【文章內(nèi)容簡介】 場所，旅游城市名片。四、商業(yè)形象定位 商業(yè)形象定位的目的A、符合項目基本建筑特征與文化內(nèi)涵B、滿足目標客戶群心理需求與經(jīng)營、消費需求C、商業(yè)項目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求XXX地產(chǎn)在充分研究歐美購物中心，同時結(jié)合中國購物中心目前發(fā)展狀況，將購物中心按照自身物業(yè)特征的四個營銷組合要素（選址/面積，行業(yè)組合，消費者溝通，購物娛樂傾向性）分為10種類型：City Centre都市購物中心Residential Shopping Centre鄰里購物中心Retail Park購物公園Regional Shopping Centre區(qū)域購物中心Super Regional Shopping Centre超級區(qū)域購物中心Lifestyle Centre時尚生活中心Power Centre功能中心MealEntertainment centre美食娛樂中心Specialty Mall專業(yè)市場購物中心Community Centre社區(qū)購物中心通過以上分析，可看出東西巷自以為明代桂林商業(yè)繁華的發(fā)源地，結(jié)合王城根的項目屬性，定位建議如下：項目商業(yè)形象定位：東西巷時尚美食娛樂中心企業(yè)形象定位：城市運營商 城市功能板塊定位：保護性文化旅游商業(yè)地，城市旅游商圈 五、商業(yè)類型定位項目商業(yè)類型定位：復(fù)合式城市商業(yè)綜合體六、商業(yè)主題定位傳播主形象定位：山水王城—桂林城市客廳 七、業(yè)態(tài)功能模塊定位以商業(yè)中心為核心，在其周邊分布娛樂休閑業(yè)作為業(yè)態(tài)互補。八、擬定項目檔次定位： 對現(xiàn)有競爭項目周邊商圈的分析及對未來發(fā)展之考量，我們認為在中高檔特色旅游商業(yè)層面上是目前的市場空缺點。鑒于此，本項目定位于中高檔商業(yè)將可取得長足發(fā)展。九、項目規(guī)劃（一）東西巷目整體建筑規(guī)劃設(shè)計核心思想對該舊區(qū)的規(guī)劃，必須濃縮桂林城千年的歷史——通過建筑的型重點突出表現(xiàn)桂林城“漢代開啟，唐朝興起，宋時繁榮，明清穩(wěn)定，抗戰(zhàn)期間成為救國救民盛極一時的文化名城的歷史片段?？傮w讓人感受到新建建筑“修舊如舊”“懷古又時尚”“ 傳統(tǒng)又有創(chuàng)意”，有文化又不失商業(yè)的效果。（二）依托明藩王文化，重塑山水王城東西巷依托成都靖江王府，以唐宋文化為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，并通過很多專業(yè)商店，展示桂林的民風(fēng)民俗。加強夜間效果的塑造，加大燈光光影的運用，逛東西巷，看看商店出售的筷子、茶葉、燈籠、蠶絲被等土特產(chǎn)，你會覺得東西巷是普通的、民眾的、世俗的，但通過臉譜、剪紙、版畫、葫蘆、雕刻、捏泥人、皮影戲等民間工藝，你又會覺得東西巷是藝術(shù)的、高雅的。規(guī)劃按“漢、唐、宋、明、清”各朝代建筑風(fēng)格設(shè)計小組團或原地查找改建定形，靠近王城城墻的建筑布局年代較久建筑組群，聚焦唐宋、明清風(fēng)格，吸取桂北民居經(jīng)典元素，營造昔日王城風(fēng)范，彰顯盛世人文風(fēng)骨，歷史在過度中自然演繹，也方便游人“尋根訪祖”。特別是“戲臺”“ 逍遙性”的標志建筑要點綴期間，回味悠遠。街道盡量按古老的“井”字設(shè)計，各街道元素均順“唐、宋、明、清”的建筑群配套設(shè)置元素。當然也要配一些相連朝代的“微量”元素過度。 建筑形式采用古建筑風(fēng)格，現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)施工，既滿足游人瞻古也滿足現(xiàn)代商業(yè)布局需要。整個小區(qū)設(shè)計成古式商城，在東南西設(shè)置三個主要入口設(shè)計標志性建筑，沿解放路大街鋪由古式鋪面圍成。設(shè)地下人防商場，地下商場主要是放置現(xiàn)代繁華商品，地面主要是經(jīng)營“古”和“ 慢生活”的商品和游藝。地下商場與南面的步行地下街銜接。（三）東西巷的文化價值特色東西巷歷史文化地段是桂林古城較集中的傳統(tǒng)風(fēng)貌片區(qū)，是靖江王府保護區(qū)的組成部分，整體風(fēng)貌基本完整，具有一定的規(guī)模，歷史文化資源豐富，集中代表了桂林地區(qū)典型的城鎮(zhèn)歷史風(fēng)貌，其具有的“城垣舊地、市井街巷，名人府邸、抗戰(zhàn)文化”特色，具有較高的歷史文化價值。（四）對桂林市正陽街路東西巷目周邊環(huán)境理解正陽路東巷規(guī)劃范圍隸于以靖江王府為核心的桂林古城保護區(qū)，東依漓江、南接正陽路步行街、西鄰中山路十字街。位于靖江王府東南南部的保護范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)，處于文物保護單位和城景交融地段，是唯一能較集中體現(xiàn)桂林傳統(tǒng)風(fēng)貌的區(qū)域，保護與發(fā)展處理得當，有助于靖江王府、十字街、漓江濱水帶三個文化遺產(chǎn)區(qū)的緊密銜接，并帶動其發(fā)展。以下附周邊環(huán)境現(xiàn)狀圖：（五）東西巷項目規(guī)劃方案西巷規(guī)劃平面圖業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖東巷規(guī)劃平面圖A、東巷規(guī)劃效果圖A、 東巷規(guī)劃效果圖以上規(guī)劃待定。①、唐宋風(fēng)格百味街（示意圖）：以各地小吃、特色小炒、局部大排擋、啤酒屋、城墻根露天茶館為主要經(jīng)營方向。（A 區(qū)）②、王府地標（示意圖）：③、唐宋風(fēng)格醉香街（示意圖）：以川、粵菜輔助其他菜系酒樓、西餐等為主，輔以諸如“XX 茶館”命名的以曲藝表演為主要形式的特色茶館，可穿插傳統(tǒng)曲藝表演、民間奇人絕技等特色項目；內(nèi)街街道設(shè)置文化符號小品及中式亭結(jié)構(gòu)小店，兜售特色手工品及香煙、酒水等；露天設(shè)置說書場地及各種曲藝表演場地。（A區(qū)）④、翰林兄弟故居（示意圖）：酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀念品、茶葉、土產(chǎn)、動植物標本等旅游購物區(qū)，以及眾多名人故居，諸如翰林兄弟、謝和庚等愛國人士居住地。（D區(qū)）⑤、翰林兄弟故居（示意圖）：酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀念品、茶葉、土產(chǎn)、動植物標本等旅游購物區(qū)，以及眾多名人故居，諸如翰林兄弟、謝和庚等愛國人士居住地。（D區(qū)）⑥、桂林米粉老字號店鋪（示意圖）：明清 5 層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；（B區(qū)） ⑦、明清風(fēng)格大型商場（示意圖）：明清 5 層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；（B區(qū)）⑧、桂林豆腐乳老字號店鋪（示意圖）：明清 5 層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；（B區(qū)）交通規(guī)劃：（以下附規(guī)劃示意圖）商業(yè)配套布局：（以下附規(guī)劃示意圖）城市界面布局：（以下附規(guī)劃示意圖）消防工程布置圖：（以下附規(guī)劃示意圖）電力工程布置圖：（以下附規(guī)劃示意圖）給水工程布置圖：（以下附規(guī)劃示意圖）排水工程布置圖：（以下附規(guī)劃示意圖）（五）東西巷項目地下部分其他規(guī)劃修改建議一、人防依據(jù)根據(jù)第六次全國人民防空會議上提出的全國人民防空建設(shè)第十二個五年規(guī)劃，“完善人防工程防護體系” 和“人防建設(shè)融入城市建設(shè)”的要求，將是未來人防工作的重點。桂林市為桂東北區(qū)域中心和歷史文化名城，也是桂東北重要的交通樞紐，除了便捷的陸路和水路交通外，還擁有我國西南地區(qū)主要的客運和貨運中心——兩江國際機場，其地處西南、中南腹地及東南沿海地區(qū)的結(jié)合部，為未來東南沿海作戰(zhàn)的重要戰(zhàn)略后勤支點。桂林歷來為南疆軍事重鎮(zhèn)，是戰(zhàn)時敵方空襲的重要目標，人民防空工作任務(wù)艱巨。拓展地下人防空間，發(fā)展地下服務(wù)商場，既能滿足周邊居民的商業(yè)、文娛、購物需求，也有利于桂林市的經(jīng)濟繁榮。二、地下空間（商業(yè)）建筑設(shè)計說明地下按市場運作方式建兩層人防工程（17500㎡/層，雙層共35000㎡），作停車（負2層）和商業(yè)功能（負1層）使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益。車位580位，商鋪12250㎡。 為平衡歷史地段開發(fā)強度和歷史風(fēng)貌保護控制的要求，可適當考慮地下空間的開發(fā)，但應(yīng)遵循不破壞歷史街區(qū)風(fēng)貌和歷史遺產(chǎn)的原則，在論證工程技術(shù)可行性的前提下進行。 地下空間退讓道路紅線和地塊邊界線的距離不宜小于3米，退讓文物保護單位及歷史保護建筑的邊界外不小于5米。在滿足工程技術(shù)要求的前提下，鼓勵地塊的地下空間與相鄰地塊、相鄰道路的地下空間直接相連。 鼓勵地下商業(yè)、文化等公基設(shè)施與地下公共步行系統(tǒng)、軌道交通站點及其他公共交通設(shè)施相連通。地下人行通道的寬度不宜小于6米，并同時滿足相關(guān)管理要求。通過地下人行通道連接的地下空間，地坪標高宜一致。無法一致的，人流密集地區(qū)的人行通道應(yīng)采用坡道形式；人較少的地下通道可局部采用臺階形式，同時應(yīng)設(shè)置無障礙通道。地下步行系統(tǒng)、公交站點的出入口，宜結(jié)合公共建筑、下沉廣場、地下商業(yè)空間出入口等設(shè)置。地下出入口的建筑構(gòu)筑物要與風(fēng)貌區(qū)的風(fēng)貌特色相協(xié)調(diào)。三、鋪位分割和人流動線設(shè)計要點鋪位分割設(shè)計原則要點：主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。人流動線設(shè)計要點：消費者在賣場內(nèi)的停留時間：賣場的動線設(shè)計，要讓顧客在你的店內(nèi)盡量多停留。停步部分和移動部分的通道范圍：顧客停步的空間要大，方便選擇商品。移動部分貨品的陳列要具有吸引力，多放置模型機。顧客流動的方向（自動梯、電梯）電梯的位置最好直接通向主通道的入口，并陳列具有魅力的賣點商品，以吸引更多顧客。環(huán)境要作舒適，不要給人疲勞厭倦的感覺。設(shè)施和壁面距離是否適合顧客的正常行走活動；地面材料不要太單調(diào)或太復(fù)雜；地面和商品的顏色要對稱。一般地面的顏色和商品的顏色要有較大的反差以強調(diào)商品。四、樓層設(shè)計與業(yè)態(tài)種類地下按市場運作方式建兩層人防工程（17500㎡/層，雙層共35000㎡），作停車（負2層）和商業(yè)功能（負1層）使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益。車位580位，商鋪12250㎡。分節(jié)序：五、項目測算方案（一）東西巷修繕改造項目現(xiàn)狀改造區(qū)域占地29200㎡（約44畝），改造戶共368戶，㎡。其中私房230戶，㎡；公房（單位房）138戶，㎡（㎡為鋪面）?？尚奚平ㄖ娣e約1000㎡。房屋全部為破舊危房。（二）新建房計劃和分配經(jīng)咨詢規(guī)劃部門，該改造區(qū)域｛約29200㎡（44畝）｝～，密度50%左右，綠化率約20%。按此規(guī)劃指標改建，新建建筑面積（29200－1000）=38420㎡，占地14600㎡，新建建筑平均層數(shù)2～3層。㎡用于還建，沿解放東路和濱江路純外鋪面積約（38420－31019）=7401㎡，㎡用于還建公房鋪面。余下7401㎡－㎡=㎡作為拆遷安置機動指標。地下按市場運作方式建兩層人防工程（17500㎡/層，雙層共35000㎡），作停車（負2層）和商業(yè)功能（負1層）使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益，其中：車位580位，負1層商鋪可售面積按60%計約10500㎡。（三）新建房工期和裝修質(zhì)量標準（一）建設(shè)工期：與全部改造戶簽定“危舊房改住房改造安置補償協(xié)議”，并開始動遷之日起12個月竣工。（二）裝修標準按朝代風(fēng)格裝修完善，可直接經(jīng)營使用。（三）質(zhì)量標準：綜合驗收合格標準。（四）改造補償安置方案（一）改造戶的住房和公房鋪面均按1：1原地還建；（按31020㎡計），㎡。（二）其他補償費用 恢復(fù)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等安裝費用1200元/戶； 搬遷一次，每次每戶按800元；裝修補償費：按評估公司評估價補償；搬遷臨時過渡安置費：給予每戶18元/㎡月租金，暫按12個月計，超期計發(fā)到竣工交房日止；先預(yù)交半年租金，后按每季末20日預(yù)交下個季度租金。（五）成本效益分析（一）補交土地出讓金 還建住房面積（31020）分攤土地出讓金=500萬元/畝(31020247。38420)10%44畝=1776萬元；土地交易稅辦證費=1項%=64萬元。小計1840萬元（二）拆遷補償安置費恢復(fù)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等安裝等費用：1200元/戶368戶=44萬元； 搬遷費1次： 800元/戶368戶=29萬元；裝修補償費： 約30元/㎡31020㎡=93萬元；搬遷臨時過渡安置費：18元/㎡31020㎡12個月=670萬元小計836萬元（三）前期勘察報建設(shè)計監(jiān)理評估檢測費土地價值評估費用（2‰）=20萬元危舊房產(chǎn)鑒定費=31萬元申辦規(guī)劃條件費用=20萬元申辦危舊改立項批文費用=10萬元補辦土地劃撥變出讓手續(xù)費=15萬元辦發(fā)改委立項備案費用=8萬元申辦總平單體方案《用地規(guī)劃許可證》費用=20萬元拆遷項目保證金（動工按進度返還）=1860萬（按600元/㎡定價）拆房辦證費用=5萬元臨時道路工程費用=20萬元1臨時施工（800KWA）配電工程費（3年）=100萬元1臨時施工（DN80）供水工程費=60萬元