【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1： 1 退路的制約，可能會(huì)影響地塊的利用率 ； ③周邊的環(huán)境整體來講還是上不了檔次，具體改造的時(shí)間都是未知數(shù)，受制于政府，這方面比宿遷新區(qū)的規(guī)劃可能就較落伍； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 ④地塊密集、通透性差，人流及車流組織方面規(guī)劃難度較大； ⑤由于很多宿遷市民都了解本項(xiàng)目的“天價(jià)地王”，很多人都在缺乏一定的科學(xué)依據(jù)的前提下對(duì)本項(xiàng)目都有了一定的估價(jià)； 機(jī)會(huì) ①宿遷市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)較好，總體走勢(shì)還是處于上升通道中，特別是當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)商業(yè)用房及住宅用房的投資的認(rèn)識(shí)和積極性較高； ②宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市 的地位正在逐漸確立，無論是消費(fèi)群體還是投資經(jīng)營(yíng)群體均有擴(kuò)大的余地，給予本項(xiàng)目以宏觀環(huán)境上的機(jī)會(huì)； ③本項(xiàng)目地塊拍賣的高成交價(jià)已經(jīng)使得當(dāng)?shù)厝藢?duì)幸福中路商業(yè)用房及住宅用房的價(jià)格預(yù)期已經(jīng)提高，而且加上對(duì)面時(shí)代廣場(chǎng)的高銷售價(jià)及高銷售率對(duì)本項(xiàng)目也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 ④宿遷當(dāng)?shù)卣畬?duì)小高層、高層采取支持態(tài)度； 競(jìng)爭(zhēng) ① 宿遷當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量極為有限，隨著幾年開發(fā)量的增加，市場(chǎng)供求關(guān)系趨于飽和； ②宿遷商業(yè)物業(yè)的保有量、商業(yè)房年銷售額還是人均消費(fèi)能力均處于較低水平，市場(chǎng)供求關(guān)系很容易趨于飽和； ③ 項(xiàng)目周邊已經(jīng)有若干個(gè)項(xiàng)目已 經(jīng)銷售完畢或基本完畢，本項(xiàng)目的有效客戶層已經(jīng)被逐漸消化，新增客戶群的培育需要有一定的時(shí)間，這 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 對(duì)本項(xiàng)目有一定的沖擊性。 2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 (1) 市區(qū)商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估分析 目前宿遷市區(qū)處于開發(fā)階段的在售或預(yù)售樓盤的總數(shù)量大致有四五十家，其中，處于城東板塊的有六七家，城中板塊的約十三四家，剩下的約二十多家均位于新區(qū)板塊。由于宿遷城市人口基數(shù)及人均消費(fèi)能力均處于較低的水平，市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)趣于飽和。 (2) 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 宿遷市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)較好，總體走勢(shì)處于上升通道中，特別是宿遷當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)改善居住 環(huán)境要求高，以及對(duì)商品房投資的認(rèn)識(shí)和積極性也在提高。宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在確立，市區(qū)近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)居民都有意向住入城區(qū)，對(duì)城市生活的向往程度較高。宿遷新區(qū)近幾年的發(fā)展使得很多人對(duì)這一區(qū)域充滿了期待，加上新城區(qū)各種配套設(shè)施的不斷完善，包括部分原老城區(qū)的住戶在內(nèi)的許多消費(fèi)者都產(chǎn)生新區(qū)購(gòu)房的意向。在這樣的環(huán)境之下，市場(chǎng)給予項(xiàng)目本身很多機(jī)遇。 (3) 介入市場(chǎng)身份設(shè)定 項(xiàng)目介入市場(chǎng)后的最大賣點(diǎn)可以從區(qū)位、品質(zhì)、配套著手，介入市場(chǎng)做“宿遷首席尊貴住宅”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1． 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 這部分我們將在 已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握的本項(xiàng)目各項(xiàng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”。 “定位”的目的，就是在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，尋求最匹配的產(chǎn)品，保證階段效益最大化。 通俗的講就是要充分明確在市場(chǎng)中我們的產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，讓消費(fèi)者能夠清楚的識(shí)別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購(gòu)買我們產(chǎn)品而不選擇其他產(chǎn)品的人們一個(gè)完美而充分的理由。 (1) 項(xiàng)目總體定位 定位原則 提升本項(xiàng)目、本開發(fā)公司在宿遷的知名度和美譽(yù)度； 在滿足預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的前提下，將打造成一個(gè)高檔的精品住宅小區(qū)并將其商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng) ； 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要把項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和周邊的城市建設(shè)及其配套統(tǒng)籌考慮，以提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)值； 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，以贏得區(qū)域開發(fā)的領(lǐng)先地位，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)，塑造企業(yè)的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 市場(chǎng)論證 宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)大環(huán)境運(yùn)行良好 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升階段 置業(yè)者對(duì)多層產(chǎn)品比較認(rèn)可 消費(fèi)群體越來越注重小區(qū)的品質(zhì)和各項(xiàng)配套 項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較低。 住宅定位 本項(xiàng)目要打造成“宿遷首席尊貴住宅”，充分利用自身的優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇，避開不足之處。將重點(diǎn)落在小區(qū)的地段、配套設(shè)施，并在此基礎(chǔ)上提高品質(zhì)，細(xì)化品質(zhì)，在 戶型、景觀、外立面、材質(zhì)等方面獨(dú)創(chuàng)一面，做成以“宿遷市中心繁華路段，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，戶型實(shí)用，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)。 商業(yè)定位 本項(xiàng)目商業(yè)部分為負(fù)一層至六層的商場(chǎng)，其中一至五層作規(guī)模較大的倉(cāng)儲(chǔ)式超市。商場(chǎng)的負(fù)一層，適合做大型餐飲美食項(xiàng)目，商場(chǎng)的六層，適合做休閑娛樂、美容美發(fā)、洗浴等，可以作為幸福中路的一大亮點(diǎn)。同時(shí)也是財(cái)富廣場(chǎng)的住宅小區(qū)的商業(yè)生活?yuàn)蕵返呐涮姿谩? (2) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 主要目標(biāo)群 宿遷地區(qū)中高等收入階層 （ 1）社會(huì)層面 2540 歲，處于社會(huì)中層以上，年收入在 4 萬 以上 行業(yè)包括：教師、企業(yè)的管理層，金融、貿(mào)易、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)的白領(lǐng)，政府的公務(wù)員，個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)主等。 正在或剛構(gòu)建家庭，事業(yè)處于上升階段。 （ 2）心理層面 實(shí)在、現(xiàn)代、追求生活品質(zhì) 生活豐富多彩，喜歡交際活動(dòng)，關(guān)注時(shí)尚 工作壓力大，常通過結(jié)交朋友緩解緊張情緒 （ 3）購(gòu)買動(dòng)機(jī)：追求生活質(zhì)量，尋求個(gè)人品位。 他們共有的特點(diǎn) 生活小康，比較富有 追求品位、有一定文化層次