【正文】 區(qū)企業(yè)創(chuàng)造寬松、舒適的投資環(huán)境，秉承真誠互利、共同 發(fā) 展的原則，同國內(nèi)外各界朋友合作，實(shí)現(xiàn) 共同發(fā)展、共同繁榮。目前，區(qū)內(nèi)企業(yè) 138 家，清華、北大、理工大學(xué)等 16 所高校及中科院、信息產(chǎn)業(yè)部所屬高科技企業(yè)建立產(chǎn)業(yè)基地。發(fā)展宗旨是：按照首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃， 堅(jiān)持“發(fā)展是硬道理”理論，加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，使之成為規(guī)劃科學(xué)、布局合理、設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美、服 務(wù)一流的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。1999 年國務(wù)院將其列入中關(guān)村科技園幅射區(qū)，2022 年升入北京市級(jí)開發(fā)區(qū)。預(yù)期這部分客戶資源將成為本項(xiàng)目有可能規(guī)劃的小高層產(chǎn)品的主力客戶。二、生態(tài)工業(yè)區(qū)發(fā)展分析：密云生態(tài)工業(yè)區(qū)以汽車零部件、電子信息、食品飲料、家具制造、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、新型建材、服裝加工、機(jī)械加工等工業(yè)項(xiàng)目為發(fā)展重點(diǎn)。形成了不同檔次、服 務(wù)周到、功能齊全的旅游服務(wù) 配套設(shè)施。如云蒙山植被茂密、怪石嶙峋、溪潭密布、瀑布成群，是度假避暑的理想之地，被專家譽(yù)為“ 北國黃山 ”；云岫谷風(fēng)景區(qū)以其冰川漂礫、水秀石紅、 華北地區(qū)最大的狩 獵場(chǎng)而享譽(yù)京城；司馬臺(tái)長城以其“險(xiǎn)、密、奇、巧、全” 五大特色被稱為 中國長城之最 ，并被聯(lián)合國教科文組織列為“ 世界文化 遺產(chǎn) ”。目前，已形成了“一城帶環(huán)線”的格局。雖然目前與臨近的順義、昌平地區(qū)的住宅市場(chǎng)，特別是別墅市場(chǎng)相比，密云區(qū)域的住宅市場(chǎng)在發(fā)展成熟度，市場(chǎng)認(rèn)可度，典型項(xiàng)目等方面均相差很大，但密云擁有天然的生態(tài)景觀資源，并且隨著對(duì)外交通環(huán)境的不斷改善，密云住宅市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Χ紩?huì)非常巨大。9 月 23 日京承高速二期的通車，又進(jìn)一步提升了北京城區(qū)客戶在密云置業(yè)的需求。全縣林木覆蓋率達(dá)到 %，水體質(zhì)量達(dá)到國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，被譽(yù)為“北京山水大觀，首都郊野公園” 。（二） “2022——2022 年房地產(chǎn)相關(guān)政策重點(diǎn)摘要” （見附件）19 / 65第二章：密云住宅市場(chǎng)特征【本章調(diào)研目的】通過對(duì)密云本區(qū)域住宅市場(chǎng)的客戶構(gòu)成，戶型面積需求，價(jià)格承受力的統(tǒng)計(jì)分析，并結(jié)合本案地塊的實(shí)際情況，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行更加市場(chǎng)化的定位，以期最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)將產(chǎn)品本身做出特色。通知指出，凡不符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，開發(fā)企業(yè)不得與其進(jìn)行網(wǎng)上簽約，未按 規(guī)定執(zhí)行產(chǎn)生的合同 糾紛由當(dāng)事人承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原 則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的 產(chǎn)權(quán)登記， 對(duì)不符合條件的不予登記。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。背景資料171 號(hào)文件主要內(nèi)容： 境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（ 經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營 房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以 購買符合實(shí)際 需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。（3）“限制外資及港澳臺(tái)客戶在京購房”對(duì)本項(xiàng)目的影響由于該部分客群傳統(tǒng)上以別墅和高級(jí)公寓為主要消費(fèi)對(duì)象，限制政策出臺(tái)后，預(yù)期這部分需求和資金會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)和中國的二三線城市。如果沒有政策性的調(diào)控，預(yù)期隨著今年底中國加入 WTO 時(shí)所承諾的銀行和保險(xiǎn)業(yè)的開放，以及對(duì)于人民幣將進(jìn)一步升值的預(yù)期，外資及港澳臺(tái)客戶所占的成交比例還會(huì)出現(xiàn)級(jí)跳式成長。 “限制外資及港澳臺(tái)客戶在京購房”對(duì)北京住宅市場(chǎng)影響（相關(guān)政策：“171 號(hào)”文件及北京市建委《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》 ）（1）北京 2022 年 19 月成交客戶區(qū)域來源資料來源：北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022 年，外資及港澳臺(tái)在京購房成交套數(shù)占全年商品住房成交套北 京 2022年 19月 成 交 客 戶 區(qū) 域 來 源 對(duì) 比59%36%5%本 市 居 民外 省 居 民外 資 及 港 澳 臺(tái) 居 民17 / 65數(shù)的 %。套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成?！?65 號(hào)文件”：2022 年 7 月 12 日 建設(shè)部 建住房［2022］165 號(hào)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》下發(fā)地方各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局、 規(guī)劃局（委）：主要內(nèi)容為：16 / 65自 2022 年 6 月 1 日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從 6 月 1 日起計(jì)算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。 （十五）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 （十三） 積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。 （十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。 （九）加強(qiáng)房地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。 （七）加大對(duì)閑置土地的處置力度。 （五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。 （二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。第六條：完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo) 向。第四條：進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。第二條：進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的 調(diào)節(jié)作用。同時(shí)我們也應(yīng)當(dāng)在考慮產(chǎn)品銷售風(fēng)險(xiǎn)和回款速度的基礎(chǔ)上，根據(jù)目前市場(chǎng)需求旺盛且未來市場(chǎng)稀缺的“90160 平方米” ， “兩室兩廳、三室兩廳”的產(chǎn)品類型，制定本項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)策略。其中，兩室兩廳、三室兩廳成交的比例分別為23%和 25%，是市場(chǎng)中最受青睞的兩種戶型。e）北京 2022 年 19 月各類戶型住宅成交套數(shù)比資料來源：北京房地產(chǎn)交易網(wǎng) 從 19 月各類戶型住宅成交套數(shù)比來看，兩居和三居更被市場(chǎng)看好。特別是別墅市場(chǎng)自 2022 年起 5 年內(nèi)停止供地的政策出臺(tái)后，目前的市場(chǎng)存量更為稀缺，在新政的影響下，出現(xiàn)大幅度走高局面。 （詳見（3）A ：“新政實(shí)施前后北京住宅市場(chǎng)供銷對(duì)比” ）（3）新政實(shí)施前后（2022 年 6 月 1 日前后） ，各銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)A、新政實(shí)施前后北京住宅市場(chǎng)供銷對(duì)比資料來源：北京房地產(chǎn)交易網(wǎng) 新 政 實(shí) 施 前 后 北 京 住 宅 市 場(chǎng) 供 銷 對(duì) 比05000100001500020220１ 月 ２ 月 ３ 月 ４ 月 ５ 月 ６ 月 ７ 月 ８ 月 ９ 月05000100001500020220２ ０ ０ ６ 年 １ － ９ 月各 月 上 市 套 數(shù)２ ０ ０ ６ 年 １ － ９ 月各 月 成 交 套 數(shù)12 / 65B、新政實(shí)施前后北京住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)A、B 綜合分析：從住宅成交均價(jià)和成交套數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)的總體走勢(shì)上看，新政導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)的短暫波動(dòng)，但很快（9 月）便呈現(xiàn)兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)上漲的局面，且上漲的幅度更大，說明之前的調(diào)整是非市場(chǎng)性的，住宅市場(chǎng)仍保持供需兩旺的基本格局，市場(chǎng)上的存量房也得到進(jìn)一步消化。 （詳見（3）A：“新政實(shí)施前后北京住宅市場(chǎng)供銷對(duì)比” ）（2）消費(fèi)者的反映：短暫觀望，剛性需求旺盛根據(jù) 2022 年的政策性影響經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)價(jià)格在觀望了近半年的時(shí)間后，依然持續(xù)走高。11 / 65（一）2022 年主要住宅新政影響 “90 平方米 —70%”對(duì)北京住宅市場(chǎng)影響（相關(guān)政策：“國六條” ， “國十五條” ， “165 號(hào)文件” ）（1）開發(fā)商的反映：調(diào)控市場(chǎng)放量節(jié)奏， “金九銀十”集中放量北京住宅市場(chǎng)的放量自 6 月起呈現(xiàn)放緩的局面，表現(xiàn)出開發(fā)商一定的市場(chǎng)觀望心態(tài)。因此預(yù)期，由于市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，至少在 2022 年以前，北京住宅市場(chǎng)的價(jià)格仍將繼續(xù)走高。同期還出臺(tái)了限制外資及港澳臺(tái)客戶購房的政策。雖然在一系列調(diào)控政策的影響下，北京六七月的住宅市場(chǎng)充滿了觀望的氛圍，但剛一進(jìn)入 10 月，北京住宅銷售價(jià)格的漲幅便已經(jīng)突破了 20%！這說明北京住宅市場(chǎng)的剛性需求非常旺盛，政策只是短期內(nèi)延緩了真實(shí)需求的釋放。（三）金融政策及環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響目前國外投資客對(duì)于北京住宅市場(chǎng)的投資，主要集中在郊區(qū)別墅和市區(qū)的高級(jí)公寓，本項(xiàng)目由于所處的位置和規(guī)劃條件，對(duì)于該部分客戶的投資性不強(qiáng)，因此“人民幣升值”對(duì)于本項(xiàng)目的影響預(yù)期很小；而“加息”傳統(tǒng)上對(duì)于中低端客群有一定的影響力，本案需要及時(shí)搜集和分析客戶對(duì)進(jìn)一步“加息”的反饋，以便及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整?；谝?guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)和利率真實(shí)化的要求，特別是控制以房地產(chǎn)投資為核心的經(jīng)濟(jì)過熱問題，未來預(yù)期中央銀行大幅度升息的可能性是存在的。如果把住房?jī)r(jià)格因素考慮到物價(jià)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，則我國當(dāng)前的物價(jià)指數(shù)可能遠(yuǎn)不是國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)出的 1％，而有可能是 10％甚至 20％。（二） “加息”給北京住宅市場(chǎng)帶來的不確定因素目前，我國銀行利率處于歷史上的低位。國外資本的大量流入，有利于推動(dòng)北京房地產(chǎn)開發(fā)的整體升級(jí)，以及住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。根據(jù) 2022 年和 2022 年的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，目前北京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，特別是市場(chǎng)的剛性需求旺盛，政策性導(dǎo)向只會(huì)引起市場(chǎng)的短時(shí)波動(dòng)，很快原來被壓抑的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)還會(huì)出現(xiàn)更強(qiáng)烈的反彈效應(yīng)。第二節(jié)：北京住宅市場(chǎng)的不確定因素【概述】在北京住宅市場(chǎng)大勢(shì)看好的情況下，仍然存在著對(duì)市場(chǎng)發(fā)展方向起著不確定影響的因素。同時(shí)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)也將推動(dòng)北部郊區(qū)產(chǎn)業(yè)和居住的跨越式發(fā)展，特別是順義地區(qū)，由于擁有國門經(jīng)濟(jì)和北京稀缺的溫榆河、潮白河兩大天然水系；再加上擁有奧運(yùn)水上運(yùn)動(dòng)中心和緊鄰?qiáng)W運(yùn)主中心區(qū)的位置優(yōu)勢(shì)，成為北部郊區(qū)最直接的受惠區(qū)域。2022 年奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的影響在于對(duì)北京城市總體規(guī)劃布局的改變。城市中心北移，并推動(dòng)北部郊區(qū)的跨越式發(fā)展。其中，2022 年至 2022 年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速可達(dá) ％，其速度高于經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度。2022 年至 2022 年，北京市奧運(yùn)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達(dá)到 2800 億元，其中，直接用于奧運(yùn)場(chǎng)館和相關(guān)設(shè)施的新增固定資產(chǎn)投8 / 65資約 1349 億元。同時(shí)，據(jù)測(cè)算，2022 年至 2022 年，北京市年土地出讓面積將達(dá)到800～1200 公頃，2022 年～2022 年征地工作也將達(dá)到高潮，每年解決約 1000 公頃土地，逐步完成清河等 10 個(gè)城市組團(tuán)的建設(shè)，每年約 5000 公頃用地，實(shí)現(xiàn) 33個(gè)小城鎮(zhèn)建設(shè)的起步，保障每年 300 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地。其中，危改用地 2022 年、2022 年均為 300 公頃至 350 公頃，2022 年為 200 公頃至250 公頃，2022 年為 100 公頃至 150 公頃；經(jīng)濟(jì)適用房劃撥用地每年預(yù)計(jì)平均需要 100 公頃至 200 公頃。據(jù)北京市國土資源和房屋管理局方面提供的資料，在籌辦奧運(yùn)會(huì)期間，北京將進(jìn)行大量的危房改造和市政建設(shè)，建設(shè)用地、特別是劃撥用地的數(shù)量將大幅增加。建設(shè)用地大幅增加。 “西部發(fā)展帶”與北京的西部山區(qū)相聯(lián)系，既是北京的生態(tài)屏障，又聯(lián)系了延慶、昌平、沙河、良鄉(xiāng)、黃村等。重點(diǎn)發(fā)展的是“ 東部發(fā)展帶”。密云住宅市場(chǎng)受到了整體布局利好的輻射，但并不是重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。北 京 市 民 恩 格 爾 系 數(shù) 近 三 年 變 化%%%%%%%２ ０ ０ ４ 年 ２ ０ ０ ５ 年 ２ ０ ０ ６ 年系 列 16 / 65北京將發(fā)展新城 11 個(gè)，分別為：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。圖（一）：19962022 年北京市 GDP 曲線19962022年 北 京 市 GDP曲 線0100020223000400050006000700080001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022北京市國內(nèi)生產(chǎn)總值01020304050607080比率北 京 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 （ GDP） 當(dāng) 年 增 長 率5 / 65圖（二）：北京市居民恩格爾系數(shù)近三年變化資料來源：北京統(tǒng)計(jì)局背景資料：居民恩格爾系數(shù)是指食品支出占總支出的比值，國際上通常用它來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平狀況，59%以上為貧困， 50%到 59%為溫飽，40%到 50%為小康， 30%到 40%為富裕，低于百 30%則達(dá)到最富裕水平。但也應(yīng)當(dāng)看到宏觀環(huán)境對(duì)密云住宅市場(chǎng)的利好，僅為輻射性的利好。1 / 65密云市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2 / 65目 錄第一章：北京住宅市場(chǎng)的整體特征 ....................................................................5第一節(jié)：北京住宅市場(chǎng)的利好因素 ........................................................................................5一、北京住宅市場(chǎng)的消費(fèi)力水平持續(xù)提升 ....................................................................5二、新城市規(guī)劃促進(jìn)北京住宅的郊區(qū)化發(fā)展 ................................................................6三、 “奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”將實(shí)現(xiàn)北京北城及北部（含東北部）郊區(qū)的跨越式發(fā)展 ..............7第二節(jié)：北京住宅市場(chǎng)的不確定因素 ....................................................................................9一、金融政策及環(huán)境的影響 .............................