小于上季度土地使用稅申報數(shù)、或者當季度土地使用稅申報數(shù)小于當季度稅源庫應繳土地使用稅，計 算差額，按差異差額來設置預警。當季度發(fā)生國有土地出讓但是同期土地使用稅中自有土地面積等信息未進行變更的應設置預警。五、評分標準（1）符合以下條件之一的，風險評分為 1 分①0＜上季度土地使用稅申報數(shù) 當季度土地使用稅申報數(shù)≤5000 元； 47 ②0＜當季度稅源庫應繳土地使用稅當季度土地使用稅申報數(shù)≤5000元；（2）符合以下條件之一的，風險評分為 2 分①5000＜上季度土地使用稅申報數(shù) 當季度土地使用稅申報數(shù)≤50000元；②50000＜當季度稅源庫應繳土地使用稅當季度土地使用稅申報數(shù)≤50000元；（3）符合以下條件之一的，風險評分為 3 分①上季度土地使用稅申報數(shù) 當季度土地使用稅申報數(shù)＞50000 元；②當季度稅源庫應繳土地使用稅當季度土地使用稅申報數(shù)＞50000元；③檢索國有土地出讓信息的日期 往后推 31 日在地稅土地使用稅稅源中未進行土地面積增加等信息變更六、應用要點對于當季度土地使用稅申報數(shù)小于上季度土地使用稅申報數(shù)（或者當季度稅源庫應繳土地使用稅），重點應關注企業(yè)是否有進行土地分割等法定手續(xù)，減少土地面積的時點是否正確。開發(fā)企業(yè)取得國有出讓土地未進行稅源庫土地面積增加時，應關注出讓合同中是否約定了交付土地具體時間。 48 指標 29：印花稅申報差異率一、原理描述對房屋銷售合同應繳納的印花稅進行比對控管。根據(jù)房管局網(wǎng)上備案的已售合同金額計算應納印花稅與企業(yè)實際繳納的產(chǎn)權轉移書據(jù)印花稅進行比對分析，對不同差異率設置不同的風險值進行分類管理。二、數(shù)據(jù)模型印花稅申報差異率 =[(對應所屬期房管局網(wǎng)上備案已售房總價%)當期 產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù)印花稅申報總額 ]247。當期產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù)印花稅申報總額三、數(shù)據(jù)獲取途徑根據(jù) 省級大集中系統(tǒng)中企業(yè)對應所屬期繳納的產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù)印花稅；向房管部門采集的企業(yè)對應所屬期銷售網(wǎng)上備案房屋的總價。四、預警值設置部分房地產(chǎn)企業(yè)會滯后履行房屋銷售合同簽定時的印花稅納稅義務，所以 對當期產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù)印花稅申報總額＜對應所屬期房管局網(wǎng)上備案已售房總價%進行預警，同時 以差異的百分比進行定性。五、評分標準印花稅申報差異率≤5% ，風險評分為：1 分；5%＜印花稅申報差異率＜20%，風險評分為：2 分； 49 印花稅申報差異率≥20% ，風險評分為：3 分。六、應用要點考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅是產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù)的納稅人，同時還是印花稅票的代售單位，進行比對分析時應具體判斷鑒定來源是否是“自行申報”，對于“ 委托代征 ”等其他鑒定來源均不納入比對分析范圍。指標 23：平均工資薪金與地區(qū)均值比率一、原理描述平均工資薪金與地區(qū)均值比率是指將房地產(chǎn)企業(yè)年度平均工資薪金與地區(qū)平均工資相比較，反映房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員年度平均工資是否與地區(qū)平均工資同向增減。二、評估模型平均工資薪金與地區(qū)均值比率=企業(yè)年度平均工資薪金247。地區(qū)平均工資100%三、標準值參考范圍該指標大于 1 為正常，小于 的為低風險，小于 的為中等風險，小于 的為高風險。四、數(shù)據(jù)獲取途徑業(yè)內(nèi)專家估算。房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅全員全額申報數(shù)據(jù)。政府部門發(fā)布的市平均工資水平指標。五、疑點判斷 50 一旦出現(xiàn)上述指標的預警，則可能存在少申報個人工薪收入以及少申報工薪所得個人所得稅的問題；六、應用要點該指標小于 1 的，首先核實房地產(chǎn)企業(yè)工薪制度，再核查其獎金和各類補貼津貼是否申報納稅，各類實物收入是否并入工薪所得申報納稅。指標 24：工資增幅與地區(qū)均值比率一、原理描述工資增幅與地區(qū)均值比率，就是將房地產(chǎn)企業(yè)工資費用增幅與地區(qū)平均工資增幅相比較，對比分析房地產(chǎn)企業(yè)工薪所得個人所得稅申報是否存在異常的方法。二、評估模型（企業(yè)工資增幅、工資增幅與地區(qū)均值比率）企業(yè)工資增幅= （當期工資支出上期工資 支出）247。上期工資支出100%工資增幅與地區(qū)均值比率=企業(yè)工資增幅247。 地區(qū)平均工資增幅100%三、標準值參考范圍該指標大于 1 為正常，小于 的為低風險，小于 的為中等風險，小于 的為高風險。四、數(shù)據(jù)獲取途徑業(yè)內(nèi)專家估算。 51 有關部門發(fā)布的常州市平均工資增幅。企業(yè)申報的個人所得稅全員全額申報數(shù)據(jù)。五、疑點判斷如果企業(yè)工資增幅與常州市平均工資增幅的比率小于 1，初步判斷這不符合營業(yè)常規(guī)，很可能是企業(yè)少申報工薪所得項目。六、應用要點（一）了解本地區(qū)平均工資增幅水平。（二）通過與本地區(qū)平均工資增幅比較，了解評估對象工薪所得個人所得稅申報的真實性。指標 25：稅后利潤分配應稅差異一、原理描述稅后利潤分配應稅差異就是通過房地產(chǎn)企業(yè)提供的資料分析年度股息紅利分配情況與企業(yè)實際繳納的股息紅利所得個人所得稅進行比較，從而 監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)是否正確代扣代繳股息紅利所得個人所得稅納稅情況。二、評估模型（稅后利潤分配應稅差異）稅后利潤分配應稅差異=（當期稅后利潤期末未分配利 潤+期初未分配利潤）20%當期實際繳納利息股息紅利所得個人所得稅三、標準值參考范圍該指標值等于 0 為正常，大于 0 的則存在風險。四、數(shù)據(jù)獲取途徑 52 獲取企業(yè)利潤表稅后利潤信息。獲取企業(yè)資產(chǎn)負債表期末未分配利潤、期初未分配利潤數(shù)據(jù)。征管系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)實際繳納利息股息紅利所得個人所得稅。五、疑點判斷企業(yè)可能存在股東取得稅后利潤分配未納稅問題。六、應用要點核實企業(yè)評估期對應的自然人股東取得稅后利潤分配納稅真實性。指標 26：銷售收入合同備案差異率一、原理描述本指標用來反映房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入額與其銷售合同備案金額相比較，估算該備案房地產(chǎn)項目反映的銷售收入是否可靠的一種比對分析指標。二、評估模型房地產(chǎn)項目銷售收入合同備案差異率=[（預 收帳款期末余額－期初余額）＋銷售收入－當年備案合同金額]/[ 當年備案合同金額80%]。三、標準值參考范圍該指標值如果大于 1 為正常，小于 的為低風險，小于 的為中等風險，小于 為高風險。 53 四、數(shù)據(jù)獲取途徑業(yè)內(nèi)專家估算。房管部門房地產(chǎn)項目銷售合同備案金額。獲取企業(yè)預收賬款、銷售收入數(shù)據(jù)。五、疑點判斷（一）企業(yè)可能存在不列少列收入或收入成本不匹配問題。（二）企業(yè)可能存在人為調(diào)減利潤，少繳企業(yè)所得稅問題。六、應用要點 利用指標估算某一房地產(chǎn)項目體現(xiàn)銷售收入的真實性，同步使用其他應付款變動率指標進一步分析確認。指標 27：契稅核定銷售差異一、原理描述本指標用來反映房地產(chǎn)項目契稅核定價格總和與該項目開具銷售發(fā)票金額相比較，判斷某一房地產(chǎn)項目銷售收入是否可靠的一種比對分析指標。二、評估模型契稅核定銷售差異= 房地產(chǎn)項目契稅核定價格總和－房