【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售房屋，實(shí)際居住期限已經(jīng)超過(guò)了原規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅的2年。此種情況下的出售，早已不能單純認(rèn)定是炒房行為?！斑@對(duì)改善房屋流通不能從根本上起到作用?！焙皶熣J(rèn)為，基于市場(chǎng)中的實(shí)質(zhì)表現(xiàn)建議，下一輪的稅制調(diào)整可將營(yíng)業(yè)稅征收起始點(diǎn)調(diào)至“簽訂購(gòu)房合同”或者“入住時(shí)間”，這才是目前最迫切的。與胡景暉有相同觀點(diǎn)的還有中原地產(chǎn)的李文杰，他認(rèn)為，大多投資者對(duì)稅收和利率都不敏感，如果投資回報(bào)足夠大，征收二手房轉(zhuǎn)讓稅只會(huì)帶來(lái)一些短期影響，對(duì)一些不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者形成壓力?！岸愂帐且话央p刃劍，對(duì)房屋二次轉(zhuǎn)讓收稅，同時(shí)抑制了二手房的流通，造成二手房房源供應(yīng)緊張，甚至不利于一手房市場(chǎng)發(fā)展?！崩钗慕鼙硎?。保有環(huán)節(jié)征稅是調(diào)控的根本事實(shí)上，圍繞轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收改革就曾是上一輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。2005年七部委就曾出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，效果并不明顯。國(guó)家稅務(wù)總局也于去年出臺(tái)營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。2006年又出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的“31號(hào)”文件，確定毛利率，在此基礎(chǔ)上征收所得稅。 “目前對(duì)于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征稅并不能從根本上解決問(wèn)題，房屋保有環(huán)節(jié)的征稅才是調(diào)控的根本?！标?yáng)光100副總范小沖表示，財(cái)產(chǎn)稅和物業(yè)稅的缺失使得很多閑置房屋沒(méi)能很好地釋放出來(lái)。國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員張培森表示，雖近兩年房地產(chǎn)的稅收調(diào)控比較及時(shí)，但是房地產(chǎn)稅收制度的不完善直接影響了調(diào)控的力度。他表示，目前涉及到房地產(chǎn)的稅種共有13個(gè)，分散在不同的稅種中發(fā)揮作用，從而使得效果的發(fā)揮并不充分。張同時(shí)表示，財(cái)產(chǎn)稅的缺失是目前房地產(chǎn)稅的一個(gè)遺憾，而物業(yè)稅是今后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要考慮的問(wèn)題。事實(shí)上，物業(yè)稅的制定與出臺(tái)涉及到整個(gè)房地產(chǎn)稅制改革的實(shí)質(zhì)?！胺?jī)r(jià)和地價(jià)的評(píng)估是阻礙物業(yè)稅出臺(tái)的技術(shù)因素。此外，目前公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度尚未建立，公民財(cái)產(chǎn)交易記錄并不健全，這些都直接影響著物業(yè)稅出臺(tái)的操作性?！睆埮嗌硎?。此外，土地出讓環(huán)節(jié)中的稅賦問(wèn)題也一直備受關(guān)注。政府一次性向開(kāi)發(fā)商收取70年的土地使用費(fèi)，而開(kāi)發(fā)商無(wú)疑把土地成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。對(duì)此，香港媒體認(rèn)為，限制住房高消費(fèi)的稅收政策，最有可能改革的就是對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值部分開(kāi)征增值稅?！盁o(wú)論是現(xiàn)行的稅制還是稅收政策，它的效果依然滯后?！睆埮嗌硎?，下一步稅制改革除了要立足稅制設(shè)計(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮外，還要考慮和稅收政策配套進(jìn)行。鏈接物業(yè)稅 物業(yè)稅是國(guó)際通行的房地產(chǎn)稅制，又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評(píng)估價(jià)值繳付一定稅款。目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都實(shí)行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國(guó)家也已經(jīng)開(kāi)始采用這種做法。我國(guó)物業(yè)稅制度的思路是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有者每年繳納的物業(yè)稅。現(xiàn)在上述稅費(fèi)有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金。而物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年收取，如住宅的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)可分70年繳納，即在購(gòu)買時(shí)只需繳納1/70的稅費(fèi)。但是，物業(yè)稅作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及很多方面，對(duì)一些有可能出現(xiàn)的新情況如何處理，亦應(yīng)引起思考。、圖書(shū)、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開(kāi)）。9，“國(guó)六條”彰顯政府關(guān)懷 市場(chǎng)考驗(yàn)管理智慧5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施。這次被廣泛稱為“國(guó)六條”的調(diào)控舉措，扣緊了市場(chǎng)的心弦。畢竟一年前，以國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)為序幕的宏觀調(diào)控號(hào)角，還余韻未息。溫總理主持的這場(chǎng)會(huì)議，肯定了去年的宏觀調(diào)控，認(rèn)為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到了抑制。與此同時(shí)，指出了房地產(chǎn)領(lǐng)域中尚未根本解決的問(wèn)題，主要是“少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂”。未被點(diǎn)名的“少數(shù)大城市”，被公認(rèn)為北京、深圳、廣州等地。人們注意到，房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛之地挪了個(gè)位置：一年前的上海、杭州等地?fù)Q成了當(dāng)時(shí)還被烙著“市場(chǎng)健康”印記、如今房?jī)r(jià)漲勢(shì)不減的北京、廣州、深圳……來(lái)自建設(shè)部14日的消息顯示，建設(shè)部已責(zé)成各地進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。雖然各部委相關(guān)的具體調(diào)控細(xì)則還未出臺(tái)，但細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)，作為綱領(lǐng)性的總則“國(guó)六條”中，透露出決策層的調(diào)控思路已發(fā)生方向性變化?！斑@次調(diào)控的重點(diǎn)，主要是面向政府。”任志強(qiáng)分析，“如果說(shuō)前幾次調(diào)控主要面向市場(chǎng)的消費(fèi)主體、投資主體，那么，‘國(guó)六條’最重要的都是指向政府。政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督、市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整等等，特別是對(duì)低收入家庭的保障，一系列的政策最后都非常明確地要列在地方政府的責(zé)任制里面，也就是地方政府有責(zé)任解決這些問(wèn)題?！笔聦?shí)上，決策層要考慮的遠(yuǎn)不止這些，就像解決房地產(chǎn)的問(wèn)題也遠(yuǎn)不止囿于房地產(chǎn)業(yè)。在中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘看來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)的高低應(yīng)拿到國(guó)際環(huán)境中比照。目前，受全球富余投資性資金流動(dòng)性泛濫的影響，全球房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲。哈繼銘提醒，“中國(guó)在全球流動(dòng)性泛濫的情況下，需要有自己的免疫力。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于銀行的貸款依賴程度高于西方。一旦全球房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，中國(guó)免疫力不足的話，可能會(huì)對(duì)金融業(yè)造成較大的風(fēng)險(xiǎn)?！绷硪环矫?，在日前人民幣持續(xù)升值的背景下，殷劍峰分析，“從其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，本幣升值的過(guò)程中間，資產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)漲，并且，資產(chǎn)價(jià)格漲速肯定高于本幣升值的速度。因此，要提防造成資產(chǎn)結(jié)構(gòu)泡沫。” “但外幣進(jìn)入也有好處，即能促成國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，特別是股票市場(chǎng)，債券市場(chǎng)等等?！币髣Ψ甯锌?，“這時(shí)就需要決策層權(quán)衡，如何借力打力?！痹谝髣Ψ蹇磥?lái)，如何引導(dǎo)外資進(jìn)入到希望發(fā)展的資本市場(chǎng)領(lǐng)域，而不是集中流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，將考驗(yàn)決策層的調(diào)動(dòng)支配能力。決策層以及學(xué)界等對(duì)今年一季度GDP增長(zhǎng)加快的跡象也強(qiáng)烈關(guān)注。%。張立群表示，“從目前來(lái)看，由于房地產(chǎn)增長(zhǎng)受土地的約束很強(qiáng)烈，因此GDP增長(zhǎng)加快并非由房地產(chǎn)投資升溫帶動(dòng)。但增長(zhǎng)加快的跡象必須警惕。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)的一些問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始有所表現(xiàn)時(shí)，當(dāng)很多行業(yè)利潤(rùn)率都不高時(shí)，房?jī)r(jià)的提高會(huì)使投資者更積極地轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣獲利較好的市場(chǎng)。這其中隱含著泡沫，必須警惕?！憋@然，在這種種背景下出臺(tái)的“國(guó)六條”以及之后的相關(guān)措施，將更加考驗(yàn)決策層的智慧。例如，此次“國(guó)六條”中，“有區(qū)別的調(diào)整住房信貸政策”頗引人關(guān)注?！斑@顯示了決策層對(duì)需求的區(qū)分。如果實(shí)施得好，將成為區(qū)別于以往調(diào)控政策的關(guān)鍵之處?！币髣Ψ宸治?，“現(xiàn)在，在市場(chǎng)供給方面已經(jīng)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)性的差異，比如強(qiáng)調(diào)從土地等各方面提供優(yōu)惠措施。但是在需求方面依然沒(méi)有區(qū)分開(kāi)，比如買高檔住宅和中低檔住宅經(jīng)濟(jì)適用房到銀行貸款利率一樣。如果說(shuō)是需求結(jié)構(gòu)分層的話，抑制高檔住宅需求應(yīng)該從稅收、銀行信貸等方面進(jìn)行抑制，另外也應(yīng)當(dāng)從稅收、銀行信貸等方面鼓勵(lì)中低檔住宅的需求，稅收包括物業(yè)稅、財(cái)產(chǎn)稅等?！笔讋?chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，在贊同“國(guó)六條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷以及舉措時(shí)，也以探詢的口吻建議，是否能再加上一條，即“增加低價(jià)土地的供應(yīng)量，讓地價(jià)與房?jī)r(jià)同步協(xié)調(diào)”？“去年的調(diào)控，是區(qū)域性的有針對(duì)性的調(diào)控。這種調(diào)控信號(hào)的傳遞，卻不是局限在上海等區(qū)域的。包括北京、廣州等地的很多購(gòu)房者的預(yù)期都產(chǎn)生了變化，即都在等調(diào)控政策見(jiàn)效之后再買房?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部第一研究部主任張立群分析，“所以，去年下半年以后，很多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量都在下降。但去年“十一”之后，市場(chǎng)就逐步回暖，在這個(gè)背景下，房?jī)r(jià)又逐步上升。這種情況下蓄積的需求就很快跟上來(lái)了，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲的比較快?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生預(yù)計(jì)，以“國(guó)六條”為綱，土地、銀行、稅收、建設(shè)等相關(guān)部門的具體政策將在本月內(nèi)陸續(xù)出臺(tái)。、圖書(shū)、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開(kāi)）?！皣?guó)六條”之后房地產(chǎn)信托能否再獲可乘之機(jī)？2003 年，銀行信貸收緊閘門，信托趁虛而入并大有斬獲。但是這一次，國(guó)六條細(xì)則出臺(tái)后，此類好戲似乎無(wú)法已再度上演。 就在國(guó)六條細(xì)則出臺(tái)后的幾天里，信托業(yè)協(xié)會(huì)第二屆年會(huì)在北京召開(kāi)。由于是協(xié)會(huì)會(huì)員大會(huì)，無(wú)一家媒體獲準(zhǔn)入內(nèi)報(bào)道。但據(jù)知情人士透露，會(huì)議中并沒(méi)有太多內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題。 利好還是利空尚難斷定，對(duì)于國(guó)六條是否成為房地產(chǎn)信托的發(fā)展良機(jī)，福建聯(lián)華國(guó)際信托有限公司某高層如是表示，39。212號(hào)39。文件中對(duì)信托的規(guī)定不止一個(gè)35%的自有資金比例，另有關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)的限制。這已經(jīng)比39。國(guó)六條39。細(xì)則關(guān)于信貸的某些政策更為嚴(yán)格，貸款門檻也更高。 業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，國(guó)六條主要是針對(duì)商業(yè)銀行，信托公司不會(huì)被過(guò)多考慮在內(nèi)。銀監(jiān)會(huì)曾多次召開(kāi)針對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管會(huì)議，但信托公司目前卻沒(méi)有收到任何政策將從嚴(yán)的信號(hào)。 信托門檻比國(guó)六條更嚴(yán)格 雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次國(guó)六條對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的某些限制條款，只是以往政策的重申，其嚴(yán)厲程度與121號(hào)文件不能同日而語(yǔ)。但不可否認(rèn)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈再次被收緊。 39。國(guó)六條39。出臺(tái)后，除銀行以外的融資渠道會(huì)有良好的發(fā)展勢(shì)頭，這是利好表現(xiàn)；但這次調(diào)控顯然是房地產(chǎn)行業(yè)通盤的調(diào)整，稅收、信貸和土地同時(shí)發(fā)揮多重作用。聯(lián)華信托某高層在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，并不能以商業(yè)銀行信貸收緊來(lái)單方面判斷是否存在房地產(chǎn)融資的新機(jī)會(huì)。從風(fēng)險(xiǎn)控制角度來(lái)講，這次調(diào)控對(duì)所有金融機(jī)構(gòu)都是整體趨向利好。 事實(shí)上，正如業(yè)內(nèi)人士所言，目前對(duì)房地產(chǎn)信托的門檻設(shè)置已然高于國(guó)六條對(duì)商業(yè)銀行的限制。早在去年212號(hào)文件之后，房地產(chǎn)信托的門檻就被大幅度抬高。除了規(guī)定35%的自有資金以外，還要求四證齊全以及開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)的限制。 房地產(chǎn)信托上演王者歸來(lái)的可能性不大。上海城開(kāi)集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)表示，雖然，39。121號(hào)39。文件曾經(jīng)給了房地產(chǎn)信托無(wú)比良好的發(fā)展空間，但39。212號(hào)39。文件后，既往的輝煌不太可能重演。 最起碼，10億元的信托融資是空前絕后了。倪建達(dá)說(shuō)。2005年在39。212號(hào)39。文件出臺(tái)前，倪曾一手導(dǎo)演了10億元地產(chǎn)信托融資大手筆。 值得注意的是，此次國(guó)六條細(xì)則出臺(tái)后，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康已先后兩次召開(kāi)會(huì)議，商討關(guān)于商業(yè)銀行落實(shí)國(guó)六條的事項(xiàng)，而同屬銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的信托公司目前卻沒(méi)有收到任何相關(guān)指示。 信托融資本來(lái)就占很小的份額，這就決定了信托被列入此次調(diào)控范圍的可能性不大。信托業(yè)內(nèi)人士孫飛認(rèn)為，這次調(diào)控的重點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，即便是運(yùn)用信貸政策也是針對(duì)囤地囤房的地產(chǎn)商。 他同時(shí)透露，2005年全年的地產(chǎn)信托融資額度為500億元，這包括了公開(kāi)的集合信托以及不被公眾了解的單一信托計(jì)劃。雖然，這比以前單一的銀行貸款進(jìn)步明顯，但是，顯然還不占據(jù)地產(chǎn)商的主要融資渠道。 雖然目前還沒(méi)有收到銀監(jiān)會(huì)關(guān)于這次調(diào)控的任何指示，但這也并不是意味著信托公司可以39。頂風(fēng)作案39。孫飛表示。 200份突破有望已成定局 雖然今年的信托業(yè)協(xié)會(huì)年會(huì)上并沒(méi)有明確透露關(guān)于為信托公司松綁200份的信息。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，200份突破有望在近期塵埃落定。 年初曾有媒體報(bào)道，分類評(píng)級(jí)結(jié)果早已出臺(tái)。9家被評(píng)為A類的信托公司有望享受到突破200份限制以及異地開(kāi)展業(yè)務(wù)的政策優(yōu)惠。 事實(shí)上，允許突破200份限制的不僅限于被評(píng)為A類的9家信托公司。另?yè)?jù)知情人士透露：分類結(jié)果為A和B的信托公司都被監(jiān)管層批準(zhǔn)，可突破200份限制。 包括江西國(guó)投在內(nèi)的被評(píng)為B類的信托公司以及9家A類信托公司，事實(shí)上已經(jīng)超過(guò)了登記在案的信托公司幾乎一半的比例。200份限制已經(jīng)不攻自破，相信距離最后的39。勝利39。已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。該人士說(shuō)。、圖書(shū)、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開(kāi)）。1“國(guó)六條”指明新的調(diào)控方向“國(guó)六條”是中央根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾集中的環(huán)節(jié)采取的更有針對(duì)性的措施，其對(duì)房地產(chǎn)的影響將是相當(dāng)深遠(yuǎn)的。“國(guó)六條”要求“嚴(yán)格執(zhí)行”住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，意味著不會(huì)出現(xiàn)新的有關(guān)銷售的措施，即前一階段有些人士或機(jī)構(gòu)關(guān)于取消預(yù)售的建議未被官方所支持；而定位于“完善轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)”的稅收政策，說(shuō)明針對(duì)“持有環(huán)節(jié)”的物業(yè)稅暫時(shí)不會(huì)開(kāi)征，但可能會(huì)對(duì)高低價(jià)位、大小套型的住房執(zhí)行不同的稅率，對(duì)投資性住房產(chǎn)生的增值課以增值稅等，以引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求；在信貸政策方面，強(qiáng)調(diào)“有區(qū)別”和“適度”，表明不會(huì)對(duì)所有的房地產(chǎn)貸款均采取一刀切的緊縮銀根方式，整體力度不會(huì)非常劇烈；本次調(diào)控沒(méi)有再提“緊縮地根”，而是“科學(xué)確定”“土地供應(yīng)規(guī)?！?，說(shuō)明政府意識(shí)到以前的片面嚴(yán)控有“不科學(xué)”之處，可能加大土地供應(yīng)規(guī)模，對(duì)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的土地指標(biāo)適當(dāng)放寬。因此可以看到，新的調(diào)控政策將從增加供給、抑制需求兩個(gè)方面著手。在供給方面，如果政府增加土地供應(yīng)規(guī)模并且針對(duì)囤積土地實(shí)施強(qiáng)力措施，則會(huì)改變開(kāi)發(fā)商對(duì)土地供應(yīng)短缺的預(yù)期，增加開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地的成本，對(duì)土地的需求將得到抑制，對(duì)土地的爭(zhēng)奪激烈程度也會(huì)下降。土地價(jià)格上漲受到抑制甚至出現(xiàn)下跌，其對(duì)房?jī)r(jià)上漲的“成本推動(dòng)”效應(yīng)也可能因此而削弱。調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房給予一定的優(yōu)惠政策，將消化大量購(gòu)買力，將對(duì)處于開(kāi)發(fā)階段的中低檔住房項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)高檔項(xiàng)目也會(huì)帶來(lái)性價(jià)比方面的壓力。但地方政府出于局部利益的考慮，對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整可能會(huì)在具體執(zhí)行中出現(xiàn)偏差。對(duì)囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)的直接打擊作用不會(huì)太有效，因?yàn)槎邔?shí)際是供求關(guān)系的反映。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，與其將存量房產(chǎn)出售，而出售后回籠的資金無(wú)法取得低成本土地，還不如選擇持有存量土地和房源坐以待漲。因此在供給方面，最關(guān)鍵的還是在于增加土地供應(yīng)規(guī)模，改變開(kāi)發(fā)商預(yù)期。不過(guò)，政府要科學(xué)確定土地供應(yīng)規(guī)模還是非常困難的，這實(shí)際上是用行政手段解決市場(chǎng)問(wèn)題。土地與資本、勞動(dòng)力構(gòu)成生產(chǎn)三大要素，目前資本和勞動(dòng)力都已經(jīng)或者即將能夠自由流動(dòng)，唯有土地由政府根據(jù)指令性計(jì)劃的原則進(jìn)行管理，如果供應(yīng)過(guò)少，不足以改變市場(chǎng)預(yù)期，而供應(yīng)過(guò)多，又可能造成市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷。綜上，本次調(diào)控對(duì)供給影響的大小取決于：政府對(duì)土地規(guī)模科學(xué)確定的結(jié)果，是否有能力實(shí)現(xiàn)土地的有效供應(yīng)以及地方政府的執(zhí)行配合程度。在需求方面，稅收、信貸政策的調(diào)整將抑制對(duì)投資型、高價(jià)位、大套型住房的需求，尤其是如果采用大幅提高首付的信貸政策，將