【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)所，旅游城市名片。四、商業(yè)形象定位 商業(yè)形象定位的目的A、符合項(xiàng)目基本建筑特征與文化內(nèi)涵B、滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)需求C、商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求XXX地產(chǎn)在充分研究歐美購(gòu)物中心，同時(shí)結(jié)合中國(guó)購(gòu)物中心目前發(fā)展?fàn)顩r，將購(gòu)物中心按照自身物業(yè)特征的四個(gè)營(yíng)銷組合要素（選址/面積，行業(yè)組合，消費(fèi)者溝通，購(gòu)物娛樂傾向性）分為10種類型：City Centre都市購(gòu)物中心Residential Shopping Centre鄰里購(gòu)物中心Retail Park購(gòu)物公園Regional Shopping Centre區(qū)域購(gòu)物中心Super Regional Shopping Centre超級(jí)區(qū)域購(gòu)物中心Lifestyle Centre時(shí)尚生活中心Power Centre功能中心MealEntertainment centre美食娛樂中心Specialty Mall專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心Community Centre社區(qū)購(gòu)物中心通過以上分析，可看出東西巷自以為明代桂林商業(yè)繁華的發(fā)源地，結(jié)合王城根的項(xiàng)目屬性，定位建議如下：項(xiàng)目商業(yè)形象定位：東西巷時(shí)尚美食娛樂中心企業(yè)形象定位：城市運(yùn)營(yíng)商 城市功能板塊定位：保護(hù)性文化旅游商業(yè)地，城市旅游商圈 五、商業(yè)類型定位項(xiàng)目商業(yè)類型定位：復(fù)合式城市商業(yè)綜合體六、商業(yè)主題定位傳播主形象定位：山水王城—桂林城市客廳 七、業(yè)態(tài)功能模塊定位以商業(yè)中心為核心，在其周邊分布娛樂休閑業(yè)作為業(yè)態(tài)互補(bǔ)。八、擬定項(xiàng)目檔次定位： 對(duì)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊商圈的分析及對(duì)未來發(fā)展之考量，我們認(rèn)為在中高檔特色旅游商業(yè)層面上是目前的市場(chǎng)空缺點(diǎn)。鑒于此，本項(xiàng)目定位于中高檔商業(yè)將可取得長(zhǎng)足發(fā)展。九、項(xiàng)目規(guī)劃（一）東西巷目整體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)核心思想對(duì)該舊區(qū)的規(guī)劃，必須濃縮桂林城千年的歷史——通過建筑的型重點(diǎn)突出表現(xiàn)桂林城“漢代開啟，唐朝興起，宋時(shí)繁榮，明清穩(wěn)定，抗戰(zhàn)期間成為救國(guó)救民盛極一時(shí)的文化名城的歷史片段?？傮w讓人感受到新建建筑“修舊如舊”“懷古又時(shí)尚”“ 傳統(tǒng)又有創(chuàng)意”，有文化又不失商業(yè)的效果。（二）依托明藩王文化，重塑山水王城東西巷依托成都靖江王府，以唐宋文化為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，并通過很多專業(yè)商店，展示桂林的民風(fēng)民俗。加強(qiáng)夜間效果的塑造，加大燈光光影的運(yùn)用，逛東西巷，看看商店出售的筷子、茶葉、燈籠、蠶絲被等土特產(chǎn)，你會(huì)覺得東西巷是普通的、民眾的、世俗的，但通過臉譜、剪紙、版畫、葫蘆、雕刻、捏泥人、皮影戲等民間工藝，你又會(huì)覺得東西巷是藝術(shù)的、高雅的。規(guī)劃按“漢、唐、宋、明、清”各朝代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)小組團(tuán)或原地查找改建定形，靠近王城城墻的建筑布局年代較久建筑組群，聚焦唐宋、明清風(fēng)格，吸取桂北民居經(jīng)典元素，營(yíng)造昔日王城風(fēng)范，彰顯盛世人文風(fēng)骨，歷史在過度中自然演繹，也方便游人“尋根訪祖”。特別是“戲臺(tái)”“ 逍遙性”的標(biāo)志建筑要點(diǎn)綴期間，回味悠遠(yuǎn)。街道盡量按古老的“井”字設(shè)計(jì)，各街道元素均順“唐、宋、明、清”的建筑群配套設(shè)置元素。當(dāng)然也要配一些相連朝代的“微量”元素過度。 建筑形式采用古建筑風(fēng)格，現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)施工，既滿足游人瞻古也滿足現(xiàn)代商業(yè)布局需要。整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成古式商城，在東南西設(shè)置三個(gè)主要入口設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑，沿解放路大街鋪由古式鋪面圍成。設(shè)地下人防商場(chǎng)，地下商場(chǎng)主要是放置現(xiàn)代繁華商品，地面主要是經(jīng)營(yíng)“古”和“ 慢生活”的商品和游藝。地下商場(chǎng)與南面的步行地下街銜接。（三）東西巷的文化價(jià)值特色東西巷歷史文化地段是桂林古城較集中的傳統(tǒng)風(fēng)貌片區(qū)，是靖江王府保護(hù)區(qū)的組成部分，整體風(fēng)貌基本完整，具有一定的規(guī)模，歷史文化資源豐富，集中代表了桂林地區(qū)典型的城鎮(zhèn)歷史風(fēng)貌，其具有的“城垣舊地、市井街巷，名人府邸、抗戰(zhàn)文化”特色，具有較高的歷史文化價(jià)值。（四）對(duì)桂林市正陽街路東西巷目周邊環(huán)境理解正陽路東巷規(guī)劃范圍隸于以靖江王府為核心的桂林古城保護(hù)區(qū)，東依漓江、南接正陽路步行街、西鄰中山路十字街。位于靖江王府東南南部的保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)，處于文物保護(hù)單位和城景交融地段，是唯一能較集中體現(xiàn)桂林傳統(tǒng)風(fēng)貌的區(qū)域，保護(hù)與發(fā)展處理得當(dāng)，有助于靖江王府、十字街、漓江濱水帶三個(gè)文化遺產(chǎn)區(qū)的緊密銜接，并帶動(dòng)其發(fā)展。以下附周邊環(huán)境現(xiàn)狀圖：（五）東西巷項(xiàng)目規(guī)劃方案西巷規(guī)劃平面圖業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖東巷規(guī)劃平面圖A、東巷規(guī)劃效果圖A、 東巷規(guī)劃效果圖以上規(guī)劃待定。①、唐宋風(fēng)格百味街（示意圖）：以各地小吃、特色小炒、局部大排擋、啤酒屋、城墻根露天茶館為主要經(jīng)營(yíng)方向。（A 區(qū)）②、王府地標(biāo)（示意圖）：③、唐宋風(fēng)格醉香街（示意圖）：以川、粵菜輔助其他菜系酒樓、西餐等為主，輔以諸如“XX 茶館”命名的以曲藝表演為主要形式的特色茶館，可穿插傳統(tǒng)曲藝表演、民間奇人絕技等特色項(xiàng)目；內(nèi)街街道設(shè)置文化符號(hào)小品及中式亭結(jié)構(gòu)小店，兜售特色手工品及香煙、酒水等；露天設(shè)置說書場(chǎng)地及各種曲藝表演場(chǎng)地。（A區(qū)）④、翰林兄弟故居（示意圖）：酒吧、音樂廣場(chǎng)、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀(jì)念品、茶葉、土產(chǎn)、動(dòng)植物標(biāo)本等旅游購(gòu)物區(qū)，以及眾多名人故居，諸如翰林兄弟、謝和庚等愛國(guó)人士居住地。（D區(qū)）⑤、翰林兄弟故居（示意圖）：酒吧、音樂廣場(chǎng)、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀(jì)念品、茶葉、土產(chǎn)、動(dòng)植物標(biāo)本等旅游購(gòu)物區(qū)，以及眾多名人故居，諸如翰林兄弟、謝和庚等愛國(guó)人士居住地。（D區(qū)）⑥、桂林米粉老字號(hào)店鋪（示意圖）：明清 5 層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國(guó)際青年旅社方式；以及桂林老字號(hào)特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號(hào)店鋪、桂林豆腐乳老字號(hào)店鋪等；（B區(qū)） ⑦、明清風(fēng)格大型商場(chǎng)（示意圖）：明清 5 層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國(guó)際青年旅社方式；以及桂林老字號(hào)特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號(hào)店鋪、桂林豆腐乳老字號(hào)店鋪等；（B區(qū)）⑧、桂林豆腐乳老字號(hào)店鋪（示意圖）：明清 5 層風(fēng)格混合式建筑，規(guī)劃為東西巷的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國(guó)際青年旅社方式；以及桂林老字號(hào)特產(chǎn)，諸如桂林米粉老字號(hào)店鋪、桂林豆腐乳老字號(hào)店鋪等；（B區(qū)）交通規(guī)劃：（以下附規(guī)劃示意圖）商業(yè)配套布局：（以下附規(guī)劃示意圖）城市界面布局：（以下附規(guī)劃示意圖）消防工程布置圖：（以下附規(guī)劃示意圖）電力工程布置圖：（以下附規(guī)劃示意圖）給水工程布置圖：（以下附規(guī)劃示意圖）排水工程布置圖：（以下附規(guī)劃示意圖）（五）東西巷項(xiàng)目地下部分其他規(guī)劃修改建議一、人防依據(jù)根據(jù)第六次全國(guó)人民防空會(huì)議上提出的全國(guó)人民防空建設(shè)第十二個(gè)五年規(guī)劃，“完善人防工程防護(hù)體系” 和“人防建設(shè)融入城市建設(shè)”的要求，將是未來人防工作的重點(diǎn)。桂林市為桂東北區(qū)域中心和歷史文化名城，也是桂東北重要的交通樞紐，除了便捷的陸路和水路交通外，還擁有我國(guó)西南地區(qū)主要的客運(yùn)和貨運(yùn)中心——兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)，其地處西南、中南腹地及東南沿海地區(qū)的結(jié)合部，為未來東南沿海作戰(zhàn)的重要戰(zhàn)略后勤支點(diǎn)。桂林歷來為南疆軍事重鎮(zhèn)，是戰(zhàn)時(shí)敵方空襲的重要目標(biāo)，人民防空工作任務(wù)艱巨。拓展地下人防空間，發(fā)展地下服務(wù)商場(chǎng)，既能滿足周邊居民的商業(yè)、文娛、購(gòu)物需求，也有利于桂林市的經(jīng)濟(jì)繁榮。二、地下空間（商業(yè)）建筑設(shè)計(jì)說明地下按市場(chǎng)運(yùn)作方式建兩層人防工程（17500㎡/層，雙層共35000㎡），作停車（負(fù)2層）和商業(yè)功能（負(fù)1層）使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益。車位580位，商鋪12250㎡。 為平衡歷史地段開發(fā)強(qiáng)度和歷史風(fēng)貌保護(hù)控制的要求，可適當(dāng)考慮地下空間的開發(fā)，但應(yīng)遵循不破壞歷史街區(qū)風(fēng)貌和歷史遺產(chǎn)的原則，在論證工程技術(shù)可行性的前提下進(jìn)行。 地下空間退讓道路紅線和地塊邊界線的距離不宜小于3米，退讓文物保護(hù)單位及歷史保護(hù)建筑的邊界外不小于5米。在滿足工程技術(shù)要求的前提下，鼓勵(lì)地塊的地下空間與相鄰地塊、相鄰道路的地下空間直接相連。 鼓勵(lì)地下商業(yè)、文化等公基設(shè)施與地下公共步行系統(tǒng)、軌道交通站點(diǎn)及其他公共交通設(shè)施相連通。地下人行通道的寬度不宜小于6米，并同時(shí)滿足相關(guān)管理要求。通過地下人行通道連接的地下空間，地坪標(biāo)高宜一致。無法一致的，人流密集地區(qū)的人行通道應(yīng)采用坡道形式；人較少的地下通道可局部采用臺(tái)階形式，同時(shí)應(yīng)設(shè)置無障礙通道。地下步行系統(tǒng)、公交站點(diǎn)的出入口，宜結(jié)合公共建筑、下沉廣場(chǎng)、地下商業(yè)空間出入口等設(shè)置。地下出入口的建筑構(gòu)筑物要與風(fēng)貌區(qū)的風(fēng)貌特色相協(xié)調(diào)。三、鋪位分割和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)鋪位分割設(shè)計(jì)原則要點(diǎn)：主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。人流動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)：消費(fèi)者在賣場(chǎng)內(nèi)的停留時(shí)間：賣場(chǎng)的動(dòng)線設(shè)計(jì)，要讓顧客在你的店內(nèi)盡量多停留。停步部分和移動(dòng)部分的通道范圍：顧客停步的空間要大，方便選擇商品。移動(dòng)部分貨品的陳列要具有吸引力，多放置模型機(jī)。顧客流動(dòng)的方向（自動(dòng)梯、電梯）電梯的位置最好直接通向主通道的入口，并陳列具有魅力的賣點(diǎn)商品，以吸引更多顧客。環(huán)境要作舒適，不要給人疲勞厭倦的感覺。設(shè)施和壁面距離是否適合顧客的正常行走活動(dòng)；地面材料不要太單調(diào)或太復(fù)雜；地面和商品的顏色要對(duì)稱。一般地面的顏色和商品的顏色要有較大的反差以強(qiáng)調(diào)商品。四、樓層設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)種類地下按市場(chǎng)運(yùn)作方式建兩層人防工程（17500㎡/層，雙層共35000㎡），作停車（負(fù)2層）和商業(yè)功能（負(fù)1層）使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益。車位580位，商鋪12250㎡。分節(jié)序：五、項(xiàng)目測(cè)算方案（一）東西巷修繕改造項(xiàng)目現(xiàn)狀改造區(qū)域占地29200㎡（約44畝），改造戶共368戶，㎡。其中私房230戶，㎡；公房（單位房）138戶，㎡（㎡為鋪面）?？尚奚平ㄖ娣e約1000㎡。房屋全部為破舊危房。（二）新建房計(jì)劃和分配經(jīng)咨詢規(guī)劃部門，該改造區(qū)域｛約29200㎡（44畝）｝～，密度50%左右，綠化率約20%。按此規(guī)劃指標(biāo)改建，新建建筑面積（29200－1000）=38420㎡，占地14600㎡，新建建筑平均層數(shù)2～3層。㎡用于還建，沿解放東路和濱江路純外鋪面積約（38420－31019）=7401㎡，㎡用于還建公房鋪面。余下7401㎡－㎡=㎡作為拆遷安置機(jī)動(dòng)指標(biāo)。地下按市場(chǎng)運(yùn)作方式建兩層人防工程（17500㎡/層，雙層共35000㎡），作停車（負(fù)2層）和商業(yè)功能（負(fù)1層）使用，歸開發(fā)商配套處置取得收益，其中：車位580位，負(fù)1層商鋪可售面積按60%計(jì)約10500㎡。（三）新建房工期和裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）建設(shè)工期：與全部改造戶簽定“危舊房改住房改造安置補(bǔ)償協(xié)議”，并開始動(dòng)遷之日起12個(gè)月竣工。（二）裝修標(biāo)準(zhǔn)按朝代風(fēng)格裝修完善，可直接經(jīng)營(yíng)使用。（三）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：綜合驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。（四）改造補(bǔ)償安置方案（一）改造戶的住房和公房鋪面均按1：1原地還建；（按31020㎡計(jì)），㎡。（二）其他補(bǔ)償費(fèi)用 恢復(fù)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等安裝費(fèi)用1200元/戶； 搬遷一次，每次每戶按800元；裝修補(bǔ)償費(fèi)：按評(píng)估公司評(píng)估價(jià)補(bǔ)償；搬遷臨時(shí)過渡安置費(fèi)：給予每戶18元/㎡月租金，暫按12個(gè)月計(jì)，超期計(jì)發(fā)到竣工交房日止；先預(yù)交半年租金，后按每季末20日預(yù)交下個(gè)季度租金。（五）成本效益分析（一）補(bǔ)交土地出讓金 還建住房面積（31020）分?jǐn)偼恋爻鲎尳?500萬元/畝(31020247。38420)10%44畝=1776萬元；土地交易稅辦證費(fèi)=1項(xiàng)%=64萬元。小計(jì)1840萬元（二）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)恢復(fù)電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等安裝等費(fèi)用：1200元/戶368戶=44萬元； 搬遷費(fèi)1次： 800元/戶368戶=29萬元；裝修補(bǔ)償費(fèi)： 約30元/㎡31020㎡=93萬元；搬遷臨時(shí)過渡安置費(fèi)：18元/㎡31020㎡12個(gè)月=670萬元小計(jì)836萬元（三）前期勘察報(bào)建設(shè)計(jì)監(jiān)理評(píng)估檢測(cè)費(fèi)土地價(jià)值評(píng)估費(fèi)用（2‰）=20萬元危舊房產(chǎn)鑒定費(fèi)=31萬元申辦規(guī)劃條件費(fèi)用=20萬元申辦危舊改立項(xiàng)批文費(fèi)用=10萬元補(bǔ)辦土地劃撥變出讓手續(xù)費(fèi)=15萬元辦發(fā)改委立項(xiàng)備案費(fèi)用=8萬元申辦總平單體方案《用地規(guī)劃許可證》費(fèi)用=20萬元拆遷項(xiàng)目保證金（動(dòng)工按進(jìn)度返還）=1860萬（按600元/㎡定價(jià)）拆房辦證費(fèi)用=5萬元臨時(shí)道路工程費(fèi)用=20萬元1臨時(shí)施工（800KWA）配電工程費(fèi)（3年）=100萬元1臨時(shí)施工（DN80）供水工程費(fèi)=60萬元