【正文】 車輛的引導(dǎo)，防止外來(lái)客戶亂停車現(xiàn)象的發(fā)生；次入口處安排保安兩名，注意案場(chǎng)的穩(wěn)定、有條不紊；售樓處門口設(shè)迎賓小姐若干。（3） 樣板區(qū)本案景觀可參與性強(qiáng)，作為景觀樣板段同樣不能與此特征沖突。物管主要體現(xiàn)在環(huán)境衛(wèi)生的整理，對(duì)可休憩場(chǎng)所的垃圾的隨時(shí)收集，注意盡量少地影響客戶。（4） 樣板房樣板房要求安排專人負(fù)責(zé)，進(jìn)出進(jìn)行登記，體現(xiàn)嚴(yán)謹(jǐn)性。隨時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)整理，避免內(nèi)部裝飾的變形，保證展示的完整性和完美性。（5） 綠化養(yǎng)護(hù)林專業(yè)園林技師養(yǎng)護(hù)。同時(shí)我們建議養(yǎng)護(hù)林與停車場(chǎng)有一定的落差，在做安全保護(hù)措施的同時(shí)，可要求停車場(chǎng)管理人員隨時(shí)注意，避免不必要的損失。附件二：裝修房利弊分析一、裝修房對(duì)消費(fèi)者的好處 不需要為尋找和跟進(jìn)裝修公司而勞神費(fèi)力； 減少受那些不講信用和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能； 減少受那些不講信用和低素質(zhì)的發(fā)展商蒙騙的可能； 不必長(zhǎng)期受左鄰右舍裝修污染的影響； 方便將裝修與住房一次性進(jìn)行按揭貸款； 解決對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)無(wú)知所帶來(lái)的負(fù)面影響（審美與品位局限）； 避免低水平的裝修帶來(lái)的不安全問(wèn)題（結(jié)構(gòu)破壞、水災(zāi)和失竊等）； 避免因樣板房的夸張化所帶來(lái)的錯(cuò)覺(jué)； 裝修部分的性價(jià)比提高； 住宅的整體質(zhì)量提高；1 可享受到經(jīng)過(guò)專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)之后的裝修效果；1 買到真實(shí)完整的住宅，有明確的投訴對(duì)象；1 買房時(shí)已可知道產(chǎn)品的最終效果（實(shí)際樣板房）；1 由于工藝過(guò)程中少了一些交叉破壞，總成本與總售價(jià)應(yīng)更合理。二、對(duì)物業(yè)管理者的益處 不至于面對(duì)零散裝修所帶來(lái)的長(zhǎng)期污染； 減低社區(qū)保安工作的壓力； 減少住戶的投訴； 減少管理成本； 加快小區(qū)入住速度；三、對(duì)社會(huì)環(huán)境的益處 減少這方面日益增多的法律糾紛； 遏制低水準(zhǔn)裝修； 提高居住水平和改善生活方式； 建立健康的鄰里關(guān)系； 促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展； 提高裝修技術(shù)與藝術(shù)； 淘汰數(shù)以萬(wàn)計(jì)的發(fā)展商和裝修公司中的一部分不合格者。四、對(duì)發(fā)展商的影響 資金壓力更大，每平方米的造價(jià)將提高500元以上； 投資風(fēng)險(xiǎn)加大，每積壓1平方米，將多積壓500元至2000元； 無(wú)法掩蓋毛坯房的缺陷； 無(wú)法將消費(fèi)者的投訴轉(zhuǎn)嫁于裝修商； 房屋的制造周期將增長(zhǎng)三個(gè)月以上； 難于全部出售的“尾盤”形成更大的風(fēng)險(xiǎn)。以上這些對(duì)發(fā)展商的影響，正是毛坯房長(zhǎng)期流行的本質(zhì)原因 今日中國(guó)：需要裝修房與國(guó)際同行相比，今天中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)有六大不同：（一）由于住房政策和金融政策的改變，中國(guó)幾乎是突兀地出現(xiàn)了一個(gè)世界最大地住宅市場(chǎng)；（二）大、中型規(guī)模的全封閉住宅小區(qū)是中國(guó)的一大特色；（三）由于人口眾多，中國(guó)人大多數(shù)居住在多層以上的公寓里；（四）大多數(shù)的中國(guó)消費(fèi)者在室內(nèi)設(shè)計(jì)方面的審美能力還相當(dāng)差；（五）裝修行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，騙局甚多；（六）絕大多數(shù)發(fā)展商不敢于承擔(dān)建造最終住宅產(chǎn)品的責(zé)任。因此，今天的中國(guó)更加需要推行裝修房，以便讓消費(fèi)者面對(duì)一個(gè)完善的住宅產(chǎn)品 其實(shí)，對(duì)于一個(gè)負(fù)責(zé)任的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，裝修房肯定是利多于弊的，理由如下： 可促進(jìn)發(fā)展商綜合素質(zhì)的整體提高； 可形成住宅產(chǎn)品新的賣點(diǎn)； 發(fā)展商的審美追求可實(shí)現(xiàn)更深入的表達(dá)； 在“高門檻”淘汰一批劣質(zhì)對(duì)手之后，高水準(zhǔn)的對(duì)手們可進(jìn)行更加有序的競(jìng)爭(zhēng)； 住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值提高； 通過(guò)裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)； 住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新空間加大； 住宅與裝修統(tǒng)一化的按揭行為可以促進(jìn)購(gòu)房； 發(fā)展商在新條件下要想生存發(fā)展必須更加努力變革和進(jìn)步。 裝修房：?jiǎn)栴}與措施一、個(gè)性化問(wèn)題解決成批住宅裝修個(gè)性化的幾個(gè)重要觀念如下：（1） 開發(fā)商的審美與判斷能力必須超過(guò)大多數(shù)的住戶；（2） 刻意追求個(gè)性化的住戶不占多數(shù)；（3） 個(gè)性是一種對(duì)外的張揚(yáng)，主要表現(xiàn)在大門、玄關(guān)、大廳和書房，而不一定在住宅的所有方面；（4） “小菜單”與“大菜單”可解決裝修方案的個(gè)性化選擇；（5） 個(gè)性化更多地通過(guò)裝修以外的家俱、裝飾及陳設(shè)來(lái)體現(xiàn)；（6） 個(gè)別局部可以不裝修。 二、室內(nèi)設(shè)計(jì)問(wèn)題（1） 室內(nèi)設(shè)計(jì)是專門的，不應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單地由發(fā)展商或者建筑師代勞；（2） 美觀易現(xiàn)，品位難求；（3） 優(yōu)秀的設(shè)計(jì)不僅可帶來(lái)舒適，還可以節(jié)省成本；（4） 室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)從建筑設(shè)計(jì)開始，并貫穿于建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之始終。三、成本與售價(jià)問(wèn)題（1） 價(jià)格可采用組合表示方法，例如：“2600元（房?jī)r(jià)）+600元（裝修價(jià)）”；（2） 批量化的裝修成本應(yīng)低于個(gè)案裝修成本；（3） 住裝統(tǒng)一按揭有利于克服購(gòu)房心理而促進(jìn)銷售，也有利于發(fā)展商收款；（4） 裝修房會(huì)使消費(fèi)者總體花費(fèi)減少。四、裝修程度問(wèn)題不妨可將裝修程度分為以下幾種：（1） 初裝修：基本掩飾，可以入住；（2） 精裝修：統(tǒng)一設(shè)計(jì)或菜單式設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)裝修；（3） 高級(jí)裝修：極富設(shè)計(jì)個(gè)性的高成本裝修；（4） 局部裝修：只裝廚房或廚、衛(wèi)；（5） 大部裝修：只余大廳或其它某局部不裝修。（6） 菜單式裝修裝修房比較適合于中檔及中高檔住宅，而對(duì)極高檔和低檔住宅應(yīng)彈性地對(duì)待——極高檔者由明顯的個(gè)性要求，而低檔住宅則存在成本與總價(jià)障礙。 針對(duì)本案，我們建議開發(fā)商采用“菜單式”向業(yè)主提供裝修服務(wù)。不同房型，不同面積，不同風(fēng)格，甚至以房間功能為單位制定菜單模式。方案一、突出房型特點(diǎn)本案幾乎所有的房型都有儲(chǔ)藏室，2+1，3+1房又有功能房的概念，在制定“菜單模式”時(shí)，特別注意突出功能房的實(shí)用性，給予裝修建議。方案二、突出大、小房型的裝修要點(diǎn)大房型：注意細(xì)節(jié)勾畫，設(shè)計(jì)要求居住的舒適度；小房型：著重在實(shí)用性，簡(jiǎn)潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。方案三、突出不同風(fēng)格中式：運(yùn)用現(xiàn)代手法、材質(zhì)表現(xiàn)傳統(tǒng)符號(hào)，注意協(xié)調(diào)，居住的舒適以及江南風(fēng)韻“神”的體現(xiàn)，但一定避免繁復(fù)，和符號(hào)的簡(jiǎn)單堆砌；日式：日式建筑形態(tài)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)和用材上與中式有一定的共通點(diǎn)，如木材的運(yùn)用、較強(qiáng)的私密性等?？稍O(shè)計(jì)改良式的蹋蹋米，木制移門等局部布置；歐式：運(yùn)用一些大膽的色調(diào)或材料，簡(jiǎn)潔而大方，具有視覺(jué)沖擊力，明顯的文化特征，如雕塑小擺飾、吧臺(tái)、開放式廚房等。方案四、功能房裝修對(duì)整套房子進(jìn)行功能分割，劃分為臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間，根據(jù)功能要求安排“菜單”。尤其是2+1，3+1中的功能房需羅列不同的設(shè)計(jì)方案，供客戶選擇。附件三：銷售道具建議模型： 建議制作系列模型：整盤40萬(wàn)平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型布置模型 樓盤整體模型：表現(xiàn)本案的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能 應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到1：200，以顯示本案40萬(wàn)平方米的恢弘氣勢(shì) 其中突出表現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、 水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果 附帶“虹橋購(gòu)物樂(lè)園”等對(duì)樓盤有坐標(biāo)意義的配套 一期整盤模型：更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時(shí)考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢(shì)同樣要突出表現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果 房型布置模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點(diǎn)；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示設(shè)備陳列： 建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等元件設(shè)置櫥窗進(jìn)行陳列展示，配合說(shuō)明文字起到直觀銷售效果樣板房： 現(xiàn)場(chǎng)售樓處設(shè)置4套左右樣板房，2＋1房、3＋1房、3房、復(fù)式，分別以不同的風(fēng)格進(jìn)行裝修。小房應(yīng)貼近其客戶 消費(fèi)力低的特點(diǎn)采用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代式；大房型貼合消費(fèi)者采用較為奢華或者為較有品味的中式裝修風(fēng)格 樣板房應(yīng)充分顯示房間功能，尤其“加一”的功能應(yīng)當(dāng)突出。預(yù)先設(shè)置的家用電器擺位、智能化功能模擬演示等等 充分注意細(xì)節(jié)修飾，比如窗門外要么設(shè)置綠化景致、要么干脆用窗簾封閉，以燈光營(yíng)造氣氛智能化演示： 本案大量運(yùn)用了智能化設(shè)備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。好的智能化演示可以充分提升樓盤形象效果圖： 表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設(shè)計(jì)，最好有4～5張：40萬(wàn)平方米總體鳥瞰效果圖（包括周邊商業(yè)、學(xué)校等設(shè)施）；一期總 體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達(dá)。立面圖： 表現(xiàn)建筑立面效果，目前的效果圖立面效果不佳，廣告表現(xiàn)力較弱，建議請(qǐng)專業(yè)繪圖公司繪制1～2幅廣告效果圖。房型配置圖： 用于銷平銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感；請(qǐng)明泉公司盡快提供所有整理過(guò)并分類的房型圖，由本 公司繪制家具配置圖。樓書和銷平銷海：樓書針對(duì)有望客戶及已購(gòu)客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說(shuō)產(chǎn)品。用于寄發(fā)或定點(diǎn)派發(fā)，也可作為現(xiàn)場(chǎng)工具。 DM1：“概念說(shuō)明書”在引導(dǎo)期使用，著重在于配合宣傳概念賣點(diǎn)；印量10000份。 DM2：“銷售單片”正式開盤時(shí)使用，結(jié)合引導(dǎo)期客戶反映進(jìn)行調(diào)整，大量印刷，于收樓處、接待處大量派送 首次印刷10000份，派發(fā)完畢后重新設(shè)計(jì)重新印刷（按套數(shù)1：50計(jì)，估計(jì)總量達(dá)40000份）。 樓書：正式開盤時(shí)結(jié)合DM2使用；首次印刷8000份（套數(shù)1：10比例），控制印量；初步創(chuàng)意計(jì)劃采用電子音樂(lè)樓書 房型單片：與“銷售單片”配合使用，或者直接與銷平銷海結(jié)合，合二為一手提袋： 表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場(chǎng)和房展會(huì)?？缃謾M幅： 在現(xiàn)場(chǎng)及周邊主要街道，方便客戶尋找。燈箱： 分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場(chǎng)售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。展板： 現(xiàn)場(chǎng)售樓處和展銷會(huì)展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說(shuō)，配合銷售員介紹演示VCD： 利用三維技術(shù)演示樓盤情況，尤其是期房階段演示“陶然十景”具有現(xiàn)實(shí)意義，刻錄電子樓書（10000份）隨樓書一 道派發(fā)；用于看房車電視屏幕介紹；初期結(jié)合電視廣告運(yùn)作；結(jié)合多媒體網(wǎng)頁(yè)運(yùn)作73 / 7