【文章內(nèi)容簡介】 ，形象舊，不適應現(xiàn)代消費需求。該區(qū)著重在商業(yè)的規(guī)模效應、形象特征、硬件設(shè)施上提升。其中，上海新世界商城原來是一個僅3000平方米的中型的百貨商店，經(jīng)改造以后轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂鞋F(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，商業(yè)面積達70000平方米的特大型綜合商場， ，基本同市級商業(yè)的上海市第一百貨商店處于同一水平，不僅是黃浦區(qū)商業(yè)的排頭兵，而且也是上?，F(xiàn)代商業(yè)的標志之一。二、便民利民的蘇州工業(yè)園新興社區(qū)商業(yè)蘇州工業(yè)園的社區(qū)商業(yè)起源于新加坡的鄰里中心模式。這個模式的基本框架是在一個人口相對集聚的社區(qū)，配備相應的生活配套設(shè)施，集購物、服務、休閑、社教、金融、郵政、醫(yī)療、民政、文化娛樂于一體，商業(yè)設(shè)施建造與商品房開發(fā)相對留有步行15分鐘距離，形成獨立于住宅的、具有一定規(guī)模的現(xiàn)代生活消費空間。 蘇州鄰里中心方圓面積約3—4平方公里，商業(yè)功能突出便民利民，整個商圈劃分四大板塊，一是日常生活購物區(qū)，其中有菜場、超市、便利店、洗染店、快餐店、維修店等，以滿足居民基本生活需求；二是休閑購物區(qū)，主要是引進一部分居家服裝、家用百貨、文化用品以及音像租賃、酒吧、咖啡館等；三是家政與民政服務區(qū)，緊貼居民生活，開設(shè)家庭服務推薦、計劃生育指導、婚姻指導中心、婚姻介紹和登記、殘疾生活扶持、“夕陽紅”活動室等為居民提供方便的家政和民政服務；四是職業(yè)文化傳播中心，包括職業(yè)介紹、技術(shù)培訓、心理咨詢、社區(qū)學校、圖書館、文體活動中心以及外來居民的文化教育等。三、依景開發(fā)的杭州市西湖區(qū)湖濱商業(yè)杭州西湖，是享譽國內(nèi)外的旅游勝地。西湖的“黃金湖岸”，歷來是中外游客的云集之地。每年5000萬人次的觀光人流，使景區(qū)保持著“熱鬧”的景象。但從商業(yè)格局看，它已經(jīng)顯得落伍了。為此，西湖區(qū)政府積極導入國際上先進的商業(yè)理念，在800米長的“黃金湖岸”邊，借西湖之美景，重點打造杭州“西湖新天地”，開辟出杭城高檔次的休閑娛樂亮點項目。借鑒上?！靶绿斓亍钡睦砟?，“西湖新天地”的開發(fā)以“湖光、山色、清風、月明”為襯托，設(shè)計出頗具湖泊水景韻味的景觀休閑區(qū)，以杭城中外白領(lǐng)及觀光游客為主要目標市場， 開設(shè)中高檔休閑餐飲、酒吧、咖啡屋、茶樓，使世界各國品牌餐飲，如必勝客、味之島、ZIPPO專賣店等紛紛入駐。與此同時，相嵌其間約1000平方米的精品店內(nèi)，設(shè)有30多家品牌專賣店，形成“精品屋”商業(yè)群落。凸現(xiàn)一個集時裝、佩飾、包袋、珠寶掛件、時尚手表、工藝制品等花枝招展、五彩繽紛的休閑商品購物區(qū)域。此外，為了充分發(fā)揮西湖景區(qū)的資源，在湖光鱗鱗和龍井飄香的氛圍中，專門開辟了西湖蕩舟休閑項目以及音樂茶座，引來具有世界各國風味的爵士樂隊、鄉(xiāng)村樂隊、迪士科樂隊……。這些休閑娛樂的場所串聯(lián)起西湖9個景點，36個歷史文化古跡，使商業(yè)和旅游緊緊地融合在一起，由此使西湖的面貌煥然一新。第二節(jié) 發(fā)達城市商業(yè)特色區(qū)對玄武區(qū)的有益啟示 無論是黃浦區(qū)的商業(yè)定位、蘇州工業(yè)園區(qū)的社區(qū)商業(yè)，還是西湖區(qū)的湖景商業(yè)開發(fā)，都有其共同特點。那就是政府在開發(fā)前都會通過多方論證，廣泛聽取專家意見，制定出科學合理的規(guī)劃布局方案。以投融資的理念及先進的國際管理經(jīng)驗，力求能使項目永遠保持領(lǐng)先地位。一、商業(yè)發(fā)展依賴于超前的規(guī)劃布局 通過對發(fā)達城市中商業(yè)特色區(qū)發(fā)展軌跡的研究，可以發(fā)現(xiàn)，任何商業(yè)發(fā)展往往都是由于政府重視商業(yè)規(guī)劃布局，從而以領(lǐng)先十年的理念打造中心商業(yè)。如上海黃浦區(qū)政府就積極地借用外腦，與國內(nèi)外的專家、學者聯(lián)手為南京路制訂戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在改造的過程中，始終堅持中國特色、時代特征、上海特點。整個規(guī)劃投資預算約180億元，將在10年內(nèi)分步實施，計劃在2002年—2005年形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高。10年后的新南京東路將成為具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京東路年營業(yè)收入將比現(xiàn)在提高兩倍，達到400億元。蘇州工業(yè)園區(qū)在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展中，也十分重視規(guī)劃的重要性。政府在社區(qū)建設(shè)之前，對擬建項目進行了充分的調(diào)查研究，并會同政府其它各相關(guān)部門和各方專家進行嚴密的科學論證，進而對項目予以整體的、人性化的設(shè)計與規(guī)劃，使得工業(yè)園區(qū)的社區(qū)建設(shè)規(guī)劃同商業(yè)資源配置及功能布局規(guī)劃，以及其它的一系列社區(qū)功能的規(guī)劃融為一體。正因為規(guī)劃的一體性，才使得規(guī)劃更具科學性、前瞻性、嚴肅性和可操作性。西湖因為她承載著千年的歷史，積淀著深厚的文化，而聞名于天下。21世紀初，杭州市委市政府實施的西湖綜合保護工程，便是傳承歷史、開拓未來之舉。在保護與開發(fā)的問題上，正是由于政府以認真科學的態(tài)度，并廣泛聽取了專家學者和各界人士的意見，才使得設(shè)計論證相當嚴謹，從而使商業(yè)開發(fā)既能夠合理地利用資源，又能夠?qū)崿F(xiàn)以開發(fā)帶活保護的目的，為西湖的開發(fā)與保護積累了寶貴的經(jīng)驗。在新一輪的發(fā)展中，通過政府主導、規(guī)劃領(lǐng)先、科學合理布局的決策思想，多方聽取專家意見，進行科學嚴密論證，并設(shè)立必要法規(guī)使之更有效地為城市規(guī)劃服務，這些正是商業(yè)發(fā)展的趨勢。二、商業(yè)發(fā)展依賴于良好的投融資概念 政府通過對商業(yè)發(fā)展進行科學的規(guī)劃，并在良好的包裝和宣傳的基礎(chǔ)上，形成了良好的投融資氛圍，使得城市的商業(yè)發(fā)展起點高、收益大。上海市的黃浦區(qū)在商業(yè)規(guī)劃中圍繞繁榮繁華發(fā)展主線，著力于提高集聚輻射能力，通過推進商旅文結(jié)合，并以此而形成獨特的商業(yè)文化，培育出其具有獨特優(yōu)勢的商貿(mào)核心競爭力，并將相關(guān)產(chǎn)業(yè)互相融合、聯(lián)動發(fā)展，建成了全市領(lǐng)先的現(xiàn)代商務區(qū)和具有國際水準的綜合消費區(qū)。與此同時，不斷加大南京東路等五大功能區(qū)的形態(tài)建設(shè)和功能深化的步伐，進一步將引進國內(nèi)外著名企業(yè)、特色品牌與整合區(qū)內(nèi)獨特優(yōu)勢資源結(jié)合起來。同時，舉辦商業(yè)房展會，也是搭建開放引進及整合資源平臺的一種好形式，使得越來越多的國內(nèi)外商貿(mào)服務企業(yè)了解黃浦、入駐黃浦。杭州的“西湖新天地”是在“上海新天地”大獲成功下由同一家境外企業(yè)投資的。業(yè)內(nèi)專家曾預測，“西湖新天地”的高品位和高檔次必定能提升杭州這個旅游城市的品位，而杭州每年約3千萬的游客足能給經(jīng)營者帶來豐厚的回報，其結(jié)果必定是雙贏的。而投資方向外披露說“上海新天地”項目是虧損的，而且投資回報的周期會很長。但人們注意到投資商在“上海新天地”周圍的房產(chǎn)升值和由“上海新天地”所帶來的巨大人氣和財氣早已使周邊地塊的身價與日俱增。如此算來，隨著周圍住宅樓、商務樓的建成，房地產(chǎn)商必定會在以后的日子里財源廣進。這種大手筆不僅能提高一個地方的品位，創(chuàng)立一個投融資的題材和搭建一個投融資平臺，同時也會使得周邊地區(qū)的土地大為升值，從而將大大拉動房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的改變。三、商業(yè)發(fā)展依賴于國際化的管理理念 黃浦區(qū)政府在南京東路的改造上，依賴借鑒香榭麗舍、銀座、密歇根、牛津街等國際著名商業(yè)街區(qū)的成功經(jīng)驗，將高雅懷舊的情懷、都市購物的時尚和休閑娛樂的功能融合在一起。蘇州工業(yè)園的社區(qū)“鄰里中心”更是新加坡的“舶來品”，新加坡的現(xiàn)代化建設(shè)強調(diào)“以人為本”，突出“家庭”和“鄰里”，具有濃厚的東方色彩。在每個居住密集區(qū)設(shè)點建“鄰里中心”，每個“鄰里中心”都集各種文化、娛樂、商業(yè)網(wǎng)點和便民服務于一體，為方圓1公里內(nèi)的居民提供日常生活中想得到的所有服務。在商業(yè)規(guī)劃布局上突破以往傳統(tǒng)商業(yè)的框架，不再重復像過去王府井、南京路、觀前街那樣的傳統(tǒng)線狀商業(yè)布局，代之以塊狀布局，這就帶來了城市現(xiàn)代化的變革。這一變革使所有交通干道兩側(cè)不會再有“路邊店”，這既為未來消費者停車購物創(chuàng)造了良好條件，也保障了城市交通的流暢和快捷，從而有效地避免了現(xiàn)今常見的一大“都市病”。這點點滴滴蘊含著的是對人的深切關(guān)懷和對城市未來的深謀遠慮，這都是對“以人為本”理念最好的詮釋。第三節(jié) 發(fā)達城市商業(yè)特色區(qū)經(jīng)驗對玄武區(qū)的借鑒 通過對黃浦區(qū)商業(yè)、蘇州工業(yè)園社區(qū)商業(yè)、西湖區(qū)湖濱商業(yè)開發(fā)的介紹，給玄武區(qū)帶來的啟發(fā)就是，只有在政府的主導下，重視科學規(guī)劃，在優(yōu)化資源配置的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出良好的商業(yè)投資概念和平臺，這樣才能吸引標志型企業(yè)入駐。再通過這類企業(yè)的吸納輻射作用，使區(qū)內(nèi)商業(yè)企業(yè)呈多層次分布，能夠形成商業(yè)的新亮點。一、轉(zhuǎn)變觀念，科學規(guī)劃 從對上海、蘇州、杭州三個城市的商業(yè)特色區(qū)的分析中，可以看到，商業(yè)的開發(fā)對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。其中，作為政府在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中要堅持主導作用，打破原有的部門分割，優(yōu)化行政管理資源，形成管理合力，推動商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展。在新的商業(yè)規(guī)劃布局中，明確玄武的規(guī)劃重點。其一，明確商業(yè)開發(fā)的定位。把適應現(xiàn)代消費需求作為商業(yè)服務業(yè)發(fā)展的重點；其二，制訂區(qū)域商業(yè)的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各階段目標，按時間節(jié)點予以推進，并同時實施品牌戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略、服務戰(zhàn)略、綠色戰(zhàn)略；其三，科學合理的商業(yè)布局。緊密結(jié)合南京市的整體規(guī)劃，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟及其周邊的經(jīng)濟、人文、自然、環(huán)境的特點，有層次、有重點、有特色地布局區(qū)內(nèi)商業(yè)的亮點項目；其四，制訂具體的實施意見和有效的推進措施。提出相應的產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、投資政策、人才政策。規(guī)劃制訂以后，經(jīng)過專家論證，并在聽取政協(xié)等有關(guān)部門意見的基礎(chǔ)上，報請人大批準，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃同樣具有法律剛性，以保證規(guī)劃實施。二、發(fā)掘題材，優(yōu)化配置根據(jù)以上發(fā)達城市商業(yè)特色區(qū)發(fā)展的特點，一個區(qū)域的歷史、人文、景觀，實際上是一段印刻在幾代人心目中難以泯滅的文化，它雖然厚重，但是又感親切，它不僅能散發(fā)出人類歷史的光華，又能不斷地集聚客流和人氣。因而，善于發(fā)掘和利用當?shù)氐木坝^資源進行商業(yè)開發(fā)，這是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的一個重要的途徑。玄武區(qū)內(nèi)的紫金山、玄武湖是六朝古都南京市的主要景觀。區(qū)內(nèi)的湖光山色之美不僅僅在于自然景觀，而更在于區(qū)內(nèi)新一輪商業(yè)發(fā)展的重要資源。據(jù)此資源優(yōu)勢，完全可以依勢借景，創(chuàng)造出一流的商業(yè)投資的概念，提煉出獨具一格的商業(yè)文化和它人不可替代的競爭優(yōu)勢，因此合理利用這一資源對玄武區(qū)的商業(yè)發(fā)展而言，就顯得格外重要。三、打造亮點，營造氛圍新一輪的商業(yè)發(fā)展，不僅僅是商業(yè)的網(wǎng)點布局和商業(yè)營銷，從根本上講，應該在國際化、現(xiàn)代化的背景下，多層次的打造具有區(qū)域特色的消費環(huán)境。為此，不僅要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)存量資源進行重組和調(diào)整，還必須要有步驟地打造若干個具有時代特色的多層次商業(yè)圈，諸如區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、休閑消費中心、專業(yè)特色街、專業(yè)市場等，這些亮點商業(yè)圈內(nèi)設(shè)施、景觀和建筑應最具現(xiàn)代化的，圈內(nèi)的必須引入領(lǐng)軍型的企業(yè)，商業(yè)的帶頭羊和排頭兵，鶴立雞群，光彩照人，對商業(yè)圈起到畫龍點睛的召示作用。它們的存在本身就創(chuàng)造了良好的商業(yè)氛圍，能夠吸引大量的人流，帶來了濃濃的商氣。第三章 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的總體目標和戰(zhàn)略定位第一節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的總體目標玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的總體目標應是：緊緊抓住南京市沿江開發(fā)的戰(zhàn)略契機，以區(qū)域商業(yè)重點項目建設(shè)為抓手，確立起區(qū)內(nèi)商業(yè)十年內(nèi)基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，并初步體現(xiàn)國際化的中長期發(fā)展目標。努力建設(shè)中心城區(qū)繁榮繁華和居住區(qū)便民利民的商業(yè)架構(gòu)，通過以商業(yè)服務業(yè)的能級提升為切入點，帶動現(xiàn)代服務業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。進而以商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，帶動相關(guān)土地附加值的提高，并適時導入新型的高質(zhì)量人口，擴大和刺激消費需求，使商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)成為玄武區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。一、確立商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展的中長期目標玄武區(qū)商業(yè)要實現(xiàn)在2008年前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的中期目標，首先需要抓住區(qū)內(nèi)新街口商業(yè)板塊和孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)的兩個亮點工程建設(shè)項目，以及加快珠江路電子專業(yè)街整體改造提升的步伐。客觀地講，這三個項目是玄武商業(yè)整體發(fā)展的基礎(chǔ)，因此它們處于重中之重的戰(zhàn)略位置。與此同時，在這三個項目的建設(shè)中要注意分別引入2—3家國際性的品牌企業(yè)入駐，使之成為亮點中的亮點，成為三個板塊中的領(lǐng)軍企業(yè)。因此，對于標志型企業(yè)入駐要注意提供政策優(yōu)惠、放低門檻。因為，一旦這些企業(yè)入駐，立刻會產(chǎn)生強大的聚合效應，這有利于區(qū)內(nèi)商業(yè)的整體改觀。2013年之前要利用商業(yè)板塊和長江路文化旅游板塊已經(jīng)逐步成熟并互相融合的契機，加速商旅文結(jié)合的商業(yè)文化建設(shè)，通過爭取玄武湖畔親水商業(yè)項目的開發(fā)，提高商業(yè)的國際化水平，猶如巴黎的塞納河和漢堡的萊茵河以及倫敦的泰晤士河畔的親水休閑商業(yè)業(yè)態(tài)，通過合理地利用湖畔資源，盡可能地營造出新穎的商業(yè)氛圍，最大限度地吸引國內(nèi)外游客的高檔消費。二、明確近期切實可行的重點工作既然玄武區(qū)商業(yè)已確定了基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和初步體現(xiàn)國際化的中長期發(fā)展目標，那么就應以這一目標為切入點，明確玄武區(qū)商業(yè)近期一系列切實可行的重點工作，作為其做好近期項目的抓手，使中長期目標能與近期工作有機相融，即近期工作為中長期目標服務。因此，必須以現(xiàn)代的理念，在借鑒其它城市成功先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，首先對玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展進行科學規(guī)劃和合理布局，并在區(qū)內(nèi)實現(xiàn)資源優(yōu)化的配置，對首選項目進行決策，創(chuàng)造開發(fā)題材，以社會化的運作方式，搭建起良好的投融資平臺。其中最為重要的是決策方案要爭取得到市里相關(guān)部門的支持。這一近期目標一旦落空，那么其余的戰(zhàn)略目標都將失去操作的基礎(chǔ)。應該充分地注意到首選的三個開發(fā)項目的整體性。如果單一地發(fā)展珠江路，其余兩個項目不能同時上馬，都將對玄武區(qū)商業(yè)的跨越式發(fā)展產(chǎn)生負面影響。三、制訂出分步實施積極推進的發(fā)展策略在具體實施時，采用先易后難的方式，即先選擇有一定基礎(chǔ)，能產(chǎn)生示范效應和引領(lǐng)作用的項目先期予以重點推進，從而以點帶面逐步深入和擴展。同時，這些重點項目還應具有一定的拉動作用，能在項目推進實施的過程中拉動周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)或相關(guān)現(xiàn)代服務和現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)及商務的共同發(fā)展，以一個產(chǎn)業(yè)圈的概念來實施和開發(fā)重點工程的建設(shè)。只有這樣，才能使重點項目的開發(fā)和全區(qū)商業(yè)的發(fā)展相輔相承，才能在有限的時間內(nèi)完成中長期的發(fā)展目標。由此，應充分抓住2005年第10屆全國運動會在南京召開的有利契機，盡快完成珠江路電子專業(yè)街的功能開發(fā)和完善。與此同時，抓緊對新街口玄武板塊的招商引資，爭取“十運會”一結(jié)束能立即上馬動工。同時，還應完成對孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)中心的詳規(guī)和招商引資，并在2006年能建成開業(yè)。同時，在實施分步走的發(fā)展策略時，還應以“小步跑不停頓”的接力棒方式來予以推進。只有這樣，才能有利于推動產(chǎn)業(yè)政策的實施和商業(yè)規(guī)劃布局的落實，才能有效實現(xiàn)中長期的發(fā)展目標，才能使玄武區(qū)商業(yè)能永久地保持發(fā)展的活力，才能用較短的時間實現(xiàn)玄武區(qū)商業(yè)的跨越式發(fā)展。第二節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位是：充分體現(xiàn)“數(shù)字玄武、文化玄武、綠色玄武”的人文精神，滿足不同層次消