【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)設(shè)計提出對苗木的規(guī)格樹型的要求外，選擇長勢健旺、無病蟲害、無機(jī)械損傷、樹形端正、根須發(fā)達(dá)的苗木，而且應(yīng)該是在育苗期內(nèi)經(jīng)過翻栽，根系集中在樹蔸的苗木。起苗時間和栽植時間緊密配合，做到隨起隨栽。挖種植穴時，保護(hù)根系充分舒展，種植穴挖好后，保證坑內(nèi)土質(zhì)的質(zhì)地。在定植前苗木必須經(jīng)過修剪，保證樹木成活。在定植后應(yīng)加以支撐，樹木定植后24小時內(nèi)必須澆第一遍水，水要澆透，使泥土充分回收水分，根系與土緊密結(jié)合，以利根系發(fā)育。道路鋪地工程作為園林空間的一個重要界面，不僅滿足使用者的功能，也是小區(qū)總體一個部分，道路鋪地工程重點在于控制好施工面的標(biāo)高，并注意與園林其它設(shè)施的有關(guān)環(huán)境相協(xié)調(diào)。施工中，要求施工單位對路面基層加以處理，路面面層的鋪貼，做到精細(xì)，更要加強(qiáng)施工質(zhì)量。小區(qū)園林建筑的小品工程。是小區(qū)構(gòu)圖中心和視覺中心，滿足小區(qū)綠化景觀的選景要求，并使其與小區(qū)環(huán)境密切結(jié)合，與周圍環(huán)境融成一體的建筑。因此，在各種情況下，要求設(shè)計與施工效果都應(yīng)將功能與小區(qū)景觀恰當(dāng)?shù)亍⑶擅畹亟Y(jié)合起來，統(tǒng)一構(gòu)思，以體現(xiàn)不同環(huán)境中各具特色的景觀小品?？偨Y(jié)以上幾點，東方知音一、二期小區(qū)景觀綠化工程施工基本體現(xiàn)了景觀設(shè)計的意圖，使得小品、綠化、道路有機(jī)結(jié)合，營造了一個自然、美觀、現(xiàn)代化的居住空間。1 產(chǎn)品成品質(zhì)量保護(hù)措施項目開發(fā)過程中，產(chǎn)品成品保護(hù)涉及到施工全過程。例：基坑挖土?xí)r應(yīng)保護(hù)樁基的挖土。結(jié)構(gòu)過程中，土建對安裝管線的保護(hù)措施、裝飾階段、對門窗的保護(hù)措施。收尾階段，對各成品的保護(hù)措施，還包括，對樣板房裝修過程中的保護(hù)措施及開放后的維護(hù)措施。各專業(yè)配套管線交叉施工時，相互的管線施工保護(hù)措施。電梯安裝調(diào)試完畢后，在交付物業(yè)使用前，在電梯橋廂安裝橋廂保護(hù)板，以保護(hù)電梯橋廂在業(yè)主裝修（搬運(yùn)材料、家具）過程中對油漆、設(shè)備的損壞。1 入住后的投訴和反映東方知音一、二期交付使用后，業(yè)主總體反映比較好。從規(guī)劃上、總體環(huán)境、房屋質(zhì)量、銷售前后的服務(wù)及物業(yè)管理得到眾多業(yè)主認(rèn)可。客戶入住后，對小區(qū)的投訴主要集中以下幾方面：（1） 小區(qū)規(guī)劃配套a) 小區(qū)箱式變壓器的設(shè)置。由于小區(qū)一、二期設(shè)置了箱式變壓器，特別是一期箱式變壓器箱體較龐大，運(yùn)行時有一定的噪音。雖然已在箱變周邊種植了綠化進(jìn)行優(yōu)化，但業(yè)主對箱變還是有投訴。b) 在銷售合同中沒有將排風(fēng)口畫入總平面圖，產(chǎn)生兩個投訴。c) 會所的鍋爐房及空調(diào)外機(jī)的布置、籃球場的設(shè)置及健身設(shè)施的設(shè)置產(chǎn)生噪音而引起客戶投訴。（2） 房屋施工質(zhì)量 房屋質(zhì)量集中反映在進(jìn)戶門、外墻面的龜裂、彩鋁門窗的配件，陽臺欄桿及一些細(xì)節(jié)的地方。進(jìn)戶門安裝好后，在成品保護(hù)方面還需要加強(qiáng)，有部分投訴。墻面，一期的外墻面細(xì)微裂縫較普遍，分析其主要原因在于粉刷用料材質(zhì)方面的問題，在施工過程沒有控制好。在二期外墻粉刷施工過程中，結(jié)合一期的教訓(xùn)，在面層做好后，再用細(xì)砂漿在表面細(xì)刮一層，同時加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)。二期外墻粉刷質(zhì)量有了較大的改進(jìn)。陽臺欄桿設(shè)計上采用鐵欄桿，防銹采用刷二度普通防銹漆加面漆的工藝。使用一段時間后出現(xiàn)大面積返銹現(xiàn)象，建議采取其他防銹工藝或改用其他材料，以減少欄桿生銹引起的投訴。電梯門套，房屋正式使用一段時間后，電梯門套大面積空鼓，個別門套面磚脫落。經(jīng)與集團(tuán)相關(guān)部門協(xié)調(diào)后，統(tǒng)一做電梯門套保護(hù)框，以解決磚脫落。建議設(shè)計重新評估該設(shè)計方案或改用其他面層材料和做法，以徹底解決門套面磚脫落問題。（3） 物業(yè)管理在業(yè)主入住后，業(yè)主投訴主要表現(xiàn)在物業(yè)的裝修管理、安保服務(wù)的管理、物業(yè)的日常管理。1 政府部門對小區(qū)的竣工質(zhì)量綜合評定一期26個單體，一次性驗收合格，其中1~11~19~22房、1~2車庫，驗收為優(yōu)良，%。一期工程分為二標(biāo)段，%，%。B標(biāo)優(yōu)良率64%，與合同優(yōu)良率差36%，因承包商在競標(biāo)時，為了能拿到工程項目，在投標(biāo)承諾時，承諾了一些做不到的事情。%，還是達(dá)不到合同的約定。二期16個單體，一次性驗收合格，由于驗收標(biāo)準(zhǔn)的改革，取消了優(yōu)良等級，因此全部工程均為合格。四、項目成本計劃控制情況一、財務(wù)狀況分析：成本明細(xì)及銷售利潤明細(xì)（詳見附件3）東方知音二期預(yù)算執(zhí)行情況（詳見附件4）現(xiàn)金流量表（詳見附件5）黃山一期開發(fā)時，公司無詳細(xì)《開發(fā)成本預(yù)算細(xì)目》，故一期不作詳細(xì)分析，只作二期成本對比分析。二、黃山二期項目已成功交付使用，各項費用發(fā)生基本確定，現(xiàn)根據(jù)集團(tuán)審算部初步結(jié)算價（尚未審計）對成本管理作如下評估，以利吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后工作創(chuàng)造良好條件與借鑒之用：成本執(zhí)行情況分析成本分析共分為六個方面：土地費；前期費；基礎(chǔ)設(shè)施費；建筑安裝工程費；配套設(shè)施費；開發(fā)間接費。目前除建筑安裝工程未經(jīng)審計最終確定外，其它費用性情已基本結(jié)束，各部門費用實際金額與控制金額對比詳見附表二。，%，扣除為了配合上市需要的技術(shù)處理成本。，，除建筑安裝工程費外，其它費用均有不同程度節(jié)支，%。總體上說黃山二期成本管理是在控制之中的，下面就各項實際金額與控制金額差額作簡要分析（詳見東方知音二期預(yù)算執(zhí)行情況表）。（a） 土地費：，%，比項費用基本符合預(yù)算值。（b） 前期費：，%。主要是規(guī)劃設(shè)計費、可研、三通一平、如規(guī)劃設(shè)計費中的應(yīng)上交墻體辦費用，通過項目部努力，最后免繳，節(jié)支60萬元左右；招標(biāo)管理費、配套征詢費二項費用未發(fā)生，節(jié)支25萬元之多，包含在總包合同中由總包負(fù)責(zé)，通過溝通，獲得免繳。另外，其他費用中節(jié)余了35萬，主要為工程保險費10萬元，經(jīng)綜合考慮未保險?？傊ㄟ^努力對前期的控制達(dá)到很好效果。（c） 基礎(chǔ)設(shè)施費：，%，總體控制較好，如供水、供氣、環(huán)保的費用通過少報建筑面積等技術(shù)手段節(jié)支48萬元之多。（d） 建安工程費：，%，主要集中在建筑結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程二個方面。結(jié)構(gòu)工程超226萬元左右，主要原因是我們編制預(yù)算低估了房屋鋼筋的含量，預(yù)算時含鋼量按多層52kg/m2，小高層88kg/m2，小高層帶人防按105kg/m2計，實際情況是多層55kg/m2，小高層108/m2到119kg/m2之間（部分帶地下室和人防），這樣引起差價就在200萬元左右，鋼含量在翻樣前是不確定的，我們原來的工程量預(yù)算也是準(zhǔn)確的。但含鋼量的差異引起的差價是很大的，提醒我們必須對含鋼量的控制是事前的，設(shè)計上必須優(yōu)化，一旦施工圖出來就很難挽回?fù)p失。一般裝飾工程超支43萬元主要是門窗面積誤差引起，%左右，%，是后來配合消防局要求增加部分設(shè)施和增加防火封堵等原來圖紙上沒有的工程造成，因此在設(shè)計圖紙審圖時，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)方面的審圖工作。建安費用如不考慮含鋼量引導(dǎo)起的超支，原來成本預(yù)算也是較準(zhǔn)確的。另外維修基金在做控制預(yù)算時，由于經(jīng)驗不足。因此項目部在這方面的計算要多加咨詢以免超預(yù)算。另外為配合上市需要財務(wù)在成本結(jié)算時在其他和不可預(yù)見費中預(yù)留了329萬作為不可預(yù)測費，如未產(chǎn)生可以結(jié)轉(zhuǎn)為利潤（該費用在預(yù)算時未考慮，%）。（e） 公共配套設(shè)施費：，%，主要原因是會所的建安費用690萬由于上市需要由一期打入二期成本內(nèi)（在二期成本控制預(yù)算中未考慮）。（f） 開發(fā)間接費：，%，此項費用控制良好。（g） 財務(wù)費用：（實際未發(fā)生）。五、項目安全生產(chǎn)、文明施工實施方面貫徹“安全為了生產(chǎn)，生產(chǎn)必須安全”的方針，為了使本項目在各階段實施過程中順利進(jìn)行，杜絕事故的發(fā)生，實現(xiàn)安全標(biāo)化達(dá)標(biāo)的管理目標(biāo)。項目部要求各總、分包施工隊伍嚴(yán)格遵照國家建設(shè)部《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》、上海市建筑工程局制訂的《施工現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)定》、上海市府頒發(fā)的《施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理規(guī)定》和《上海建設(shè)工程工地衛(wèi)生管理若干規(guī)定》等法規(guī)、規(guī)程的要求執(zhí)行并實施。制定具體的安全生產(chǎn)措施，并把安全生產(chǎn)措施編制入施工組織設(shè)計中，確保安全生產(chǎn)。一、施工現(xiàn)場安全管理 要求施工單位完善現(xiàn)場安全組織和安全生產(chǎn)責(zé)任制。項目經(jīng)理是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任者，設(shè)置質(zhì)安管理部，并要求設(shè)置專職安全員。 安全教育與檢查：結(jié)合施工進(jìn)展情況，要求施工單位開展經(jīng)常性安全教育，安全領(lǐng)導(dǎo)小組每月組織一次不同課題講座。項目部組織監(jiān)理單位、施工總分包單位進(jìn)行定期（每二周一次）安全檢查。對某些專業(yè)性較強(qiáng)的分項組織專業(yè)人員進(jìn)行不定期抽查。對某些季節(jié)性及節(jié)假日前后要求施工單位項目經(jīng)理親自組織相關(guān)人員進(jìn)行認(rèn)真檢查、落實防患及整改措施。 安全技術(shù)管理：督促施工單位做好安全技術(shù)方案，技術(shù)措施的編制和交底工作。各項安全設(shè)施如腳手架、井架、安全網(wǎng)、施工用電、洞口、臨邊等的搭設(shè)及其圍護(hù)設(shè)置完成后，必須組織驗收，合格后方能使用。各項安全設(shè)施，防護(hù)裝置需臨時拆除或必須經(jīng)有關(guān)手續(xù)后方可拆移，并采取其它的防范措施。對腳手架、井架等危險性較大的設(shè)施必須有拆除方案并報監(jiān)理和項目部審批后按拆除的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，并有安全監(jiān)護(hù)，制定危險區(qū)域，設(shè)立警告標(biāo)志。 場地要求：要求施工單位做好工地四周的圍墻、施工道路，做好生活、施工給排水，做好相應(yīng)的施工標(biāo)識，危險部位必須懸掛規(guī)定標(biāo)牌。二、主要分項工程安全防護(hù)為了進(jìn)一步加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，達(dá)到“強(qiáng)化管理，職責(zé)分明，嚴(yán)肅法規(guī)，消滅違章”的要求，為此項目部要求施工單位在施工過程中做好各項安全技術(shù)措施，特別在以下幾方面予以經(jīng)常性的檢查監(jiān)督： 基坑支護(hù)和模板工程 現(xiàn)場消防安全 腳手井架、搭機(jī)吊裝 現(xiàn)場安全用電 “三寶”、“四口”高空作業(yè) 安全防護(hù)、防盜設(shè)施等。在主體工程中要求施工單位做好現(xiàn)場安全標(biāo)記及安全標(biāo)語，還要強(qiáng)調(diào)在過程中的監(jiān)控，腳手架的搭設(shè)、井等的搭設(shè)、臨邊的圍護(hù)，鋼筋的運(yùn)輸綁扎，模板的運(yùn)輸及安裝拆除，砼澆搗，砌墻架子的搭設(shè)。裝飾階段要求現(xiàn)場在外墻涂料時，架體要做四排一隔離。對現(xiàn)場施工用電加強(qiáng)以下方面檢查：總配箱接地；施工井架、腳手架接地；建立用電安全檢測制度；定人、定時安全用電設(shè)備維護(hù)制度；成立安全用電，防火領(lǐng)導(dǎo)小組，健全防火檢查制度。但在一期的鋁合金門窗維修過程中，仍出現(xiàn)了安全事故。說明項目部在安全防護(hù)和安全操作規(guī)程的管理上還存在不足，沒有做到警鐘常鳴。但在二期安全管理中得到明顯的改善，圓滿完成安全生產(chǎn)管理任務(wù)。三、文明施工為了切實有效地抓好施工現(xiàn)場文明衛(wèi)生，要求施工單位嚴(yán)格遵照上海市人民政府頒發(fā)的《施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理規(guī)定》及《上海市建設(shè)建設(shè)工地衛(wèi)生管理若干規(guī)定》要求，執(zhí)行并實施，并結(jié)合集團(tuán)公司及項目部的部分規(guī)定，制定文明生產(chǎn)管理計劃及文明生產(chǎn)管理目標(biāo)，落實文明生產(chǎn)管理保證措施。在實際操作過程中，項目部結(jié)合現(xiàn)場的施工特點，制訂現(xiàn)場安全、文明施工的檢查制度，每隔二星期結(jié)合施工單位進(jìn)行現(xiàn)場的安全、文明施工進(jìn)行自檢互檢，現(xiàn)場考評、總結(jié)，及時落實專人整改。在工程施工中一、二期總包單位分別榮獲文明工地及市標(biāo)化工地。為集團(tuán)公司在品牌形象上做了良好宣傳。六、項目部的經(jīng)驗和教訓(xùn)總結(jié)經(jīng)過東方知音項目的操作積累了一部分經(jīng)驗，同時也存在一些不足，通過總結(jié)，可以使我們在以后的項目開發(fā)中揚(yáng)長避短，下面將萬盛綜合樓在實際操作中的一些心得體會總結(jié)如下。我們的經(jīng)驗：一、 嚴(yán)格計劃編制，執(zhí)行和追蹤是項目按時完成的關(guān)鍵項目部運(yùn)用現(xiàn)代項目管理知識，認(rèn)真做好各項進(jìn)度計劃，組織各項活動的實施，并在項目開發(fā)過程中及時追蹤、調(diào)整，采用相應(yīng)的進(jìn)度措施，根據(jù)預(yù)定的計劃在前期配套及現(xiàn)場施工方面嚴(yán)格控制，使整個項目運(yùn)作的計劃執(zhí)行在前期、配套及現(xiàn)場施工方面嚴(yán)格控制，使整個項目的計劃執(zhí)行達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。根據(jù)不同時期的條件和資料和政策的調(diào)整和銷售的需要對計劃進(jìn)行調(diào)整，做好風(fēng)險分析和公關(guān)，使項目的計劃與實際進(jìn)度較為吻合，考核節(jié)點除二期交付許可證的節(jié)點比計劃延期14天，其余節(jié)點均能按計劃完成。二、 浦東新區(qū)是集團(tuán)全資開發(fā)的第一個項目，我們迅速與有關(guān)政府部門建議良好的公共關(guān)系，盡早做好前期證照的申請，為項目的開發(fā)和入住做好準(zhǔn)備。項目部在2001年4月19日獲得可研批復(fù)，同年12月10日取得預(yù)售許可證，僅用了8個月時間，很好地完成了集團(tuán)對工期的目標(biāo)任務(wù)。三、 我們與浦東新區(qū)金楊街道建立良好關(guān)系，使新遠(yuǎn)公司享受最大的稅收返回政策——街道根據(jù)我公司對金楊街道財政所作出的實際貢獻(xiàn)額度，除我公司已享受新區(qū)有關(guān)優(yōu)惠政策的部分以外，另給予70%的補(bǔ)貼。后注冊的策通公司也享受同等待遇。通過街道協(xié)調(diào)，范總也當(dāng)選為浦東新區(qū)人大代表。四、 東方知音二期規(guī)劃批準(zhǔn)面積為71000m2，實際面積為75900m2，共超面積4900m2，通過與新區(qū)規(guī)劃局的溝通。五、 東方知音在項目實踐過程中，培養(yǎng)了一批骨干。如安君競聘松江香堤苑項目經(jīng)理成功，陸志宏提升為項目經(jīng)理，王莘昌提升至南京盛唐擔(dān)任總經(jīng)理助理一職。六、 防滲漏防裂縫方面的總結(jié)滲漏水是一個系統(tǒng)工程，從設(shè)計、施工工藝、原材料、環(huán)境以及操作工人等，項目部對以上各方面加以綜合考慮，以至整個東方知音工程中滲漏率較小。 設(shè)計方面：項目部組織設(shè)計單位，針對各滲漏部位要求設(shè)計院在材料的選用、幾何尺寸、節(jié)點處理等方面加以重點處理和細(xì)化并控制沉降，在設(shè)計階段力爭把滲漏隱患降至最低。在二期設(shè)計前，項目部牽頭組織設(shè)計單位、設(shè)計管理部，針對一期交房后出現(xiàn)的問題提出48條設(shè)計調(diào)整建議，讓設(shè)計院按照投訴情況對選材、幾何尺寸、節(jié)點處理等方面加以重點處理和細(xì)化，把容易產(chǎn)生的投訴在源頭上加以改進(jìn)和杜絕。 材料方面：在設(shè)計確定防水材料的同時，要求監(jiān)理公司對各種材料進(jìn)行嚴(yán)格的取樣、驗收及試驗。對材料的品種、規(guī)格、性能、使用年限等要求進(jìn)行控制，外地材料進(jìn)行許可證檢查。 施工工藝及環(huán)境項目部在施工工藝方面組織設(shè)計管理部、監(jiān)理公司、總包單位針對各易滲漏部位的操作工藝、細(xì)部做法進(jìn)行討論，確定行之有效的方案，如外墻頭縫的飽滿度，廚衛(wèi)、陽臺的地坪及穿層管的施工工藝等，在廚、衛(wèi)、陽臺穿層管補(bǔ)洞時，做到補(bǔ)2/3后先盛水24小時，經(jīng)監(jiān)理及項目工程師檢查不滲漏后再澆地坪，在物業(yè)驗收交接時盛水試驗極小發(fā)現(xiàn)滲漏水，效果較好，同時考慮環(huán)境對工程的影響。如天氣、溫度（溫差）、濕度、工期、沉降、成品保護(hù)等方面因素，對施工工藝和方法作調(diào)整。特別是鋁合金門窗的漏水主要由下雨天來檢查，下雨又有風(fēng)向的不同，反映的漏水部位不同。項目部在下雨天就要求總包、門窗分包及監(jiān)理公司到每戶檢查，做好記錄