【文章內(nèi)容簡介】 多的企業(yè)入駐，同時也在積極地規(guī)劃新的CBD策略。政府的大力支持不但可以縮小寫字樓的經(jīng)營風(fēng)險，而且可以保證寫字樓的健康發(fā)展。5）投資回報率高 浙商看好上海南匯地區(qū)商用物業(yè)擁有浙商投資業(yè)務(wù)的哲地機(jī)構(gòu)總經(jīng)理陳勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，目前，浙商在上海的房產(chǎn)投資主要集中在商用物業(yè)用地、工業(yè)用地和綜合用地上，其中以商用物業(yè)用地居多，投資區(qū)域大多靠近中環(huán)外環(huán)區(qū)域。而南匯區(qū)域房產(chǎn)投資被浙商看好。以南匯為例，南匯房產(chǎn)價格相對其他區(qū)域較低，其部分區(qū)域商鋪均價大約為11000元/平方米，住宅均價在7000元/平方米左右，投資回報率相對較高，發(fā)展空間也較大。同時，南匯在上海新一輪發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)重要位置，未來將被建設(shè)成富有海洋經(jīng)濟(jì)與海洋文化特色的現(xiàn)代化海港新城，由于投資環(huán)境較好，不少浙商看好南匯區(qū)域。在售辦公樓產(chǎn)品分析1）彩虹商務(wù)大廈名稱：彩虹商務(wù)大廈單層面積：1100平方米銷售均價：8000元/平方米租金：50萬元/年/層（毛胚），60萬元/年/層（裝修）物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店）注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權(quán)出售，售價約1個億。 2）騰藤商務(wù)大廈辦公樓項(xiàng)目，暫時未對外公開，從政府部門尚未得到改項(xiàng)目的具體資料。裙房世紀(jì)聯(lián)華已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營。四、主要商業(yè)分布及結(jié)論商業(yè)市場綜述從目前南匯商業(yè)布局來看，東門大街由于其毗鄰南匯汽車站，給區(qū)域內(nèi)的商業(yè)帶來相當(dāng)多的客源，周邊鎮(zhèn)的居民均會選擇到此來購買衣物，現(xiàn)已成為休閑、娛樂、購物為一體的步行街。該步行街集中了南匯的幾大百貨及小商品市場，如南匯商貿(mào)城、南匯精品商廈、海燕大廈、觀海商場等，其主要業(yè)種業(yè)態(tài)功能定位分布如下：位置名稱樓層業(yè)種、業(yè)態(tài)南門大街//建材、銀行、酒家、金店及各大服裝、眼鏡專賣西門大街//服飾為主、銀行、人才服務(wù)中心東門大街靖海百貨底樓主樓為鞋專賣1F服飾2F床上用品3F主樓現(xiàn)未租，周邊為辦公房南匯精品商廈1F手機(jī)、化妝品、首飾、家電城2F百貨城、床上用品、鞋、包、玩具3F服裝城4F家具城海燕大廈1F、2F床上用品、鐘表、服裝、工藝品、鞋類觀海商場1F、2F日用品、家電、服裝、小商品、家具、辦公用品其他眼鏡專賣店、音像用品、文具店、婚紗店及各大服飾專賣滬南公路樂購1F、2F服飾、休閑、婚紗等購物商場2F、3F樂購大型生鮮賣場國美電器1F、2F，3F家電、數(shù)碼等綜合商場 川南奉公路創(chuàng)新商場1F、2F鞋、皮具、家電、自行車專賣、服飾百鑫商場1F、2F電信世界、柯達(dá)、聯(lián)華人民路Foxtown1F、2F國內(nèi)外一線二線品牌服飾、鞋帽、休閑、餐飲拱極路世紀(jì)聯(lián)華大型賣場三八路//服飾精品店綜上所述，項(xiàng)目所在地若定位為常規(guī)的購物休閑類產(chǎn)品，則無法和臨近汽車總站的東門大街相抗衡，由于其在消費(fèi)者心中已成固有的商業(yè)街，因此很難打破。如果定位成品牌服飾，則無法和foxtown相抗衡。綜合以上所有公建配套，不難發(fā)現(xiàn)，隨著樂購、世紀(jì)聯(lián)華、弘基廣場、foxtown等大型商業(yè)的相繼開業(yè)，區(qū)域內(nèi)比較綜合性餐飲、休閑娛樂設(shè)施及中高檔品牌點(diǎn)不再缺乏。對本案的商業(yè)定位提出了挑戰(zhàn)。重點(diǎn)個案分析u 南匯弘基廣場【地址】：南匯惠南鎮(zhèn)川南奉公路6101弄，靠近拱極路，南側(cè)是南匯現(xiàn)有的地標(biāo)建筑（南匯電信大樓）；【占地面積】：13850平方米；【總建筑面積】：43800平方米；252。 地上建筑面積：34656平方米252。 其中：商場：23449平方米252。 設(shè)備層：1407平方米252。 酒店：9800平方米252。 地下建筑面積：9220平方米252。 其中：地下車庫：6305平方米252。 商鋪及設(shè)備房：2915平方米【覆蓋率】：% ；【容積率】：；【機(jī)動車停車位】：150輛【使用年限】：產(chǎn)權(quán)式商鋪，使用年限40年【簡介】：整個建筑由兩棟地下室相連的建筑組成，沿拱北路與東側(cè)街坊路布置3層高小商業(yè)，并以過街樓相連留出廣場通道，基地西南側(cè)布置15層高的酒店，兩棟樓一直一曲、一高一低圍合出一個中心商業(yè)廣場。廣場的主入口位于川南奉公路與拱北路的交叉口，進(jìn)入廣場內(nèi)部吸引主干道的人流，廣場中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)點(diǎn)綴，能夠有效的吸引并駐留客戶，二層有圍合廣場的回廊及天橋，能使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動起該地塊的商業(yè)潛力。08年6月份開業(yè)，目前商家正在進(jìn)場裝修?！卷?xiàng)目規(guī)劃】：南匯弘基商務(wù)休閑廣場的建筑群由1樓（商務(wù)）、2樓（賓館）多層圓弧型裙房建筑跨聯(lián)及一個圍合的下沉式廣場構(gòu)成。其中賓館（酒店）公寓部分由2塔樓和中央裙房及部分地下廣場商務(wù)房構(gòu)成。 廣場設(shè)三個出入口：廣場西側(cè)沿川南奉公路、拱北路為主出入口； 廣場東側(cè)沿街坊路、拱北路為次出入口，并以過街樓的形式將1 、2號樓相連； 拱北路一側(cè)，上有過街樓，貨運(yùn)車可以從此出入口臨時進(jìn)出廣場。廣場內(nèi)部下有下沉式商業(yè)庭院，上有圍合廣場的回廊及天橋。車庫位于地下一層，規(guī)劃停車位135個，臨賓館一側(cè)設(shè)有部分地上停車位。整個廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動起該地塊的商業(yè)潛力。 【樓層布局及說明】：地下一層：車道，停車庫，部分商業(yè)用房，設(shè)備房（水庫、泵房、變配電房、風(fēng)機(jī)房、集水井等）；東部區(qū)域設(shè)職工后勤生活區(qū)（后勤辦公室、食堂、更衣室、淋浴間、衛(wèi)生間、茶水間等）。還有倉庫、布件間，食品粗加工。有條件可預(yù)留或設(shè)置客戶自助式洗衣干衣房。一層：酒店大堂、總臺、商務(wù)中心、大堂咖啡吧（酒吧）、電梯廳、監(jiān)控中心、行李和貴重物品寄存室、花店、小商場（精品屋），營銷、服務(wù)辦公室，自助展示屏，電話亭。如有可能打開部分電氣室（1F）空間，將邊上商業(yè)（西餅屋）局部貫通，可擴(kuò)大酒店水平視角。如有條件，將部分商用房做成旅游、航空票務(wù)中心，可增加酒店的功能和知名度。二層、三層：商業(yè)配套。四層、五層：預(yù)留的大型品牌餐飲區(qū)，餐飲輔助用房，廚房加工區(qū)。六層：一個多功能大型會議、影視、宴會廳（內(nèi)部可分隔，外面設(shè)衣帽間和會務(wù)專用辦公室）。利用五樓樓頂平臺局部搭建擴(kuò)展設(shè)小型食品加工準(zhǔn)備間；一個會見（兼休息）廳，4~5個不同規(guī)格的中小型會議室；其余為SPA/理發(fā)美容和按摩、足療室、公共衛(wèi)生間。七層：酒店客房用自助餐廳、小包房餐室；總經(jīng)理、財務(wù)、行政辦公室；健身房、小型桑拿、棋牌室、網(wǎng)吧（或電子游藝室）。八~十層：團(tuán)隊(duì)普客，零星商務(wù)、會議客、散客用標(biāo)房，其中部分房間設(shè)大小床（方便三口之家）。十一~十三層：商務(wù)客房，部分房間為套房，設(shè)雙人床或大小床，每層設(shè)一套公寓式高級商務(wù)房，增設(shè)簡單廚房。十四層~十五層：躍層復(fù)式公寓房（上下兩層，會客、活動區(qū)和臥房休息區(qū)分離），其中一套為豪華復(fù)式公寓（樓上加設(shè)書房），一套為超豪華復(fù)式客房（號稱總統(tǒng)房，設(shè)夫人房，2個會客廳，辦公室。）該酒店還配置了五部電梯，二臺通客房層，二臺只到六層，一臺貨梯通往酒店各個樓層。【技術(shù)參數(shù)】：樓層結(jié)構(gòu)： 1號樓為框架結(jié)構(gòu)； 2號樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)外墻裝飾標(biāo)準(zhǔn)：主體為高級外墻涂料，局部配以石材及玻璃幕墻窗材：彩色鋁合金框材配白玻公共部分材質(zhì)：由開發(fā)商二次精裝修公共部分電梯標(biāo)準(zhǔn)：東芝合資電梯；單元內(nèi)部天花墻體標(biāo)準(zhǔn)：滿鋪膩?zhàn)臃蹖幽ü?；單元?nèi)部地坪標(biāo)準(zhǔn)：水泥沙漿找平單元進(jìn)戶門材質(zhì)：安全防爆玻璃門。單元面積：一層的商鋪單套面積從50—100平方米；二層的商鋪單套面積從100—400平方米?！緝?yōu)勢概述】：從立項(xiàng)到規(guī)劃設(shè)計，弘基商業(yè)休閑廣場都定位于國際化配備，更有四星級國際標(biāo)準(zhǔn)的假日酒店。完備的規(guī)劃，充分體現(xiàn)了當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)的最高表現(xiàn)形式，為投資客謀求最大價值回報。南匯弘基商業(yè)休閑廣場采用錯位經(jīng)營模式，充分把握南匯缺稀的中高檔綜合性美食休閑廣場形態(tài)的這一契機(jī)，在避免商家惡性價格競爭和渠道競爭的同時，實(shí)現(xiàn)了業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，迎合了各層次客源的消費(fèi)心理及需求。廣場由健身、購物、娛樂、休閑、品牌餐飲、商務(wù)酒店 6 大主題區(qū)組成，各個區(qū)域由多個公共商業(yè)空間聯(lián)系組織，形成一個完整的業(yè)態(tài)分布 , 構(gòu)成南匯首席“主題商業(yè)文化概念商業(yè)圈”?！緟^(qū)位優(yōu)勢】：惠南科教經(jīng)濟(jì)圈 — 在南匯規(guī)劃的“ 一核三圈三帶 ”的形態(tài)特色中惠南鎮(zhèn)依托相對雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和文化底蘊(yùn)，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓(xùn)、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。主要優(yōu)勢體現(xiàn)如下： （1）大口岸：匯聚6大交通架構(gòu)：浦東國際機(jī)場、洋山國際深水港、浦東鐵路( 海港新城寶山 )、輕軌R滬蘆（A1）、郊環(huán)（A30）高速公路，滬南、南六、兩港、川南奉等高速公路，大治河內(nèi)河航運(yùn)。（2）大旅游：匯聚12個旅游景點(diǎn)：上海野生動物園冰天雪地 新場古鎮(zhèn)南匯桃花村森林公園濱海高爾夫球場濱海射擊場鮮花港萬畝桃園滴水湖跨海大橋弘基商業(yè)休閑廣場。 “弘基廣場”是其中的一個驛站，集“吃喝玩樂住”為一體的休閑點(diǎn)。 （3） 大學(xué)城： 復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)院、上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力學(xué)院、上海工商外國語學(xué)院、上海托普信息學(xué)院、上海思博學(xué)院、孔祥東藝術(shù)學(xué)院、上海理工大學(xué)、上海第二醫(yī)科大學(xué)、上海國際護(hù)理學(xué)院、上海劍橋?qū)W院、中國科技大學(xué)研究生院、上海海事大學(xué)等及太平洋保險中國總部、亞洲總部。還有南匯中學(xué)、工商外國語附中、雙翼學(xué)校、文化中心、體育中心、同濟(jì)科技園、托普軟件員等。 （4）大工廠：匯聚4大產(chǎn)業(yè)板塊：南有292平方公里的國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代物流園區(qū)和先進(jìn)制造業(yè)及第（深水港），西有中國電信信息產(chǎn)業(yè)園、華碩信息（信息港）、市及康橋工業(yè)園區(qū)、上海國際醫(yī)藥園區(qū)，北有上海空港工業(yè)區(qū)、國際航空物流園區(qū)（航空港），東有南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、濱海旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)（鮮花港）。 （5）大城鎮(zhèn)：匯聚2座城惠南新城和臨港新城，輻射3個區(qū)奉南川。上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略東移，兩港地區(qū)將是上海21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長最快，前景最廣闊，購買力最強(qiáng)，最具活力和動力的區(qū)域?！井a(chǎn)品優(yōu)勢】： 弘基商業(yè)休閑廣場依據(jù)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營模式，以一高一低建筑規(guī)劃圍合出一個中心商業(yè)廣場。廣場的主入口吸引主干道的人流，廣場中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)點(diǎn)綴，有效駐留客戶；二層圍合廣場的回廊及天橋，使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，帶動起該地塊的商業(yè)潛力。 由兩棟地下室相連的建筑圍合成一個中心商業(yè)廣場，采用互動式的導(dǎo)購流線，能最大化的利用整體區(qū)域商業(yè)資源，引導(dǎo)客流有效的進(jìn)行消費(fèi)和駐留。 廣場內(nèi)有下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)，休閑長椅的點(diǎn)綴，能充分滿足客戶休息，泊車，留戀鑒賞的各種商業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)能，能在廣場內(nèi)聚集大量的人氣，提升內(nèi)街商業(yè)的品質(zhì) 廣場內(nèi)建造一座 15 層高的四星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店，能夠吸引大量的觀光商務(wù)客源，同時能夠提升廣場的整體品質(zhì)。 二層層高 米，可自行加層，實(shí)現(xiàn)花一層的價錢可以享受雙倍的使用空間。 二層商鋪退臺形成連廊，連廊寬度將近 6 米，使得二層商鋪形成與一層同樣的沿街效果。 大部分商鋪都預(yù)留設(shè)備井，能滿足不同行業(yè)的需求。 廣場內(nèi)公共部位智能化設(shè)計，設(shè)有背景音樂，電子巡更，攝像監(jiān)控，消防報警等。 地下室全部， 2 號樓一層，二層部分， 2 號樓三——七層全部設(shè)置中央空調(diào)。【經(jīng)營優(yōu)勢】：上海弘基商業(yè)經(jīng)營管理有限公司是南匯弘基商業(yè)休閑廣場的商業(yè)經(jīng)營管理公司。 公司由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理精英組成，在市場準(zhǔn)確定位、市場培育、商業(yè)策劃、商業(yè)業(yè)態(tài)掌握、招商推廣及商業(yè)物業(yè)管理等方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。公司率先將 “ 街中店、店中街、一站式 ” 的經(jīng)營模式引入現(xiàn)代商業(yè)休閑廣場領(lǐng)域，使商業(yè)休閑廣場的主營空間擴(kuò)展至商業(yè)房產(chǎn)、文化娛樂、展示、餐飲以及體育娛樂等方方面面。目前管理并經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目有上海徐家匯休閑弘基休閑廣場、虹口區(qū)四川路弘基假日廣場，寶山上大弘基文化休閑廣場、寶山弘基電影城等。【租金】：【物業(yè)管理費(fèi)】：【圖片展示】： u 南匯FOXTOWN【地址】：人民東路2635弄【開發(fā)商】：上海江東土地房產(chǎn)開發(fā)有限公司【單套建筑面積】：280平米/套、360平米/套（一至三層）【租金】：，美食街2元/平米/天【物業(yè)管理費(fèi)】：【售價】：【簡介】：上海豪布斯卡生活港（HOPSCA），位于上海市南匯區(qū)惠南城區(qū)，兩港黃金商圈之中心，是一個集假日酒店、首席寫字樓、公園、大型停車場、休閑娛樂購物餐飲街區(qū)、會所、公寓于一體的大型歐式城市建筑群和一站式超級生活中心。 上海豪布斯卡生活港按照國際最先進(jìn)的城市規(guī)劃理念——豪布斯卡模式開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目占地約250畝，包括11800㎡荷蘭LE BERTOLOTTI 建筑風(fēng)格的國際假日酒店，11500㎡的法式學(xué)派建筑風(fēng)格的首席寫字樓，約45000㎡的開放式城市綠廊——兩港印象公園，1公里地下停車場、約500個地面停車泊位及大眾公交總站，近10萬㎡的步行街區(qū)和休閑美食娛樂街區(qū)以及核心街區(qū)——“中華老字號品牌大道”和“中國經(jīng)典品牌博覽館” ，大型會所——上海豪布斯卡俱樂部，約8萬㎡的劍橋公寓、碧海公寓、藍(lán)天公寓，構(gòu)成了一個集休閑、娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、社交、文化、會務(wù)、旅游、度假于一體的，復(fù)合式、一站式、多元化的優(yōu)質(zhì)生活空間。 憑借上海國際航運(yùn)中心核心區(qū)建設(shè)和浦東國際機(jī)場的兩港優(yōu)勢，憑借297平方公里臨港現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地的崛起，憑借洋山保稅港區(qū)、臨港臨空兩大物流園區(qū)的啟用，憑借南匯科教園區(qū)（大學(xué)城）、上海國際醫(yī)藥園區(qū)、上海濱海旅游度假區(qū)等開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，上海豪布斯卡生活港