【文章內(nèi)容簡介】 1： 1 退路的制約，可能會影響地塊的利用率 ； ③周邊的環(huán)境整體來講還是上不了檔次，具體改造的時間都是未知數(shù)，受制于政府，這方面比宿遷新區(qū)的規(guī)劃可能就較落伍； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 ④地塊密集、通透性差，人流及車流組織方面規(guī)劃難度較大； ⑤由于很多宿遷市民都了解本項目的“天價地王”，很多人都在缺乏一定的科學依據(jù)的前提下對本項目都有了一定的估價； 機會 ①宿遷市房地產(chǎn)市場整體形勢較好，總體走勢還是處于上升通道中，特別是當?shù)鼐用駥ι虡I(yè)用房及住宅用房的投資的認識和積極性較高； ②宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市 的地位正在逐漸確立，無論是消費群體還是投資經(jīng)營群體均有擴大的余地，給予本項目以宏觀環(huán)境上的機會； ③本項目地塊拍賣的高成交價已經(jīng)使得當?shù)厝藢π腋Ｖ新飞虡I(yè)用房及住宅用房的價格預期已經(jīng)提高，而且加上對面時代廣場的高銷售價及高銷售率對本項目也會產(chǎn)生一定的影響。 ④宿遷當?shù)卣畬π「邔?、高層采取支持態(tài)度； 競爭 ① 宿遷當?shù)氐氖袌鋈萘繕O為有限，隨著幾年開發(fā)量的增加，市場供求關(guān)系趨于飽和； ②宿遷商業(yè)物業(yè)的保有量、商業(yè)房年銷售額還是人均消費能力均處于較低水平，市場供求關(guān)系很容易趨于飽和； ③ 項目周邊已經(jīng)有若干個項目已 經(jīng)銷售完畢或基本完畢，本項目的有效客戶層已經(jīng)被逐漸消化，新增客戶群的培育需要有一定的時間，這 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 對本項目有一定的沖擊性。 2. 市場機會分析 (1) 市區(qū)商品房市場競爭程度評估分析 目前宿遷市區(qū)處于開發(fā)階段的在售或預售樓盤的總數(shù)量大致有四五十家，其中，處于城東板塊的有六七家，城中板塊的約十三四家，剩下的約二十多家均位于新區(qū)板塊。由于宿遷城市人口基數(shù)及人均消費能力均處于較低的水平，市場的供求關(guān)系已經(jīng)趣于飽和。 (2) 項目市場機會分析 宿遷市房地產(chǎn)市場整體形勢較好，總體走勢處于上升通道中，特別是宿遷當?shù)鼐用駥Ω纳凭幼?環(huán)境要求高，以及對商品房投資的認識和積極性也在提高。宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在確立，市區(qū)近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)居民都有意向住入城區(qū)，對城市生活的向往程度較高。宿遷新區(qū)近幾年的發(fā)展使得很多人對這一區(qū)域充滿了期待，加上新城區(qū)各種配套設(shè)施的不斷完善，包括部分原老城區(qū)的住戶在內(nèi)的許多消費者都產(chǎn)生新區(qū)購房的意向。在這樣的環(huán)境之下，市場給予項目本身很多機遇。 (3) 介入市場身份設(shè)定 項目介入市場后的最大賣點可以從區(qū)位、品質(zhì)、配套著手，介入市場做“宿遷首席尊貴住宅”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 二、項目市場定位 1． 項目市場定位 這部分我們將在 已經(jīng)認識和把握的本項目各項特點的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場中的“定位”。 “定位”的目的，就是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，尋求最匹配的產(chǎn)品，保證階段效益最大化。 通俗的講就是要充分明確在市場中我們的產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚的識別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其他產(chǎn)品的人們一個完美而充分的理由。 (1) 項目總體定位 定位原則 提升本項目、本開發(fā)公司在宿遷的知名度和美譽度； 在滿足預期經(jīng)濟目標的前提下，將打造成一個高檔的精品住宅小區(qū)并將其商業(yè)項目產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng) ； 在規(guī)劃設(shè)計階段，要把項目的規(guī)劃設(shè)計和周邊的城市建設(shè)及其配套統(tǒng)籌考慮，以提升整個區(qū)域的價值； 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，以贏得區(qū)域開發(fā)的領(lǐng)先地位，提高項目的利潤，塑造企業(yè)的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 市場論證 宏觀市場房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境和市場大環(huán)境運行良好 區(qū)域房地產(chǎn)市場處于上升階段 置業(yè)者對多層產(chǎn)品比較認可 消費群體越來越注重小區(qū)的品質(zhì)和各項配套 項目周邊地區(qū)住宅項目競爭激烈程度較低。 住宅定位 本項目要打造成“宿遷首席尊貴住宅”，充分利用自身的優(yōu)勢與機遇，避開不足之處。將重點落在小區(qū)的地段、配套設(shè)施，并在此基礎(chǔ)上提高品質(zhì)，細化品質(zhì)，在 戶型、景觀、外立面、材質(zhì)等方面獨創(chuàng)一面，做成以“宿遷市中心繁華路段，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，戶型實用，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)。 商業(yè)定位 本項目商業(yè)部分為負一層至六層的商場，其中一至五層作規(guī)模較大的倉儲式超市。商場的負一層，適合做大型餐飲美食項目，商場的六層，適合做休閑娛樂、美容美發(fā)、洗浴等，可以作為幸福中路的一大亮點。同時也是財富廣場的住宅小區(qū)的商業(yè)生活娛樂的配套所用。 (2) 項目目標客源定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 主要目標群 宿遷地區(qū)中高等收入階層 （ 1）社會層面 2540 歲，處于社會中層以上，年收入在 4 萬 以上 行業(yè)包括：教師、企業(yè)的管理層，金融、貿(mào)易、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)的白領(lǐng)，政府的公務(wù)員，個體及私營企業(yè)主等。 正在或剛構(gòu)建家庭，事業(yè)處于上升階段。 （ 2）心理層面 實在、現(xiàn)代、追求生活品質(zhì) 生活豐富多彩，喜歡交際活動，關(guān)注時尚 工作壓力大，常通過結(jié)交朋友緩解緊張情緒 （ 3）購買動機：追求生活質(zhì)量，尋求個人品位。 他們共有的特點 生活小康，比較富有 追求品位、有一定文化層次