【文章內容簡介】 售房屋，實際居住期限已經超過了原規(guī)定繳納營業(yè)稅的2年。此種情況下的出售，早已不能單純認定是炒房行為?！斑@對改善房屋流通不能從根本上起到作用。”胡景暉認為，基于市場中的實質表現(xiàn)建議，下一輪的稅制調整可將營業(yè)稅征收起始點調至“簽訂購房合同”或者“入住時間”，這才是目前最迫切的。與胡景暉有相同觀點的還有中原地產的李文杰，他認為，大多投資者對稅收和利率都不敏感，如果投資回報足夠大，征收二手房轉讓稅只會帶來一些短期影響，對一些不了解房地產市場的投資者形成壓力。“稅收是一把雙刃劍，對房屋二次轉讓收稅，同時抑制了二手房的流通，造成二手房房源供應緊張，甚至不利于一手房市場發(fā)展?！崩钗慕鼙硎?。保有環(huán)節(jié)征稅是調控的根本事實上，圍繞轉讓環(huán)節(jié)的稅收改革就曾是上一輪宏觀調控的重點。2005年七部委就曾出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》，但據(jù)業(yè)內人士分析，效果并不明顯。國家稅務總局也于去年出臺營業(yè)稅的調整政策：對個人購買住房不足2年的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。2006年又出臺了針對房地產企業(yè)所得稅的“31號”文件，確定毛利率，在此基礎上征收所得稅。 “目前對于轉讓環(huán)節(jié)的征稅并不能從根本上解決問題，房屋保有環(huán)節(jié)的征稅才是調控的根本?！标柟?00副總范小沖表示，財產稅和物業(yè)稅的缺失使得很多閑置房屋沒能很好地釋放出來。國家稅務總局稅收科學研究所研究員張培森表示，雖近兩年房地產的稅收調控比較及時，但是房地產稅收制度的不完善直接影響了調控的力度。他表示，目前涉及到房地產的稅種共有13個，分散在不同的稅種中發(fā)揮作用，從而使得效果的發(fā)揮并不充分。張同時表示，財產稅的缺失是目前房地產稅的一個遺憾，而物業(yè)稅是今后整個房地產市場需要考慮的問題。事實上，物業(yè)稅的制定與出臺涉及到整個房地產稅制改革的實質?！胺績r和地價的評估是阻礙物業(yè)稅出臺的技術因素。此外，目前公民個人財產登記制度尚未建立，公民財產交易記錄并不健全，這些都直接影響著物業(yè)稅出臺的操作性?！睆埮嗌硎?。此外，土地出讓環(huán)節(jié)中的稅賦問題也一直備受關注。政府一次性向開發(fā)商收取70年的土地使用費，而開發(fā)商無疑把土地成本轉嫁給購房者。對此，香港媒體認為，限制住房高消費的稅收政策，最有可能改革的就是對房產轉讓增值部分開征增值稅。“無論是現(xiàn)行的稅制還是稅收政策，它的效果依然滯后?！睆埮嗌硎?，下一步稅制改革除了要立足稅制設計的長遠考慮外，還要考慮和稅收政策配套進行。鏈接物業(yè)稅 物業(yè)稅是國際通行的房地產稅制，又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評估價值繳付一定稅款。目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場經濟國家都實行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國家也已經開始采用這種做法。我國物業(yè)稅制度的思路是將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有者每年繳納的物業(yè)稅?，F(xiàn)在上述稅費有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金。而物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房產保有階段分年收取，如住宅的大部分房地產稅費可分70年繳納，即在購買時只需繳納1/70的稅費。但是，物業(yè)稅作為一項系統(tǒng)工程，涉及很多方面，對一些有可能出現(xiàn)的新情況如何處理，亦應引起思考。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產業(yè)內相關服務（點擊打開）。9，“國六條”彰顯政府關懷 市場考驗管理智慧5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六條措施。這次被廣泛稱為“國六條”的調控舉措，扣緊了市場的心弦。畢竟一年前，以國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價為序幕的宏觀調控號角，還余韻未息。溫總理主持的這場會議，肯定了去年的宏觀調控，認為房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到了抑制。與此同時，指出了房地產領域中尚未根本解決的問題，主要是“少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂”。未被點名的“少數(shù)大城市”，被公認為北京、深圳、廣州等地。人們注意到，房價漲勢兇猛之地挪了個位置：一年前的上海、杭州等地換成了當時還被烙著“市場健康”印記、如今房價漲勢不減的北京、廣州、深圳……來自建設部14日的消息顯示，建設部已責成各地進一步調整住房供應結構，重點增加中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應。雖然各部委相關的具體調控細則還未出臺，但細心的人發(fā)現(xiàn)，作為綱領性的總則“國六條”中，透露出決策層的調控思路已發(fā)生方向性變化。“這次調控的重點，主要是面向政府?！比沃緩姺治觯叭绻f前幾次調控主要面向市場的消費主體、投資主體，那么，‘國六條’最重要的都是指向政府。政府對市場的監(jiān)督、市場的結構調整等等，特別是對低收入家庭的保障，一系列的政策最后都非常明確地要列在地方政府的責任制里面，也就是地方政府有責任解決這些問題?！笔聦嵣?，決策層要考慮的遠不止這些，就像解決房地產的問題也遠不止囿于房地產業(yè)。在中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘看來，中國房價的高低應拿到國際環(huán)境中比照。目前，受全球富余投資性資金流動性泛濫的影響，全球房地產價格都在上漲。哈繼銘提醒，“中國在全球流動性泛濫的情況下，需要有自己的免疫力。中國房地產業(yè)對于銀行的貸款依賴程度高于西方。一旦全球房地產價格出現(xiàn)調整，中國免疫力不足的話，可能會對金融業(yè)造成較大的風險?！绷硪环矫?，在日前人民幣持續(xù)升值的背景下，殷劍峰分析，“從其他國家的經驗來看，本幣升值的過程中間，資產價格肯定會漲，并且，資產價格漲速肯定高于本幣升值的速度。因此，要提防造成資產結構泡沫?！?“但外幣進入也有好處，即能促成國內資產市場的發(fā)展，特別是股票市場，債券市場等等?！币髣Ψ甯锌?，“這時就需要決策層權衡，如何借力打力?！痹谝髣Ψ蹇磥?，如何引導外資進入到希望發(fā)展的資本市場領域，而不是集中流向房地產領域，將考驗決策層的調動支配能力。決策層以及學界等對今年一季度GDP增長加快的跡象也強烈關注。%。張立群表示，“從目前來看，由于房地產增長受土地的約束很強烈，因此GDP增長加快并非由房地產投資升溫帶動。但增長加快的跡象必須警惕。當宏觀經濟的一些問題已經開始有所表現(xiàn)時，當很多行業(yè)利潤率都不高時，房價的提高會使投資者更積極地轉向房地產市場這樣獲利較好的市場。這其中隱含著泡沫，必須警惕?！憋@然，在這種種背景下出臺的“國六條”以及之后的相關措施，將更加考驗決策層的智慧。例如，此次“國六條”中，“有區(qū)別的調整住房信貸政策”頗引人關注?！斑@顯示了決策層對需求的區(qū)分。如果實施得好，將成為區(qū)別于以往調控政策的關鍵之處?！币髣Ψ宸治?，“現(xiàn)在，在市場供給方面已經開始強調結構性的差異，比如強調從土地等各方面提供優(yōu)惠措施。但是在需求方面依然沒有區(qū)分開，比如買高檔住宅和中低檔住宅經濟適用房到銀行貸款利率一樣。如果說是需求結構分層的話，抑制高檔住宅需求應該從稅收、銀行信貸等方面進行抑制，另外也應當從稅收、銀行信貸等方面鼓勵中低檔住宅的需求，稅收包括物業(yè)稅、財產稅等?！笔讋?chuàng)集團總裁劉曉光在接受本報記者采訪時，在贊同“國六條”對房地產市場的判斷以及舉措時，也以探詢的口吻建議，是否能再加上一條，即“增加低價土地的供應量，讓地價與房價同步協(xié)調”？“去年的調控，是區(qū)域性的有針對性的調控。這種調控信號的傳遞，卻不是局限在上海等區(qū)域的。包括北京、廣州等地的很多購房者的預期都產生了變化，即都在等調控政策見效之后再買房?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心宏觀經濟研究部第一研究部主任張立群分析，“所以，去年下半年以后，很多地方的房地產市場交易量都在下降。但去年“十一”之后，市場就逐步回暖，在這個背景下，房價又逐步上升。這種情況下蓄積的需求就很快跟上來了，導致房價漲的比較快。”全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生預計，以“國六條”為綱，土地、銀行、稅收、建設等相關部門的具體政策將在本月內陸續(xù)出臺。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產業(yè)內相關服務（點擊打開）。“國六條”之后房地產信托能否再獲可乘之機？2003 年，銀行信貸收緊閘門，信托趁虛而入并大有斬獲。但是這一次，國六條細則出臺后，此類好戲似乎無法已再度上演。 就在國六條細則出臺后的幾天里，信托業(yè)協(xié)會第二屆年會在北京召開。由于是協(xié)會會員大會，無一家媒體獲準入內報道。但據(jù)知情人士透露，會議中并沒有太多內容涉及到房地產調控問題。 利好還是利空尚難斷定，對于國六條是否成為房地產信托的發(fā)展良機，福建聯(lián)華國際信托有限公司某高層如是表示，39。212號39。文件中對信托的規(guī)定不止一個35%的自有資金比例，另有關于開發(fā)企業(yè)二級資質的限制。這已經比39。國六條39。細則關于信貸的某些政策更為嚴格，貸款門檻也更高。 業(yè)內人士均認為，國六條主要是針對商業(yè)銀行，信托公司不會被過多考慮在內。銀監(jiān)會曾多次召開針對商業(yè)銀行的監(jiān)管會議，但信托公司目前卻沒有收到任何政策將從嚴的信號。 信托門檻比國六條更嚴格 雖然業(yè)內普遍認為，此次國六條對開發(fā)貸款的某些限制條款，只是以往政策的重申，其嚴厲程度與121號文件不能同日而語。但不可否認，開發(fā)商的資金鏈再次被收緊。 39。國六條39。出臺后，除銀行以外的融資渠道會有良好的發(fā)展勢頭，這是利好表現(xiàn)；但這次調控顯然是房地產行業(yè)通盤的調整，稅收、信貸和土地同時發(fā)揮多重作用。聯(lián)華信托某高層在接受記者采訪時認為，對于信托公司來說，并不能以商業(yè)銀行信貸收緊來單方面判斷是否存在房地產融資的新機會。從風險控制角度來講，這次調控對所有金融機構都是整體趨向利好。 事實上，正如業(yè)內人士所言，目前對房地產信托的門檻設置已然高于國六條對商業(yè)銀行的限制。早在去年212號文件之后，房地產信托的門檻就被大幅度抬高。除了規(guī)定35%的自有資金以外，還要求四證齊全以及開發(fā)企業(yè)二級資質的限制。 房地產信托上演王者歸來的可能性不大。上海城開集團總經理倪建達表示，雖然，39。121號39。文件曾經給了房地產信托無比良好的發(fā)展空間，但39。212號39。文件后，既往的輝煌不太可能重演。 最起碼，10億元的信托融資是空前絕后了。倪建達說。2005年在39。212號39。文件出臺前，倪曾一手導演了10億元地產信托融資大手筆。 值得注意的是，此次國六條細則出臺后，銀監(jiān)會主席劉明康已先后兩次召開會議，商討關于商業(yè)銀行落實國六條的事項，而同屬銀監(jiān)會監(jiān)管的信托公司目前卻沒有收到任何相關指示。 信托融資本來就占很小的份額，這就決定了信托被列入此次調控范圍的可能性不大。信托業(yè)內人士孫飛認為，這次調控的重點是房地產行業(yè)結構性調整，即便是運用信貸政策也是針對囤地囤房的地產商。 他同時透露，2005年全年的地產信托融資額度為500億元，這包括了公開的集合信托以及不被公眾了解的單一信托計劃。雖然，這比以前單一的銀行貸款進步明顯，但是，顯然還不占據(jù)地產商的主要融資渠道。 雖然目前還沒有收到銀監(jiān)會關于這次調控的任何指示，但這也并不是意味著信托公司可以39。頂風作案39。孫飛表示。 200份突破有望已成定局 雖然今年的信托業(yè)協(xié)會年會上并沒有明確透露關于為信托公司松綁200份的信息。但據(jù)業(yè)內人士透露，200份突破有望在近期塵埃落定。 年初曾有媒體報道，分類評級結果早已出臺。9家被評為A類的信托公司有望享受到突破200份限制以及異地開展業(yè)務的政策優(yōu)惠。 事實上，允許突破200份限制的不僅限于被評為A類的9家信托公司。另據(jù)知情人士透露：分類結果為A和B的信托公司都被監(jiān)管層批準，可突破200份限制。 包括江西國投在內的被評為B類的信托公司以及9家A類信托公司，事實上已經超過了登記在案的信托公司幾乎一半的比例。200份限制已經不攻自破，相信距離最后的39。勝利39。已經為時不遠。該人士說。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產業(yè)內相關服務（點擊打開）。1“國六條”指明新的調控方向“國六條”是中央根據(jù)房地產市場矛盾集中的環(huán)節(jié)采取的更有針對性的措施，其對房地產的影響將是相當深遠的?！皣鶙l”要求“嚴格執(zhí)行”住房開發(fā)、銷售有關政策，意味著不會出現(xiàn)新的有關銷售的措施，即前一階段有些人士或機構關于取消預售的建議未被官方所支持；而定位于“完善轉讓環(huán)節(jié)”的稅收政策，說明針對“持有環(huán)節(jié)”的物業(yè)稅暫時不會開征，但可能會對高低價位、大小套型的住房執(zhí)行不同的稅率，對投資性住房產生的增值課以增值稅等，以引導和調節(jié)住房需求；在信貸政策方面，強調“有區(qū)別”和“適度”，表明不會對所有的房地產貸款均采取一刀切的緊縮銀根方式，整體力度不會非常劇烈；本次調控沒有再提“緊縮地根”，而是“科學確定”“土地供應規(guī)?！?，說明政府意識到以前的片面嚴控有“不科學”之處，可能加大土地供應規(guī)模，對“農轉非”的土地指標適當放寬。因此可以看到，新的調控政策將從增加供給、抑制需求兩個方面著手。在供給方面，如果政府增加土地供應規(guī)模并且針對囤積土地實施強力措施，則會改變開發(fā)商對土地供應短缺的預期，增加開發(fā)商儲備土地的成本，對土地的需求將得到抑制，對土地的爭奪激烈程度也會下降。土地價格上漲受到抑制甚至出現(xiàn)下跌，其對房價上漲的“成本推動”效應也可能因此而削弱。調整住房供給結構，對中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房給予一定的優(yōu)惠政策，將消化大量購買力，將對處于開發(fā)階段的中低檔住房項目形成直接競爭，對高檔項目也會帶來性價比方面的壓力。但地方政府出于局部利益的考慮，對住房結構的調整可能會在具體執(zhí)行中出現(xiàn)偏差。對囤積房源和哄抬房價的直接打擊作用不會太有效，因為二者實際是供求關系的反映。由于開發(fā)商對房價上漲的預期，與其將存量房產出售，而出售后回籠的資金無法取得低成本土地，還不如選擇持有存量土地和房源坐以待漲。因此在供給方面，最關鍵的還是在于增加土地供應規(guī)模，改變開發(fā)商預期。不過，政府要科學確定土地供應規(guī)模還是非常困難的，這實際上是用行政手段解決市場問題。土地與資本、勞動力構成生產三大要素，目前資本和勞動力都已經或者即將能夠自由流動，唯有土地由政府根據(jù)指令性計劃的原則進行管理，如果供應過少，不足以改變市場預期，而供應過多，又可能造成市場的長期低迷。綜上，本次調控對供給影響的大小取決于：政府對土地規(guī)?？茖W確定的結果，是否有能力實現(xiàn)土地的有效供應以及地方政府的執(zhí)行配合程度。在需求方面，稅收、信貸政策的調整將抑制對投資型、高價位、大套型住房的需求，尤其是如果采用大幅提高首付的信貸政策，將