【正文】 特丹提供 5300套 住宅 ， 370000平米的辦公面積和 90000平米的商業(yè)、教育和娛樂設(shè)施。 鹿特丹 Kop van Zuid城市復(fù)興工程 區(qū)域規(guī)劃圖 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域規(guī)劃： 以公建類物業(yè)為核心動力，徹底改變區(qū)域形象； 2022年底，有超過 40%的商務(wù)、零售、酒店以及餐飲完成建設(shè)。 改造策略及執(zhí)行 ?地標(biāo)性建筑樹立項(xiàng)目整體形象。 ?新規(guī)劃充分吸取了世界各大都市綜合體的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免以往過分強(qiáng)調(diào) “ 功能分區(qū) ” 所產(chǎn)生的弊端。 ?改造 目標(biāo)非常明確 ，就是瞄準(zhǔn)曼哈頓的大公司。 36頁 杭州濱江新城 （ 2022－ 2020） ?杭州濱江新城是受濱江區(qū)政府委托， 2022年完成的區(qū)域發(fā)展策劃項(xiàng)目，涉及產(chǎn)業(yè)研究、區(qū)域發(fā)展定位、城市空間布局、城市形態(tài)定位、城市交通規(guī)劃、城市商業(yè)規(guī)劃、城市景觀規(guī)劃等方面。 ?一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)。 ?城市交通的樞紐型、便捷型。 本案例對我項(xiàng)目重要啟示： 杭州濱江新城 49頁 遠(yuǎn)洋 城北項(xiàng)目 55頁 遠(yuǎn)洋 ?在改造策略與執(zhí)行上，標(biāo)志性建筑樹立項(xiàng)目整體形象，為區(qū)域帶來驚喜；建筑改造上處理好新建筑與老建筑（工業(yè)遺存）的關(guān)系，在公共空間的環(huán)境細(xì)節(jié)上細(xì)致入微，值得我項(xiàng)目借鑒。 交通狀況 項(xiàng)目周邊具備良好的通達(dá)性。 業(yè)態(tài) 項(xiàng)目貢獻(xiàn)力 人氣帶動力 招商（開發(fā)商）難度 企業(yè)利益貢獻(xiàn)力 開發(fā)難度 開發(fā)模式建議 創(chuàng)意辦公（ IN) 高 中 難 長期收益 難 自主開發(fā) 文化娛樂（ G） 高 高 難 長期收益 易 自主開發(fā) 商業(yè)（ CD) 高 高 難 高 難 招商開發(fā) 酒店（ HJ） 高 高 中 經(jīng)營收益 中 自主 /招商 商務(wù)辦公（ O） 高 高 中 中 中 合作招商開發(fā) SOHO LOFT（ M） 中 高 易 中 易 自主 /合作開發(fā) 63頁 創(chuàng)意辦公 文化娛樂 酒店 戰(zhàn)略詮釋 “一心帶兩翼 ” 商務(wù)（商?。?商業(yè) 商務(wù)（辦公） 項(xiàng)目核心價值點(diǎn) 項(xiàng)目核心引擎 項(xiàng)目桌面（平臺） ?利用核心引擎項(xiàng)目，引爆項(xiàng)目，提升區(qū)域價值，為商務(wù)、商業(yè)兩大核心業(yè)態(tài)搭建平臺，成為項(xiàng)目核心價值點(diǎn)。 ?包括工程勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑裝飾、室內(nèi)設(shè)計(jì)、城市綠化設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)等。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（ Creative Industries)—— 又名創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)。 ?創(chuàng)意辦公是設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)創(chuàng)意的特性，如構(gòu)建 LOFT建筑形態(tài)。 步行系統(tǒng) 建筑 景觀 商業(yè)性 游覽性 娛樂性 空間 特色餐廳 酒吧 咖啡吧 創(chuàng)意餐飲 “ 概念店 ” 創(chuàng)意商鋪應(yīng)該是只租不售，重點(diǎn)是業(yè)態(tài)及業(yè)種的規(guī)劃篩選。 ?城市景觀：成為其一部分，或者引入城市景觀。 將形成 2030個具有區(qū)域特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建筑面積達(dá)200萬平方米。 ?無論是建筑，園區(qū)規(guī)劃還是活動策劃，始終創(chuàng)造著最新的創(chuàng)意園區(qū)模式，把創(chuàng)意行業(yè)進(jìn)行完美嫁接。 ?老建筑是“底”，作為一種背景的因素而存在，并形成整個基地環(huán)境的基調(diào)。 ?資料來源：漢嘉案例庫 85頁 案例小結(jié) 項(xiàng)目定位：多功能時尚創(chuàng)意中心。 西湖天地占地 50,000平方米，其園林篇占地 30,000平方米，杭州西湖天地以杭州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，改成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標(biāo)。 產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)：符合政府發(fā)展意愿，可以獲得相關(guān)扶持政策。 1 案例參考 100頁 案例 —— 8號橋 外墻 ：極富特色的外墻最能體現(xiàn)建筑上 新舊結(jié)合 的設(shè)計(jì)思路。整個園區(qū)一共有四座橋， 每座橋的造型均不同， 極富工業(yè)感的鐵橋是在廠房原來的設(shè)施上擴(kuò)展的。 ?資料來源：漢嘉案例庫 106頁 中山岐江公園 景觀改造 ?資料來源：漢嘉案例庫 ?保留：尊重沒有設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì) 1 1. 自然系統(tǒng)和元素的保留：水體和部分駁岸都基本保留原來形式，全部古樹都保留在場地中。同時，島上的燈光水塔，又起到引航的功能。 ? 不同于琥珀水塔的加法，場地中的另一個水塔則采用了減法設(shè)計(jì)：剝?nèi)テ渌嗟耐庖?，展示給人們的是曾經(jīng)徹底改變城市景觀的基本結(jié)構(gòu)－－線性的鋼筋和將其固定的結(jié)點(diǎn)，它告訴人們，無論工業(yè)化的城市多么丑陋，抑或多么美麗動人，其基本結(jié)構(gòu)是一樣的。 3 ?定期主辦主題活動： ?藝術(shù)創(chuàng)意類主題活動：藝術(shù)展、社團(tuán)論壇、行業(yè)交流 ?時尚創(chuàng)意類主題活動：時尚派對、新品發(fā)布等。 部分餐廳 部分酒吧 部分文化產(chǎn)業(yè) 121頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 主力店或是前期產(chǎn)業(yè)引入的重要性： 第一家在同樂坊開張的酒吧 —— 精英酒吧， 全球第一家模特概念的時尚酒吧， ?充分利用空間 ——擁有上下兩層格局，超過 1400平方米的場地和一條 12米長可根據(jù)不同的活動而升降的伸展臺 ?充分利用時間 —— 白天是模特訓(xùn)練基地，晚上是時尚界精英聚會酒吧。 ?招商運(yùn)營始終貫徹 “ 整合園區(qū)資源，形成健康產(chǎn)業(yè)鏈 ” ——eg精英酒吧，它并不是由國際精英模特大賽組委會直接辦酒吧，而是新加坡酒店經(jīng)營團(tuán)隊(duì)獲取授權(quán)，在酒吧中引入精英模特的概念。 能帶動區(qū)域人氣聚集、擴(kuò)大影響力和知名度，為后期發(fā)展商務(wù)辦公、酒店式公寓 …… 炒旺區(qū)域 ,帶來旺盛的人流 128頁 文化娛樂產(chǎn)品定位 —— 改建建議 ?原則 ： “ 整舊為舊 ” 的原則。 ?目標(biāo)：上海新城市方向的形象建筑 項(xiàng)目定位 ?建筑風(fēng)格：時尚與懷舊的融合，民族與國際的融合 ?建筑亮點(diǎn)：保留原有 工業(yè)機(jī)器時代 標(biāo)志的 建筑構(gòu)件 ； 以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬作為裝飾；大量的戶外走廊的應(yīng)用 ， 業(yè)態(tài)定位： 75%以上的業(yè)態(tài)是 各國特色酒吧、中西式餐飲、時尚展示發(fā)布、個性零售店 等，餐飲作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要輔助業(yè)態(tài)存在， 極大程度擴(kuò)大項(xiàng)目整體影響力，同時以對創(chuàng)意辦公類不僅僅起到 “ 加法 ” ，甚至是 “ 乘法 ” 的連帶促進(jìn) 作用。 ? “ Cinguini畫廊 ” ——它是上海第一家歐洲古典油畫畫廊，分批展示歐洲 16世紀(jì)以來獨(dú)一無二的名家油畫、家具珍品。 前世今生： 極具上海特色的弄堂與小型工廠建筑 → 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 前世 今生 118頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 打造方向：兼?zhèn)鋾r尚娛樂和文化休閑產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)場所，成為上海新城市風(fēng)尚的形象建筑 建筑風(fēng)格： ?時尚與懷舊的融合 ——保留舊廠房的建筑味道、歷史精髓，遵循 “ 整舊如舊 ” 的打造原則， ” 制造快樂 ” 為宗旨，將時尚文化和懷舊文化相互融合，老廠房的風(fēng)格與后現(xiàn)代元素并存； ?民族與國際的融合 —— 以 “ 文化、休閑、創(chuàng)意 ” 為導(dǎo)向， “ 國際化、文化性、互動性 ” 為一體 119頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 建筑分割：單層面積以 200400平方米為主 。 參考圖 漢嘉經(jīng)驗(yàn) :創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推廣需要遵循 ——符號化、活動化原則 111頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 招商及后期運(yùn)營建議 ?招商先行：引進(jìn)主力商家進(jìn)駐，需求面積大，租金承受力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。 ? 與琥珀水塔的外加現(xiàn)代結(jié)構(gòu)相反，在保留的鋼架船塢中抽屜式插入了游船碼頭和公共服務(wù)設(shè)施，使舊結(jié)構(gòu)作為蔭棚和歷史紀(jì)念物而存在。 3. 機(jī)器的保留：大型的龍門吊和變壓器，許多機(jī)器被結(jié)合在場地設(shè)計(jì)之中，成為豐富場所體驗(yàn)的重要景觀元素。形成本項(xiàng)目最具特色的一道風(fēng)景。 案例參考 102頁 案例 —— 8號橋 建筑改造 公共區(qū)域： 除１號樓大廳外的所有 室外、半室外空間 都可供租戶免費(fèi)使用。 ?老建筑是“底”，作為一種背景的因素而存在，并形成整個基地環(huán)境的基調(diào)。 ?案例借鑒：主題定位明確，價值鏈招商，打造關(guān)聯(lián)型園區(qū)，建筑改造營造創(chuàng)意氛圍，主題活動保持園區(qū)活力。改造成獨(dú)特的城市景觀和時尚創(chuàng)意園區(qū)。該比例 既適用于單體，也適用與歷史街區(qū) 。實(shí)現(xiàn)全信息化覆蓋，創(chuàng)造更方便，更高效率的服務(wù)。 80頁 創(chuàng)意辦公如何發(fā)展？ 創(chuàng)意辦公（ IN地塊）： ㎡ 如何發(fā)展？ 案例借鑒 81頁 案例 —— 8號橋 ?資料來源：漢嘉案例庫 風(fēng)韻 創(chuàng)意 科技 時尚 ?[地址 ]上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國中路 810號 ?由 20世紀(jì) 70年代所建造的上海汽車制動器廠的老廠房改造而成。 77頁 發(fā)展現(xiàn)狀 —— 上海 項(xiàng)目 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分 物業(yè)表現(xiàn)形式 上海新天地 時尚消費(fèi)創(chuàng)意類 創(chuàng)意商鋪 8號橋 研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意類 （時尚創(chuàng)作中心） 創(chuàng)意園區(qū) 同樂坊 時尚消費(fèi)創(chuàng)意類 （休閑娛樂） 創(chuàng)意園區(qū) 海上海 時尚消費(fèi)創(chuàng)意類 創(chuàng)意商鋪 逸飛創(chuàng)意街 文化傳媒創(chuàng)意類 （藝術(shù)創(chuàng)意與商業(yè)的完美結(jié)合） 創(chuàng)意園區(qū) 登琨艷建筑設(shè)計(jì)工作室 建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意類 創(chuàng)意辦公 （ LOFT） 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展走在全國全列，類型豐富、形式多樣，且發(fā)展已經(jīng)由粗放型向細(xì)分化、主題化、鏈條化發(fā)展。必須為它注入人對這種空間形態(tài)的理解，并用各種手段表現(xiàn)出來，才能使老廠房老倉庫成為 LOFT創(chuàng)意空間，而不是簡單地使人們處于老的工業(yè)建筑中。 認(rèn)知 —— 物業(yè)表現(xiàn)形式 創(chuàng)意商鋪 1 ?創(chuàng)意商鋪在建筑設(shè)計(jì)上可以是一條商業(yè)街，也可以是一棟商廈，或者若干家店鋪。個體間具有一定的交往形式和復(fù)雜的通訊聯(lián)系，互相配合完成一定的共同活動。 ?包括市場調(diào)查、證券咨詢、會展服務(wù)等。 五大功能業(yè)態(tài) ?辦公（商務(wù)辦公、創(chuàng)意辦公） ?商業(yè) ?文化娛樂 ?酒店 ?商住 遵循原則：低成本介入（能快速引爆區(qū)域）、帶動人氣、炒熱區(qū)域。 成為城市新一極客觀條件具備，主觀上需努力 61頁 ?綜合以上分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目操作應(yīng)該遵循以下幾點(diǎn)： ?定位要更精準(zhǔn)：項(xiàng)目總體定位與子項(xiàng)目定位 ?開發(fā)戰(zhàn)略上：找準(zhǔn)項(xiàng)目核心驅(qū)動，通過核心引擎引爆項(xiàng)目。 城北 城北項(xiàng)目 58頁 案例對本項(xiàng)目的參考意義 類型 案例 對我項(xiàng)目的重要啟示 國外案例 倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目 ?在發(fā)展方向上，衰落的工業(yè)遺存根據(jù)城市發(fā)展需要改造成城市商務(wù)和商業(yè)新的一極，值得我項(xiàng)目借鑒。 城北項(xiàng)目 51頁 遠(yuǎn)洋 ?資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫 47頁 杭州濱江新城 （ 2022－ 2020）小結(jié) ?由高新技術(shù)區(qū)轉(zhuǎn)型為濱水臨港新城。 ?高科技、多功能、園林化、濱水型、臨空港，是其特殊的城市要素。 ?三個研發(fā)中心 。 規(guī)劃重點(diǎn) ?新建 45萬㎡ 甲級寫字樓 及 7萬 ㎡ 零售商業(yè) ；新建 1,000個新的 住宅單位 （包括酒店公寓和獨(dú)立住宅）及 2萬 ㎡ 的 零售商業(yè) ；新建 6千 ㎡ 公共場所 ，包括 圖書館及演出場所 等文化設(shè)施； 規(guī)劃物業(yè) 34頁 ?在改造目標(biāo)上，瞄準(zhǔn)中心區(qū)（曼哈頓）市場（大公司），利用成本優(yōu)勢和同等的區(qū)域環(huán)境，差異化競爭贏得市場，值得我項(xiàng)目借鑒。該區(qū)的開發(fā)定位是： ?成為全美 第四大都市經(jīng)濟(jì)中心 ，為大公司、特別是金融機(jī)構(gòu)提供實(shí)際辦公地區(qū)，提供非甲級租金的甲級寫字樓，創(chuàng)造濃郁、活力、多樣化的商業(yè)及零售環(huán)境； ?成為市區(qū) 綜合性住宅社區(qū)、首席文化教育區(qū)、由高效交通網(wǎng)絡(luò)支撐的充滿活力的公共環(huán)境 ，保持并增加區(qū)域工作職位，增加區(qū)域稅收，促進(jìn)院校發(fā)展； 城區(qū)改造后，擬創(chuàng)造 18,500個辦公職位以及8,000個兼職職位。 28頁 ?在區(qū)域規(guī)劃定位上，以公建類物業(yè)為項(xiàng)目核心動力，復(fù)合型功能業(yè)態(tài)增強(qiáng)區(qū)域城市輻射功能，注重對綜合土地的利用，目標(biāo)發(fā)展為城市新的一級，值得我項(xiàng)目借鑒。 退臺住宅，線條硬朗，外墻與舊建筑保持和諧過渡。 形 象 概 況 功能設(shè)施 ?資料來源：漢嘉案例庫 21頁 荷蘭 3 倫敦 ?前期啟動首先 提升 區(qū)域 土地的商業(yè)價值 ，并通過分期開發(fā)多種物業(yè)所獲收益綜合 滾動開發(fā) 。 ?1998年底整個項(xiàng)目的完成，開發(fā)公司創(chuàng)造了廣泛的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會效益。 ?19711981年間，碼頭區(qū)常駐人口下降了 %。 ?資料來源：漢嘉案例庫 13頁 倫敦 ?1961年至 1971年，由于英國 制造業(yè)和運(yùn)輸行業(yè)的衰落 ，整個大倫敦地區(qū)有 50多萬人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的碼頭運(yùn)輸。 微觀 依據(jù)項(xiàng)目定位，分期實(shí)施各個項(xiàng)目。 資產(chǎn)經(jīng)營與管理 不是普通的房地產(chǎn)開發(fā) 也不是一般意義上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 競合關(guān)系 ?杭州市次級商業(yè)商務(wù)中心，城北 新一極 區(qū)域中心。 城市地產(chǎn) 基礎(chǔ)設(shè)施工程 一個復(fù)雜、需要整合多方資源、涉及城市區(qū)域開發(fā)與運(yùn)營的系統(tǒng)工程項(xiàng)目，形成城市新一極 ?即站在城市運(yùn)營的高度，以城市規(guī)劃建設(shè)經(jīng)營者的姿態(tài)來把握開發(fā)方向，具備政策導(dǎo)向與城市資源優(yōu)勢。 首期開發(fā)： GIN、 MO地塊 后期開發(fā)： CDHJ地塊 區(qū)塊 規(guī)劃代碼 用地性質(zhì) 總建筑面積