資源型地產(chǎn)——宏觀調(diào)控的避風港本幣升值的受益者(編輯修改稿)
2024-08-28 14:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 摩根斯坦利 富力城雙子座 北京 凱德置地 中環(huán)世貿(mào)中心 北京 Excel Partners China Fund，ＬＰ 金融街Ｆ２ 北京 日本 Replus基金 華貿(mào)中心 北京 亞洲國際金融投資公司 華晉中心 北京 05年以來部分外資收購商務(wù)地產(chǎn)的案例 15 內(nèi)容提要 ? 資源型地產(chǎn)定義 ：壟斷資源是長期核心競爭力 ? 資源型地產(chǎn) ：宏觀調(diào)控避風港，升值的受益者 ?資源型地產(chǎn)估值 ： RNAV是真正客觀、全面考量 ? 公司推薦 ：陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋 16 資源型地產(chǎn)估值：ＥＰＳ無法真實體現(xiàn)公司價值 ? 物業(yè)出租的盈利模式 ? EPS僅為少量資產(chǎn)貢獻 ? 有明確預(yù)期的高增長 出租型地產(chǎn)公司的 EPS：隨累計竣工項目增加，呈遞增趨勢 工廠型地產(chǎn) EPS無累積效應(yīng) EPS0 EPS1 EPS2 項目1 項目 1+2 項目 1+2+3 項目 2 竣工 項目 3 竣工 …… 累計竣工項目 項目 1 項目 1+2 項目1+2+3 項目1+2+3+…… EPS EPS0 EPS1 EPS2 項目1 項目 2 項目3 項目 2 竣工結(jié)算 項目 3 竣工結(jié)算 …… 累計竣工項目 項目 1 項目1+2 項目 1+2+3 項目1+2+3+…… 項目 4 EPS 17 資源型地產(chǎn)估值：ＥＰＳ無法真實體現(xiàn)公司價值 ? 開發(fā)轉(zhuǎn)讓的盈利模式：進度決定業(yè)績 ? 進度期特長之案例：陸家嘴 15年以上 ? 進度期較短之案例：金融街 34年 通過轉(zhuǎn)讓方式獲利的資源型地產(chǎn)公司案例：陸家嘴、金融街 開發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) 租賃業(yè)務(wù) 轉(zhuǎn)讓方式 EPS貢獻 (15年結(jié)算期 ) EPS貢獻 (3年結(jié)算期 ) 主要物業(yè)竣工運營時間 ＥＰＳ貢獻 陸家嘴 土地批租 2022年 金融街 商品房開發(fā)轉(zhuǎn)讓 2022年 18 資源型地產(chǎn)估值： RNAV估值是真正全面的價值考量 ? RNAV估值是真正全面的價值考量 ? EPS無法真實反應(yīng)公司價值的前提下 ， RNAV成為估值的首選方法 ? DCF估值 ? 市場比較法估值 ? PE估值僅在特定條件下有參考意義 ? 用于出租型物業(yè) ， 往往表現(xiàn)為低估； ? 用于開發(fā)轉(zhuǎn)讓型物業(yè) ， 相差懸殊更甚 ， 往往表現(xiàn)為過分低估或過分高估 ? 僅適用于穩(wěn)定運營的出租型公司或項目 ? PE估值標準： 2530倍 ? 出租型物業(yè) ， 其運營特征 、 資產(chǎn)屬性 ， 與酒店行業(yè)均非常類似 ， 出租型物業(yè)的 PE估值水平 ， 可參考目前的酒店行業(yè) 。 19 內(nèi)容提要 ? 資源型地產(chǎn)定義 ：壟斷資源是長期核心競爭力 ? 資源型地產(chǎn) ：宏觀調(diào)控避風港，升值的受益者 ? 資源型地產(chǎn)估值 ： RNAV是唯一客觀、全面考量 ?公司推薦 ：陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋 20 公司推薦：陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋 公司名稱 總股本（億） 總市值 凈貨幣資產(chǎn)（貨幣資金－借款） 地產(chǎn)資源（萬平方米） 其它資產(chǎn) ＲＮＡＶ ( 元 /股 ) 壟斷性 非壟斷性 陸家嘴 119 （不含準貨幣 30億） 250300 100 法人股：，成本 2億 1520 中國國貿(mào) 8 49 23 90 浦東金橋 54 10 150200 30 券商股 1億 金融街 77 26 120130 100 8 主要資源型地產(chǎn)公司比較 21 無與倫比的資源優(yōu)勢：約 250萬平方低成本優(yōu)質(zhì)儲備資源，溢價 200億以上 公司推薦（一）：陸家嘴 22 地塊名稱 規(guī)劃用途 土地面積(平方米） 中標價(萬元 ) 容積率 樓板價（元） 中標人 浦東新區(qū)
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