【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 盛路商業(yè)形態(tài) 聞濤路商業(yè)形態(tài) HOPSCA的商業(yè)發(fā)展模式－聯(lián)動(dòng)、滲透 ?資料來(lái)源：漢嘉項(xiàng)目庫(kù) 46頁(yè) 杭州濱江新城 （ 2022－ 2020） 城市景觀 城市景觀包括 城市照明、廣告、綠化、無(wú)障礙設(shè)施和雕塑 等形式。 濱江新城的環(huán)境設(shè)計(jì)即要符合總體設(shè)計(jì)要求，又要體現(xiàn)其高科技和園林化特色，同時(shí)通過(guò)空間和環(huán)境的不同設(shè)計(jì)手法，將城區(qū)內(nèi)的不同功能區(qū)塊有機(jī)聯(lián)系在一起。 ?資料來(lái)源：漢嘉項(xiàng)目庫(kù) 47頁(yè) 杭州濱江新城 （ 2022－ 2020）小結(jié) ?由高新技術(shù)區(qū)轉(zhuǎn)型為濱水臨港新城。 ?復(fù)合性、互動(dòng)性、延展性、便捷性 國(guó)際新都市理念 HOPSCA。 項(xiàng)目定位 ?確定濱江新城的規(guī)劃定位； ?確定濱江新城各功能區(qū)塊落地； ?協(xié)助加快地鐵 6號(hào)線的建設(shè)； ?全面實(shí)施新公交系統(tǒng)； ?進(jìn)行土地整理和清理； ?加快落實(shí)“退二進(jìn)三”的地塊功能調(diào)整； ?落實(shí)公建中心的功能轉(zhuǎn)換。 策略與執(zhí)行 48頁(yè) ?主要是在操作方法上 ?宏觀層面根據(jù)城市發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)需求梳理出整體發(fā)展方向和定位 ?中觀層面根據(jù)整體定位，明確各功能定位，并落實(shí)到城市設(shè)計(jì) ?微觀層面圍繞整體定位，開(kāi)展一系列具體執(zhí)行動(dòng)作。 本案例對(duì)我項(xiàng)目重要啟示： 杭州濱江新城 49頁(yè) 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 ?遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目，漢嘉參與項(xiàng)目的整體推廣策劃工作。 50頁(yè) 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 51頁(yè) 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 52頁(yè) 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 53頁(yè) 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 54頁(yè) 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 55頁(yè) 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 56頁(yè) 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 57頁(yè) ?項(xiàng)目案名發(fā)想上：體現(xiàn)標(biāo)志性城市節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)城市高度； ?項(xiàng)目形象傳播上：應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)背景和操作實(shí)力；體現(xiàn)項(xiàng)目城市定位；體現(xiàn)項(xiàng)目城市資源；體現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)愿景。 本案例對(duì)我項(xiàng)目重要啟示： 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 58頁(yè) 案例對(duì)本項(xiàng)目的參考意義 類型 案例 對(duì)我項(xiàng)目的重要啟示 國(guó)外案例 倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目 ?在發(fā)展方向上，衰落的工業(yè)遺存根據(jù)城市發(fā)展需要改造成城市商務(wù)和商業(yè)新的一極，值得我項(xiàng)目借鑒。 ?在操作方式上，由半官方性質(zhì)的開(kāi)發(fā)公司主持項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)整體推廣，前期啟動(dòng)項(xiàng)目主要是提升區(qū)域土地價(jià)值，再結(jié)合項(xiàng)目戰(zhàn)略，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，同時(shí)與私營(yíng)開(kāi)發(fā)商多種形式的合作開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)多渠道融資，值得我項(xiàng)目借鑒。 ?在項(xiàng)目執(zhí)行上，引進(jìn)重大項(xiàng)目，通過(guò)龍頭項(xiàng)目帶動(dòng)發(fā)展，同時(shí)做好基礎(chǔ)配套，導(dǎo)入人口，增強(qiáng)與其他區(qū)域的聯(lián)系和溝通，且通過(guò)樹(shù)立標(biāo)志性建筑強(qiáng)化項(xiàng)目的區(qū)域中心的地位，值得我項(xiàng)目借鑒。 荷蘭鹿特丹 Kop van Zuid城市復(fù)興工程 ?在區(qū)域規(guī)劃定位上，以公建類物業(yè)為項(xiàng)目核心動(dòng)力，復(fù)合型功能業(yè)態(tài)增強(qiáng)區(qū)域城市輻射功能，注重對(duì)綜合土地的利用，目標(biāo)發(fā)展為城市新的一級(jí)，值得我項(xiàng)目借鑒。 ?在改造策略與執(zhí)行上，標(biāo)志性建筑樹(shù)立項(xiàng)目整體形象，為區(qū)域帶來(lái)驚喜；建筑改造上處理好新建筑與老建筑（工業(yè)遺存）的關(guān)系，在公共空間的環(huán)境細(xì)節(jié)上細(xì)致入微，值得我項(xiàng)目借鑒。 紐約布魯克林區(qū) ?在改造目標(biāo)上，瞄準(zhǔn)中心區(qū)（曼哈頓）市場(chǎng)（大公司），利用成本優(yōu)勢(shì)和同等的區(qū)域環(huán)境，差異化競(jìng)爭(zhēng)贏得市場(chǎng)，值得我項(xiàng)目借鑒。 ?在規(guī)劃上，充分吸取世界各大都市城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免過(guò)分強(qiáng)調(diào) “ 功能分區(qū) ” 所產(chǎn)生的弊端，注重區(qū)域的融合、有機(jī)發(fā)展，通過(guò)公共空間、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通系統(tǒng)增強(qiáng)區(qū)域聯(lián)系與溝通，值得我項(xiàng)目借鑒。 漢嘉操作及參與項(xiàng)目 濱江新城 主要是在操作方法上： ?宏觀層面根據(jù)城市發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)需求梳理出整體發(fā)展方向和定位 ?中觀層面根據(jù)整體定位，明確各功能定位，并落實(shí)到城市設(shè)計(jì) ?微觀層面圍繞整體定位，開(kāi)展一系列具體執(zhí)行動(dòng)作。 城北 遠(yuǎn)洋項(xiàng)目 ?項(xiàng)目案名發(fā)想上：體現(xiàn)標(biāo)志性城市節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)城市高度； ?項(xiàng)目形象傳播上：應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)背景和操作實(shí)力；體現(xiàn)項(xiàng)目城市定位；體現(xiàn)項(xiàng)目城市資源；體現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)愿景。 ?操作方式層面啟示 ?開(kāi)發(fā)策略與執(zhí)行層面啟示 ?操作方法啟示 ?推廣層面啟示 59頁(yè) KPI 主觀 客觀 總體體量 項(xiàng)目總體體量足夠大，一般在 50萬(wàn)㎡以上，能夠 形成規(guī)模。 交通狀況 項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性，臨近城市 主干道 與 捷運(yùn)系統(tǒng) 功能確立 項(xiàng)目中 功能復(fù)合 ，多種物業(yè)類型共存，體現(xiàn)城市一極本質(zhì)特點(diǎn) 項(xiàng)目主題 項(xiàng)目 明確主題與核心物業(yè) ，因功能的區(qū)分項(xiàng)目出現(xiàn) 分主題 建筑特色 項(xiàng)目中 地標(biāo) 物業(yè) 特色 物業(yè)的出現(xiàn)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象 軟性指標(biāo) 項(xiàng)目中 景觀 的充分利用， 園林 與 小品 的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì) 倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目 荷蘭鹿特丹 Kop van Zuid 城市復(fù)興工程 紐約布魯克林區(qū) 濱江新城 案例總結(jié)：城市新一極項(xiàng)目 KPI體系 60頁(yè) 杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地 KPI 主觀 客觀 總體體量 本項(xiàng)目占地 ，總建筑面積 100萬(wàn)㎡，足夠形成規(guī)模。 交通狀況 項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性。 功能確立 本項(xiàng)目中多種物業(yè)同時(shí)存在，體現(xiàn)城市一極復(fù)合功能的特點(diǎn)。 項(xiàng)目主題 需要在杭州市場(chǎng)上明確樹(shù)立集辦公、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化休閑、商住等功能于一體的活力新一極形象，樹(shù)立自身的核心物業(yè)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源與功能的不同引入分主題概念 建筑特色 需要通過(guò)細(xì)致的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，精心打造項(xiàng)目中地標(biāo)物業(yè)與特色物業(yè)，奠定項(xiàng)目區(qū)域的高檔次形象。 軟性指標(biāo) 項(xiàng)目需要通過(guò)規(guī)劃對(duì)景觀資源充分利用，結(jié)合工業(yè)遺存設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)有特點(diǎn)園林與小品，體現(xiàn)項(xiàng)目整體高品質(zhì)和獨(dú)特性。 成為城市新一極客觀條件具備，主觀上需努力 61頁(yè) ?綜合以上分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目操作應(yīng)該遵循以下幾點(diǎn)： ?定位要更精準(zhǔn)：項(xiàng)目總體定位與子項(xiàng)目定位 ?開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略上：找準(zhǔn)項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)，通過(guò)核心引擎引爆項(xiàng)目。 ?制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程規(guī)劃。 62頁(yè) 項(xiàng)目如何運(yùn)作？ 項(xiàng)目主題 業(yè)態(tài) 辦公 商業(yè) 文化娛樂(lè) 酒店 商住 “一心帶兩翼 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 ?“一心 ” ：創(chuàng)意辦公、文化娛樂(lè)、酒店三大子項(xiàng)目構(gòu)成核心引擎，引爆項(xiàng)目。 ?“兩翼 ” ：商務(wù)（辦公、商住）、商業(yè)（主題百貨商場(chǎng)、大型購(gòu)物中心）兩大業(yè)態(tài)成為項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)。 業(yè)態(tài) 項(xiàng)目貢獻(xiàn)力 人氣帶動(dòng)力 招商（開(kāi)發(fā)商）難度 企業(yè)利益貢獻(xiàn)力 開(kāi)發(fā)難度 開(kāi)發(fā)模式建議 創(chuàng)意辦公（ IN) 高 中 難 長(zhǎng)期收益 難 自主開(kāi)發(fā) 文化娛樂(lè)（ G） 高 高 難 長(zhǎng)期收益 易 自主開(kāi)發(fā) 商業(yè)（ CD) 高 高 難 高 難 招商開(kāi)發(fā) 酒店（ HJ） 高 高 中 經(jīng)營(yíng)收益 中 自主 /招商 商務(wù)辦公（ O） 高 高 中 中 中 合作招商開(kāi)發(fā) SOHO LOFT（ M） 中 高 易 中 易 自主 /合作開(kāi)發(fā) 63頁(yè) 創(chuàng)意辦公 文化娛樂(lè) 酒店 戰(zhàn)略詮釋 “一心帶兩翼 ” 商務(wù)（商?。?商業(yè) 商務(wù)（辦公） 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目核心引擎 項(xiàng)目桌面（平臺(tái)） ?利用核心引擎項(xiàng)目，引爆項(xiàng)目，提升區(qū)域價(jià)值，為商務(wù)、商業(yè)兩大核心業(yè)態(tài)搭建平臺(tái)，成為項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)。 64頁(yè) 總體操作建議 啟動(dòng)期 成長(zhǎng)期 成熟期 ?啟動(dòng)期核心任務(wù)是 搭平臺(tái) ：樹(shù)立鮮明項(xiàng)目特征，描繪出可想象的項(xiàng)目愿景；打造項(xiàng)目獨(dú)特性，提升區(qū)域土地價(jià)值；引進(jìn)合作伙伴。實(shí)現(xiàn)多種開(kāi)發(fā)模式。 啟動(dòng)期項(xiàng)目選擇原則：形象樹(shù)立、愿景展示、引爆區(qū)域、帶動(dòng)發(fā)展。 五大功能業(yè)態(tài) ?辦公（商務(wù)辦公、創(chuàng)意辦公） ?商業(yè) ?文化娛樂(lè) ?酒店 ?商住 遵循原則：低成本介入（能快速引爆區(qū)域）、帶動(dòng)人氣、炒熱區(qū)域。 創(chuàng)意辦公： ㎡ 文化娛樂(lè)： ㎡ 酒店： ㎡ 65頁(yè) 報(bào)告框架 項(xiàng)目解讀 執(zhí)行建議 總體策略 66頁(yè) ?根據(jù)漢嘉為本項(xiàng)目建議的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 ?本項(xiàng)目應(yīng)該先行啟動(dòng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力 ?在這個(gè)過(guò)程，配套要跟上 ?所以 …… ，漢嘉根據(jù)擬開(kāi)發(fā)進(jìn)程及物業(yè)類型，進(jìn)行分塊建議 67頁(yè) 執(zhí)行建議思路 創(chuàng)意辦公： ㎡ 文化娛樂(lè)： ㎡ 酒店： ㎡ 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 改造建議 運(yùn)營(yíng)建議 推廣建議 漢嘉服務(wù) 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 改造建議 運(yùn)營(yíng)建議 推廣建議 漢嘉服務(wù) 酒店定位 產(chǎn)品建議 運(yùn)營(yíng)建議 漢嘉服務(wù) 1 2 3 68頁(yè) ?漢嘉曾經(jīng)參與操作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?如：上海新天地、西湖新天地、濱江慧港、浙大創(chuàng)新科技園 …… ?我司根據(jù)以往操作經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目性質(zhì)提出一下建議： 69頁(yè) 基礎(chǔ)條件 創(chuàng)意辦公（ IN地塊）： ㎡ 如何執(zhí)行？ ？ 如何運(yùn)作？ 漢嘉執(zhí)行思路 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 改造建議 運(yùn)營(yíng)建議 推廣建議 漢嘉服務(wù) 70頁(yè) 認(rèn)知 —— 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分 研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意 1 行業(yè)內(nèi)容 建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意 2 文化傳媒創(chuàng)意 3 咨詢策劃創(chuàng)意 4 時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意 5 ?主要指與工業(yè)生產(chǎn)和計(jì)算機(jī)軟件領(lǐng)域相關(guān)的研發(fā)與設(shè)計(jì)活動(dòng)。 ?包括工業(yè)設(shè)計(jì)、工藝美術(shù)品設(shè)計(jì)、軟件設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、電腦動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、研究與試驗(yàn)發(fā)展等。 ?主要指與建筑、環(huán)境等相關(guān)的設(shè)計(jì)活動(dòng)。 ?包括工程勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑裝飾、室內(nèi)設(shè)計(jì)、城市綠化設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)等。 ?主要指在文化藝術(shù)領(lǐng)域種的創(chuàng)作和傳播活動(dòng)。 ?包括文藝創(chuàng)作表演、廣播、電視、電影制作、音響制作等。 ?主要指為企業(yè)和個(gè)人提供各類商務(wù)、投資、教育、生活消費(fèi)及其他咨詢和策劃服務(wù)的活動(dòng)。 ?包括市場(chǎng)調(diào)查、證券咨詢、會(huì)展服務(wù)等。 ?主要指在人們?nèi)粘ＯM(fèi)、生活?yuàn)蕵?lè)種體現(xiàn)創(chuàng)造性及價(jià)值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)活動(dòng)。 ?包括休閑體育、休閑娛樂(lè)、美發(fā)及美容設(shè)計(jì)、婚慶策劃、攝影創(chuàng)作、娛樂(lè)游戲、旅行等。 ?全球創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)始于 20世紀(jì) 90年代中后期的英國(guó)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（ Creative Industries)—— 又名創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)起源于個(gè)體創(chuàng)意、技巧及才能，透過(guò)智慧財(cái)產(chǎn)權(quán)的生成與利用，而有潛力創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)。 71頁(yè) 認(rèn)知 —— 創(chuàng)意地產(chǎn) 創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 一種新型商業(yè)地產(chǎn) ?提供土地資源和建筑空間 ?為土地載體和建筑空間提供運(yùn)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容 產(chǎn)業(yè)交叉 ?與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)相比，主要表現(xiàn)在以下幾方面： 構(gòu)建創(chuàng)意空間 1 介入商業(yè)運(yùn)營(yíng) 2 業(yè)態(tài)規(guī)劃的把控 多層面的文化建設(shè) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)的聚焦 引入人文價(jià)值 3 創(chuàng)意地產(chǎn)的藝術(shù)價(jià)值 創(chuàng)意地產(chǎn)的科技價(jià)值 創(chuàng)意地產(chǎn)的品牌價(jià)值 72頁(yè) 認(rèn)知 —— 創(chuàng)意地產(chǎn)核心研究指標(biāo) 創(chuàng)意指數(shù) 創(chuàng)意社群 ?創(chuàng)意階層 的出現(xiàn)與群體成長(zhǎng)性。 ?社群成員 間有明顯的 分工和合作的相互關(guān)系。個(gè)體間具有一定的交往形式和復(fù)雜的通訊聯(lián)系，互相配合完成一定的共同活動(dòng)。 人力資本 社會(huì)資本 文化 資本 制度資本 創(chuàng)意成果 創(chuàng)意成果和四種資本 創(chuàng)意社群和創(chuàng)意指數(shù)是決定一個(gè)區(qū)域發(fā)展創(chuàng)意地產(chǎn)的基礎(chǔ)和整體競(jìng)爭(zhēng)力。 73頁(yè) 認(rèn)知 —— 物業(yè)表現(xiàn)形式 創(chuàng)意商鋪 1 表現(xiàn)形式 創(chuàng)意辦公 2 創(chuàng)意園區(qū) 3 ?創(chuàng)意商鋪在建筑設(shè)計(jì)上可以是一條商業(yè)街，也可以是一棟商廈，或者若干家店鋪。創(chuàng)意商鋪特別與生活創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。 ?創(chuàng)意辦公是設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)創(chuàng)意的特性，如構(gòu)建 LOFT建筑形態(tài)。LOFT的空間魅力也可用于新建筑的開(kāi)發(fā)，包括多功能的穿衣辦公樓空間。 ?創(chuàng)意園區(qū)的開(kāi)發(fā)是為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群提供集聚空間，通過(guò)產(chǎn)業(yè)種相互關(guān)聯(lián)的，在地理位置上相對(duì)集中的若干企業(yè)和機(jī)構(gòu)的集合，提升創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和集聚發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)。 74頁(yè) ?概念店賣(mài)的可以是以概念為主導(dǎo)的“物”，例如關(guān)于星座的物品； ?也可以是一種氛圍，例如主題咖啡店的情調(diào)； ?更可以是對(duì)時(shí)尚生活的一種設(shè)計(jì)，例如如何打造美女等。 認(rèn)知 —— 物業(yè)表現(xiàn)形式 創(chuàng)意商鋪 1 ?創(chuàng)意商鋪在建筑設(shè)計(jì)上可以是一條商業(yè)街，也可以是一棟商廈，或者若干家店鋪。創(chuàng)意商鋪特別與生活創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。 創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè)的空間 創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài) 創(chuàng)意生 活產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品 活動(dòng) 場(chǎng)所 服務(wù) 住 食 衣 行 樂(lè) 育 創(chuàng)意生活產(chǎn)業(yè)是運(yùn)用創(chuàng)意，以提升生活質(zhì)量的高度整合產(chǎn)業(yè)。 創(chuàng)意商鋪建筑空間育商品有同等的意義被消費(fèi)、被愉悅。 步行系統(tǒng) 建筑 景觀 商業(yè)性 游覽性 娛樂(lè)性 空間 特色餐廳 酒吧 咖啡吧 創(chuàng)意餐飲 “ 概念店 ” 創(chuàng)意商鋪應(yīng)該是只租不售，重點(diǎn)是業(yè)態(tài)及業(yè)種的規(guī)劃篩選。 75頁(yè)