【正文】 經(jīng)勘測，玄武區(qū)可在市政府的支持下，充分發(fā)揮現(xiàn)代人對親水綠地的生態(tài)愛好。根據(jù)自身個性需求，尋求適應(yīng)個性的消費方式，充分發(fā)揮玄武湖親水景觀商業(yè)的特色功能，為高層次人群的個性化消費提供特色服務(wù)。二是，能帶動舊區(qū)改造和土地升值。湖畔親水商業(yè)的價值主要表現(xiàn)在以下幾個方面。為了烘托這三個主題商圈，特建議在每一個主題商圈建起中心廣場（地下設(shè)車庫）點綴噴泉、標(biāo)志物、綠化，營造相關(guān)主題氛圍。整個珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街，自西向東，按電子產(chǎn)品發(fā)展的歷史軌跡，由家電向數(shù)碼逐層推進，并將其聚焦為三個重點區(qū)域（見圖）。每一個主題商圈應(yīng)突出配套功能，即薈萃銷售、研發(fā)、展示、培訓(xùn)、服務(wù)等綜合配套。改變目前珠江路“一條街”條狀布局，使之形成若干個主題型的塊狀結(jié)構(gòu)商圈。其展示功能：應(yīng)定期舉辦國內(nèi)外計算機技術(shù)以及硬軟件設(shè)施展覽、交易，展示國內(nèi)外最新的信息技術(shù)。對計算機信息技術(shù)有裝備需求。對信息技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)和有新技術(shù)孵化的創(chuàng)新需求。與此同時，周邊也缺乏相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)與之配套，使得整條街缺乏商務(wù)交易的洽談場所和消費者休閑娛樂的配套場所。長期以來，珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街入駐的商貿(mào)型流通企業(yè)以“異地經(jīng)營”的方式在珠江路從事商業(yè)活動，而企業(yè)注冊卻在開發(fā)區(qū)，以享受“優(yōu)惠”政策，從而使得商業(yè)街雖不斷增容，企業(yè)不斷發(fā)展。其三，專業(yè)街的管理手段貧乏。眼下，在整個珠江路上擁有各類流通企業(yè)1600余家，主要經(jīng)營電腦、IT產(chǎn)品、電子產(chǎn)品的零售批發(fā)等。1992年，政府就明確提出了將珠江路作為“科技強區(qū)”的標(biāo)志，提出打造“數(shù)字玄武”，在珠江路大力發(fā)展信息軟件和高科技流通產(chǎn)業(yè)；1999年，政府把珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的建設(shè)作為全市高新技術(shù)發(fā)展的重要部分，“十五”期間又規(guī)劃把珠江路建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的流通基地。珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街立足南京，輻射“長三角”，處于良好的城市發(fā)展背景。其一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。如百腦匯電腦城、福中、新華海、宏圖三胞等都是較大規(guī)模企業(yè)。經(jīng)過十年開發(fā)和經(jīng)營，已成為聞名省內(nèi)外的高科技產(chǎn)業(yè)集群帶，并被確定為省電子信息產(chǎn)業(yè)基地。這主要是針對老城區(qū)。第二種是“多點式”的居住點商業(yè)。在商業(yè)布局上主要有以下三種不同形式可供參考。孝陵衛(wèi)社區(qū)購物中心龍頭店可以導(dǎo)入以大賣場為主，占總面積的55%。為此建議孝陵衛(wèi)首期的社區(qū)購物中心建設(shè)，可建立在衛(wèi)崗地區(qū)鐵匠營路南側(cè)（乳業(yè)公司地址）。二、居住區(qū)商業(yè)布局孝陵衛(wèi)地區(qū)“15分鐘居住區(qū)商業(yè)”，其核心是規(guī)劃社區(qū)購物中心。其必備性的業(yè)態(tài)主要是以購物中心為主，連接連鎖超市、菜場、酒樓、藥店、美容美發(fā)廳、維修站、郵局、銀行等。社區(qū)商業(yè)應(yīng)為社區(qū)不同消費層次居民提供休閑、文化、健身、娛樂活動，可設(shè)有茶坊、舞廳、健身房、書店、花卉店等。如：商品維修、送貨上門、洗染、彩擴、家政家教服務(wù)等。第一，購物功能。即，傳統(tǒng)業(yè)種多，新型業(yè)態(tài)少；簡陋店鋪多，現(xiàn)代商店少；個體經(jīng)營多，品牌商業(yè)少。一是，社區(qū)商業(yè)面積總量不足，商業(yè)設(shè)施規(guī)模小，布局分散，僅有一家2000平方米左右的聯(lián)華超市，其余商業(yè)網(wǎng)點大都是二、三十平方米的小鋪，總面積不超過1萬平方米。不同的收入差距構(gòu)成了居民多層次，既有工薪族中低等收入水平，也有相當(dāng)一部分高級知識分子、科研人員，具有很高收入和消費能力。一、孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)的定位和布局孝陵衛(wèi)地區(qū)位于玄武區(qū)東段以及中山陵景區(qū)以南的狹長地帶，總面積2萬平方公里，其基本特征是高等院校集聚，一頭接市中心，一頭與鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，又面臨旅游景點，這一區(qū)域的社區(qū)商業(yè)發(fā)展極具潛力。建設(shè)社區(qū)商業(yè)并不僅僅是簡單地商業(yè)網(wǎng)點分布，而是要立足于引導(dǎo)社區(qū)居民新型的生活消費。新街口玄武區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)圈應(yīng)突出二大特色。導(dǎo)入國內(nèi)外著名品牌的商品和服務(wù)，提升玄武區(qū)商業(yè)的層次；一流的商業(yè)技術(shù)。作為省城商業(yè)中心玄武區(qū)購物中心目標(biāo)消費對象，要立足于“長三角”廣闊地區(qū)，吸引三個層面消費群體。匯集國內(nèi)外主流品牌、前衛(wèi)消費，領(lǐng)導(dǎo)消費新潮流，對消費流行起指導(dǎo)與示范作用。所謂高品位商務(wù)，即以優(yōu)良的硬件設(shè)施、優(yōu)美的商務(wù)辦公環(huán)境、優(yōu)化的管理服務(wù)，通過長江南北貨鄧府巷、置地廣場等地塊的開發(fā)，在新街口區(qū)域凸現(xiàn)高品位的商務(wù)樓群。玄武區(qū)的區(qū)域內(nèi)有“四多”：政府機關(guān)社團組織多、大專院?？蒲性核?、媒體文化體育賽事多、歷史文化景觀多，這為該區(qū)域帶來極高的附加值。玄武區(qū)因其具有豐富的“山、水、城、林”自然景觀和獨特的民國遺跡遺址歷史特色，對發(fā)展商旅文結(jié)合的商業(yè)極為有利，同比增長20%。其中大多是二、三十歲中青年“新生代消費群體”。僅玄武區(qū)板塊就擁有各類商店890多戶，而且還匯聚長江貿(mào)易大樓、天時大廈、軍區(qū)后勤大樓等商務(wù)辦公樓10多萬平方米，其中有保險公司、工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、深發(fā)銀行等金融機構(gòu)十余家，另有市藝術(shù)中心、影院、娛樂場所十多家，同另外幾個角的同業(yè)形成了相當(dāng)密集的商業(yè)氛圍。因此，必須抓住發(fā)展的契機，化大力氣，將新街口玄武板塊塑造成新的商業(yè)亮點。同時，培育出可持續(xù)發(fā)展的核心競爭能力。其次，通過搭建良好的經(jīng)濟政策信息無償?shù)淖稍兤脚_，通過信息的正確引導(dǎo)疏導(dǎo)投資流向，使經(jīng)濟發(fā)展更健康有序。同時，政府還應(yīng)該給予品牌企業(yè)以有效的保護，保護其知識產(chǎn)權(quán)，對于盜用、假冒、仿制他人企業(yè)自主研發(fā)的、具有知識產(chǎn)權(quán)品牌商品的行為，應(yīng)予以格外嚴(yán)厲打擊，保護并鼓勵企業(yè)間進行公平的競爭，從而形成健康、有序、規(guī)范的市場環(huán)境，促進玄武區(qū)商業(yè)進一步向現(xiàn)代化邁進。為此，必須強化監(jiān)管力度，以明確的職責(zé)，營造良好的市場環(huán)境；以明確的利益，保障守信者的合法利益，并使失信者支付高昂的失信成本。玄武區(qū)商業(yè)要基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，并初步體現(xiàn)國際化，就應(yīng)打破部門分割，優(yōu)化行政管理資源。通過政策的制定，可以建立有利于商業(yè)發(fā)展的政策與規(guī)范，使得玄武區(qū)商業(yè)在向現(xiàn)代化發(fā)展的過程中，有章可循、建設(shè)有序、推進有力、運作有方。三是，制定商業(yè)投融資的鼓勵性政策。一、加速營造商業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境玄武區(qū)商業(yè)要完成既定的中長期發(fā)展目標(biāo)，要實施和開發(fā)近期發(fā)展的重點項目和亮點工程，必定要有明確的戰(zhàn)略任務(wù)，其中之一就是要制定一系列配套的政策。同時，以山水為主題的現(xiàn)代休閑服務(wù)和現(xiàn)代商業(yè)的開發(fā)，不是單純的商業(yè)開發(fā)，通過這一開發(fā)，完全可以帶動就近地塊的舊房改造，使土地的價值得以回歸和體現(xiàn)，從而帶動湖濱高檔住宅的開發(fā)。同時，社區(qū)商業(yè)的建設(shè)和配套也可極大地帶動舊房改造和土地增值，并以此吸引房產(chǎn)開發(fā)商以現(xiàn)代居住的理念，營造出適合現(xiàn)代人居住的、以小高層、高層為特征的生態(tài)居住環(huán)境，這將大為提升玄武區(qū)的城市面貌和區(qū)域形象，提升玄武區(qū)的商業(yè)能級和經(jīng)營檔次，推進玄武區(qū)商業(yè)向廣度和深度兩個方面發(fā)展。二、努力推進社區(qū)商業(yè)的便民利民玄武區(qū)在積極推進中心城區(qū)商業(yè)繁榮繁華的同時，還應(yīng)以現(xiàn)代化為特色，以人文關(guān)懷為理念，以便民利民為宗旨，努力打造符合現(xiàn)代居住的新型的社區(qū)商業(yè)，滿足人們的居家消費需求，從而形成多層次的商業(yè)架構(gòu)。一、積極打造中心城區(qū)商業(yè)的繁榮繁華玄武區(qū)在商業(yè)規(guī)劃布局時，應(yīng)有一個重大的戰(zhàn)略調(diào)整，以提升商業(yè)的能級。同時，在實施分步走的發(fā)展策略時，還應(yīng)以“小步跑不停頓”的接力棒方式來予以推進。只有這樣，才能使重點項目的開發(fā)和全區(qū)商業(yè)的發(fā)展相輔相承，才能在有限的時間內(nèi)完成中長期的發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)該充分地注意到首選的三個開發(fā)項目的整體性。二、明確近期切實可行的重點工作既然玄武區(qū)商業(yè)已確定了基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和初步體現(xiàn)國際化的中長期發(fā)展目標(biāo)，那么就應(yīng)以這一目標(biāo)為切入點，明確玄武區(qū)商業(yè)近期一系列切實可行的重點工作，作為其做好近期項目的抓手，使中長期目標(biāo)能與近期工作有機相融，即近期工作為中長期目標(biāo)服務(wù)。與此同時，在這三個項目的建設(shè)中要注意分別引入2—3家國際性的品牌企業(yè)入駐，使之成為亮點中的亮點，成為三個板塊中的領(lǐng)軍企業(yè)。努力建設(shè)中心城區(qū)繁榮繁華和居住區(qū)便民利民的商業(yè)架構(gòu)，通過以商業(yè)服務(wù)業(yè)的能級提升為切入點，帶動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。三、打造亮點，營造氛圍新一輪的商業(yè)發(fā)展，不僅僅是商業(yè)的網(wǎng)點布局和商業(yè)營銷，從根本上講，應(yīng)該在國際化、現(xiàn)代化的背景下，多層次的打造具有區(qū)域特色的消費環(huán)境。因而，善于發(fā)掘和利用當(dāng)?shù)氐木坝^資源進行商業(yè)開發(fā)，這是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的一個重要的途徑。緊密結(jié)合南京市的整體規(guī)劃，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟及其周邊的經(jīng)濟、人文、自然、環(huán)境的特點，有層次、有重點、有特色地布局區(qū)內(nèi)商業(yè)的亮點項目；其四，制訂具體的實施意見和有效的推進措施。在新的商業(yè)規(guī)劃布局中，明確玄武的規(guī)劃重點。第三節(jié) 發(fā)達城市商業(yè)特色區(qū)經(jīng)驗對玄武區(qū)的借鑒 通過對黃浦區(qū)商業(yè)、蘇州工業(yè)園社區(qū)商業(yè)、西湖區(qū)湖濱商業(yè)開發(fā)的介紹，給玄武區(qū)帶來的啟發(fā)就是，只有在政府的主導(dǎo)下，重視科學(xué)規(guī)劃，在優(yōu)化資源配置的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出良好的商業(yè)投資概念和平臺，這樣才能吸引標(biāo)志型企業(yè)入駐。在每個居住密集區(qū)設(shè)點建“鄰里中心”，每個“鄰里中心”都集各種文化、娛樂、商業(yè)網(wǎng)點和便民服務(wù)于一體，為方圓1公里內(nèi)的居民提供日常生活中想得到的所有服務(wù)。如此算來，隨著周圍住宅樓、商務(wù)樓的建成，房地產(chǎn)商必定會在以后的日子里財源廣進。杭州的“西湖新天地”是在“上海新天地”大獲成功下由同一家境外企業(yè)投資的。二、商業(yè)發(fā)展依賴于良好的投融資概念 政府通過對商業(yè)發(fā)展進行科學(xué)的規(guī)劃，并在良好的包裝和宣傳的基礎(chǔ)上，形成了良好的投融資氛圍，使得城市的商業(yè)發(fā)展起點高、收益大。西湖因為她承載著千年的歷史，積淀著深厚的文化，而聞名于天下。10年后的新南京東路將成為具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京東路年營業(yè)收入將比現(xiàn)在提高兩倍，達到400億元。一、商業(yè)發(fā)展依賴于超前的規(guī)劃布局 通過對發(fā)達城市中商業(yè)特色區(qū)發(fā)展軌跡的研究，可以發(fā)現(xiàn)，任何商業(yè)發(fā)展往往都是由于政府重視商業(yè)規(guī)劃布局，從而以領(lǐng)先十年的理念打造中心商業(yè)。這些休閑娛樂的場所串聯(lián)起西湖9個景點，36個歷史文化古跡，使商業(yè)和旅游緊緊地融合在一起，由此使西湖的面貌煥然一新。借鑒上?！靶绿斓亍钡睦砟?，“西湖新天地”的開發(fā)以“湖光、山色、清風(fēng)、月明”為襯托，設(shè)計出頗具湖泊水景韻味的景觀休閑區(qū)，以杭城中外白領(lǐng)及觀光游客為主要目標(biāo)市場， 開設(shè)中高檔休閑餐飲、酒吧、咖啡屋、茶樓，使世界各國品牌餐飲，如必勝客、味之島、ZIPPO專賣店等紛紛入駐。西湖的“黃金湖岸”，歷來是中外游客的云集之地。二、便民利民的蘇州工業(yè)園新興社區(qū)商業(yè)蘇州工業(yè)園的社區(qū)商業(yè)起源于新加坡的鄰里中心模式。三是，培育標(biāo)志型的商業(yè)企業(yè)和商業(yè)設(shè)施。二是，商業(yè)內(nèi)涵發(fā)掘注重綜合消費。有以下三個特點：一是，商業(yè)整體發(fā)展堅持規(guī)劃先行。近幾年來，隨著改革開放的發(fā)展，依托城市綜合經(jīng)濟實力不斷提高，區(qū)域經(jīng)濟在其中不僅發(fā)揮了重要的作用，而且形成了各自的特色。第二章 我國發(fā)達城市區(qū)域商業(yè)的經(jīng)驗借鑒和啟示近幾年來，隨著城市化進程的推進，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的地位。第三，業(yè)態(tài)提升與消費需求的矛盾。要提升整個玄武區(qū)商業(yè)規(guī)模和檔次，以適應(yīng)現(xiàn)代城區(qū)發(fā)展的要求，必須強調(diào)城區(qū)規(guī)劃同商業(yè)規(guī)劃的緊密協(xié)調(diào)。在規(guī)劃指引下，對玄武區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施進行大規(guī)模的改造。推進玄武區(qū)商業(yè)現(xiàn)代化，單純依靠現(xiàn)有企業(yè)在自然狀態(tài)下的自我提升，則無論在業(yè)態(tài)、規(guī)模、品位等方面來看，顯然是力不從心的，需要吸納相當(dāng)規(guī)模的國內(nèi)外優(yōu)秀商業(yè)企業(yè)進入玄武，導(dǎo)入先進的商業(yè)業(yè)態(tài)，建設(shè)標(biāo)志型的商業(yè)設(shè)施。玄武區(qū)商業(yè)自大部分國有商業(yè)退出后，民營資本大量進入。其三大問題主要表現(xiàn)在：一是，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大量傳統(tǒng)業(yè)態(tài)不適應(yīng)現(xiàn)代消費需求。新興產(chǎn)業(yè)的支撐優(yōu)勢十幾年來，玄武區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，按照區(qū)委、區(qū)府科技興區(qū)的要求，從本區(qū)實際出發(fā)，頗有特色地使IT電子產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等高科技產(chǎn)業(yè)獲得明顯優(yōu)勢。同時，玄武區(qū)的紫金山、玄武湖、太陽宮等景區(qū)，每年都吸引眾多的游客前來觀光，為玄武區(qū)的商業(yè)人氣集聚創(chuàng)造良好的條件。商業(yè)設(shè)施的集聚優(yōu)勢，已開設(shè)百貨、五金交電、文化用品、醫(yī)療保健、服裝服飾、裝潢建材、餐飲、服務(wù)等2400余家商店。其無論收入水平還是生活習(xí)慣，以及消費層次絕大多數(shù)停留在中低檔次，這部分群體對于購物需求和服務(wù)需求講求實惠、廉價。然而，多年來殘存的傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點依然數(shù)量較大，改變這一狀況仍需化大力氣。從業(yè)種上看，包括綜合百貨、五金交電、服裝鞋帽、日用雜品、家用設(shè)備、裝潢建材、通訊電腦、醫(yī)療保健、餐館娛樂、文化體育以及其他服務(wù)等；從業(yè)態(tài)上看，有專賣店、專業(yè)店、大賣場、連鎖超市、專業(yè)市場等；從商業(yè)設(shè)施來看，有南京商廈、珠江路科技街、新莊汽配市場群等，為玄開區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。需求的變化，給商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了無限的市場潛力，這將十分有利于商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)進一步向深度和廣度發(fā)展，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)應(yīng)緊緊抓住這一發(fā)展的契機，迅速提升自身的能級和檔次，以滿足人均收入提高后，人們不斷變化的綜合性消費需求。自“八五”期間，南京市提出沿江開發(fā)戰(zhàn)略以來，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定地增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)亦日趨合理，人均收入逐年遞增，人均可支配收入在1980—1999年的十幾年間，%的速度遞增。中山陵和玄武湖，一山一湖，在外來資本面前，它們無疑是一個金元寶；而對當(dāng)?shù)厝硕?，常常會熟視無睹，甚至于會抱怨它的存在，而妨礙了自身的經(jīng)濟發(fā)展。滬寧高速公路、312國道、寧杭公路等穿境而過，交通便捷，區(qū)域通訊發(fā)達，還有東南大學(xué)、南京理工大學(xué)等25所高等院校和科研所，學(xué)術(shù)氛圍濃厚。以城市循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展模式，推動良性運轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈的形成。在新一輪的發(fā)展當(dāng)中，玄武區(qū)完全能夠抓住發(fā)展的先機，依托其良好的資源優(yōu)勢，促使區(qū)域商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式的發(fā)展。就這一意義上來說，南京城市經(jīng)濟的發(fā)展在很大的程度上，將依賴于商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的繁榮繁華和迅速發(fā)展，這不僅是擴大內(nèi)需的需要，同時更是城市經(jīng)濟發(fā)展的需要。比如，商務(wù)成本低，科技人才較為集中，人文資源極為豐富，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，所有這些都集聚了南京市在新一輪發(fā)展中的優(yōu)勢資源。這期間，南京市的商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)將日益發(fā)揮出產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)頭羊”的作用，成為這座歷史名城走向現(xiàn)代化的“名片”和“櫥窗”。一、“長三角”經(jīng)濟發(fā)展的增速明顯1999年到2001年的三年間，“長三角”地區(qū)中有相當(dāng)代表性的、%，人均可支配收入增長了15%，%；%、%、%；杭州市分別增長了28%、%、%；%、%、%，%。作為“長三角”經(jīng)濟圈內(nèi)占有重要地位的南京市，明顯加快了發(fā)展的步伐，正成為“長三角”經(jīng)濟圈經(jīng)濟增長的一個新亮點。本商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)