【文章內(nèi)容簡介】 亂，既能保障本項目在區(qū)域發(fā)揮龍頭地位，在對外是窗口作用，使本項目真正發(fā)揮“城市名片商業(yè)坐標”效應，是坦洲商業(yè)繁榮的象征。（二）、市場定位綜合市場的調查結論以及對于坦洲資源機會點的挖掘，以市場定位原則為指導，我司針對本項目目前存在的問題，遵循解決問題的合理思路，提出皇爵假日廣場商業(yè)部分的總體市場定位為：集購物、休閑、娛樂、餐飲、展示、文化于一體的新城市商業(yè)中心⊙“新”表現(xiàn)在哪里？結合新城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，率先將購物、休閑、娛樂、餐飲、展示、文化等融匯于一體，充分發(fā)揮各種商業(yè)業(yè)態(tài)的魅力，打破傳統(tǒng)因購物而購物的單一局面，提供給坦洲及周邊區(qū)域人民一個全新的購物消費與娛樂活動相結合的商業(yè)形態(tài)。對坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言，無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！⊙商業(yè)中心是什么？商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿(mào)易服務業(yè)以及其它服務性機能的主要集中地，是城市主要吸引力。它集購物、餐飲、休閑、娛樂和其他商業(yè)服務，甚至金融、文化功能于一體，并形成以零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施的復合型開放式商業(yè)街區(qū)，進行全方位服務，有效商圈將達數(shù)公里。本項目是一個包羅萬象，集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一體的一站式商業(yè)中心，聚集的不僅有購物人流、休閑人潮，還有娛樂、觀光群體等綜合性的消費人群，經(jīng)營內(nèi)容綜合廣博，商品種類豐富多彩?！锼且蛔少?、可憩、可游、可賞的消費中心——整片商業(yè)中心齊集購物、休閑、娛樂、美食、旅游、文化等活動于一體，囊括世界各地商品，既是購物之城、娛樂之城、美食之城，又是歡樂之城、旅游之城、文化之城，可以滿足生活、娛樂、工作的全部需求，這樣一種優(yōu)質的生活資源配置方式，充分體現(xiàn)了“對人的需求、人的活動場所的滿足是第一位的”。重要的是將刷新坦洲及周邊人民的消費行為、消費觀念，消費將意味著一站式的休閑娛樂，成為一種前所未有的樂趣，再也不是簡單的供需行為?！锼且蛔嫦蛉胰说挠喂鋱鏊浅绷鞯钠鞄?，是一站式的體驗之城。她是專為那些熱愛消費，為消費而美麗的現(xiàn)代人打造的完美消費場所，是全家人物質與精神的樂園，適合全家男女老少一起分享消費、分享生活、分享快樂。她之于坦洲，與其說增加了一個消費場所，不如說是一種提升和證明。（三）、形象定位形象定位原則■明確的形象定位對項目的規(guī)劃設計、銷售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導作用；■清晰的形象定位，能在市場上擴大知名度，使投資者、經(jīng)營商家以及未來消費者準確認識項目；■形象定位具備較大包容性，易于包裝表現(xiàn)。形象定位根據(jù)上述形象定位原則，我們將項目形象定位確定為：中高端風情商業(yè)中心（四）、目標客戶定位租賃經(jīng)營者群體（1）主力店大型綜合超市：經(jīng)營品種多，價格低廉，滿足居民生活消費，符合市場需要，而且形成自己的一套有效的銷售推廣模式，能夠吸引較多人流。如沃爾瑪、華潤萬佳、樂購、好又多、家樂福、蓮花易初等超市。娛樂城：引進具有豐富的娛樂休閑業(yè)管理經(jīng)驗的企業(yè)進駐經(jīng)營，可以有效迎合消費者的好奇心，刺激娛樂休閑業(yè)的消費。美食城：引進著名的美食龍頭企業(yè)進駐經(jīng)營，不僅可以方便滿足當?shù)叵M者更高層次的飲食需要。目標消費群體根據(jù)本項目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來看，主要消費群來源于周邊各大住宅小區(qū)。從地理位置、年齡階段、影響消費等因素，可以把群體分成四大類人群。常住人口群體此類人群為常住該區(qū)域或周邊住宅的固定居住人口，多數(shù)為本地人，大多已經(jīng)成家立業(yè)，主要是來自于政府的公務員，在經(jīng)濟收入方面較高，消費力以中高檔為主，購買偏好上以中高檔居家日用消費品為主。流動人口群體該類人群主要為租住在周邊住宅的人群，來源工業(yè)區(qū)，他們大多數(shù)在坦洲及周邊有著穩(wěn)定的工作，或者在此經(jīng)商，消費心理較為成熟，經(jīng)濟能力相對而言不如常住人口，但消費頻率略高于常住人口，對生活追求休閑、個性化、注重品牌享樂效應，自我意識較強。不規(guī)則人群此類人群為不規(guī)則流動群體，主要是路過或工作式消費。消費無規(guī)則，頻率不高、消費力為低檔次?？焖傧M食品為購買首選，主要消費群體為珠海市區(qū)與斗門其他各鎮(zhèn)的人群。這一群體大多經(jīng)濟收入有限，他們更多的是講究消費的便利性、實惠型、實用型。（五）、特色定位中高端定位特色化定位大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過隨著商業(yè)數(shù)量的增多，區(qū)域性空白已不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，所以惟有特色化定位爭奪市場。特色化定位的特色主要體現(xiàn)在：一是經(jīng)營特色主題；二是特色服務。（六）、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為滿足消費者的一站式消費，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)應以主題化經(jīng)營思路樹立鮮明特色，體現(xiàn)體驗式商業(yè)中心的布局原則與創(chuàng)新理念，用唯一性和排他性實行錯位經(jīng)營。業(yè)態(tài)組合依據(jù)■盡可能引進符合本案實際需要的新業(yè)態(tài)，顛覆舊有商業(yè)格局；同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于35年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將本案打造成新的商業(yè)中心?！鰳I(yè)態(tài)業(yè)種組合上，應講究功能互補互促，這樣避免同一經(jīng)營品項內(nèi)部競爭，又能滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。比如讓顧客逛購疲勞的零售店與顧客休息放松的餐飲店可以互補?！鲆兄髁鳂I(yè)態(tài)和核心主力店，保證本案開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成強大的優(yōu)勢，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預防風險?！龃笮途C合超市和專業(yè)市場主力店比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，能夠有效地形成商氣，對確保本案運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易產(chǎn)生“租售”矛盾。業(yè)態(tài)組合定位業(yè)態(tài)組合有許多種選擇，但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，如業(yè)態(tài)選址、內(nèi)街商鋪的開間、進深等。本案的業(yè)態(tài)組合是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務設施的多功能綜合體，具有“一站式、多功能、休閑性”特點，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、餐飲和文化等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、逛等內(nèi)容的合理配置?！鲆粯嵌茿區(qū)為時尚內(nèi)街街縱觀坦洲鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)，尚未出現(xiàn)具有一定特色和管理規(guī)模的商業(yè)步行街，作為老商業(yè)中心，會昌酒店周邊的商業(yè)設施基本呈現(xiàn)“散布凌亂、檔次雜亂、布置臟亂”的三亂現(xiàn)象，且人車混行，嘈雜不堪。因此，本項目作為新的商業(yè)中心，應在其中設置一條具有特色和品味的商業(yè)內(nèi)街，滿足人們對于購物環(huán)境提升的需求，同時也體現(xiàn)本項目的高度和立意。同時對可分割出售有利好。■一樓二樓B區(qū)開放式綜合精品百貨區(qū)設置精品百貨區(qū)的目的主要在于，滿足當?shù)剌^為富裕的人群對高品質、高檔次商品的需求，也提升項目整體的形象力和商業(yè)產(chǎn)品的多樣化。一樓以珠寶、玉器、首