【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 竣工，保證了公司各項(xiàng)進(jìn)度指標(biāo)落實(shí)。各區(qū)成本管理目標(biāo)的完成情況如下表所列，各區(qū)目標(biāo)成本與已發(fā)生成本數(shù)據(jù)在柱狀圖中形成對(duì)比，其中A、B、D區(qū)已結(jié)算完畢，C區(qū)工程除8號(hào)樓尚未竣工外，其余工程正處于竣工結(jié)算過(guò)程中，因此表中A、B、D區(qū)已發(fā)生成本為最終結(jié)算確定數(shù)據(jù)，C區(qū)已發(fā)生成本為截至2011年四季度末的動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)，其差額中還包括部分未統(tǒng)計(jì)的待發(fā)生成本。如以上數(shù)據(jù)所列，領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)完成情況良好，四個(gè)區(qū)的目標(biāo)成本均為結(jié)余狀態(tài)，并且結(jié)余額按開發(fā)次序逐漸遞增，能反映出置地公司在項(xiàng)目成本管理方面進(jìn)步提升的趨勢(shì)。動(dòng)態(tài)成本管理方面，一直嚴(yán)格按照集團(tuán)要求每季度申報(bào)《動(dòng)態(tài)成本報(bào)表》，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。但是現(xiàn)狀下承包商對(duì)變更的申報(bào)還缺乏時(shí)效意識(shí)，導(dǎo)致動(dòng)態(tài)成本還存在一定的滯后性。此外變更洽商雖然已經(jīng)按提出方及變更原因等口徑進(jìn)行了分類，但成本性質(zhì)還缺乏比較清晰的界限。今后如何加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本的管理，增加動(dòng)態(tài)成本的實(shí)效性，以及如何按成本性質(zhì)進(jìn)行分類匯總分析，從成本績(jī)效角度為項(xiàng)目后評(píng)價(jià)提供數(shù)據(jù)支持是我們成本管理工作主要努力的方向。（三）招投標(biāo)方案及中標(biāo)單位合同執(zhí)行情況招標(biāo)方案的審批情況：A、B、D區(qū)為集團(tuán)成本管理辦法下發(fā)前實(shí)施的項(xiàng)目，未經(jīng)招標(biāo)方案審批程序。C區(qū)方案設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)方案于2009年7月上報(bào)，并經(jīng)集團(tuán)審批。招標(biāo)方案的執(zhí)行情況：C區(qū)招標(biāo)工作嚴(yán)格按照集團(tuán)審批的招標(biāo)方案執(zhí)行，個(gè)別工程的招標(biāo)方式根據(jù)集團(tuán)成本管理辦法的招標(biāo)方式與規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)要求由原審批方案的“邀請(qǐng)”招標(biāo)方式更改為“公開”招標(biāo)方式。各區(qū)招標(biāo)方式權(quán)重比例如下圖所示。可見(jiàn)隨著集團(tuán)《招標(biāo)管理辦法》的頒布和執(zhí)行，項(xiàng)目招標(biāo)工作越來(lái)越規(guī)范化，按集團(tuán)招標(biāo)管理辦法對(duì)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)劃分及對(duì)應(yīng)招標(biāo)方式的要求，領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目A、B、D、C區(qū)公開招標(biāo)權(quán)重比例逐漸增大，邀請(qǐng)招標(biāo)及直接發(fā)包權(quán)重比例逐漸減少。中標(biāo)單位合同執(zhí)行情況良好，除極個(gè)別的A區(qū)的外墻磚供應(yīng)分包工程合同經(jīng)歷過(guò)訴訟糾紛外，各區(qū)中標(biāo)單位均未出現(xiàn)過(guò)合同違約問(wèn)題。（四）先進(jìn)工藝、新材料的采用項(xiàng)目中建設(shè)中，積極推廣《建筑業(yè)10項(xiàng)新技術(shù)（2010）》，先后采用一些先進(jìn)工藝、新材料。項(xiàng)目在高層基坑開挖施工，采用了復(fù)合土釘墻支護(hù)技術(shù)、高邊坡防護(hù)技術(shù)，針對(duì)深基坑及特殊邊坡部位，實(shí)施深基坑施工監(jiān)測(cè)技術(shù)；項(xiàng)目中門窗工程、空調(diào)工程、燃?xì)夤こ痰扔蓪I(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了深化設(shè)計(jì)；小區(qū)小市政工程中，專業(yè)管線多、布局復(fù)雜，根據(jù)小區(qū)道路及景觀綠化設(shè)計(jì)，采用管線綜合布置技術(shù)，協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計(jì)對(duì)管線進(jìn)行綜合布置；在幼兒園工程、C區(qū)、D區(qū)的二次結(jié)構(gòu)及裝修階段，采用了預(yù)拌砂漿技術(shù)；項(xiàng)目各區(qū)均采用了現(xiàn)澆混凝土外墻外保溫施工技術(shù)、鋁合金窗斷橋技術(shù)。通過(guò)項(xiàng)目上先進(jìn)工藝、新材料的推廣運(yùn)用，使工程技術(shù)更先進(jìn)、工程質(zhì)量得到提高，實(shí)現(xiàn)了安全適用、經(jīng)濟(jì)合理性的要求。（五）變更洽商原因分析由于設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、施工變更、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)變更和工作范圍變更，導(dǎo)致施工中產(chǎn)生一些變更洽商。設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生主要為以下幾種原因：開發(fā)單位從使用角度出發(fā)，改變工程局部功能；勘探、設(shè)計(jì)圖紙深度不夠； 設(shè)計(jì)圖紙矛盾，方案不合理，設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)誤； 監(jiān)理工程師和施工單位提出合理化建議； 設(shè)計(jì)規(guī)范的修改； 監(jiān)理指令錯(cuò)誤或指令不及時(shí)；施工單位擅自修改設(shè)計(jì)圖紙或不按圖施工。施工條件的變更是由于實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)條件不同于招標(biāo)文件中、施工合同中描述的現(xiàn)場(chǎng)條件，為了使工程順利進(jìn)行，要求承包商增加一些必要的工作來(lái)實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的條件。施工變更主要是在施工作業(yè)過(guò)程中由于業(yè)主要求的加速施工，工程師現(xiàn)場(chǎng)指令的施工順序改變和施工順序的調(diào)整，或承包商進(jìn)行價(jià)值工程分析后提出的有利于工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的施工建議等。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)變更是在工程實(shí)施的過(guò)程中，開發(fā)單位出于造價(jià)、進(jìn)度等考慮會(huì)要求承包商提高或降低工程質(zhì)量的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和改變材料質(zhì)量或類型，或者由于工程質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的改變和施工、設(shè)計(jì)法規(guī)的改變所引起的設(shè)計(jì)和施工修改。工作范圍變更是指開發(fā)單位指令施工單位完成超出其在投標(biāo)時(shí)估計(jì)的工作或超出原合同工作范圍的工作。例如：、自來(lái)水、電力等專業(yè)設(shè)計(jì)及驗(yàn)收的特殊要求，在市政設(shè)計(jì)中存在部分不交圈的情況，如在市政園林施工出現(xiàn)的對(duì)燃?xì)夤芫€的圈、壓、埋、占而影響驗(yàn)收，而對(duì)相關(guān)影響苗木及景觀設(shè)施進(jìn)行調(diào)整的變更；，產(chǎn)生了對(duì)C區(qū)12號(hào)樓二層南側(cè)露臺(tái)頂板進(jìn)行了結(jié)構(gòu)的剔鑿的變更洽商；，而各樓棟號(hào)建筑設(shè)計(jì)各自標(biāo)高不同，導(dǎo)致小區(qū)道路與樓單元入戶坡道標(biāo)高不交圈，出現(xiàn)了局部標(biāo)高調(diào)整的變更；，由于現(xiàn)場(chǎng)條件變化或原清單未含情況，出現(xiàn)了對(duì)開工后現(xiàn)況土方降方、清運(yùn)的變更洽商，在基坑開挖過(guò)程中由于地下不可預(yù)見(jiàn)障礙物、基礎(chǔ)土質(zhì)不滿足要求需特殊處理的變更洽商等等。（六）項(xiàng)目成本控制分析各區(qū)單方建設(shè)成本比較如下圖所示， A、B、D區(qū)由于已結(jié)算完畢，已發(fā)生成本即為最終動(dòng)態(tài)成本。C區(qū)尚未結(jié)算完畢，已發(fā)生成本數(shù)據(jù)暫按截至2012年一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)入，暫不能反映最終動(dòng)態(tài)成本,但為便于數(shù)據(jù)比較對(duì)C區(qū)預(yù)計(jì)結(jié)算的單方成本做了預(yù)估。從以上分析可以看出：A區(qū)我司在項(xiàng)目管理上相對(duì)不太成熟，動(dòng)態(tài)成本雖然得到了有效控制，但績(jī)效不是很理想。B區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，我司積極總結(jié)A區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，使得成本績(jī)效有所提升。D區(qū)項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)A、B區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從功能與成本的價(jià)值角度對(duì)產(chǎn)品優(yōu)化提出了一系列的建設(shè)性建議，如適當(dāng)降低鋁合金窗的檔次，由德國(guó)旭格系統(tǒng)改為普通斷橋鋁合金系統(tǒng)；屋面瓦采用金屬鋼板瓦成本比重過(guò)高，可采用成本較低但功能基本不變的油氈瓦替換；降低鋁合金百葉的葉扇間隔；取消裝飾性的鋼架雨蓬等等，在產(chǎn)品優(yōu)化方面的努力從一定程度上抵消了奧運(yùn)期間成本上升等不利于成本的影響因素，使D區(qū)的成本績(jī)效進(jìn)一步提升。C區(qū)雖然還包含一部分待發(fā)生成本，但可預(yù)見(jiàn)C區(qū)的成本績(jī)效要優(yōu)于其他三個(gè)區(qū)，得益于項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)優(yōu)化，招標(biāo)過(guò)程的控制與創(chuàng)新，施工過(guò)程的精細(xì)化管理等諸多因素。（七）細(xì)部質(zhì)量及各項(xiàng)驗(yàn)收評(píng)價(jià)通過(guò)領(lǐng)秀硅谷的建設(shè)，在領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目建設(shè)中，我們建立了材料的封樣管理制度。施工單位進(jìn)場(chǎng)后提交材料封樣計(jì)劃，按照封樣計(jì)劃對(duì)外墻磚、涂料、墻面裝修材料、門窗、景觀燈具、道路鋪裝、石材、防腐木等重要功能及效果材料，由施工單位根據(jù)設(shè)計(jì)要求提供樣品，經(jīng)監(jiān)理、工程部核查后，報(bào)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行選樣、封樣、簽認(rèn)，按封樣要求，施工材料方可正式進(jìn)場(chǎng)。隨著A、B、C、D區(qū)的逐步開發(fā)建設(shè)，我們更深入進(jìn)行工程細(xì)部質(zhì)量和各項(xiàng)過(guò)程驗(yàn)收工作。A區(qū)施工中，別墅區(qū)地下室采光窗細(xì)部缺陷，漏雨嚴(yán)重，通過(guò)分析原因，在B區(qū)開始改進(jìn)取得一定效果，在D、C區(qū)制作樣板、深化細(xì)部節(jié)點(diǎn)做法，全面避免了漏雨現(xiàn)象的發(fā)生。B區(qū)開始，外立面做法均制作樣板由各方參與驗(yàn)收后開始大面實(shí)施。在C區(qū)門窗、玻璃磚隔墻、衛(wèi)生間防水、設(shè)備安裝、室內(nèi)粗裝修等項(xiàng)目施工前，均要求施工單位制作了實(shí)體樣板，由各方參與驗(yàn)收、改進(jìn)合格后按樣板大面組織施工。除以上細(xì)部質(zhì)量控制外，施工各階段，我們參與主要項(xiàng)目過(guò)程驗(yàn)收及檢查工作，會(huì)同監(jiān)理單位提出了質(zhì)量要求，使工程質(zhì)量始終處于受控狀態(tài)。通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目的細(xì)部質(zhì)量控制、質(zhì)量管理和過(guò)程驗(yàn)收，加強(qiáng)了合作單位的質(zhì)量意識(shí)，現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行了各項(xiàng)驗(yàn)收程序，項(xiàng)目四個(gè)區(qū)的整體質(zhì)量水平得到逐步提高。別墅區(qū)外墻磚粘貼樣板 B區(qū)竣工小區(qū)效果（八）風(fēng)險(xiǎn)控制及事故控制的評(píng)價(jià)工程建設(shè)過(guò)程中，始終將風(fēng)險(xiǎn)控制及事故控制貫穿到施工全過(guò)程中。對(duì)工程建設(shè)中風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行了分析，并根據(jù)需要制定措施。項(xiàng)目開工階段，通過(guò)首次工地例會(huì)項(xiàng)目管理交底，強(qiáng)調(diào)安全管理工作及安全獎(jiǎng)懲制度；入場(chǎng)后簽訂安全管理協(xié)議，明確安全管理責(zé)任及管理要求；要求施工單位分析現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)源并制定相應(yīng)措施及方案，加強(qiáng)過(guò)程控制；定期組織現(xiàn)場(chǎng)安全檢查，召開安全專題會(huì)；實(shí)行安全否決制，任何安全隱患不放過(guò)。領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以來(lái)，我們嚴(yán)格抓好風(fēng)險(xiǎn)控制及事故控制，取得較好的效果，但在風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)化、科學(xué)化方面有待提高，逐步形成風(fēng)險(xiǎn)控制的制度化長(zhǎng)效機(jī)制?，F(xiàn)場(chǎng)消防定期演習(xí)（九）移交后的使用及經(jīng)營(yíng)情況A區(qū)交房后，業(yè)主反應(yīng)質(zhì)量問(wèn)題較多，集中反應(yīng)在窗戶五金件維修、別墅地下室滲水、雨天屋面漏水等問(wèn)題，公司工程部會(huì)同客服部及時(shí)組織物業(yè)單位、監(jiān)理單位、施工單位，在集中維保階段每日召開維保專題會(huì)，根據(jù)物業(yè)維修申報(bào)記錄落實(shí)較集中問(wèn)題的維修責(zé)任、安排維保單位及時(shí)維修。集中維保每日召開維保會(huì)持續(xù)超過(guò)了半年。在各區(qū)竣工驗(yàn)收階段，我們均提前成立工程維修保駕管理小組，適時(shí)召開維保專題會(huì)，對(duì)移交過(guò)程發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)維修，力求做到“反應(yīng)迅速、維修及時(shí)、業(yè)主滿意”。隨著后期B、C、D區(qū)管理提高和加強(qiáng)，工程質(zhì)量得到進(jìn)一步重視，一些集中質(zhì)量部位，如別墅地下室采光窗、陽(yáng)臺(tái)、地下室穿墻管線、屋面防水等，在設(shè)計(jì)優(yōu)化、施工過(guò)程及檢查驗(yàn)收中得到各方高度重視，減少了以往類似質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生量，降低了維保工作量和管理難度。至C區(qū)，集中維保階段每日召開維保會(huì)縮短至2個(gè)月，集中反應(yīng)質(zhì)量維修問(wèn)題已基本結(jié)束。隨著工程管理水平提升，工程質(zhì)量得到較大提高，維保工作更加規(guī)范，各分區(qū)移交后報(bào)修率不斷降低、維修量減少，移交后業(yè)主使用滿意度提高。（十）對(duì)監(jiān)理、總包、分包、設(shè)備廠家等參建單位評(píng)價(jià)領(lǐng)秀新硅谷各個(gè)區(qū)建設(shè)過(guò)程中，監(jiān)理、總包、分包及專業(yè)廠家多達(dá)二十多家，大多合作單位均能較好配好、并按合同要求完成了工作。部分合作單位管理能力強(qiáng)、配合較好，令各方滿意，如：中建集團(tuán)總公司、北京建工一建等總包單位項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)健全、管理人員業(yè)務(wù)能力高、具有較強(qiáng)的大局意識(shí)，能積極配合、主動(dòng)協(xié)調(diào)，加之公司對(duì)項(xiàng)目較重視，所負(fù)責(zé)項(xiàng)目能較好地按期完成。同時(shí)，也出現(xiàn)部分能力差、業(yè)務(wù)水平低的參施單位：A區(qū)小市政施工單位配合能力較差，對(duì)監(jiān)理、甲方的指令執(zhí)行力差，施工進(jìn)度緩慢，從而影響了項(xiàng)目總體進(jìn)度，給工程管理增加了較大難度；B區(qū)小院圍墻施工單位（北京建工二建）在施工后期，與勞務(wù)隊(duì)伍糾紛導(dǎo)致短期停工，交房后未能正常進(jìn)行維修保駕工作。總之，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以來(lái)，得到了各參建單位的大力支持，監(jiān)理、總包、分包、設(shè)備廠家等合作單位均能積極工作、主動(dòng)協(xié)調(diào)各方、解決現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，均較好完成了合同范圍的工作，達(dá)到了預(yù)期各項(xiàng)目標(biāo)。（十一）對(duì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的評(píng)價(jià)在項(xiàng)目管理中，工程、成本、設(shè)計(jì)等各業(yè)務(wù)管理部門通過(guò)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)建設(shè)，得到進(jìn)一步成長(zhǎng)，部門內(nèi)部管理、部門間溝通與配合更默契，工作效率得到提高。通過(guò)各管理制度的建立健全，相關(guān)工作更規(guī)范、流程化，使公司的項(xiàng)目管理水平得到提高。通過(guò)項(xiàng)目四個(gè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為公司“鍛煉了管理隊(duì)伍、提高了管理水平、完善了管理制度”，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)得到成長(zhǎng)，為公司更好勝任新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提高了團(tuán)隊(duì)保障。五、銷售管理與物業(yè)管理評(píng)估（一）項(xiàng)目銷售情況領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目整體營(yíng)銷周期為2006年9月至2011年11月，項(xiàng)目累計(jì)銷售金額達(dá)60億元。其中：別墅：銷售面積105224平方米；實(shí)現(xiàn)銷售102517平方米；%；；實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)19880元/平方米。洋房：銷售面積149521平方米；實(shí)現(xiàn)銷售144715平方米；%；；實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)14127元/平方米。高板：銷售面積117601平方米；實(shí)現(xiàn)銷售117383平方米；%；；實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)16610元/平方米。（二）營(yíng)銷計(jì)劃隨房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的調(diào)整情況2006年11月“封頂放貸”政策出臺(tái)，對(duì)本項(xiàng)目回款造成影響。為確保完成年度回款任務(wù)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及時(shí)調(diào)整銷售對(duì)象，只針對(duì)一次性客戶銷售，由于之前進(jìn)行了足夠的客戶積累以及良好的溝通維系，項(xiàng)目第三、四次開盤只面向一次性客戶，成交率均達(dá)到100%。（三）目標(biāo)客戶與簽約客戶的比較分析本項(xiàng)目不同類別產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體各有不同。本項(xiàng)目獨(dú)特的地段價(jià)值，“城市別墅”第一居所的產(chǎn)品定位，均得到相當(dāng)一部分有著海淀情結(jié)的高端客戶的深度認(rèn)同。因此，對(duì)于別墅成交客戶而言，地段價(jià)值毫無(wú)爭(zhēng)議地成為他們購(gòu)買的最主要因素。本項(xiàng)目獨(dú)特的地段價(jià)值依然是洋房客戶購(gòu)買的最主要因素，項(xiàng)目前期，本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的教育配套成為洋房客戶的主要購(gòu)買因素，項(xiàng)目后期，成熟環(huán)境、升值潛力成為洋房客戶主要購(gòu)買因素。洋房客戶的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，多為改善型升級(jí)置業(yè)，對(duì)居住舒適度要求較高。板樓成交客戶大多從事IT、教育行業(yè)。B區(qū)、D區(qū)板樓產(chǎn)品以三居、四居為主，故B區(qū)、D區(qū)板樓成交客戶以二次置業(yè)為主；而A區(qū)、C區(qū)板樓產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)豐富，一居、二居占比較大，因此A區(qū)、C區(qū)板樓成交客戶首次置業(yè)比例較高。地段價(jià)值一直以來(lái)都是板樓客戶購(gòu)房的最主要因素，其次，便利交通和完善配套也是他們的重點(diǎn)關(guān)注因素。成交客戶的總體特征：地緣性、高知性、行業(yè)性、改善型、家庭化、生活化。通過(guò)上述對(duì)不同類型成交客戶的分析可以看出，本案的目標(biāo)客戶定位是非常準(zhǔn)確的，成交客戶描述與目標(biāo)客戶特征非常契合。（四）物業(yè)管理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等評(píng)估本著服務(wù)業(yè)主、微利經(jīng)營(yíng)的原則，根據(jù)物業(yè)不同類型，按建筑面積（含公共分?jǐn)偯娣e）向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)管理費(fèi)。（帶電梯）（不帶電梯）金地物業(yè)公司認(rèn)真履行前期物業(yè)管理合同中約定的服務(wù)質(zhì)量要求，妥善處理開發(fā)商、業(yè)主、施工單位的關(guān)系。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于北京市物業(yè)管理主管部門同期施行的普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并達(dá)到下列服務(wù)質(zhì)量要求：其中：1. 房屋外觀：完好率99% 。 2. 設(shè)備運(yùn)行：完好率99%；3. 房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)：及時(shí)率100%；4. 急修：及時(shí)率100%；5. 小修：及時(shí)率100%；