【文章內(nèi)容簡介】 住，同時由于受到中國傳統(tǒng)觀念中“葉落歸根”思想的影響，每年也有大批的老華僑歸國歸鄉(xiāng)，安度晚年，購買酒店式的觀景別墅居住對他們來說應該是一個非常不錯的選擇；江京的經(jīng)濟尤其是私營經(jīng)濟這幾年發(fā)展非常迅速，誕生了一大批富有的生意人，隨著自身經(jīng)濟實力的增強，他們對生活的要求特別是居住的要求也越來越高。因而，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅這一最高層次的居住形式將對他們具有很大的吸引力，與之相配套的酒店式服務也將極大地方便他們的生活，它的出現(xiàn)無疑將很好地滿足這一市場的需求?；谝陨蟽牲c分析，我們認為，針對酒店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費市場非常廣闊，銷售前景樂觀，它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當?shù)匾鹣鄳霓Z動效應，并最終取得成功。三、項目分析與市場定位（一） 項目分析考慮到江京整個地區(qū)的經(jīng)濟、社會、旅游等發(fā)展狀況，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報、投資風險、經(jīng)營成本等預測，我們認為，目前江京市已完全有必要投資建設高星級的城市綜合商務型酒店，并可兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，同時在建造過程中，特別需要注意下列因素：規(guī)格檔次起步一定要高，設計規(guī)劃標準為五星級，建設標準為四星級，這樣就能快速占領(lǐng)當?shù)仫埖陿I(yè)的制高點。同時，服務設施應盡量齊全且功能靈活。依據(jù)地方容量，整個投資規(guī)模不宜偏大，房間總數(shù)控制在220間以內(nèi)，同時，應具備有較佳私密性、獨立性、安全性的經(jīng)營接待場所，以滿足政府接待的需求。兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店建筑以獨立式別墅為主，規(guī)模為40幢左右，每幢建筑面積為250平方米～350平方米之間。主體建筑風格應有自己的特色，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時，建筑物本身也相應成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀。經(jīng)營定位應明確，既能符合當?shù)卣螅帜茏畲蠓秶卣袕瓶驮?，贏得較好的投資回報。應積極爭取當?shù)卣案骷墮C構(gòu)的大力支持，爭取將本項目樹立為良好的政府形象工程。同時擴大臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司的社會知名度與誠信度，進而有效樹立公司良好的形象，利用自身的優(yōu)勢不斷拓展業(yè)務，最終形成雙贏。（二） 市場定位通過實地考察，并根據(jù)當?shù)氐膶嶋H接待情況及發(fā)展趨勢分析，我們認為，新建的江京大飯店的經(jīng)營市場可定為：一、政府代表團的會見與接待；二、國家級專業(yè)會議和中小型國際會議；三、地方政府、各職能機構(gòu)、各企事業(yè)團體的各類會議或聯(lián)誼活動；四、國際國內(nèi)招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、新聞發(fā)布等商務活動；五、高檔旅游團隊；六、高檔次商務散客；七、各類學術(shù)研討、參觀交流等接待活動；八、海內(nèi)外客商休閑度假等。酒店類型為城市綜合商務型。酒店星級為目前按照四星級標準建造，并留有升級為五星級酒店的空間。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的建造也將填補江京市尚無高檔別墅區(qū)的空白，主要銷售客戶對象應是歸國僑胞、各地投資商及有關(guān)企業(yè)家等。同時根據(jù)可靠消息，國家將下文嚴格控制別墅類房產(chǎn)的建造，這又將進一步使酒店的別墅群成為一個亮麗的賣點。（三） 綜合評論結(jié)合江京地區(qū)社會經(jīng)濟的特征與新世紀當?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃，我們認為，臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司投資建造江京大飯店，主要有以下幾方面的有利因素：一、近幾年江京市經(jīng)濟發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會綜合經(jīng)濟實力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源十分豐富，城市功能與知名度不斷擴大，存在著良好的投資基礎條件；二、目前市區(qū)缺乏大型旅游商貿(mào)接待活動的場所，尤其是飯店規(guī)格檔次不高、布局不合理、政府會見接待場所稀缺、國內(nèi)外高檔次會議舉辦困難等不良因素明顯，存在著投資建造高檔飯店的市場契機；三、江京消費市場活躍，消費水準日趨提高，當?shù)厥忻駥ㄔ焖摹⑽逍羌壐咝羌壘频甑暮袈暫芨?，而且人們求新、求變、求好的消費心態(tài)十分明顯，存在著有利的消費群體；四、江京市政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導明確表態(tài)，非常重視與支持建造江京大酒店這一項目，存在著建設與經(jīng)營政策的優(yōu)惠等政府支持的背景?？傊?，該項目是一項能較快占領(lǐng)市場，獲取良好回報的較佳的投資行為。同時，也是有力展示臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司形象的非常良好的機會。四、項目建設的基本思路與建議根據(jù)江京市經(jīng)濟發(fā)展狀況和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場現(xiàn)狀，結(jié)合投資方的經(jīng)營思路，擬建的江京大飯店初步定位為城市綜合型商務酒店，兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅。它的設計和建設應涵蓋以下基本概念。(一） 基本設計原則總體設計指導思想以市場需求及經(jīng)營目標為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營效果和投資回報，能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務酒店的特色，有鮮明和良好的市場形象。酒店設計應體現(xiàn)出較強的對市場需求環(huán)境的適應性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設計等按照現(xiàn)行國家GB/T14308五星級飯店標準設計建造；酒店的裝修以及其他設備設施、用具、陳設等可考慮市場的實際需要和投資狀況，按四星級標準進行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經(jīng)營目標，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。因酒店用地條件較好，且當?shù)仫埖陿I(yè)市場尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設檔次和標準的同時，相應地控制投資負擔，可考慮分期建設，逐步發(fā)展完善。酒店的建造與裝修應重設計，輕材料。體現(xiàn)設計是靈魂，建材為設計服務的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個性。酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。主樓以200間（套）客房（約220間自然間）及公共部分和動力后勤部分組成。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅可建40幢左右。另外，隨著市場發(fā)展，在臨江濱區(qū)域，可適當規(guī)劃建造一些對外服務的商業(yè)設施。主樓客房部分可考慮分期建造，前期約建2/3，二期續(xù)建約1/3。建筑總規(guī)模（不含沿江對外服務用房）控制在36000平方米左右。酒店設計應充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢相結(jié)合，建筑物要有自己的個性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。酒店應引進并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面，從設計之初就加以考慮，同時在經(jīng)營管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應體現(xiàn)綠色理念，在市場上確立個性化形象。酒店的設計建設應重視日后經(jīng)營成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應根據(jù)經(jīng)營管理需要，適當分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時進行分區(qū)域設置計量裝置。（二） 酒店建設標準酒店的建設按國家GB/T14308標準實施，為四星級綜合商務型酒店，骨架基礎部分則按照五星級標準要求控制。70%標準客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），擁有獨立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙