【文章內容簡介】 品牌商的信息。 ? 以適當優(yōu)惠措施吸引其入駐。 在 取得與進駐商家的租賃協(xié)議后，可以此作為賣點帶租約出售。 注 意加強對租賃部分的管理，不能允許空置期過長。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 網上商業(yè)廣場的建設 可 行 性分析 隨著互聯(lián)網絡的普及應用，網上營銷以其成本低廉，便捷高效的特點成為眾多商家進行品牌宣傳，行銷推廣，采集信息的必選方式。本項目在策劃伊始就以科學的規(guī)劃管理、政府形象工程為重要賣點，因而，建立廣場自己的商業(yè)網站，用以進行招商宣傳、形象推廣，可謂勢在必行。 建 設 目的 建設中心商業(yè)廣場自己的宣傳推廣網站。為業(yè)主提供品牌宣傳服務和進行商場招商，提升廣場自身的品牌價值，擴大影響面。有利于后續(xù)管理，為業(yè)主提供深入和個性化的服務，提升廣場在射陽地區(qū)的名望。 具 體 操作 (1) 網站建設外包。 (2) 網站內容包括： 版塊 1 項目介紹，分區(qū)功能展示（主題鏈接），廣場新聞 版塊 2 業(yè)主廣告信息發(fā)布 版塊 3 招商廣告 版塊 4 行業(yè)信息發(fā)布 版塊 5 物業(yè)管理專區(qū) 版塊 6 業(yè)主交流區(qū) (3) 聘請專職網站管理員進行網站維護。 銷售控制與人員管理 由專業(yè)銷售代理公司進行銷控，在開盤初期先釋放少量好房與大量去化較難的產品，易去化的產品在未來的銷售過程中可爭取更大的利潤空間，并可作到平穩(wěn)推進銷售。 通過獨特的銷售培訓 ,銷控手段 ,氣氛營造 ,樹立符合本案的營銷風范 ,取信于顧客。對銷售人員實行動態(tài)培訓制和未位淘汰制， 達到獎勤罰懶之功效，變傳統(tǒng)意義上的被動銷售為主動銷售，直接促進簽約成功率。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）差異化的推廣手段 普通的大眾傳播方式適用于大眾產品，鑒于本案產品的特殊性及其區(qū)域特征，傳統(tǒng)的以單一廣告轟炸為主的推廣模式便顯蒼白。故本案的推廣策略將采用 整合營銷傳播 (IMC)+直復營銷傳播（ DMC）的戰(zhàn)略思想：即攻“心”為上。 IMC 核 心 ：整體（海、陸、空作戰(zhàn)）協(xié)同攻心； DMC 核心：精選目標客戶直接攻擊靶心 具體表現為： ? 通過媒體新聞宣傳強化品牌文化； ? 通過看板系統(tǒng)和戶外廣告展示形象； ? 通過商業(yè)廣告告示活動及促銷信息； ? 通過印刷品傳達產品信息； ? 通過置業(yè)顧問提供銷售服務； ? 通過客戶關系管理深挖客戶資源（一個客戶背后是一片市場）； ? 通過銷控策略實現利潤最大化。 本案的推廣將以主體品牌物業(yè)的順利去化為目標； 以“ 系列活動 ”為推廣主線，如 VIP卡 推 廣、價格競猜、電視講座、房模大賽、廚藝大比拼等活動將貫穿營銷周期各節(jié)點。 （三）差異化的服務 物 業(yè) 管理 實現從一般營銷到物業(yè)顧問的角色轉換，改物業(yè)管理為“物業(yè)服務”，以減弱客戶對“管理”的抗性。建議聘請知名物業(yè)顧問先期介入 , 設立顧客服務部 , 提供規(guī)范周到的服務內容。 客 戶 服務 ? 提供 比建設部規(guī)定期限更長時間的物業(yè)保修期； ? 推行客戶律師 /銀行上門服務 ,刷卡服務 ,保障客戶正常權益等； ? 聯(lián)合設計公司為業(yè)主提供 VI 設計服務； ? 為業(yè)主提供專業(yè)網站的信息服務，如廣告發(fā)布、轉租轉售等； ? 發(fā)行消費導報，為業(yè)主提供更多的宣傳途徑。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、營銷推廣活動 推廣類活動 （一） VIP 卡推廣活動 活 動 概述 開盤前向意向客戶發(fā)售 VIP 卡，持卡者有優(yōu)先選鋪權，并享受一定的購房優(yōu)惠政策。同時有機會參與售樓處舉辦的各項優(yōu)惠活動。 售卡時記錄購卡者詳細客戶信息資料，進行客戶甄別及篩選。 配合售卡行為將在廣場舉辦公開 發(fā)售活動，聚集人氣。 活 動 目的 收集必要市場信息，展開有效的預訂工作。 集取能量、積累客戶，為開盤形成熱銷場面奠定基礎； 根據預訂客戶的反饋信息，對產品進行相應調整，以期更迎合市場需求及客戶心理 。 了解市場中消費群體的主要經營業(yè)態(tài)如何，對初步劃分的業(yè)態(tài)布局進行調整，掌握消費群體的心理價位，為后期定價提供市場依據，做到不脫離市場定價。 通過預訂時期，進行樓盤形象包裝，為開盤期強勢宣傳做好預熱及鋪墊； 增強銷售的透明度，讓業(yè)主相信會選到合適的鋪位。增強對本物業(yè)的信心。 活 動 特點 VIP 卡的優(yōu)惠對客 戶 有一定的吸引力。 對于投資型樓盤 是 很好的市場炒作主題。 有利于篩選有效客戶。使 開發(fā)商有效、準確 地 預測實際有效成交情況 , 掌握銷售主動權。 為樓盤的去化起到一定的催化作用。 活 動 方式 VIP 卡以每張 200 元的售價對外發(fā)售。 每張卡上印有一個預約號碼 ,根據先來后到的順序進行發(fā)售。 每張卡可提供優(yōu)先選房權及九五折價格優(yōu)惠或現金折扣（優(yōu)惠視具體情況定）。 規(guī)定 VIP 卡可以背書轉讓，并限量發(fā)售， 適時公布優(yōu)惠政策，并配合有力的促銷，使資源表現為具有稀缺性，“物以稀為貴”將使投資 者產生強烈購買欲望?？梢韵茸屔潢柕耐顿Y客馬上有一種投資旺鋪的感覺。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 活 動 步驟 金貝公司定稿定樣，由開發(fā)商制作 1000 張 （待定） 帶編號 VIP 卡； 通過 DM 派發(fā)、電視廣告等方式進行活動的宣傳預熱。 活動期間售樓處接待客戶，提供 宣傳資料 ，進行客戶登記，并進行初步分析和選擇，由業(yè)務員保持聯(lián)系，但不提供價格及不接受預訂； 春節(jié)期間，正式發(fā)卡出售，售卡當日可在售樓處門口舉行公開售卡活動（詳見售卡活動安排），購卡者附贈小禮品 ，并填寫 意向單。 為保持開盤期間樓盤良好形象，開盤后三天內不予辦理退卡手續(xù)，其 余時間均可 辦理退卡 。 每張 VIP 卡附登記表一張，除意向者個人資料外，具有小型市場調查功能，接受信息反饋。如目前職業(yè)、預購 鋪位 、心理價位、經營品種、 對 物業(yè)管理關注程度等 等 。 根據發(fā)卡情況， 控制銷售節(jié)點，配合 預售手續(xù)，進入訂購階段 。 售 卡 活動方案 概述 : VIP 卡發(fā)售之日，在售樓處前廣場舉行公開售卡活動，屆時將有小型文藝表演或露天音樂會 , 以聚集人氣，達到順利發(fā)售目的。 道具： DM、橫幅、氣球、音響、必要辦公設備。 步驟： 先期在附近街道張掛橫幅，進行 DM 派發(fā)，進行活動告之。 活動現場布置音響設 備等以烘托熱烈氣氛。 案場業(yè)務人員、財務人員到位。 進行 VIP 卡現場發(fā)售和相關咨詢活動。 （二）價格競猜活動 活動對象 VIP 卡持有者及登記的意向客戶 活動概述 對當事人所定物業(yè)單價進行估算， 猜對千位數及以上的客戶給予讓零優(yōu)惠 , 如甲客戶定價為18200 元 /平方米 ,實際定價為 18000 元 ,則每平方米再優(yōu)惠 200 元。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 活 動 目的 營造預熱期氣氛，積聚人氣， 促成物業(yè)定價和市場可接受價格的對接，避免定價失??；同時刺激銷售升溫。 此活動優(yōu)惠在規(guī)定的時間內有效 ,并在最終進行價格配賦時予以控制性調整 , 以保證利 潤最大化（不作無謂的損失）。 （三）電視講座 活 動 概述 參加電視臺舉辦的房地產投資專題欄目，由開發(fā)商出面，配合欄目要求，進行房地產尤其是商鋪投資方面的講座。 活 動 目的 通過電視媒體的傳播，可以提高開發(fā)商及項目本身的知名度，更為重要的是由此可以提升射陽商業(yè)廣場在公眾心目中整體形象，引起廣泛關注，擴大客戶來源。 （四）春節(jié)送“福”活動 活 動 概述 春節(jié)前，業(yè)務員拜訪射陽大小經營戶， VIP 卡持有者，贈送福字、春聯(lián)等，同時派發(fā) DM、海報。 活 動 目的 通過送“福”活動，加強與客戶的溝通，增進對客戶的了解，收集必 要的市場信息。同時，通過此次活動可以在目標客戶中樹立本項目的良好形象。一方面樹立廣場形象，一方面又是一種有效的宣傳推廣。 （五）咨詢活動（公開促銷） 活 動 概述 由銀行系統(tǒng)、工商系統(tǒng)的業(yè)務人員及案場工作人員就經營者關心的問題如銀行按揭付款方式， VIP 卡優(yōu)惠方案或其它促銷方案進行現場咨詢，對近期開展的各項活動進行講解、介紹。 活 動 目的 通過公開咨詢活動，使群眾對本項目加深了解，對投資決策充滿信心，同時提升射陽中心商業(yè)廣場在市民心中的地位。 活 動 方式 利用節(jié)假日，在項目周邊寬闊的地帶或鬧市區(qū)舉行咨詢活動。現場將派 發(fā) DM，和進行VIP 卡的銷售。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 炒作類活動 （一）旺鋪拍賣 活 動 目的 對位置較好的鋪位實行拍賣，一來可以抬高地塊價值，二來可以積聚人氣，產生熱銷效應。還可以通過拍賣掌握客戶對此物業(yè)的心理價位，為價格制訂提供參考。此外，還可以提高交易透明度，打消當地居民“有錢也未必挑到好鋪位”的顧慮。 活 動 步驟 （ 1）在開盤前，挑選沿街門面房，聘請專業(yè)拍賣公司進行拍賣活動的整體策劃。 （ 2）通過耳語傳播、電視廣告等手段進行宣傳。電話邀請 VIP 卡持有者，同時注意邀請周邊地區(qū)意向客戶，和知名品牌店的負責人。 （ 3）現場拍賣，活 躍氣氛，如有可能安排小型文娛表演。拍賣當天，最好聯(lián)系媒體記者對拍賣現場進行報道，擴大本案影響力。 廣 告 支持 可以通過電視廣告、 DM 派發(fā)、主要街道布置橫幅等方式進行告之。活動當日，聯(lián)系電臺、電視臺及相關報社進行采訪跟蹤。 （二）廚藝大比拼 活 動 概述 活動分專業(yè)組和非專業(yè)組，并聘請相關專業(yè)人士作活動評委。 專業(yè)組可邀請當地餐飲名店推薦 23 名廚師，代表單位名義參加本次比賽。比賽將評出十大名廚。獲獎個人將獲得“射陽十大名廚”稱號，給予現金獎勵。其所代表單位將享有購鋪優(yōu)惠。 非專業(yè)組由市民自由報名參加。比賽設一、二 、三等獎，獲獎者給予現金獎勵，并享有購鋪優(yōu)惠。 活 動 目的 由于本項目中設計有大規(guī)模的餐飲娛樂設施，建議舉辦廚藝大比拼活動，通過這種喜聞樂見的形式調動市民的參與積極性，增強其對本案的關注度。同時通過邀請知名餐飲經營商的參與，有利于品牌招商的進行。 相 關 建議 在春節(jié)期間舉辦此次活動，有利于調動廣泛參與性。 活動前期在電視新聞或專題欄目中對這一活動進行報道和炒作。由電視臺全程跟蹤進行報道。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）房模大賽 活 動 概述 以廣場名義舉辦房模大賽 , 邀請射陽地區(qū)高等院校推薦出學生代表。通過形象展示、才藝競賽等步驟 評選出十名佳麗，成為射陽中心商業(yè)廣場的形象大使。獲獎者將得到現金獎勵并享有可轉讓的購鋪優(yōu)惠權。 活 動 目的 用時尚的活動為廣場帶來時尚的氣息，既提升了本案的文化品位，又可調動廣大市民的關注熱情。 相 關 建議 配合此次房