【文章內(nèi)容簡介】 交 均 價 走 勢020224000600080001000012022系 列 1 7495 7526 7753 7958 8202 8191 8380 8253 99311月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月13 / 65c）北京 2022 年 19 月別墅產(chǎn)品成交套數(shù)和成交價格走勢圖a）c ）綜合分析：通過以上的各組數(shù)據(jù)對比，普通住宅受“90 平方米—70%”政策的影響較大，市場出現(xiàn)了一定的波動；而公寓市場和別墅市場由于目標人群對價格的相對不敏感性，且對未來大戶型稀缺價值的預(yù)期，市場表現(xiàn)為持續(xù)向上的走勢。特別是別墅市場自 2022 年起 5 年內(nèi)停止供地的政策出臺后，目前的市場存量更為稀缺，在新政的影響下，出現(xiàn)大幅度走高局面。d）北京 2022 年 19 月各戶型面積成交套數(shù)對比從上圖可以看出，各戶型面積成交區(qū)間主要集中在 90160 平方米，既體現(xiàn)了北 京 2022年 19月 別 墅 產(chǎn) 品 成 交 套 數(shù) 和 成 交 價 格 走 勢 圖050100150202250300350１ 月 ２ 月 ３ 月 ４ 月 ５ 月 ６ 月 ７ 月 ８ 月 ９ 月05000100001500020220成 交 套 數(shù) （ 套 ）成 交 均 價 （ 元 ／ 平 方米 ）010000202203000040000北 京 2022年 19月 各 戶 型 面 積 成 交 套 數(shù) 對 比系 列 1 11600 20220 31000 28000 6500 890060以 下 6090 90120 120160 160200 200以 上14 / 65“90 平方米—70%”政策動機的針對性，也說明了未來此面積區(qū)間的戶型雖然在市場供應(yīng)量上會大幅減少，但其價值也會出現(xiàn)級跳式提高，是市場熱需產(chǎn)品。e）北京 2022 年 19 月各類戶型住宅成交套數(shù)比資料來源：北京房地產(chǎn)交易網(wǎng) 從 19 月各類戶型住宅成交套數(shù)比來看，兩居和三居更被市場看好。兩居及三居成交比例分別為 35%和 30%。其中，兩室兩廳、三室兩廳成交的比例分別為23%和 25%，是市場中最受青睞的兩種戶型。（4） “90 平方米—70%”政策對本項目開發(fā)的影響雖然本項目由于容積率和限高的要求，產(chǎn)品只能定位為以普通住宅為主，但由于本項目的特殊原因，在產(chǎn)品面積的配比上基本不受該政策的直接影響。同時我們也應(yīng)當在考慮產(chǎn)品銷售風(fēng)險和回款速度的基礎(chǔ)上，根據(jù)目前市場需求旺盛且未來市場稀缺的“90160 平方米” ， “兩室兩廳、三室兩廳”的產(chǎn)品類型，制定本項目的產(chǎn)品開發(fā)策略。背景資料： “國 六 條 ”：2022 年 5 月 17 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議討論房地產(chǎn)問題，會議 提出了六項針對性措施促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：第一條：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第二條：進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的 調(diào)節(jié)作用。 2022年 19月 各 類 戶 型 住 宅 成 交 套 數(shù) 比12% 5%3%12%23%5%25%0%4% 3% 8%一 室 一 廳一 室一 室 兩 廳兩 室 一 廳兩 室 兩 廳三 室 一 廳三 室 兩 廳四 室 一 廳三 室 兩 廳復(fù) 式 房 型其 他15 / 65第三條：合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性需求過快增長。第四條：進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。第五條：加強城鎮(zhèn)、廉租住房建設(shè)， 積極發(fā)展住房二級市場有步驟的解決低收入家庭住房困難。第六條：完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息制度，增強房地產(chǎn)市場的信息透明度，全面、及時、準確的發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo) 向。“國 十 五 條 ”：５月２９日電國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā) 建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，主要內(nèi)容 為：（一）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。 （二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。 “十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。　?。ㄋ模﹪栏穹康禺a(chǎn)開發(fā)信貸條件。 （五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。 （六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 （七）加大對閑置土地的處置力度。 （八） 嚴格控制被動性住房需求。 （九）加強房地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。 （十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。 （十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。 （十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。 （十三） 積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。 （十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。 （十五）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客 觀、公正 報道房地產(chǎn)市 場情況，引 導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。“165 號文件”：2022 年 7 月 12 日 建設(shè)部 建住房［2022］165 號《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》下發(fā)地方各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局、 規(guī)劃局（委）：主要內(nèi)容為：16 / 65自 2022 年 6 月 1 日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從 6 月 1 日起計算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到 70%以上。各地應(yīng)根據(jù)當?shù)刈》空{(diào)查的實際狀況以及土地、能源、水資源和環(huán)境等綜合承載能力，分析住房需求，制定住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定當?shù)匦陆ㄉ唐纷》靠偯娣e的套型結(jié)構(gòu)比例。套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。對于 2022 年 6 月 1 日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由城市人民政府根據(jù)當?shù)啬甓刃陆ㄉ唐纷》拷Y(jié)構(gòu)比例要求，區(qū)別規(guī)劃用地性質(zhì)、項目布局，因地制宜地確定需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)的具體項目。 “限制外資及港澳臺客戶在京購房”對北京住宅市場影響（相關(guān)政策：“171 號”文件及北京市建委《關(guān)于境外機構(gòu)、個人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》 ）（1）北京 2022 年 19 月成交客戶區(qū)域來源資料來源：北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)根據(jù)統(tǒng)計，2022 年，外資及港澳臺在京購房成交套數(shù)占全年商品住房成交套北 京 2022年 19月 成 交 客 戶 區(qū) 域 來 源 對 比59%36%5%本 市 居 民外 省 居 民外 資 及 港 澳 臺 居 民17 / 65數(shù)的 %。今年 19 月，外資及港澳臺客戶在京購房成交套數(shù)占 5%,雖然整體比例不高，但其本身年均增長速度幾近一倍。如果沒有政策性的調(diào)控，預(yù)期隨著今年底中國加入 WTO 時所承諾的銀行和保險業(yè)的開放，以及對于人民幣將進一步升值的預(yù)期，外資及港澳臺客戶所占的成交比例還會出現(xiàn)級跳式成長。（2）北京 2022 年 19 月外資及港澳臺客戶對住宅產(chǎn)品類型的需求資料來源：北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)根據(jù)上圖，外資及港澳臺客戶以高級公寓和別墅為主要消費對象，對這部分人群的政策性限制，對本市普通住宅的銷售影響不大。（3）“限制外資及港澳臺客戶在京購房”對本項目的影響由于該部分客群傳統(tǒng)上以別墅和高級公寓為主要消費對象，限制政策出臺后，預(yù)期這部分需求和資金會轉(zhuǎn)向二手房市場和中國的二三線城市。在本項目所處的密云區(qū)域，此類客戶所占比例很小，根據(jù)我司項目組在密云區(qū)域的現(xiàn)場調(diào)研，目前只有亞讕灣有個別此類客戶，因而對于本項目的產(chǎn)品定位和銷售的影響不大。背景資料171 號文件主要內(nèi)容： 境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（ 經(jīng)批準從事經(jīng)營 房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以 購買符合實際 需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買 商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。 北 京 2022年 19月 外 資 及 港 澳 臺 客 戶 對 住 宅 產(chǎn) 品 類 型 的 需 求38%52%10%別 墅高 級 公 寓其 他18 / 65符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必 須采取 實名制，并持有效 證明（境外機構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準設(shè)立駐境內(nèi)機構(gòu)的證明，境外個人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué) 習(xí)，經(jīng)我方批準的證明）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴格按照自用、自住原 則辦理境外機構(gòu)和個人的 產(chǎn)權(quán)登記， 對不符合條件的不予登記。 《關(guān)于境外機構(gòu)、個人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知 》：北京市建委已經(jīng)在 2022 年 7 月 20 日下發(fā)了《關(guān)于境外機構(gòu)、個人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》，通知規(guī)定，港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)購買自住商品房的數(shù)量“暫定只能 購買一套住宅”，并于 7 月 21 日起執(zhí)行。通知指出，凡不符合規(guī)定的機構(gòu)和個人，開發(fā)企業(yè)不得與其進行網(wǎng)上簽約，未按 規(guī)定執(zhí)行產(chǎn)生的合同 糾紛由當事人承擔(dān)法律和經(jīng)濟責(zé)任。7 月 21 日后違規(guī)進行網(wǎng)上 簽約的房屋交易部門將不辦 理預(yù)售登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（二） “2022——2022 年房地產(chǎn)相關(guān)政策重點摘要” （見附件）19 / 65第二章：密云住宅市場特征【本章調(diào)研目的】通過對密云本區(qū)域住宅市場的客戶構(gòu)成，戶型面積需求，價格承受力的統(tǒng)計分析，并結(jié)合本案地塊的實際情況，對產(chǎn)品進行更加市場化的定位，以期最大限度的降低風(fēng)險，同時將產(chǎn)品本身做出特色。第一節(jié)：密云區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展總況 【概述】20 / 65密云位于新城市規(guī)劃的東部發(fā)展帶，縣內(nèi)擁有包括密云水庫，潮白河在內(nèi)的眾多生態(tài)旅游資源。全縣林木覆蓋率達到 %，水體質(zhì)量達到國家二級標準，空氣質(zhì)量達到國家一級標準，被譽為“北京山水大觀，首都郊野公園” 。優(yōu)越的自然環(huán)境，對于發(fā)展郊區(qū)度假型和休閑養(yǎng)老型住宅市場提供了必備的條件；同時由于密云生態(tài)工業(yè)區(qū)的建設(shè)，不僅為密云經(jīng)濟的全面性發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持，也為密云住宅市場的可持續(xù)性發(fā)展，提供了穩(wěn)定的且具備一定消費力水平的購買人群。9 月 23 日京承高速二期的通車，又進一步提升了北京城區(qū)客戶在密云置業(yè)的需求?！镜谝还?jié)架構(gòu)】一、生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)二、生態(tài)工業(yè)區(qū)發(fā)展三、京承高速二期的通車，促進密云區(qū)域住宅市場的加快發(fā)展一、生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)天然稀缺的生態(tài)環(huán)境資源，不僅將帶動區(qū)域度假類和休閑養(yǎng)老類住宅市場的需求，而且也為區(qū)域未來的產(chǎn)品和形象升級提供了硬件支撐。雖然目前與臨近的順義、昌平地區(qū)的住宅市場，特別是別墅市場相比，密云區(qū)域的住宅市場在發(fā)展成熟度，市場認可度，典型項目等方面均相差很大，但密云擁有天然的生態(tài)景觀資源，并且隨著對外交通環(huán)境的不斷改善，密云住宅市場的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Χ紩浅＞薮蟆?1 / 65背景資料：密云縣的旅游資源分布相對集中。目前，已形成了“一城帶環(huán)線”的格局。全縣現(xiàn)有旅游景點 29 個，其中一些景點在全國享有盛譽。如云蒙山植被茂密、怪石嶙峋、溪潭密布、瀑布成群，是度假避暑的理想之地，被專家譽為“ 北國黃山 ”；云岫谷風(fēng)景區(qū)以其冰川漂礫、水秀石紅、 華北地區(qū)最大的狩 獵場而享譽京城；司馬臺長城以其“險、密、奇、巧、全” 五大特色被稱為 中國長城之最 ，并被聯(lián)合國教科文組織列為“ 世界文化 遺產(chǎn) ”。 全縣共有旅游賓館飯店 40 余家，其中五星級 2 家，三星級 5 家，二星級 11 家，一星級 6 家，民俗旅游村 31 個。形成了不同檔次、服 務(wù)周到、功能齊全的旅游服務(wù) 配套設(shè)施。附表：密云縣 2022 年以來旅游業(yè)發(fā)展狀況圖表密云縣 2022 年以來旅游業(yè)發(fā)展狀況圖表 單位：萬人次、萬元年度 接待人次 去年同期增加（%） 綜合收入 去年同期增加（%）2022 年 36000 202022 年 13 44000 222022 年 38 100000 2022 年 710 101100 （非典因素影響）2022 年 750 130000 29 從上表可看出，密云旅游業(yè)發(fā) 展較快，除 2022 年因非典因素影響外，呈逐年遞增，至22 / 652022 年達到 130 億收入，對未來房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，將刺激一定的度假、養(yǎng)老 類產(chǎn)品發(fā)展。二、生態(tài)工業(yè)區(qū)發(fā)展分析：密云生態(tài)工業(yè)區(qū)以汽車零部件、電子信息、食品飲料、家具制造、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、新型建材、服裝加工、機械加工等工業(yè)項目為發(fā)展重點。園區(qū)職工以高級管理人員，高技術(shù)知識分子，高技能工人為主，為密云住宅市場的可持續(xù)發(fā)展提供了穩(wěn)定，且具備一定消費力水平的客戶資源。預(yù)期這部分客戶資源將成為本項目有可能規(guī)劃的小高層產(chǎn)品的主力客戶。背景資料：北京密云工業(yè)開發(fā)區(qū)于 1992 年 5 月經(jīng)北京市政府批準成立,是教育部認定的“中國高校新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ”、科技部批準的“國家火炬 計劃北京綠色高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)23 / 65基地”、北京市科委建立的“北京高新技術(shù)成果孵化基地”。1999 年國務(wù)院將其列入中關(guān)村科技園幅射區(qū)，2022 年升入北京市級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)總公司注冊資金 億元，總資產(chǎn)達 50 億元，經(jīng)營范圍包括開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、基 礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、土地出轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)、 產(chǎn)業(yè)投資。發(fā)展宗旨是：按照首都經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃， 堅持“發(fā)展是硬道理”理論，加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，使之成為規(guī)劃科學(xué)、布局合理、設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美、服 務(wù)一流的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。抓住我國入世和舉辦 2022 年奧運會的重要機遇，發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生物食品產(chǎn)業(yè)，使之成為促進首都郊區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、實現(xiàn)