【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問(wèn)題則嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展進(jìn)程。三、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式1．物業(yè)管理模式應(yīng)向經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變目前，中國(guó)大陸物業(yè)管理主要存在三種管理模式：一是專業(yè)物業(yè)管理模，管理內(nèi)容為客戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中，經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是通過(guò)收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為住戶提供有償服務(wù)，服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫(xiě)字樓、別墅、賓館、公寓等；二是專業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式，大多由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行組建，管理對(duì)象以住宅小區(qū)為主，由于福利性管理的影響，這類公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開(kāi)發(fā)；三是傳統(tǒng)行政性福利管理模式，即由政府房地產(chǎn)局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段，但發(fā)展非常迅速。不過(guò)，這三種管理模式離物業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化的管理要求相比還有很大的距離。21世紀(jì)，是中國(guó)大陸物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。今天，物業(yè)管理的職責(zé)已不僅僅是過(guò)去管理煤氣水電、打掃衛(wèi)生等內(nèi)容，而是主要幫助業(yè)主提升物業(yè)價(jià)值，并追求其中的附加價(jià)值。新時(shí)期的物業(yè)管理企業(yè)必須審時(shí)度勢(shì)，正確對(duì)待現(xiàn)階段行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題，轉(zhuǎn)變、更新觀念，不斷超越自我，才能使企業(yè)邁入持續(xù)、健康的發(fā)展軌道。物業(yè)企業(yè)管理模式向經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變就是諸多變革之一，而經(jīng)濟(jì)危機(jī)，為這一變革提供了良好的契機(jī)。所謂經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就是以市場(chǎng)變化、客戶需求為導(dǎo)向，運(yùn)用科學(xué)的管理方式、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)最優(yōu)化的資源組合，提高物業(yè)的增值潛力，發(fā)揮物業(yè)的整體增值效力，產(chǎn)生高品質(zhì)、高水準(zhǔn)的產(chǎn)品——服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。在中國(guó)大陸物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，已迅速崛起了一批順應(yīng)市場(chǎng)變化、把握行業(yè)發(fā)展方向的知名品牌，這些企業(yè)在突出企業(yè)品牌形象、顯示競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的同時(shí)，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為行業(yè)發(fā)展提供了大量操作性強(qiáng)的理論依據(jù)。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作模式正是這些優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期探索、實(shí)踐的結(jié)果。從現(xiàn)階段中國(guó)大陸物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的內(nèi)容上看，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)現(xiàn)形式主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：（1）以技術(shù)優(yōu)勢(shì)向市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化。根據(jù)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，發(fā)展如清潔、綠化、消殺等基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，高層樓宇電梯、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)的檢修、維護(hù)、保養(yǎng)、設(shè)計(jì)、改造、施工，水處理系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件系統(tǒng)的研制、開(kāi)發(fā)等技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目，使物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和要害環(huán)節(jié)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。（2）融物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)為一體，在做好物業(yè)管理服務(wù)工作的同時(shí)，不斷拓展新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。通過(guò)為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力，積極參與、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售，投資業(yè)務(wù)的策劃；參與、經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理密切相關(guān)的行業(yè)，如物業(yè)租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、建材、裝飾等，通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，發(fā)揮物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。（3）以資本運(yùn)作為紐帶，有效利用品牌企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、兼并、重組、收購(gòu)等方式，通過(guò)輸入管理模式、實(shí)施品牌運(yùn)作，收購(gòu)、兼并具備發(fā)展?jié)摿Φ哪繕?biāo)企業(yè)，拓展企業(yè)生存空間，將資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)相集合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源共享和低成本的市場(chǎng)擴(kuò)張。（4）將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面的服務(wù)。其核心為，將營(yíng)銷的概念深刻地溶合于管轄項(xiàng)目的物業(yè)管理工作之中，通過(guò)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。（5）實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，沿海向內(nèi)陸發(fā)展。從全國(guó)各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)管理的覆蓋面相對(duì)較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)差距較大，這反過(guò)來(lái)又說(shuō)明物業(yè)管理市場(chǎng)潛力巨大。（6）將現(xiàn)有職能部門專業(yè)化、社會(huì)化，借助不斷細(xì)化的社會(huì)分工，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量，有效利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢(shì)，成立專業(yè)化公司，并使其充分市場(chǎng)化，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，形成技術(shù)對(duì)外擴(kuò)張的格局。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式和收益型物業(yè)管理有所不同，后者特指以出租經(jīng)營(yíng)型房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理，普遍存在于寫(xiě)字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中，而前者指對(duì)管轄的各類物業(yè)都溶入經(jīng)營(yíng)的概念，通過(guò)對(duì)物業(yè)功能的開(kāi)發(fā)，提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的組成內(nèi)容。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面，包括租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。2．經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的基本特征 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的基本特征是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、品牌發(fā)展、資本運(yùn)作方面的高度結(jié)合，其核心是使物業(yè)管理企業(yè)充分市場(chǎng)化。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不僅僅局限于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)收益性物業(yè)及配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，后者是以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為主體對(duì)象，而經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是以圍繞物業(yè)管理所涉及的整個(gè)領(lǐng)域?yàn)橹黧w對(duì)象，它不局限于某一種固定形式，它是物業(yè)管理企業(yè)在吸引資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)方面實(shí)現(xiàn)的最優(yōu)化動(dòng)態(tài)的組合。由于經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理企業(yè)在吸引資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合，因此，它有效突破了物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)這一從屬性定位，是對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理行業(yè)的“保本微利行業(yè)”這一傳統(tǒng)說(shuō)法的挑戰(zhàn)，改變了物業(yè)管理企業(yè)的存續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)度依賴的傳統(tǒng)格局，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過(guò)渡，加快了物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程，使物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，大大提高了物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)地位。目前物業(yè)管理發(fā)展到已經(jīng)成為城市管理的重要組成部份，隨著物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，要使物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)的良性發(fā)展軌道，物業(yè)管理企業(yè)必須朝市場(chǎng)化、規(guī)范化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化的方向發(fā)展。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式可以將資本、技術(shù)、信息、人才迅速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，從而形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)水平高、專業(yè)化分工合理，并在市場(chǎng)中具有較強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)全面發(fā)展中的整體競(jìng)爭(zhēng)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，縮短目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)與國(guó)際相比在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力、集約化水平、運(yùn)行機(jī)制和整體效益方面的差距。四、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的發(fā)展策略 在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的過(guò)程中，應(yīng)該從自身出發(fā)采取措施、積極應(yīng)對(duì)，才能走持續(xù)、健康的發(fā)展之路。通過(guò)事實(shí)兼并重組，加強(qiáng)成本管理、人力資源等方面的管理，逐步脫離物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)的這一從屬定位，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。1．完善物業(yè)法規(guī)，提倡管理創(chuàng)新現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，目前存在著不全面、不嚴(yán)密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，各施各法，上下無(wú)法統(tǒng)一形成完整的體系，這些法規(guī)性的文件之間存在著不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，甚至相互矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)管理的實(shí)踐，管理難度較大。因此，物業(yè)管理法律法規(guī)，是規(guī)范物業(yè)管理，推動(dòng)物業(yè)管理健康