【文章內(nèi)容簡介】 公樓已經(jīng)在各個方面都有了質(zhì)的飛躍，如僑鴻國際大廈是皖南第一高樓與蕪湖第一座甲級寫字樓，鏡街金鼎SOHO也是蕪湖檔次最高的集商住一體的SOHO辦公樓；相比前幾年寫字樓價格與周邊同類住宅價格倒掛的現(xiàn)象，2007年開發(fā)的寫字樓將把蕪湖寫字樓市場帶入一個新的時代。雖然以上樓盤均位于城中板塊，但給城南板塊提供了很多的發(fā)展的啟示。l 配套商業(yè)根據(jù)蕪湖365地產(chǎn)家居網(wǎng)與實地調(diào)研結(jié)果，2007年蕪湖配套商業(yè)新盤數(shù)據(jù)如下：表8 2007年配套商業(yè)新盤介紹板塊樓盤目前價格范圍（元／平方米）城中板塊泰華家園（外街一層）　12000天泰大廈（外街一層）　15000和平大廈（內(nèi)街一層）　15000城南板塊長江長現(xiàn)代城（外街一層）未開盤，預(yù)計20000以上　中央城（內(nèi)街一層）6000　匯成名郡（外街一層）　20000 2007蕪湖地產(chǎn)租賃市場解讀相比蕪湖比較成熟的銷售市場，蕪湖租賃市場與發(fā)達的一、二線城市租賃市場相比，還尚在起步階段，體現(xiàn)在以下幾點：178。 沒有成熟、系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)178。 租賃價格浮動很大，用市場發(fā)達城市通用的“元/”指標來衡量，往往同類樓盤租賃價格差距都會很大。因為在蕪湖由于市場需求結(jié)構(gòu)的原因，越是大面積物業(yè)的租賃，價格相比中小面積物業(yè)會有大幅度下降，所以誤差會比較大。178。 目前城中板塊由于城市功能發(fā)展相對比較成熟，租賃價格具有更強的合理性，而城南板塊屬于新區(qū)，在城市建設(shè)、人口導(dǎo)入、配套設(shè)施方面還存在一定差距，所以租賃價格還比較低，而隨著城市化進程的加快，城南板塊的價格上揚空間將得以看好。根據(jù)實地調(diào)研，蕪湖住宅、寫字樓與配套商業(yè)租賃價格數(shù)據(jù)如下：表9 2007年分區(qū)、分物業(yè)類型租賃價格介紹板塊樓盤租賃價格范圍（元／平方米．月）城中板塊中高檔住宅　2030中低檔住宅　712傳統(tǒng)辦公樓（如和平大廈、三泰大廈、金鼎大廈等）　1540新建高檔寫字樓（如鏡街、僑鴻國際商城）60以上，部分如鏡街中某些單元可以達到１２０商鋪　一層外街100200城南板塊住宅　1020商鋪　一層外街80100工業(yè)廠房　810根據(jù)以上數(shù)據(jù)可知，由于城南目前尚未有可以參考的辦公樓案例，而城中傳統(tǒng)辦公樓與新建高檔辦公樓價格差距也比較大，由于****動漫科技園地塊屬于工業(yè)用地，辦公樓建設(shè)也不以甲級寫字樓的標準，根據(jù)未來發(fā)展的趨勢，其價格體系的設(shè)計可以參考工業(yè)廠房與城中傳統(tǒng)辦公樓的價格。 蕪湖大商業(yè)市場解讀近幾年來，蕪湖一批大型商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛亮相，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在日益繁榮的同時也呈現(xiàn)出競爭加劇的格局。隨著僑鴻國際、沃爾瑪、和平國際等大型商業(yè)企業(yè)的相繼入駐，蕪湖原有的以中山路為中心的商業(yè)格局被打破，商業(yè)零售業(yè)的競爭日趨激烈，一個多元化、多層次的商業(yè)地產(chǎn)市場正在形成，根據(jù)實地調(diào)研，蕪湖大商業(yè)現(xiàn)狀如下：表10 蕪湖主要大商業(yè)列表商業(yè)類型商業(yè)名稱營業(yè)面積（萬平方米）百貨零售蕪湖新百大廈蕪湖華億購物中心2蕪湖僑鴻國際商城專賣店+大賣場融匯中江廣場4和平國際商廈復(fù)合型商業(yè)購物中心、多功能城市綜合體聯(lián)盛商業(yè)廣場19（包括酒店、辦公、公寓面積）吉和城市商業(yè)廣場25（包括酒店、辦公、公寓面積）華強城市廣場12復(fù)合型文化藝術(shù)特色主題商業(yè)旅游步行街超市沃爾瑪2歐尚2可以看到，幾年來蕪湖大中型商業(yè)發(fā)展速度相當迅猛，開發(fā)量已經(jīng)趕上先前二十年開發(fā)建設(shè)的總量，新建商業(yè)主要還是集中在鏡湖區(qū)，弋江區(qū)作為未來主要人口導(dǎo)入的區(qū)域，目前商業(yè)仍以配套商業(yè)為主，并沒有大商業(yè)項目入駐，800畝意向地塊作為集居住、商業(yè)于一體的綜合地塊，規(guī)劃有較大的商業(yè)體量，可以考慮引入大商業(yè)業(yè)態(tài)作為該區(qū)域重要的商業(yè)形態(tài)之一。 蕪湖高校資源解讀由于本項目與800畝意向地塊均位于蕪湖高校園區(qū)附近，對高校園區(qū)的分析將有助于對項目未來重要的受眾群體之一高校學(xué)生的相關(guān)情況與數(shù)據(jù)進行掌握，有助于項目項目操作實施的全程把握。目前，蕪湖高校園區(qū)已經(jīng)入駐以安徽師范大學(xué)為代表的8所高校，其中四所本科院校，主要情況如下：表11 蕪湖高校列表（資料來源：各大高校網(wǎng)站）學(xué)校名稱在校人數(shù)（萬人）主要專業(yè)方向安徽師范大學(xué)綜合類安徽工程科技學(xué)校機電、紡織皖南醫(yī)學(xué)院醫(yī)學(xué)、藥學(xué)安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院商貿(mào)、財會、法律、旅游安徽中醫(yī)藥高等專科學(xué)校醫(yī)學(xué)、藥學(xué)、護理蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院機械、數(shù)控、電氣安徽信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院計算機應(yīng)用、應(yīng)用電子安徽機電職業(yè)技術(shù)學(xué)院機電、汽車、數(shù)控根據(jù)上表可知，蕪湖高校在校人數(shù)已經(jīng)接近8萬人，專業(yè)覆蓋從傳統(tǒng)工業(yè)技術(shù)到計算機、信息與商貿(mào)，已經(jīng)成為蕪湖最重要的人才源頭，同時也構(gòu)筑了蕪湖重要的消費力量之一。第四章 動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析1 2006年第三產(chǎn)業(yè)投資態(tài)勢與趨勢近幾年，隨著能源、重化工與裝備制造業(yè)的高速發(fā)展，帶來了固定資產(chǎn)投資的高速增長，使投資需求對經(jīng)濟增長的拉動作用進一步增強，作為一個經(jīng)濟高速發(fā)展中的國家，投資驅(qū)動是經(jīng)濟增長的主要動力，具有其他因素不可替代的作用。雖然從總體規(guī)模與發(fā)展水平而言，國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)還處在一個相對較低的水平；從第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成上，仍以傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，基礎(chǔ)性的第三產(chǎn)業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)如、通訊、金融保險、信息、咨詢、科技等行業(yè)依然發(fā)育不足。2006年第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長率排序如下:表12 2006年第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)固定投資增速排名（資料來源：中國企業(yè)投資分析報告（2007年版））2006年投資增長率排序2005年投資增長率排序住宿和餐飲業(yè)住宿和餐飲業(yè)租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)批發(fā)和零售業(yè)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)房地產(chǎn)業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)批發(fā)和零售業(yè)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地址勘探業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)公共管理和社會組織水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)房地產(chǎn)業(yè)信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)公共管理和社會組織金融業(yè)教育科學(xué)研究 、技術(shù)服務(wù)和地址勘查業(yè)金融業(yè)教育信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)由上表可以獲知，文化、體育和娛樂業(yè)在05年與06年的增速都在第三產(chǎn)業(yè)各個子行業(yè)中排名靠前，超過了近幾年備受市場關(guān)注的金融業(yè)與計算機軟件行業(yè)，顯示了文化產(chǎn)業(yè)強大的發(fā)展?jié)摿?。相比于傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)一直以來受國家政策限制與區(qū)域壁壘影響比較大，而2007年3月9日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干通知》，針對非公有制經(jīng)濟進入服務(wù)業(yè)提出了“三個凡是”，即凡是法律法規(guī)沒有明令禁入的服務(wù)領(lǐng)域，都要面向社會資本開放；凡是向外資開房的領(lǐng)域，都要向內(nèi)資開放；進一步打破市場分割和地區(qū)封鎖，推進全國統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系建設(shè)，各地區(qū)凡是對本地企業(yè)開放的服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，應(yīng)全部對外地企業(yè)家開放。這為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了全新的機遇，具有強烈創(chuàng)新意識與探索精神的民營資本的進入，產(chǎn)業(yè)鏈的完善與延伸，全國性大市場的戰(zhàn)略構(gòu)建，都為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景作了良好的鋪墊，順應(yīng)當代社會逐步由產(chǎn)品經(jīng)濟時代、服務(wù)經(jīng)濟時代過渡到體驗經(jīng)濟時代，滿足大眾對更高層次的精神文化產(chǎn)品的需求。2 動漫產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢與市場前景展望 動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況中國近些年提出的“動漫”產(chǎn)業(yè)的概念，是對西方國家近百年來發(fā)展起來的漫畫、動畫、游戲、電影動畫等等產(chǎn)業(yè)的整體的概括性描述，在英文中最接近的相對應(yīng)單詞是“animationindustry”。因此，“動漫產(chǎn)業(yè)”準確的定義是“動畫和漫畫產(chǎn)業(yè)”，涉及的領(lǐng)域有以下方面：傳統(tǒng)繪畫藝術(shù)、雕塑藝術(shù)、手工動畫、泥塑動畫、影視制作、音效制作、廣告策劃、科學(xué)仿真、計算機模擬、計算機圖形學(xué)、計算機游戲、科幻小說、神話小說、報刊連環(huán)畫、動畫短片、動漫教材、影視發(fā)行、音樂發(fā)行、玩具設(shè)計、禮品發(fā)行等等?！秶鴦?wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部等部門關(guān)于推動我國動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題意見的通知》中對動漫產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵表述為：是指以“創(chuàng)意”為核心，以動畫、漫畫為表現(xiàn)形式，包含動漫圖書、報刊、電影、電視、音像制品、舞臺劇和基于現(xiàn)代信息傳播技術(shù)手段的動漫新品種等動漫直接產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、出版、播出、演出和銷售，以及與動漫形象有關(guān)的服裝、玩具、電子游戲等衍生產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。由此看，動漫產(chǎn)業(yè)包括創(chuàng)作、制作媒體傳播產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)和設(shè)計生產(chǎn)與動漫相關(guān)的周邊或衍生產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)。動漫產(chǎn)業(yè)指以原創(chuàng)動畫片及原創(chuàng)卡通形象及品牌為核心。數(shù)字時代的到來促使動畫、漫畫和游戲形成三位一體的新格局。動漫與電影、電視、出版、音像業(yè)、衍生品互相滲透與融合，形成動畫產(chǎn)業(yè)鏈。 國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析國內(nèi)在2002年提出大力發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)，5年來，通過促進動畫業(yè)與投資業(yè)等各方面的合作，推動了動漫產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)和延伸。1993年到2003年，，2006年全年總量超過7萬分鐘。2007年1月至9月初，大大超過去年同期水平。圖7 2004年至2007年動畫產(chǎn)量與增速圖（數(shù)據(jù)來源：華經(jīng)視點2007年至2008年中國動漫產(chǎn)業(yè)前景展望與市場預(yù)測報告）動漫產(chǎn)業(yè)價值鏈是指通過“漫畫動畫周邊產(chǎn)品”形成的一條可以創(chuàng)造經(jīng)濟利潤的路徑，如下圖所示，是國際主流遵循的模式。圖8國際主流動漫產(chǎn)業(yè)價值鏈演示圖而在國內(nèi)，由于動漫產(chǎn)業(yè)尚處于初步發(fā)展階段，國外成熟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展價值鏈尚無法覆蓋到各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)之中。目前，漫畫的自身已經(jīng)有一條小的贏利模式，就是：“漫畫創(chuàng)作出版讀者”來賺取利潤，依靠出版物基本能夠回收投資成本。相對而言，“動畫原創(chuàng)動畫加工衍生品制售”這條價值延伸路徑，由于受限于國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展層次，近幾年雖然已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，但離成熟階段還有很大的距離。 國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境動漫產(chǎn)業(yè)具有消費群體廣、市場需求大、產(chǎn)品生命周期長和高成本、高附加值、高國際化等特點，是開發(fā)潛力巨大的新興文化產(chǎn)業(yè)。動畫產(chǎn)業(yè)及衍生產(chǎn)品包括電影、電視、音像、出版、廣告、旅游、教育、食品、服裝、文具、玩具、通訊、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字娛樂以及相關(guān)的附屬產(chǎn)品，覆蓋面特別大。動漫產(chǎn)業(yè)的興盛實際上與國家的經(jīng)濟發(fā)展程度密切相關(guān)。中國近年興起的動漫熱，實際上是上世紀以來中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展在文化領(lǐng)域里的折射。 消費環(huán)境隨著國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，廣大人民群眾特別是青少年，對創(chuàng)意性、時尚性強的高品位動漫文化、動漫產(chǎn)品需求越來越大。目前，國內(nèi)約有 5億的動漫影視產(chǎn)品消費群，各電視臺國產(chǎn)動畫年需要量為28萬分鐘。按國家規(guī)定的全國省級、副省級電視臺三年內(nèi)全部開通少兒頻道的要求，到2010年，全國電視臺每天需要5000分鐘、全年需要180萬分鐘的動畫節(jié)目，國產(chǎn)動畫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將在1000億元人民幣以上，映射出國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)龐大的消費市場和巨大的發(fā)展空間。 政策環(huán)境 2004年4月，國家廣電總局頒發(fā)《關(guān)于發(fā)展我國影視動畫產(chǎn)業(yè)的若干意見》，對國產(chǎn)動畫片的播出數(shù)量、所占比例和播出時段作了硬性規(guī)定，如國產(chǎn)動畫片在每季度播出的的動畫片總量中不少于60％，凡電影、電視劇頻道在17：00至19：00播出30分國產(chǎn)動畫片，可在黃金時段加播30秒廣告，而播出60分鐘或60分鐘以上，可在黃金時段加播60秒廣告；2005年初，國務(wù)院專門開會研究動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，形成了《國務(wù)院動漫產(chǎn)業(yè)扶植政策有關(guān)問題的會議紀要》，2006年4月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財政部等十部門《關(guān)于推動我國動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》。根據(jù)《廣電總局關(guān)于進一步規(guī)范電視動畫片播出管理的通知》的相關(guān)規(guī)定，自2006年9月1日起，全國各級電視臺所有頻道在每天17時～20時之間，均不得播出境外動畫片和介紹境外動畫片的資訊節(jié)目或展示動畫片的欄目。以上政策都彰顯了國家大力扶植和發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)的決心。 國內(nèi)動畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)相對于英美日韓等國家，國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)起步晚、規(guī)模小，還處于發(fā)展的初級階段，雖然國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步搭建起了一條從內(nèi)容制作、出版發(fā)行、品牌授權(quán)到文具玩具等衍生產(chǎn)品開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈條，但由于內(nèi)容、渠道、終端消費方面的原因，并沒有形成真正意義上成熟穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，在未來市場環(huán)境的變革與調(diào)整中將面臨進一步的挑戰(zhàn)。 漫畫市場板塊與日本發(fā)達的漫畫市場相比，國內(nèi)的動漫市場一直處于起步階段，并未得到較大發(fā)展。1995年，中宣部和新聞出版署聯(lián)合推出中國漫畫5115工程：創(chuàng)立《北京卡通》、《少年漫畫》、《中國卡通》、《漫畫大王》、《卡通先鋒》等5本雜志，至今這5本雜志的總發(fā)行量仍不足25萬冊。截至2005年底國內(nèi)動漫雜志大約有二十多種，但銷量與日本漫畫相比相當有限，以其中銷量較大的《漫友》為例，該雜志2005年銷量也僅有十幾萬冊左右，而日本同期暢銷的漫畫銷量一般都能在百萬以上。由于中國讀者群與日本讀者群的欣賞口味與偏好有很大差別，雖然漫畫是整個動漫行業(yè)思想與創(chuàng)意的源頭，但基于行業(yè)現(xiàn)狀，未來漫畫市場要充分圍繞原創(chuàng)動畫的走勢，充分配合動畫市場的發(fā)展趨勢進行定位與布局，形成良好的互動機制。 原創(chuàng)動畫板塊雖然文化部、新聞出版總署、廣電總局等國家部委已經(jīng)制定了一系列政策對國產(chǎn)的動畫作品進行了扶持，但目前全國市場上電視臺采購國產(chǎn)動畫的數(shù)量卻有限，更多電視臺采用播放存量的動畫作品以降低運作成本。而購片的電視臺很少以現(xiàn)金的方式支付，更多是以貼片廣告的形式作為交換的，并不支付現(xiàn)金，購片的電視臺的報價也相當?shù)?，中央電視臺能夠在1000元/分鐘左右，三家卡通頻道可達每分鐘數(shù)百元，部分地方臺如浙江少兒頻道，最低收購價格僅為3元/分鐘。而在歐美，一部動畫片在本國播出收益占投資成本的八成以上；在日本，一部優(yōu)秀的動畫片的播出收益可達100%～120%。相比低廉的播映收入，現(xiàn)在