【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 亂，既能保障本項(xiàng)目在區(qū)域發(fā)揮龍頭地位，在對(duì)外是窗口作用，使本項(xiàng)目真正發(fā)揮“城市名片商業(yè)坐標(biāo)”效應(yīng)，是坦洲商業(yè)繁榮的象征。（二）、市場(chǎng)定位綜合市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)論以及對(duì)于坦洲資源機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘，以市場(chǎng)定位原則為指導(dǎo)，我司針對(duì)本項(xiàng)目目前存在的問(wèn)題，遵循解決問(wèn)題的合理思路，提出皇爵假日廣場(chǎng)商業(yè)部分的總體市場(chǎng)定位為：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、展示、文化于一體的新城市商業(yè)中心⊙“新”表現(xiàn)在哪里？結(jié)合新城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，率先將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、展示、文化等融匯于一體，充分發(fā)揮各種商業(yè)業(yè)態(tài)的魅力，打破傳統(tǒng)因購(gòu)物而購(gòu)物的單一局面，提供給坦洲及周邊區(qū)域人民一個(gè)全新的購(gòu)物消費(fèi)與娛樂(lè)活動(dòng)相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)。對(duì)坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言，無(wú)論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項(xiàng)目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！⊙商業(yè)中心是什么？商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿(mào)易服務(wù)業(yè)以及其它服務(wù)性機(jī)能的主要集中地，是城市主要吸引力。它集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和其他商業(yè)服務(wù)，甚至金融、文化功能于一體，并形成以零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施的復(fù)合型開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)，進(jìn)行全方位服務(wù)，有效商圈將達(dá)數(shù)公里。本項(xiàng)目是一個(gè)包羅萬(wàn)象，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種功能于一體的一站式商業(yè)中心，聚集的不僅有購(gòu)物人流、休閑人潮，還有娛樂(lè)、觀光群體等綜合性的消費(fèi)人群，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容綜合廣博，商品種類豐富多彩。★她是一座可購(gòu)、可憩、可游、可賞的消費(fèi)中心——整片商業(yè)中心齊集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、旅游、文化等活動(dòng)于一體，囊括世界各地商品，既是購(gòu)物之城、娛樂(lè)之城、美食之城，又是歡樂(lè)之城、旅游之城、文化之城，可以滿足生活、娛樂(lè)、工作的全部需求，這樣一種優(yōu)質(zhì)的生活資源配置方式，充分體現(xiàn)了“對(duì)人的需求、人的活動(dòng)場(chǎng)所的滿足是第一位的”。重要的是將刷新坦洲及周邊人民的消費(fèi)行為、消費(fèi)觀念，消費(fèi)將意味著一站式的休閑娛樂(lè)，成為一種前所未有的樂(lè)趣，再也不是簡(jiǎn)單的供需行為。★她是一座面向全家人的游逛場(chǎng)所——她是潮流的旗幟，是一站式的體驗(yàn)之城。她是專為那些熱愛(ài)消費(fèi)，為消費(fèi)而美麗的現(xiàn)代人打造的完美消費(fèi)場(chǎng)所，是全家人物質(zhì)與精神的樂(lè)園，適合全家男女老少一起分享消費(fèi)、分享生活、分享快樂(lè)。她之于坦洲，與其說(shuō)增加了一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，不如說(shuō)是一種提升和證明。（三）、形象定位形象定位原則■明確的形象定位對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導(dǎo)作用；■清晰的形象定位，能在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度，使投資者、經(jīng)營(yíng)商家以及未來(lái)消費(fèi)者準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目；■形象定位具備較大包容性，易于包裝表現(xiàn)。形象定位根據(jù)上述形象定位原則，我們將項(xiàng)目形象定位確定為：中高端風(fēng)情商業(yè)中心（四）、目標(biāo)客戶定位租賃經(jīng)營(yíng)者群體（1）主力店大型綜合超市：經(jīng)營(yíng)品種多，價(jià)格低廉，滿足居民生活消費(fèi)，符合市場(chǎng)需要，而且形成自己的一套有效的銷售推廣模式，能夠吸引較多人流。如沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)佳、樂(lè)購(gòu)、好又多、家樂(lè)福、蓮花易初等超市。娛樂(lè)城：引進(jìn)具有豐富的娛樂(lè)休閑業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，可以有效迎合消費(fèi)者的好奇心，刺激娛樂(lè)休閑業(yè)的消費(fèi)。美食城：引進(jìn)著名的美食龍頭企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，不僅可以方便滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者更高層次的飲食需要。目標(biāo)消費(fèi)群體根據(jù)本項(xiàng)目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來(lái)看，主要消費(fèi)群來(lái)源于周邊各大住宅小區(qū)。從地理位置、年齡階段、影響消費(fèi)等因素，可以把群體分成四大類人群。常住人口群體此類人群為常住該區(qū)域或周邊住宅的固定居住人口，多數(shù)為本地人，大多已經(jīng)成家立業(yè)，主要是來(lái)自于政府的公務(wù)員，在經(jīng)濟(jì)收入方面較高，消費(fèi)力以中高檔為主，購(gòu)買偏好上以中高檔居家日用消費(fèi)品為主。流動(dòng)人口群體該類人群主要為租住在周邊住宅的人群，來(lái)源工業(yè)區(qū)，他們大多數(shù)在坦洲及周邊有著穩(wěn)定的工作，或者在此經(jīng)商，消費(fèi)心理較為成熟，經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)而言不如常住人口，但消費(fèi)頻率略高于常住人口，對(duì)生活追求休閑、個(gè)性化、注重品牌享樂(lè)效應(yīng)，自我意識(shí)較強(qiáng)。不規(guī)則人群此類人群為不規(guī)則流動(dòng)群體，主要是路過(guò)或工作式消費(fèi)。消費(fèi)無(wú)規(guī)則，頻率不高、消費(fèi)力為低檔次。快速消費(fèi)食品為購(gòu)買首選，主要消費(fèi)群體為珠海市區(qū)與斗門其他各鎮(zhèn)的人群。這一群體大多經(jīng)濟(jì)收入有限，他們更多的是講究消費(fèi)的便利性、實(shí)惠型、實(shí)用型。（五）、特色定位中高端定位特色化定位大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過(guò)隨著商業(yè)數(shù)量的增多，區(qū)域性空白已不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以惟有特色化定位爭(zhēng)奪市場(chǎng)。特色化定位的特色主要體現(xiàn)在：一是經(jīng)營(yíng)特色主題；二是特色服務(wù)。（六）、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為滿足消費(fèi)者的一站式消費(fèi)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)應(yīng)以主題化經(jīng)營(yíng)思路樹(shù)立鮮明特色，體現(xiàn)體驗(yàn)式商業(yè)中心的布局原則與創(chuàng)新理念，用唯一性和排他性實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。業(yè)態(tài)組合依據(jù)■盡可能引進(jìn)符合本案實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，顛覆舊有商業(yè)格局；同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于35年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將本案打造成新的商業(yè)中心?！鰳I(yè)態(tài)業(yè)種組合上，應(yīng)講究功能互補(bǔ)互促，這樣避免同一經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，又能滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。比如讓顧客逛購(gòu)疲勞的零售店與顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)?！鲆兄髁鳂I(yè)態(tài)和核心主力店，保證本案開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)?！龃笮途C合超市和專業(yè)市場(chǎng)主力店比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，能夠有效地形成商氣，對(duì)確保本案運(yùn)營(yíng)成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易產(chǎn)生“租售”矛盾。業(yè)態(tài)組合定位業(yè)態(tài)組合有許多種選擇，但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，如業(yè)態(tài)選址、內(nèi)街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深等。本案的業(yè)態(tài)組合是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，具有“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn)，不僅滿足購(gòu)物需要，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、餐飲和文化等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、逛等內(nèi)容的合理配置。■一樓二樓A區(qū)為時(shí)尚內(nèi)街街縱觀坦洲鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)，尚未出現(xiàn)具有一定特色和管理規(guī)模的商業(yè)步行街，作為老商業(yè)中心，會(huì)昌酒店周邊的商業(yè)設(shè)施基本呈現(xiàn)“散布凌亂、檔次雜亂、布置臟亂”的三亂現(xiàn)象，且人車混行，嘈雜不堪。因此，本項(xiàng)目作為新的商業(yè)中心，應(yīng)在其中設(shè)置一條具有特色和品味的商業(yè)內(nèi)街，滿足人們對(duì)于購(gòu)物環(huán)境提升的需求，同時(shí)也體現(xiàn)本項(xiàng)目的高度和立意。同時(shí)對(duì)可分割出售有利好?！鲆粯嵌荁區(qū)開(kāi)放式綜合精品百貨區(qū)設(shè)置精品百貨區(qū)的目的主要在于，滿足當(dāng)?shù)剌^為富裕的人群對(duì)高品質(zhì)、高檔次商品的需求，也提升項(xiàng)目整體的形象力和商業(yè)產(chǎn)品的多樣化。一樓以珠寶、玉器、首