【正文】 雜的成本預、決算關(guān)系，成本結(jié)算受制于施工企業(yè)。 由于房地產(chǎn)企業(yè)受資金占用量大，投資周期長，市場需求變化快，宏觀經(jīng)濟影響大等因素的影響，存在較高的投資風險。 房地產(chǎn)業(yè)涉及建筑材料、施工安裝、裝飾裝潢、家居家電、通信網(wǎng)絡(luò)、水、電、服 務(wù)等 許多行業(yè)，與其他行 業(yè)的關(guān)聯(lián)度密切，具有很強的經(jīng)濟帶動性。開發(fā)產(chǎn)品的銷售包括現(xiàn)售和預售，這是房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的顯著特征之一。（四） 行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)特點，房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營流程主要有注冊登記、土地取得、立項 與規(guī)劃、建筑施工、 銷 售管理、產(chǎn)權(quán)辦理等方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 30 日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證 明、 專業(yè)技 術(shù)人員的資格證書等有關(guān)文件證明資料，到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。土地取得根據(jù)我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有出讓、劃撥、其他取得國有土地開發(fā)權(quán)方式。國家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金。指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為，一般用于國家機關(guān)、經(jīng)濟適用房、廉租房、公益事業(yè)等。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟活動中通過債務(wù)重組、吸收合并、投資等方式取得土地使用權(quán)。項目批準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位提出初步規(guī)劃和建設(shè)方案，填報建設(shè)用地規(guī)劃許可申請表，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審核同意，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證》。建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得上述許可證后，采用工程項目招投標方式選擇合適的項目建筑承包單位和建設(shè)工程建立監(jiān)理單位，并在項目開工前向建筑管理單位申報建設(shè)工程項目，領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》，辦理建筑工程質(zhì)量監(jiān)督和施工圖設(shè)計審查等事項。銷售管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要采取預售、現(xiàn)售、出租以及其他方式處置開發(fā)的房地產(chǎn)。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房地產(chǎn)預先出售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為。（2）現(xiàn)售方式，也稱“ 現(xiàn)房銷售”。商品房銷售時，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同，并提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于租賃， 獲 取租賃收入。將開發(fā)的房地產(chǎn)用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或者抵償債務(wù) 等行為。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)主管機關(guān)代表政府對房屋所有權(quán)及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋其他權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬關(guān)系。與其他行業(yè)相比，其涉稅管理難點主要具有以下幾個方面：營業(yè)收入具有多樣性。一般包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、預售收入、其他業(yè)務(wù)收入等，營業(yè)收入的形式具有多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，少則 12 年，多則超過 5 年，使房地產(chǎn)成本 費用核算的時間跨度很長。成本構(gòu)成的核算難度大。 這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業(yè)領(lǐng)域，準確核算的難度較大。不同的房地產(chǎn)項目受地域、項目定位、開發(fā)規(guī) 模、房屋用途等個方面的影響很大，導致不同項目之間的差異較大，每個 項目都或多或少的有自己的特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資主體具有廣泛性，參與方式也具有特殊性。第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風險領(lǐng)域一、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風險領(lǐng)域列舉經(jīng)營收入類涉稅風險 9 成本費用類涉稅風險其他涉稅風險二、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風險領(lǐng)域描述（一）經(jīng)營收入類涉稅風險預售房款未按規(guī)定預繳稅款。采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額 入庫。 對已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業(yè)往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。購買房地產(chǎn)的企業(yè)或個人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了貨物或勞務(wù)，房地產(chǎn)完工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就按“優(yōu)惠價”向其出售房地產(chǎn)，用市場價與“優(yōu)惠價” 之間的差價來抵付應(yīng)付款項，以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)等等。 收取價外費用不計收入。 為客戶提供的額外服務(wù)，如防盜門、封閉陽臺等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，形成帳外循環(huán)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個經(jīng)營內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目虧損或微利。1采取包銷方式，未按包銷合約定的收款時間、金額確認收入申報納稅。1無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人未確認收入申報納稅。1按揭銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn) 11 賬后，未及時入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿?短期借款”等科目，未及時申報納稅。以土地所有方的名 義報建，所需資金由開發(fā)方代墊， 實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價換取了部分房屋所有權(quán)。（二）成本費用類涉稅風險發(fā)生的銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，未沖回已轉(zhuǎn)成本。 房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“ 開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“ 開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多，有的企業(yè)將其全部作為財務(wù)費用直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。 企業(yè)利用建安工程施工復雜、項目繁多、專業(yè)性強的行業(yè)特點，重復列支費用。 12 重復列支建筑材料費用。 虛假列支成本費用。 利用關(guān)聯(lián)單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。如關(guān)聯(lián)建筑設(shè)計公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等。 利用開發(fā)企業(yè)項目多，且跨時間、跨地域滾動開發(fā)的特點，不按規(guī)定進行成本、費用歸集，人為將應(yīng)由以后開發(fā)項目負擔的成本、費用記入已完工的開發(fā)項目，達到推延納稅的目的。將“預售收入”重復作為廣告 費、 業(yè)務(wù)招待費扣除限額的計算依據(jù)等。通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑?”成本（如無票支出、非法支出）以代理 費的形式支出、轉(zhuǎn)帳， 擠占稅前利潤。發(fā)放年終獎、 過節(jié)費、 獎金、補貼以及支付董事費、發(fā)放勞務(wù)報酬等未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。土地招拍掛、建筑安裝工程、商品房銷售等相關(guān)合同未按規(guī)定申報繳納印花稅。代建工程或自營工程在銷售時未按建筑業(yè)稅目繳納營業(yè)稅。二、數(shù)據(jù)模型建筑安裝工程費單位預警成本申報建筑安裝工程費單位成本申報建筑安裝工程費單位成本＝申報的建筑安裝工程費總額/建筑面積 14 稅收差異稅收差異＝（申報建筑安裝工程費單位成本－建筑安裝工程費單位預警成本）稅收差異率＝稅收差異/建筑安裝工程費單位預警成本100%三、數(shù)據(jù)獲取途徑建筑安裝工程費單位預警成本通過當?shù)亟ㄔO(shè)部門提供的歷年基本工程造價標準確定。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權(quán)重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權(quán)重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權(quán)重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權(quán)重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權(quán)重：100% 。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據(jù)，是否有相關(guān)的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據(jù)。指標 2：前期工程費單位成本差異率一、原理描述根據(jù)分析對象的單位前期工程費成本與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設(shè)置不同的風險值。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權(quán)重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權(quán)重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權(quán)重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權(quán)重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權(quán)重：100% 。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據(jù)，是否有相關(guān)的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā) 17 成本的，估計金額是否有依據(jù)。指標 3：基礎(chǔ)設(shè)施費單位成本差異率一、原理描述根據(jù)分析對象的單位基礎(chǔ)設(shè)施費與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設(shè)置不同的風險值。 18 五、評分標準稅收差異率：05%，指標權(quán)重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權(quán)重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權(quán)重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權(quán)重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權(quán)重：100% 。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據(jù)，是否有相關(guān)的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據(jù)。指標 4：公共配套設(shè)施費單位成本差異率一、原理描述根據(jù)分析對象的單位公共配套設(shè)施費與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設(shè)置不同的風險值。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權(quán)重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權(quán)重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權(quán)重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權(quán)重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權(quán)重：100% 。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據(jù)，是否有相關(guān)的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據(jù)。 20 指標 5：綠化費單位成本差異率一、原理描述根據(jù)分析對象的單位綠化費與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設(shè)置不同的風險值。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權(quán)重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標 21 權(quán)重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權(quán)重：50%；稅收差異率：20%30%，指標權(quán)重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權(quán)重：100% 。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據(jù)，是否有相關(guān)的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據(jù)。指標 6：間接費用中工資及福利費差異率一、原理描述根據(jù)分析對象的單位間接費用中工資及福利費與單位預警成本進行比對分析，對差異率達到一定標準的對象分別設(shè)置不同的風險值。五、評分標準稅收差異率：05%，指標權(quán)重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標權(quán)重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標權(quán)重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標權(quán)重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標權(quán)重：100% 。核實企業(yè)“ 開發(fā)成本”每一項目的金額是否有依據(jù)，是否有相關(guān)的合法發(fā)票；是按投資概算或投資預警表等資料估計計入開發(fā)成本的，還是按企 業(yè)實際發(fā)生的成本計入開發(fā)成本，如果是估計計入開發(fā)成本的，估計金額是否有依據(jù)。指標 32：連續(xù)虧損年限一、原理描述對長期虧損而正常生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)進行預警分析，企業(yè)應(yīng)以盈利為目的，正常企業(yè)如果出現(xiàn)連續(xù)虧損肯定會引起財務(wù)、經(jīng)營等困難， 23 對長期虧損不倒的企業(yè)應(yīng)當對其財務(wù)核算、涉稅申報的真實性、準確性進行關(guān)注。五、評分標準連續(xù)虧損 1 年的， 風險值為 1；連續(xù)虧損 2 年的， 風險值為 2；連續(xù)虧損 3 年的， 風險值為 3；連續(xù)虧損 3 年以上的，風險值為 4。二、數(shù)據(jù)模型企業(yè)實際毛利率= （房地產(chǎn)經(jīng)營收入經(jīng)營 成本）/ 房地產(chǎn)經(jīng)營收入市場平均毛利率稅收差異測算毛利率差異＝企業(yè)實際毛利率－市場平均毛利率三、數(shù)據(jù)獲取途徑房地產(chǎn)經(jīng)營收入、 經(jīng)營成本：企業(yè)所得稅年報地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率平均水平經(jīng)測算并參考國稅發(fā)[2022]31號文規(guī)定，確定如下：（１）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率平均水平為 30％。（３）．開發(fā)項 目位于其他地區(qū)的，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率平均水平為 20％。五、評分標準（一）、分值設(shè)置：毛利率指標：5 分； 25 （二）、權(quán)重設(shè)置：稅收差異率：5%10% ，指標權(quán) 重：50% ；稅收差異率：10%15%，指 標權(quán) 重：60%；稅收差異率：15%20%，指標權(quán)重：70%；稅收差異率：20%以上，指標權(quán)重：100% 。（二）核實企業(yè)“開發(fā)成本 ”各項目的金額是否有依據(jù)，是否有相關(guān)的合法發(fā)票；核實企業(yè)各項目是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本；核實企業(yè)各項目各成本對象劃分是否合理以及各項目總成本在各成本對象間的分推是否符合規(guī)定。[(年初所有者權(quán)益+年末所有者權(quán)益)247。四、預警值設(shè)置依據(jù)《中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運營能力評估指標體系》（資產(chǎn)收益率為 10%25%。常州屬于經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)，結(jié) 合日常管理的經(jīng)驗，建議設(shè)定的基準值為 20%，低于此標準視為風險。五、評分標準凈資產(chǎn)收益率為 15%（含本數(shù)）20% （不含本數(shù)）的，