【文章內(nèi)容簡介】 穩(wěn)定的客源支持（新都區(qū)不具備）? 周邊商業(yè)為酒店提升人氣和社區(qū)配套支持酒店與地產(chǎn)互動關(guān)系－需要考慮的問題? 類似投資條件下，業(yè)態(tài)的選擇及各業(yè)態(tài)規(guī)模的配 比及資金投入（投資戰(zhàn)略）? 各業(yè)態(tài)定位上的相互匹配及拉升? 各業(yè)態(tài)對于區(qū)域內(nèi)景觀等資源的優(yōu)先權(quán)? 建設(shè)的先后順序（資金投入、噪音污染等）? 綜合體內(nèi)部未來的交通動線? 各業(yè)態(tài)資產(chǎn)退出的方式（共享資源的前期分割）? 為地產(chǎn)做酒店、專業(yè)酒店、投資酒店與地產(chǎn)的共贏開發(fā)戰(zhàn)略集合各類客源高端為主集合各類客源 高端為主? 所在新都區(qū)發(fā)展迅速，大型企業(yè) 逐步增多? 距離城市中心較遠酒店，不易滿足各類客源的需求? 新都區(qū)將成為成都北部另一中心? 體量適中，可接待各類客源? 國際豪華酒店品牌拓展，品質(zhì)保 證? 豪華五星品質(zhì)自然界定了高端的客 源群體? 以品牌吸引高端客源? 以良好的軟硬件設(shè)施留住客源? 高端客源保證了高房價及高收入， 有利于經(jīng)營管理。高廣原則項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略分析高度 打造新都區(qū)一流品質(zhì)豪華五星度假酒店，填補現(xiàn)有成都市和北部新區(qū)及市區(qū)之間豪華五星度假市場空缺，樹立核心競爭優(yōu) 勢提升項目酒店的附加值終實現(xiàn)銷售目的提升項目市場認知度? 充分考慮酒店與周邊區(qū)域的互動關(guān)系 和關(guān)聯(lián)性，最大化酒店客源。? 針對客源設(shè)計酒店功能，以客源需求 為前提廣度第三章 項目酒店定位定位對比鑒于項目方最初對酒店（白金五星）的定位和 經(jīng)過實際市場調(diào)研及對成都市高級酒店從業(yè) 人員的訪談得出的結(jié)論（豪華五星度假）有差距，因此需要對兩種定位進行橫向?qū)Ρ龋瑢Ρ葮?biāo)準(zhǔn) 包含（競爭戰(zhàn)略，經(jīng)營模式，客源市場，產(chǎn)品功能定位）白金5星級方案白金五星基本標(biāo)準(zhǔn)? 國家對白金五星的評定標(biāo)準(zhǔn)及其嚴(yán)格必需達到以下的硬性標(biāo)準(zhǔn)： 具有兩年以上五星級飯店資格。 地理位置處于城市中心商務(wù)區(qū)或繁華地帶，交通極其便利。 建筑主題鮮明，外觀造型獨具一格，有助于所在地建立旅游目的地形象內(nèi)部功能布局及裝修裝飾能與所在地歷史、文化、自然環(huán)境相結(jié)合，恰到好處的表現(xiàn)和烘托 其主體氛圍。除有富麗堂皇的門廊及入口外，飯店整體氛圍豪華氣派，各類設(shè)施設(shè)備配置齊全，品質(zhì)一流；有飯店內(nèi)主要區(qū)域溫濕度自動控制系統(tǒng)有位置合理、功能齊全、品質(zhì)高雅、裝飾華麗的行政樓層專用服務(wù)區(qū)，至少對行政樓層提供24h管家式服務(wù)。? 即使不評星，但是白金五星標(biāo)準(zhǔn)的酒店對客源、功能設(shè)置及經(jīng)營模式要求相當(dāng)苛刻， 具體分析如下：白金五星－優(yōu)劣勢分析白金五星品牌優(yōu)勢具有目前市場中最頂級的品牌影響力，酒店開業(yè)后必能占領(lǐng)市場最高端客源，對市場極具 沖擊力；（新都區(qū)不具備此類市場）酒店的服務(wù)與管理水平為市場之最，提供最系統(tǒng)和最全面的員工培訓(xùn)；管理公司具有極強的高端銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在境外高端客源的開拓方面優(yōu)勢明顯；全面了解市場上最高端客源的需求；品牌價值高，顧客忠誠度高。劣勢業(yè)主需要支付高昂的管理費用對當(dāng)?shù)氐奈幕涣私?，溶入?dāng)?shù)厣鐣枰欢〞r間；國際管理公司的頂級品牌會硬性規(guī)定工程造價和設(shè)施設(shè)備用品用具品牌，和各種繁雜的條 款，會增加項目投資和工作量；對員工水平要求高，若找不到合適的員工，有降低品質(zhì)的風(fēng)險；經(jīng)營與管理模式較為固定，缺乏靈活性。白金五星－客源市場全球市場頂級客源頂級客源無論在任何 地區(qū)都屬于稀有客 源，是客源市場中的 最高端存在。此類客 源對酒店要求的苛刻 程度是其他檔次客源 所無法比擬的，當(dāng)然 所帶來的高額利潤也 是不可忽視的。客高 源檔層中高檔面中 檔低 檔白金五星－競爭戰(zhàn)略? 市場最高級的酒店，在酒店房價，軟硬件設(shè)施各方面凌駕 區(qū)域內(nèi)所有酒店之上? 創(chuàng)造出成都最獨一無二的度假體驗? 牢牢抓住最高端人群的需求，針對需求設(shè)計產(chǎn)品? 營造出最物有所值的消費體驗（頂級消費頂級享受）白金五星－市場支撐度（）成都經(jīng)濟發(fā)展水平 杭州經(jīng)濟發(fā)展水平? 0106年成都平均 GDP增長比例為%，? 2004年成都GDP 跨入2000億大關(guān)? 2007GDP達到3324億元? 0106年杭州平均 GDP增長比例為%，? 2003年杭州GDP 跨入2000億大關(guān)? 2006年GDP達到3441億元白金五星－市場支撐度（場）成都5星級酒店市場業(yè)績表現(xiàn) 杭州5星級酒店市場業(yè)績表現(xiàn)客房數(shù)住宿率平均房價20062005200620052006凱越39055%73%11101224香格里拉飯店38374%68%10551083索菲特西湖大 酒店20063%67%812912杭州國大雷迪 森廣場 酒店28572%68%763796浙江世貿(mào)中心 大酒店39377%76%606638整體市場水平158369%71%866936白金五星－市場支撐度（場）成都酒店客源市場分類 杭州酒店客源市場分類會議, 11% 其他, 5% 旅游團隊,12%旅游散客,27%商務(wù), 45%白金五星－市場支撐度（場）? 成都與杭州經(jīng)濟發(fā)展水平及發(fā)展速度非常相似? 成都5星級酒店整體市場業(yè)績低于杭州? 成都擁有西南交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，杭州背靠整個長三角市場，區(qū)位優(yōu)勢更 加明顯? 盡管杭州對于白金5星酒店的支撐力度高于成都，杭州市場至今尚未出現(xiàn)白金5星級酒店? 中國現(xiàn)有的白金5星幾乎均分布在北京、上海、廣州等一線城市? 白金5星品牌多為國際知名酒店品牌，對于市場準(zhǔn)入要求較高白金五星未來10年房價預(yù)測年份市場平均房價房價增長率20111500%20121560%20131622%20141687%20151754%20161824%20171897%20181973%20192052%20202134%? 白金五星通常平均房價為當(dāng)?shù)鼐频晔袌龅念I(lǐng)導(dǎo)者? 現(xiàn)有市場最高平均房價為香格里拉994元，考慮 通貨膨脹因素，預(yù)計2010年可達到1100元? 考慮投資回報因素，白金5星平均房價對比同一 市場豪華5星可高出30％－40％左右? 為保證其白金5星形象及品質(zhì)，通常白金5星以犧 牲出租率為代價來保證其房價水平? 我們預(yù)計：假設(shè)項目定位為白金5星，進入市場 房價水平應(yīng)為1500元。白金五星財務(wù)測算－10年經(jīng)營收入預(yù)測年份 項目客房餐飲康體娛樂其他合計1年9,9538,3111,64661620,5262年11,8308,6431,71168622,8703年11,9529,1611,81470923,6364年13,6389,7111,92378226,0545年14,83810,2942,03884028,0106年16,11510,7062,11989529,8357年17,30311,1332,20494831,5888年17,64411,5782,29297532,4899年18,35012,0412,3831,01433,78810年19,08312,5222,4791,05435,138合計150,706104,10020,6098,519283,934平均15,07110,4102,06185228,393白金五星財務(wù)測算－10年成本費用預(yù)測年份項目客房餐飲康體娛樂其它合計1年1,9915,5195953088,4132年2,3665,7406183439,0673年2,3906,2666553199,6304年2,7286,64269535210,4175年2,9687,03973737811,1226年3,2237,32376640311,7157年3,4617,61579642712,2998年3,5297,92082943912,7179年3,6708,23586145613,22210年3,8178,56689647413,753合計30,14370,8657,4483,899112,355平均3,0147,08774539011,236白金五星財務(wù)測算－10年利潤預(yù)測年份 項目營業(yè)收 入營業(yè)稅金 及附加營業(yè)成本 及費用不分配經(jīng) 營開支營業(yè)利潤營業(yè) 利潤率所得稅凈利潤1年20,5261,1298,41320,7349,750%9,7502年22,8701,2589,06721,6239,078%9,0783年23,6361,3009,63021,8129,106%9,1064年26,0541,43310,41722,8258,621%8,6215年28,0101,54111,12223,7298,382%8,3826年29,8351,64111,71524,1507,671%7,6717年31,5881,73712,29924,7317,179%7,1798年32,4891,78712,71725,0207,035%7,0359年33,7881,85813,22225,445