資源型地產(chǎn)——宏觀調(diào)控的避風(fēng)港本幣升值的受益者-資料下載頁
2025-08-01 14:09本頁面
【正文】 0 0 %3 5 . 0 0 %北京市平均中國國貿(mào)東二環(huán) 金融街燕莎東長安街/建國門國貿(mào)地區(qū)中關(guān)村 29 國貿(mào)中心 90萬平方米物業(yè)，價(jià)值約 125億元 ? 國貿(mào)一二期，約 35萬平方米，價(jià)值約 65億 ? /股的經(jīng)營現(xiàn)金流 ? ，高沉淀成本攤低的結(jié)果 ? 國貿(mào)三期：價(jià)值 60億元，未來將帶來業(yè)績(jī)翻倍增長 ? 土地單價(jià)： ，總溢價(jià)約 40億元 ? 三期可帶來租金 14億元， 08年逐步竣工 ? 三期 2/3資產(chǎn)，完全未在股價(jià)中體現(xiàn) 公司推薦（二）：中國國貿(mào) 30 主營收入未來將翻倍增長，毛利率同步提高 ? 一二期是賬面唯一的 EPS貢獻(xiàn)者 ? 主營收入： 08年進(jìn)入高增長期 ? 毛利率未來將持續(xù)走高 08奧運(yùn)，將成為股價(jià)大幅拉升的又一驅(qū)動(dòng)因素 公司推薦（二）：中國國貿(mào) 31 ? 債轉(zhuǎn)股：影響偏淡，并非絕對(duì) ? 整體上市可能，將構(gòu)成長期利好 債轉(zhuǎn)股的攤薄效應(yīng) 公司推薦（二）：中國國貿(mào) EPS（ A階段竣工前） EPS（ A階段竣工后） EPS（三期全面竣工后） 每股價(jià)值 % 12% % 32 投資建議：買入 ? RNAV估值結(jié)果 ? 現(xiàn)價(jià)較之嚴(yán)重低估，建議買入 公司推薦（二）：中國國貿(mào) 33 未來 5年租賃收入 20%以上的復(fù)合增長 ? 租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功 ? 110萬平方租賃物業(yè)， 05年 60%的收入來源于租賃 ? 05年增長 38% ? 高標(biāo)準(zhǔn)的租金水平 ? 最優(yōu)惠的稅收政策 ? 租賃進(jìn)入高增長階段 ? 未來 5年，租賃收入復(fù)合增長率約 20%。 ? 租賃最終目標(biāo)規(guī)模 ? 物業(yè)全部建成后，年租金收入預(yù)計(jì)可達(dá)約 15億，每股貢獻(xiàn)賬面EPS約 ，還原可比 EPS約 。 公司推薦（三）：浦東金橋 34 未來 5年租賃收入 20%以上的復(fù)合增長 公司推薦（三）：浦東金橋 2 4 . 4 %1 6 . 3 %3 4 . 1 %5 5 . 3 %3 8 . 1 %2 2 . 8 %2 4 . 3 %2 4 . 1 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06E 07E 08E 35 保守的折舊及攤銷政策造成 EPS嚴(yán)重低估 ? 折舊攤銷年限短 ? 研發(fā)費(fèi)用 ? 短貸長用，利息費(fèi)用化 ? 裝修費(fèi) 還原項(xiàng)目 04年費(fèi)用率 應(yīng)還原稅前部分 /主營收入 折舊 35% 〉 18% 研發(fā)費(fèi)用 10% 10% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 〉 % 〉 % 裝修 、 更新改造 較高 不確定 合計(jì) % 〉 % 公司推薦（三）：浦東金橋 36 可比收益還原：公司 EPS究竟多少 2022 2022 2022E 2022E 2022E EPS（元） 還原 EPS（元） 公司推薦（三）：浦東金橋 37 儲(chǔ)備充足，增長潛力巨大 ? 建設(shè)用地充足，保證租賃物業(yè)可長期穩(wěn)步增加 ? 60萬平方米土地儲(chǔ)備，可供 5年開發(fā)之需 ? 38萬平方米低價(jià)出租土地，可望收回 ? 區(qū)外房產(chǎn)開發(fā)用地，可供未來至少 3年結(jié)算之需 ? 3億待結(jié)算收入 ? 20余萬平方優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備 公司推薦（三）：浦東金橋 38 行政改革帶來巨大發(fā)展空間 ? 區(qū)域委員會(huì)管轄范圍大幅擴(kuò)大 ? 金橋功能區(qū)較之原來開發(fā)區(qū) 27平方公里，大幅擴(kuò)大至 92平方公里 ? 功能區(qū)處于大面積開發(fā)狀態(tài) ? 公司屬開發(fā)區(qū)核心企業(yè) 金橋出口加工區(qū)內(nèi)的主要開發(fā)公司 與公司關(guān)系 公司參股比例 本公司 南區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司 子公司 95% 金橋聯(lián)發(fā)公司 子公司 % 公司推薦（三）：浦東金橋 39 投資建議：買入 ? RNAV估值結(jié)果 9元 ? PE估值 ? 現(xiàn)價(jià)較之嚴(yán)重低估，建議買入 公司推薦（三）：浦東金橋 40 報(bào)告完畢 謝謝
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