資源型地產(chǎn)——宏觀調(diào)控的避風(fēng)港本幣升值的受益者-展示頁
2024-08-16 14:09本頁面
【正文】 標(biāo) 外資公司 收購物業(yè) 物業(yè)位置 澳洲麥格理投資銀行 新茂大廈 上海 凱德置地 香港廣場 上海 華人置業(yè) 百富勤廣場 上海 摩根斯坦利 陸家嘴中央公寓 上海 摩根斯坦利 富力城雙子座 北京 凱德置地 中環(huán)世貿(mào)中心 北京 Excel Partners China Fund，ＬＰ 金融街Ｆ２ 北京 日本 Replus基金 華貿(mào)中心 北京 亞洲國際金融投資公司 華晉中心 北京 05年以來部分外資收購商務(wù)地產(chǎn)的案例 15 內(nèi)容提要 ? 資源型地產(chǎn)定義 ：壟斷資源是長期核心競爭力 ? 資源型地產(chǎn) ：宏觀調(diào)控避風(fēng)港，升值的受益者 ?資源型地產(chǎn)估值 ： RNAV是真正客觀、全面考量 ? 公司推薦 ：陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋 16 資源型地產(chǎn)估值：ＥＰＳ無法真實(shí)體現(xiàn)公司價(jià)值 ? 物業(yè)出租的盈利模式 ? EPS僅為少量資產(chǎn)貢獻(xiàn) ? 有明確預(yù)期的高增長 出租型地產(chǎn)公司的 EPS：隨累計(jì)竣工項(xiàng)目增加，呈遞增趨勢 工廠型地產(chǎn) EPS無累積效應(yīng) EPS0 EPS1 EPS2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目 1+2 項(xiàng)目 1+2+3 項(xiàng)目 2 竣工 項(xiàng)目 3 竣工 …… 累計(jì)竣工項(xiàng)目 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 1+2 項(xiàng)目1+2+3 項(xiàng)目1+2+3+…… EPS EPS0 EPS1 EPS2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目3 項(xiàng)目 2 竣工結(jié)算 項(xiàng)目 3 竣工結(jié)算 …… 累計(jì)竣工項(xiàng)目 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目1+2 項(xiàng)目 1+2+3 項(xiàng)目1+2+3+…… 項(xiàng)目 4 EPS 17 資源型地產(chǎn)估值：ＥＰＳ無法真實(shí)體現(xiàn)公司價(jià)值 ? 開發(fā)轉(zhuǎn)讓的盈利模式：進(jìn)度決定業(yè)績 ? 進(jìn)度期特長之案例：陸家嘴 15年以上 ? 進(jìn)度期較短之案例：金融街 34年 通過轉(zhuǎn)讓方式獲利的資源型地產(chǎn)公司案例：陸家嘴、金融街 開發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) 租賃業(yè)務(wù) 轉(zhuǎn)讓方式 EPS貢獻(xiàn) (15年結(jié)算期 ) EPS貢獻(xiàn) (3年結(jié)算期 ) 主要物業(yè)竣工運(yùn)營時(shí)間 ＥＰＳ貢獻(xiàn) 陸家嘴 土地批租 2022年 金融街 商品房開發(fā)轉(zhuǎn)讓 2022年 18 資源型地產(chǎn)估值： RNAV估值是真正全面的價(jià)值考量 ? RNAV估值是真正全面的價(jià)值考量 ? EPS無法真實(shí)反應(yīng)公司價(jià)值的前提下 ， RNAV成為估值的首選方法 ? DCF估值 ? 市場比較法估值 ? PE估值僅在特定條件下有參考意義 ? 用于出租型物業(yè) ， 往往表現(xiàn)為低估； ? 用于開發(fā)轉(zhuǎn)讓型物業(yè) ， 相差懸殊更甚 ， 往往表現(xiàn)為過分低估或過分高估 ? 僅適用于穩(wěn)定運(yùn)營的出租型公司或項(xiàng)目 ? PE估值標(biāo)準(zhǔn)： 2530倍 ? 出租型物業(yè) ， 其運(yùn)營特征 、 資產(chǎn)屬性 ， 與酒店行業(yè)均非常類似 ， 出租型物業(yè)的 PE估值水平 ， 可參考目前的酒店行業(yè) 。 19 內(nèi)容提要 ? 資源型地產(chǎn)定義 ：壟斷資源是長期核心競爭力 ? 資源型地產(chǎn) ：宏觀調(diào)控避風(fēng)港，升值的受益者 ? 資源型地產(chǎn)估值 ： RNAV是唯一客觀、全面考量 ?公司推薦 ：陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋 20 公司推薦：陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋 公司名稱 總股本（億） 總市值 凈貨幣資產(chǎn)（貨幣資金－借款） 地產(chǎn)資源（萬平方米） 其它資產(chǎn) ＲＮＡＶ ( 元 /股 ) 壟斷性 非壟斷性 陸家嘴 119 （不含準(zhǔn)貨幣 30億） 250300 100 法人股：，成本 2億 1520 中國國貿(mào) 8 49 23 90 浦東金橋 54 10 150200 30 券商股 1億 金融街 77 26 120130 100 8 主要資源型地產(chǎn)公司比較 21 無與倫比的資源優(yōu)勢：約
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