【正文】 改建后仍舊保有工業(yè)廠房原本建筑構(gòu)造風(fēng)格。③短期內(nèi)聚焦效應(yīng)顯著。 ?客戶定位：上海本地有穩(wěn)定收入的 都市年輕白領(lǐng) ?主力店或是前期產(chǎn)業(yè)引入極為重要： ?創(chuàng)新型推廣 ——首創(chuàng)廣告題材小說 ?穩(wěn)健型招商經(jīng)營(yíng) 策略與執(zhí)行 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊小結(jié) 125頁 與 成功案例的形式借鑒 +區(qū)域自身特性 建議將本案娛樂總匯地塊打造休閑、娛樂、餐飲場(chǎng)所于一體的 “ 一站式文化娛樂中心 ” 娛樂總匯定位 126頁 一站式文化娛樂中心 生活家居藝術(shù)展示中心 設(shè)計(jì)創(chuàng)意培訓(xùn)中心 主題式酒吧 書吧咖啡吧 演藝演出場(chǎng)所 文化娛樂產(chǎn)品定位 …… ?參考圖 127頁 主力店面積需求概況 ?時(shí)代院線面積需求： 500010000方 ?KTV面積需求： 20224000方 /家 ?中大型主題酒吧面積需求 ： 8002500方 /家 ?特色餐飲面積需求： 500方左右 /家 文化娛樂產(chǎn)品定位 ?主力店建議： 時(shí)代院線、酒吧、 KTV、特色餐飲 ?備注 :① 無極強(qiáng)區(qū)域依賴度。 124頁 ?項(xiàng)目定位： “ 制造快樂、與民同樂 ” 的藝術(shù)創(chuàng)意、時(shí)尚創(chuàng)意空間。在這里，不僅服務(wù)員是經(jīng)過專門培訓(xùn)的模特，而且這里還將不定期舉辦時(shí)裝秀，逐漸成為一個(gè)設(shè)計(jì)推廣的平臺(tái)。 對(duì)于 “ 畫家想入駐，請(qǐng)先提交運(yùn)營(yíng)方案 ” ，而本質(zhì)上并不考慮畫家個(gè)人入駐開辦工作室， “ 同樂坊 ” 的理由是這里是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，除了 “ 創(chuàng)意 ” ，還有 “ 產(chǎn)業(yè) ” 需要運(yùn)營(yíng)，而畫家本職就是一門心思搞好創(chuàng)作，如果不知如何運(yùn)營(yíng)，從長(zhǎng)期考慮將會(huì)對(duì)整體園區(qū)產(chǎn)生不利影響。 ?…… 122頁 創(chuàng)新型推廣 ?首創(chuàng)廣告題材小說 ——同樂坊從 2022年 12月 5日開始，每周一至周五在 《 東方早報(bào) 》 第 2版上刊登連載小說體廣告（又稱廣告連載體小說，前者的說法較為正確），總的標(biāo)題為同樂坊之 《 都市夜人手記 》 ，除去法定節(jié)假日連續(xù)刊登一年，共計(jì) 241回 。是互動(dòng)型話劇劇場(chǎng)、咖啡吧。 ?充分利用資源 —— 依靠時(shí)尚精英們的流行導(dǎo)向作用、社會(huì)知名度 …… 最快時(shí)間最大程度擴(kuò)大市場(chǎng)知名度與影響力。以 25～ 35歲為核心客層， 20～ 25歲和 35～ 40歲為輔助消費(fèi)客層。 建筑亮點(diǎn)： ?保留 上世紀(jì)的鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當(dāng)時(shí) 工業(yè)機(jī)器時(shí)代 標(biāo)志的 建筑構(gòu)件 ?以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬作為裝飾 ?大量的戶外走廊的應(yīng)用 ，貫通一樓二樓甚至樓頂 ，體現(xiàn)后現(xiàn)代感，營(yíng)造生動(dòng)空間。 如何把 產(chǎn)品業(yè)態(tài)，同時(shí)以自身 ？ 我們來看下市場(chǎng)上是否有可借鑒的案例 117頁 娛樂總匯定位 —— 借鑒案例同樂坊 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 區(qū)位：位于靜安區(qū)小沙渡路（今天的西康路）、星加坡路（現(xiàn)名余姚路）和海防路所圍合出來的三角地帶， 基本數(shù)據(jù)：占地 11300平方米，建筑面積約 22022平方米 ,進(jìn)駐企業(yè) 80余戶。 114頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 漢嘉服務(wù) ?定位深化研究與改建方案服務(wù) 1 ?項(xiàng)目策劃包裝與推廣服務(wù) 2 ?項(xiàng)目招商與運(yùn)營(yíng)服務(wù) 3 ?本項(xiàng)目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，漢嘉主要能夠提供以下顧問服務(wù)： 115頁 執(zhí)行建議思路 創(chuàng)意辦公： ㎡ 娛樂總匯： ㎡ 酒店： ㎡ 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 改造建議 運(yùn)營(yíng)建議 推廣建議 漢嘉服務(wù) 案例借鑒 項(xiàng)目定位 改建建議 推廣建議 運(yùn)營(yíng)定位 漢嘉服務(wù) 酒店定位 產(chǎn)品建議 運(yùn)營(yíng)建議 漢嘉服務(wù) 1 2 3 116頁 啟動(dòng)原則：低成本介入、帶動(dòng)人氣、炒熱區(qū)域。 2 ?統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)； ?統(tǒng)一宣傳推廣； ?統(tǒng)一物業(yè)管理； 113頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 招商及后期運(yùn)營(yíng)建議 ?活動(dòng)策劃：活動(dòng)保持活力，活動(dòng)利于樹立園區(qū)品牌。 1 ?招商策略： ?主力商家?guī)?dòng)策略； ?產(chǎn)業(yè)鏈招商策略； ?放水養(yǎng)魚策略。建議本案舉辦生活家居創(chuàng)意設(shè)計(jì)的主題活動(dòng)（ eg作為組辦方舉辦杭州中國(guó)國(guó)際家居展） ，以此作為平臺(tái)及渠道精準(zhǔn)宣傳推廣，或是參與雙年展，組織全球性招商引資大型活動(dòng)，組織創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)交流活動(dòng) …… 促進(jìn)招商引資。 109頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 推廣建議 漢嘉經(jīng)驗(yàn) :創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推廣需要遵循 ——符號(hào)化、活動(dòng)化原則 推廣建議 形象包裝建議 :遵循 符號(hào)化 原則， 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)案名標(biāo)志發(fā)展方向 ①從歷史題材出發(fā)（ eg南京1912），②沿用原有建筑案名（ eg上海湖絲棧），③以園區(qū)路名或是門牌號(hào)命名（ eg杭州LOFT49）④以產(chǎn)業(yè)類別命名（ eg車博會(huì)）⑤與老工廠原名相關(guān)（ eg新十鋼）⑥與投資商名稱相關(guān)（ eg綠地陽光園） 建議本案可圍繞投資商名稱把本案命名為 “ 新天地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 ” ，而其 整體形象包裝體現(xiàn)項(xiàng)目 作為時(shí)尚先鋒 ,走在時(shí)代前端的品牌印記 .。一方面是為了兒童的安全考慮，另一方面則試圖使其更具有經(jīng)提煉和抽象后的藝術(shù)效果。新舊結(jié)構(gòu)同時(shí)存在，承擔(dān)各自不同的功能，形式的對(duì)比是過去與現(xiàn)代的對(duì)白。富有意義的是，腳手架與工人的雕塑也正是公園建設(shè)過程場(chǎng)景的凝固。因此，經(jīng)過加法設(shè)計(jì)的水塔，有了新的功能。時(shí)間被凝固，歷史有了憑據(jù)，故事從此衍生。 107頁 中山岐江公園 ?改變：增與減的設(shè)計(jì) 2 ? 加法的設(shè)計(jì)之一：琥珀水塔 景觀改造 ? 加法設(shè)計(jì)之二：煙囪與龍門吊 ? 加法設(shè)計(jì)之三：船塢 ? 想象著數(shù)十萬年前的一只昆蟲停歇于樹枝之上，其貌不揚(yáng)，不經(jīng)意間從頭頂落下一滴汁液，便永恒地將其凝固，而成為琥珀，成為貴婦們的珍藏。一個(gè)紅磚煙囪和兩個(gè)水塔，也就地保留，并結(jié)合中在場(chǎng)地設(shè)計(jì)之中。為了保留江邊十多株古榕，同時(shí)要滿足水利防洪對(duì)過水?dāng)嗝娴囊?，而開設(shè)支渠，形成榕樹島。從這個(gè)意義上講，設(shè)計(jì)包括對(duì)原有形式的 保留、修飾和創(chuàng)造新的形式 。 案例參考 105頁 景觀改造 中山岐江公園 ?中山岐江公園作為粵中造船廠的舊址，創(chuàng)建于 1953年，破產(chǎn)于 1999年，改造定位為一個(gè) 工業(yè)遺址公園 。（適當(dāng)保留特點(diǎn)強(qiáng)的符號(hào)、功能結(jié)合） 3 ?工業(yè)遺存是項(xiàng)目重要特色，承載一座城市的記憶，改造時(shí)可適當(dāng)保留并巧妙利用一些工業(yè)符號(hào)，讓項(xiàng)目通過一些歷史碎片和符號(hào)把現(xiàn)在和過去聯(lián)系在一起。有著綠色 “ 門 ” 字造型的天橋，是一個(gè)放大版的８號(hào)橋的logo，非?，F(xiàn)代。整個(gè)８號(hào)橋由 7棟房子構(gòu)成，在房子的二層，設(shè)計(jì)師 以橋作為連接，連通了每一棟房子 ，也使得人與人之間的溝通有了一個(gè)最好的平臺(tái)。添設(shè)咖啡茶座、演講區(qū)、表演區(qū)或者貴賓區(qū)，進(jìn)行作品展示、時(shí)裝走秀、舉辦大型綜合活動(dòng)，功能上的設(shè)計(jì)非常周到。 2 ?公共空間創(chuàng)意園區(qū)交流和展示平臺(tái)，有景觀性公共空間、有展示性公共空間、休閑性公共空間、活動(dòng)性公共空間、消費(fèi)性公共空間等，是改造重點(diǎn)； ?內(nèi)部空間完成對(duì)基本辦公需求的改建后，可以留給租戶，自由發(fā)揮，體現(xiàn)園區(qū)的創(chuàng)意氛圍。設(shè)計(jì)摒棄了原廠房的白粉涂墻，拿來從舊房子上拆下來的青磚重新組合，并進(jìn)行一番藝術(shù)處理，以凹凸相間的砌造方式突現(xiàn)了墻面的紋理。 改造原則 ?處理 “ 圖底 ” 關(guān)系，把握 “ 圖底 ” 比例。 新肌體是“圖”，是整個(gè)環(huán)境的亮點(diǎn) 。 99頁 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 改造建議 ?老建筑改建建筑設(shè)計(jì)新與舊的關(guān)系可以理解為是一種 “圖底” 關(guān)系。 項(xiàng)目主題：主題明確，利于招商；突出項(xiàng)目特色。 95頁 時(shí)尚設(shè)計(jì)創(chuàng)意類 細(xì)分市場(chǎng) 設(shè)計(jì)創(chuàng)意 | 時(shí)尚會(huì)展 | 休閑餐飲 業(yè)態(tài)定位 生活家居工業(yè)化設(shè)計(jì) 主題定位 創(chuàng)意家具 創(chuàng)意裝飾、工藝品 創(chuàng)意玩具、運(yùn)動(dòng)模型 創(chuàng)意文教、文具用品 創(chuàng)意家庭小家電 工業(yè)、工藝設(shè)計(jì) 創(chuàng)意辦公： ㎡ —— 項(xiàng)目定位思考 ?根據(jù)項(xiàng)目特性：區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、項(xiàng)目總體定位 ?我們創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)該遵循幾條原則： 市場(chǎng)細(xì)分化、主題化； 產(chǎn)業(yè)鏈模式，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的行業(yè)； 租金承受力（高附加值） 本項(xiàng)目定位思考例如： 戶外休閑家居 生活家居工業(yè)設(shè)計(jì) 98頁 生活家居工業(yè)化設(shè)計(jì) 定位利益 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)：生活家居為主題的時(shí)尚創(chuàng)意設(shè)計(jì)，可以形成較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度；同時(shí)與其他主題業(yè)態(tài)也可以有很好的互動(dòng)。 1 ?本項(xiàng)目：市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ?杭州環(huán)境：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入井噴發(fā)展階段，應(yīng)把本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來，避免與其他創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 杭州 86頁 ?香港瑞安集團(tuán)投資開發(fā) ?國(guó)際水平的集 餐飲、零售、休閑的時(shí)尚地帶 ?杭州高檔 休閑商業(yè) 坐標(biāo) ?杭州市重點(diǎn)休閑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 漢嘉操作案例：創(chuàng)意地產(chǎn) ——?jiǎng)?chuàng)意商鋪 ?資料來源：漢嘉項(xiàng)目庫 87頁 ? 座落于杭州歷史底蘊(yùn)深厚、景點(diǎn)類型豐富的西湖南線風(fēng)景區(qū)，毗鄰西湖十景之一的 “ 柳浪聞鶯 ” ，位于素有 “ 長(zhǎng)堞接清波看水天一色，高樓連鬧市繞煙火萬家 ” 之稱的涌金池畔。 活動(dòng)：藝術(shù)創(chuàng)意活動(dòng)、時(shí)尚動(dòng)感主題活動(dòng)的舉辦，讓 8號(hào)橋成為藝術(shù)活躍地和時(shí)尚前沿地帶。 建筑：新舊結(jié)合，老建筑做 “ 底 ” ，新肌體做 “ 圖 ” ，完成對(duì)建筑空間的二次設(shè)計(jì)。 藝術(shù)創(chuàng)意與時(shí)尚創(chuàng)意的結(jié)合，營(yíng)造良好的創(chuàng)意氛圍和交流平臺(tái)。為各類藝術(shù)創(chuàng)意、時(shí)尚活動(dòng)提供交流平臺(tái)。 ?資料來源：漢嘉案例庫 重點(diǎn)改建公共空間，內(nèi)部空間布局由租戶自由發(fā)揮。新舊肌體比例總體控制在 1/101/3之間。 新肌體是“圖”，是整個(gè)環(huán)境的亮點(diǎn) 。 業(yè)態(tài) ?資料來源：漢嘉案例庫 80%辦公 20%配套 83頁 案例 —— 8號(hào)橋 建筑改造 ?老建筑改建建筑設(shè)計(jì)新與舊的關(guān)系可以理解為是一種 “圖底” 關(guān)系。 82頁 案例 —— 8號(hào)橋 樓號(hào) 租戶 /業(yè)態(tài) 創(chuàng)意公司 創(chuàng)意店鋪 吃喝玩樂 1號(hào)樓 2號(hào)樓 上海英菲柯斯設(shè)計(jì)咨詢有限公司、上海廣萬東建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 、天地龍門（上海）藝術(shù)發(fā)展有限公司 、戴衛(wèi) .奇普菲爾德建筑事務(wù)所 、 Publicis Events China 3號(hào)樓 奧斯普建筑設(shè)計(jì)有限公司 、意大利意德瑪國(guó)際時(shí)尚設(shè)計(jì)有限公司 、意得藍(lán)企劃設(shè)計(jì)（上海）有限公司 5號(hào)樓 BUNKA / TOKA文東服裝設(shè)計(jì)工作室 、礫坪坊建筑設(shè)計(jì)有限公司、奧林匹亞（上海）照明有限公司 、 6070室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司、 PPS數(shù)字后期制作有限公司、峻樺廣告有限公司、源創(chuàng)建企業(yè)形象策劃 (上海）有限公司 游龍民間藝術(shù)創(chuàng)意中心、上海守百文化藝術(shù)有限公司 卡卡圖澳大利亞餐廳 6號(hào)樓 LUNA 璐娜餐飲管理 7號(hào)樓 上海森音信息科技發(fā)展有限公司 、偉灝貿(mào)易（上海）有限公司 、上海意可迅裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司、中山市古鎮(zhèn)評(píng)好燈飾廠、 貝加艾奇（上海）建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司、 SOM建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司 8號(hào)樓 上海（國(guó)際）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移咨詢服務(wù)中心 、上海工業(yè)房地產(chǎn)信息服務(wù)中心 、上海市工業(yè)開發(fā)區(qū)招商服務(wù)中心、上海新時(shí)尚旅行社有限公司 清水町日本料理 9號(hào)樓 數(shù)邦科技（上海）有限公司、藝奪創(chuàng)意軟件開發(fā)（上海）有限公司、沃鷹資本 、凱達(dá)環(huán)球建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司上海分公司 ?良好的創(chuàng)意氛圍和 國(guó)際化的交流平臺(tái) 成為吸引這些業(yè)主的最重要原因。 ?區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。 ?區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。 ?在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府支持下， 8號(hào)橋由上海華輕投資管理有限公司、時(shí)尚生活中心有限公司共同精心打造 ?經(jīng)過新的設(shè)計(jì)和模式改造，并同時(shí)注入時(shí)尚、創(chuàng)意的元素，保留的舊廠房現(xiàn)已成為現(xiàn)代城市景觀的新景象。建成一個(gè)國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意行業(yè)交流、推廣、傳播的平臺(tái)，成為一個(gè)多功能的 時(shí)尚創(chuàng)意中心，建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作、時(shí)尚商鋪、休閑餐飲。 ?市級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將由武林商圈單核時(shí)代邁入 ” 南有 CBD、北有新天地 ” 的雙核時(shí)代。 ?下城區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的空間布局，堅(jiān)持 “ 加快發(fā)展北部，優(yōu)化提升南部 ” 的基本方針，形成 “ 一區(qū)兩圈多園 ” 的總體布局結(jié)構(gòu)。 79頁 發(fā)展規(guī)劃 —— 杭州 ?今后 35年，杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)確定的總體發(fā)展目標(biāo)為：產(chǎn)業(yè)實(shí)力規(guī)模化、空間布局合理化、 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色化 、 產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)化 、創(chuàng)意人才層次化、公共服務(wù)體系化。 ?75個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 2500多家創(chuàng)意企業(yè)， 2萬多名從業(yè)人員 78頁 發(fā)展現(xiàn)狀 —— 杭州 項(xiàng)目 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分 物業(yè)表現(xiàn)形式 西湖天地 時(shí)尚創(chuàng)意設(shè)計(jì)類 創(chuàng)意商鋪 LOFT49 研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意類 創(chuàng)意園區(qū) A8藝術(shù)公社 文化傳媒創(chuàng)意類 LOFT 鳳凰 創(chuàng)意國(guó)際園（國(guó)美） 研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意類 創(chuàng)意園區(qū) 西湖創(chuàng)意谷 建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意類 LOFT ?截止目前，杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)已建與在建的園區(qū) 18個(gè)，總建筑面積達(dá) ，其中已建成的 6個(gè)園區(qū)建筑面積達(dá) 13萬平方米，吸納就業(yè)人數(shù)約 ，創(chuàng)造產(chǎn)值超過 15萬億元；在建的十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建筑面積近 160萬平方米。 內(nèi)容 創(chuàng)意 生產(chǎn) 制造 營(yíng)銷 推廣 傳播 渠道 消費(fèi)者 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基本價(jià)值鏈 產(chǎn)業(yè)層次的表達(dá) 產(chǎn)業(yè)關(guān)