【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房屋層高超過 、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過相應(yīng)等級(jí)基本層 高的，每增加 10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)建安價(jià)結(jié)合成新的 2%增加補(bǔ)償。 19 五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及建安成本價(jià)說明表 房屋建筑結(jié) 等級(jí)及建安成本價(jià)說明表 成本 單位:元/㎡ 結(jié) 構(gòu) 等級(jí) 一等 結(jié)構(gòu)、 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施 建安價(jià) 建安價(jià) 層高 以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保 溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空 高層） （高層） 玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。 框 架 四層及以上，層高 以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié) 構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑 二等 鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層 高 以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)， 多層） （多層） 內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi) 齊全。 層高 以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm 實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及 層頂，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、 電、衛(wèi)、通訊齊全。 1150 1020 一等 磚 混 920 層高 以上， 磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)， 底層樓板架 空， 240mm 實(shí)心磚墻， 層層圈梁， 現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂， 850 二等 內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門 窗，有水電，單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。 層高 以上，磚基礎(chǔ)，180mm 或 240mm 磚墻，有圈梁， 現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷， 780 三等 水泥地面，木門窗，有水電。 層高(檐高) 以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí) 砌 240mm 或以上磚墻，直徑 20cm 以上較好松杉木桁條，水 800 一等 泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面， 內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。 層高(檐高) 以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌 240mm 或以上磚墻，直 磚 徑 17 至 20cm 松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦 700 二等 木 屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較 好，水電設(shè)施齊全。 層高(檐高) 以上，240mm 磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑 15 至 17cm 松杉木桁條或雜木桁條、 水泥桁條， 稀疏的屋面或椽條 三等 600 蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般， 水電設(shè)施齊全。 檐高 以上，180mm 或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易 瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù) 460 一等 簡(jiǎn) 制門窗框，磚、簡(jiǎn)易水泥地面，水電到戶。 易 檐高 以上， 空斗墻或土坯墻， 磚、 泥土地坪， 簡(jiǎn)易門窗， 390 二等 水泥桁條或毛竹桁條。 注： 不包括工業(yè)及倉儲(chǔ)用房的非住宅用房， 房屋層高為地平面與上層板頂面之間的 高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。 20 附件 5： 住宅房屋區(qū)位因素（ 3 住宅房屋區(qū)位因素（K3K32i）修正說明表 一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表 因素 類別 因素項(xiàng)目 內(nèi) 容 評(píng)分等級(jí) 考 察 項(xiàng) 目 一等 自然景觀、風(fēng)向 a11 二等 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 三等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 四等 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 五等 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 自然環(huán)境 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11 11 11 征收 項(xiàng)目 周邊 大環(huán) 境 教育醫(yī)療設(shè)施 交通條件 空氣污染、噪音、水文 a12 離市區(qū)主干道的距離 a21 公交線路情況 a22 所在學(xué)區(qū) 1 公里內(nèi)學(xué)校情況 a31 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 a32 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 a41 建筑小區(qū)布局與外形等 a51 征 收 項(xiàng) 目 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑密度、外型等 a52 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠 范 圍 化景觀 a53 內(nèi) 小 環(huán)境 物業(yè)管理 配套設(shè)施 物業(yè)管理情況 a61 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度 a71 以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)， 根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作177。 的浮動(dòng)。 21 二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表 序 因素 號(hào) 項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 一等 二等 自然環(huán)境 良好，附近 有一定的 綠地和綠 化，基本整 潔、衛(wèi)生。 空氣良好， 少量污染， 白天有部 分交通噪 音，水體局 部污染。 離主干道 的距離在 50150m 之 間。 三等 四等 五等 自然景 觀、風(fēng) 向 1 自然 環(huán)境 公認(rèn)的自 然環(huán)境優(yōu) 越地區(qū)。 附近周圍 附近無綠 附近有少 無綠化，比 化，環(huán)境散 量綠地和 較擁擠、雜 亂，自然觀 綠化，衛(wèi)生 亂、環(huán)境較 環(huán)境欠缺。 感明顯差。 差。 空氣局部 受污染，靠 靠近污染 近大馬路， 源或重噪 白天和晚 音源。 間均有噪 音影響。 離主干道 的距離在 300500m 之間。 距離公交 線路的距 離在 350450m 之間，至少 有 1 條公交 線路。 一般中小 學(xué)學(xué)區(qū)。 距市級(jí)及 以上醫(yī)院 1500－ 2500m。 在 800m 范 圍內(nèi)基本 上無商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)。 長(zhǎng)期受氣 味、煙塵、 噪音、污 水、垃圾等 污染影響， 環(huán)境污染 明顯。 離主干道 的距離在 500m 以上。 距離公交 線路的距 離在 450m 以上。 空氣清新、 空氣污 無污染，無 染、噪 噪音，水域 音、 水文 清潔，達(dá)衛(wèi) 生標(biāo)準(zhǔn)。 離主干 道的距 離 離主干道 的距離在 50m 以內(nèi)。 離主干道 的距離在 150300m 之間。 距離重要 交通 距離公交 的公交線 2 距離公交 條件 站點(diǎn) 路的距離 站點(diǎn) 100m 100250m 公交線 在 250內(nèi)，有 2 條 路情況 內(nèi)，至少有 350m 之 以上重要 公交線路。 1 條重要公 間，至少有 交線路。 1 條公交線 路。 屬于本市 屬于本市 所在學(xué) 屬于本市 較好的重 區(qū) 公 最好的重 點(diǎn)中學(xué)（初 點(diǎn)中學(xué)（初 一般中學(xué) 里內(nèi)學(xué) （初中）和 中）和重點(diǎn) 中）和重點(diǎn) 小學(xué)學(xué)區(qū)。 教育 校情況 小學(xué)學(xué)區(qū)。 小學(xué)學(xué)區(qū)。 3 醫(yī)療 設(shè)施 醫(yī)院及 距市級(jí)及 距市級(jí)及 距市級(jí)及 醫(yī)療機(jī) 以上醫(yī)院 以上醫(yī)院 以上醫(yī)院 構(gòu)分布 500－ 1000－ 500m 以內(nèi)。 1000m。 情況 1500m。 商業(yè) 重要商 4 配套 業(yè)配套 設(shè)施 設(shè)施 在 500m 范 圍內(nèi)有大 型的市級(jí) 商業(yè)配套 設(shè)施。 在 500800m 范圍內(nèi)市 級(jí)商業(yè)設(shè) 施較集中。 在 800m 范 圍內(nèi)有零 散分布的 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， 基本滿足 生活需求。 無中學(xué)或 小學(xué)。 距市級(jí)及 以上醫(yī)院 2500m 以 上。 在 1000m 范圍內(nèi)無 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 22 序 因素 號(hào) 項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 一等 二等 布局一般， 外形整齊， 滿足通風(fēng)、 日照等健 康要求。 三等 四等 五等 布局合理、 外形美觀、 建筑布 局、 小區(qū) 錯(cuò)落有致， 滿足通風(fēng)、 外形等 日照等健 康要求。 5 規(guī)劃 建筑 設(shè)計(jì) 密度 建筑密度 建筑密度 在 40% 40%以下。 50%。 。 綠化率、 綠地率在 綠地率在 室外公 30%以上， 30%以下， 共活動(dòng) 部分綠地 室外公共 空間與 和綠樹，公 活動(dòng)空間 綠化景 共活動(dòng)空 豐富。 觀 間較小。 全封閉物 業(yè)管理。 半封閉物 業(yè)管理。 建筑散亂、 沒有布局， 布局一般， 任意布置、 且通行、空 排列不整 外型破舊 地利用明 齊，外型較 雜亂、擁 顯不合理， 整齊。 擠。 外型破舊 雜亂。 建筑密度在 建筑密度在 建筑密度 在 65%以 5060%。 60%65%。 上。 少量綠化， 無綠化，基 無公共活 動(dòng)空間，出 少量的公 本無公共 行通道狹 共活動(dòng)空 活動(dòng)空間。 窄，小道彎 間。 曲。 有物業(yè)管 理。 無物業(yè)管 理。 6 物業(yè) 物業(yè)管 管理 理情況 住宅 7 區(qū) 配 配套完 套 設(shè) 善程度 施 無物業(yè)管 理，無環(huán)衛(wèi) 管理。 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 內(nèi)具備小 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備有 區(qū)智能化、 帶網(wǎng)、有線 帶網(wǎng)、有線 帶網(wǎng)、有線 線電視線 寬帶網(wǎng)、有 電視線路、 電視線路、 電視線路、 路、上下水 線電視線 燃?xì)夤艿馈?上下水管 上下水管 管道和住 路、燃?xì)夤?上下水管 道、污水管 道和住宅 宅區(qū)道路 道、上下水 道、污水管 道和住宅 區(qū)道路等 等配套設(shè) 管道、污水 道和小區(qū) 區(qū)道路等 配套設(shè)施。 施。 管道和小 道路等配 配套設(shè)施。 區(qū)道路等 套設(shè)施。 配套設(shè)施。 三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說明 為 基 礎(chǔ) 確 定 ， 住 宅 房 屋 區(qū) 位 因 素 調(diào) 節(jié) 系 數(shù) Q＝ ∑∑ aij ，其中 f1＝2，f2 i =1 j =1 7 fi ＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。 Qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 為 Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù) K32＝Qs/Qo100 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Qo，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 為 Qb，標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù) K32i＝Qb/Qo100 23 附件 6： 非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說明 一、非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用 ,然后扣除折 舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的 成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的 方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成 本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。 ： 征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格＝土地重新取得價(jià)格＋建筑物重置價(jià)格－建筑物折 舊 ，在無法適用市場(chǎng)比較法 時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格 內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā) 利潤(rùn)。 注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為： PD＝PO（1＋a）nk1k2k3 PD—土地重新取得價(jià)格； PO—地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府管理部門公布的價(jià)格為準(zhǔn)； a—地價(jià)漲落的年均價(jià)格變動(dòng)率； n＝估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份 k1—土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算； k2—土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃 條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍 。 序號(hào) 1 2 3 4 5 因素內(nèi)容 土地形狀 地勢(shì) 地質(zhì)條件 規(guī)劃條件 地上附屬物狀況 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 8590 8590 8590 8590 8590 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 24 k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、 金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍 。 序號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 因素內(nèi)容 交通狀況 商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套 金融配套 通訊等條件 學(xué)校配套情況 醫(yī)院配套情況 其他公共設(shè)施配套 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 8590 8590 8590 8590 8590 8590 8590 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 110120 100110 95100 9095 。建筑物重新購(gòu)建價(jià) 格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤(rùn)等。 ，對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。 二、工業(yè)及倉儲(chǔ)用房結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格 單位:元/㎡ 類別 鋼混 結(jié)構(gòu) （框 架） 級(jí) 別 一 級(jí) 二 級(jí) 一 級(jí) 二 級(jí) 一 級(jí) 二 級(jí) 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況 多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱 網(wǎng)較大（6m6m） ，水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。 鋼砼框架承重（或半框架） ，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱 網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。 鋼砼柱， 檐高大于 ， 鋼砼屋架或鋼屋架， 跨度大于 15m， 吊車噸位大于 5 噸。 鋼砼柱， 檐高大于 ， 鋼砼屋架或鋼屋架， 跨度大于 15m， 無吊車。 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐 高大于 6m。 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐 高大于 。 25 重置 價(jià)格 1100 930 920 鋼混 結(jié)構(gòu) （排 架） 840 950 全鋼 結(jié)構(gòu) 790 磚混 結(jié)構(gòu) 一 級(jí) 二 級(jí) 磚柱，檐高 ，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度 912 m。 840 磚柱，檐高 ，砼屋架或鋼屋架，跨度 912m。 750 扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+ 檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+ 層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 層高及檐高調(diào)整 鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在 以上(不含 ) 調(diào) 整 值 每增加 ，建筑物重置價(jià)格增 ％ 單層廠房及倉儲(chǔ)用房檐高在 9m 以上調(diào)增, 每增減 ，建筑物重置價(jià)格增減 ％ 以下調(diào)減 磚混結(jié)構(gòu)，層高在 以上調(diào)增, 以下調(diào) 每增減 ，建筑物重置價(jià)格增減 % 減 、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系 數(shù) 說 明 表 鋼混結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu) 全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系 跨度(m ) 修正系數(shù) 12 4% 18(15) 0 24 8% 跨數(shù)