房地產(chǎn)顧問(wèn)公司營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-28 19:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比例，老客戶(hù)維護(hù)在后期活動(dòng)中需要加強(qiáng)；根據(jù)目前星岸城推售策略狀況，二期產(chǎn)品推售計(jì)劃較為緩慢，入市前先造勢(shì)，通過(guò)派單、巡展、網(wǎng)絡(luò)推廣、軟文炒作等推廣工作。為新品推售前累計(jì)客戶(hù)。提高項(xiàng)目來(lái)訪量。提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。第三部分 剩余貨量情況 一期貨量盤(pán)點(diǎn)一期產(chǎn)品共429套，已售418套，剩余11套。剩余貨量分析：——91㎡98㎡117㎡小計(jì)4棟06065棟10236棟0202合計(jì)18211剩余銷(xiāo)售額分析——91㎡98㎡117㎡均價(jià)4棟——2，416，653元——4097元/㎡5棟352，226元——1，014，992元4204元/㎡6棟——751，185元——3820元/㎡合計(jì)3855元/㎡4028元/㎡4340元/㎡4079元/㎡剩余戶(hù)型中，以98㎡居多，有8套，占比72%；117㎡有2套，占比18%；91㎡戶(hù)型剩余1套，占比9%；未成交戶(hù)型分析：4棟98㎡戶(hù)型，為朝北單位，且低樓層單價(jià)較高，高樓層景觀性較差，對(duì)銷(xiāo)售起到一定阻礙。5棟91㎡戶(hù)型，朝南單位，采光、通風(fēng)性較好，并且是看江單位。在后期自然銷(xiāo)售中可較為容易出貨；116㎡剩余戶(hù)型樓層選擇性較低，但其南北通透的采光通風(fēng)性仍能吸引客戶(hù)出手；6棟98㎡戶(hù)型，亦為朝北戶(hù)型，但其單價(jià)適中，容易出貨；綜其所有，小量的存貨是由于開(kāi)盤(pán)后推廣力度減少，市場(chǎng)聲音減弱。現(xiàn)有的11套存貨單位，在2013年本項(xiàng)目大力度推廣的的情況下，最終必將達(dá)到一期100%完美售罄的效果。第四部分 二期單位(8~13棟)營(yíng)銷(xiāo)思考 產(chǎn)品概況單位12棟13棟8棟9棟10棟11棟合計(jì)面積（㎡）91124 10714094126105142——戶(hù)型2~3房（N+N+2房）——套數(shù)154套123套184套184套123套123套891銷(xiāo)售面積（㎡）銷(xiāo)售總額5895．8 萬(wàn) 備注：以上預(yù)算均價(jià)3800元/平米計(jì)算。通過(guò)上表可以看出，二期產(chǎn)品推售量較大，若在本年度全部推售，需要現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度的緊密配合。現(xiàn)階段工程節(jié)點(diǎn)及配合要求如下： 項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)1) 主體工程：目前113棟處于樁基基礎(chǔ)節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)8月份可完成主體工程2/3，取得預(yù)售許可證；目前9棟仍未開(kāi)始動(dòng)工，按照開(kāi)發(fā)商提供的工程意見(jiàn)，可在10月份取得預(yù)售證；目前11棟仍未開(kāi)始動(dòng)工，按照開(kāi)發(fā)商提供的工程意見(jiàn)，可在12月份取得預(yù)售證；2) 看樓通道：由于一期的看樓通道無(wú)法合理有序的通往二期，因此建議開(kāi)發(fā)商重新打造二期的看樓通道，由工程部大門(mén)進(jìn)入，與工程通道進(jìn)行隔離并重新包裝，預(yù)計(jì)4月份中旬開(kāi)始施工，5月底整體完成，6月初對(duì)外開(kāi)放；3) 清水房：由于樣板房開(kāi)放時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)提前一個(gè)月完成清水房，為客戶(hù)提供基礎(chǔ)的看房環(huán)境；預(yù)計(jì)5月份開(kāi)始施工，6月份對(duì)外開(kāi)放；4) 項(xiàng)目樣板房：目前仍未確定樣板房設(shè)計(jì)公司及施工單位，按推售計(jì)劃，樣板房應(yīng)5月份開(kāi)始施工，7月初完成樣板房開(kāi)放，同步進(jìn)行對(duì)外認(rèn)籌，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售積累足量的客戶(hù)。由于工程進(jìn)度的限制，無(wú)法在2013年上半年進(jìn)行對(duì)外銷(xiāo)售。但為了保證首次開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售率，我們將在3~6月份進(jìn)行12棟內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，7月份開(kāi)始認(rèn)籌，8月份開(kāi)始正式對(duì)外銷(xiāo)售。因此，我們的推售計(jì)劃如下：——12棟13棟8棟9棟10棟11棟3~6月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)——————————7月認(rèn)籌認(rèn)籌————————8月開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌認(rèn)籌——————9月——開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌認(rèn)籌————10月————開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌認(rèn)籌——11月——————開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌認(rèn)籌12月————————開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌1月——————————開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售目標(biāo)近期目標(biāo)：（36月底）2013年3月份開(kāi)始對(duì)12棟進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，在6月份內(nèi)，通過(guò)合縱聯(lián)行內(nèi)部推介、甘肅異地銷(xiāo)售及開(kāi)發(fā)商關(guān)系戶(hù)，完成內(nèi)部認(rèn)購(gòu)50套單位， 回款達(dá)到：（㎡/154套）*50套*3800元=；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)目標(biāo)劃分：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)渠道套數(shù)甘肅異地銷(xiāo)售15合縱內(nèi)部推介10開(kāi)發(fā)商合作單位25合計(jì)50遠(yuǎn)期目標(biāo)：（7月2014年1月底）12棟13棟8棟9棟10棟11棟認(rèn)籌時(shí)間~~~~~~認(rèn)籌目標(biāo)175批165批276276143143開(kāi)盤(pán)時(shí)間8月3日9月1日10月1日11月2日12月1日1月1日總套數(shù)154套123套184套184套123套123套銷(xiāo)售目標(biāo)154套99套165套165套86套86套銷(xiāo)售率100%80%90%90%70%70%銷(xiāo)售額——目標(biāo)解析：7月1日~7月30日，12棟認(rèn)籌目標(biāo)175批，按解籌率60%計(jì)算，8月3日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售104套+內(nèi)部認(rèn)購(gòu)50套=154套，實(shí)現(xiàn)12棟售罄。開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額：㎡*3800元=。7月21日~8月30日，13棟認(rèn)籌目標(biāo)165批，按解籌率60%計(jì)算，9月1日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售165*60%=99套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率80%，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額：㎡*80%*3800元=。因13棟景觀性較佳，剩余24套放緩銷(xiāo)售速度，在后期溢價(jià)銷(xiāo)售。8月24日~9月30日，8棟認(rèn)籌目標(biāo)276批，按解籌率60%計(jì)算，10月1日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售276*60%=165套，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售90%，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額：㎡*90%*3800元=。剩余19套在開(kāi)盤(pán)后進(jìn)行自然銷(xiāo)售，12月前達(dá)到售罄。9月23日~10月30日，9棟認(rèn)籌目標(biāo)276批，按解籌率60%計(jì)算，11月2日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售276*60%=165套，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售90%，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額：㎡*90%*3800元=。剩余19套在開(kāi)盤(pán)后進(jìn)行自然銷(xiāo)售，2014年1月前達(dá)到售罄。10月21日~11月30日，10棟認(rèn)籌目標(biāo)143批，按解籌率60%計(jì)算，12月1日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售143*60%=86套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率86/123=70%，銷(xiāo)售額：㎡*70%*3800元=。因10棟為本期的樓王單位，剩余37套可放緩銷(xiāo)售速度，提高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)空間。11月23日~12月30日，11棟認(rèn)籌目標(biāo)143批，按解籌率60%計(jì)算，2014年1月1日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售143*60%=86套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率86/123=70%，銷(xiāo)售額：㎡*70%*3800元=。因11棟同樣作為為本期的樓王單位，剩余37套可放緩銷(xiāo)售速度，提高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)空間。 在營(yíng)銷(xiāo)總目標(biāo)的基礎(chǔ)上，根據(jù)推售情況分解銷(xiāo)售目標(biāo)。從8月份12棟開(kāi)盤(pán)開(kāi)始計(jì)算，其月度目標(biāo)分解情況如下表：目標(biāo)分解： 華泓星岸城2013年目標(biāo)分解（萬(wàn)元）合計(jì)月份8月9月10月11月12月——合縱套數(shù)926099995252454合縱金額2830萬(wàn)開(kāi)發(fā)商套數(shù)623966663434301開(kāi)發(fā)商金額2649萬(wàn)2649萬(wàn)套數(shù)匯總15499165165868675
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