【文章內(nèi)容簡介】 商的組建應(yīng)遵循“三個有利于”的原則進(jìn)行，即：有利于新區(qū)開發(fā)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)；有利于市場化運(yùn)作，減少行政干預(yù)；有利于開發(fā)商本身的發(fā)展和規(guī)范，或者說上市的目的。鑒于此，建議以開發(fā)區(qū)管委會、天路公司、金建投資公司（暫定名，天路公司管理層組建而成的戰(zhàn)略投資公司） 、自治區(qū)外有豐富市場運(yùn)作經(jīng)驗的投資公司 A、B 五家公司共同發(fā)起成立 柳吾新區(qū)開發(fā)總公司 （暫定名） ，實施柳吾新區(qū)開發(fā)項目。引入?yún)^(qū)外投資者的主要目的在于利用他們豐富的新區(qū)開發(fā)和資本運(yùn)作經(jīng)驗，吸引所謂“聰明錢”（smart money） 。柳吾新區(qū)開發(fā)總公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：開發(fā)公司注冊資金 7500 萬元人民幣，其中：政府：以核心區(qū) 500 畝地，作價 2250 萬元（平均 45,000 元/畝） ，占 30%股份；天路：投入現(xiàn)金 1500 萬元，占 20%股份；17 / 43金建投資：投入現(xiàn)金 3000 萬元，占 40%股份；投資公司 A、B：各投入現(xiàn)金 375 萬元，各占 5%股份。新組建的柳吾新區(qū)開發(fā)總公司將按現(xiàn)代化的企業(yè)模式運(yùn)作，設(shè)立股東會、董事會、監(jiān)視會、高層經(jīng)理人員組成的法人治理結(jié)構(gòu)。 盈利模式公司的贏利模式有以下三種模式： 土地出讓未來公司的贏利模式以土地出讓為主。一級土地出讓是房地產(chǎn)價值鏈的源頭，也是利潤最豐厚、風(fēng)險最小的一個環(huán)節(jié)。新公司通過政府入股的方式得到土地或通過向政府購買得到土地，在政府進(jìn)行基礎(chǔ)市政建設(shè)和綠化改造的基礎(chǔ)上，完成三通一平的一級土地開發(fā)工作。再根據(jù)規(guī)劃及定位進(jìn)行土地出讓。 招商引資柳吾新區(qū)開發(fā)總公司可以作為核心分子代表政府在柳吾新區(qū)進(jìn)行招商引資。支持政府發(fā)展新時期的援藏模式，即可持續(xù)發(fā)展的援藏模式。請內(nèi)地的各級政府選派先進(jìn)的企業(yè)進(jìn)駐柳吾新區(qū)，不光進(jìn)行資金援助，還包括能力援助，即先進(jìn)的管理模式和人才援助。使得援藏行為不是一次性的，而是可持續(xù)發(fā)展的、長久的援助。18 / 43 多元化參股對于核心區(qū)的部分升值潛力巨大的土地，公司可以多元化參股的形式（比如以土地入股）共同開發(fā)，獲得進(jìn)一步的利潤。如政府南遷成功，對于政府遷出后布達(dá)拉宮周圍的空地也可以參股的方式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，獲得利潤。 運(yùn)作模式整個柳吾新區(qū)北組團(tuán)約 9km2，其中有效用地 4km2。其中核心區(qū)（第一開發(fā)區(qū)）1km 2，外圍區(qū)（第二、三開發(fā)區(qū)）3km 2。整個新區(qū)的開發(fā)采用滾動開發(fā)的模式。開發(fā)公司成立時從政府得到 500 畝的股權(quán)投資（作價 2250 萬元）和 3km2 的預(yù)留用地（可能需交納定金） 。1 年內(nèi)完成 1500 畝（1 km2）土地的開發(fā)和出讓，獲得收益后，每年向政府購買一定量的土地，譬如每年 1km2，作三通一平或更高層次（房地產(chǎn)）的開發(fā)。整個柳吾新區(qū)第一組團(tuán)全部開發(fā)建設(shè)時間共計 4 年，分兩期進(jìn)行。第一期開發(fā)時間從 2022 年 4 月開始，至 2022 年 4 月結(jié)束，歷時一年，主要實施對核心區(qū) 1500 畝地的綜合開發(fā)。第二期開發(fā)時間從 2022 年 5 月開始，至 2022 年 5 月結(jié)束，歷時三年，主要實施對剩余土地的綜合開發(fā)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。第 4 章 風(fēng)險分析1． 房地產(chǎn)開發(fā)受國家宏觀政策的影響比較大。西藏在國內(nèi)有著特19 / 43殊的地位，其政治敏感性極強(qiáng)，當(dāng)政策和經(jīng)濟(jì)受不可預(yù)見性因素影響時，會直接影響房地產(chǎn)業(yè)的狀況。2． 柳吾新區(qū)的定位和開發(fā)在很大程度上依靠政府的支持。包括土地購買價的確定、行政機(jī)構(gòu)的遷入、基礎(chǔ)市政設(shè)施的完善、企事業(yè)單位的進(jìn)駐等，都需要政府的支持。3． 政府應(yīng)投資的項目未按計劃時間完成，或資金不到位導(dǎo)致未按計劃完成。包括由政府投資的道路、橋、水、電、綠化、景觀帶等。這些基礎(chǔ)設(shè)施將直接影響土地出讓的情況。4． 用地規(guī)劃未按計劃完成。比如希望搬遷的單位未進(jìn)駐新區(qū)，包括構(gòu)成行政中心的行政單位、構(gòu)成中央商務(wù)中心（CBD）的大型企事業(yè)單位、商務(wù)機(jī)構(gòu)等。這些將影響柳吾新區(qū)的定位。并進(jìn)而影響新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)狀況。5． 國家房地產(chǎn)政策可能會隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的變化而出現(xiàn)調(diào)整?；蛘哂捎诜康禺a(chǎn)業(yè)的不規(guī)范而進(jìn)行調(diào)整，從而給柳吾新區(qū)開發(fā)公司的運(yùn)營造成難度。6． 土地的使用和獲得方面的政策的延續(xù)性可能出現(xiàn)出現(xiàn)變化。比如可能會比最初與政府商定的價格高，使得成本增加。政府也有可能改變土地的購買方式，比如按照內(nèi)地比較流行的拍賣方式，使得土地的購買價大幅度增加。7． 環(huán)保方面的風(fēng)險。柳吾新區(qū)特殊的地理位置決定它在環(huán)保方面的開發(fā)壓力比較大，如果在環(huán)保方面有不妥的地方，將會遭到政府和有關(guān)組織甚至是宗教或國際組織的反對，從而使新區(qū)的20 / 43開發(fā)受到阻礙。8． 中央政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。融資存在一定的風(fēng)險。9． 目前西藏雖然還沒有出現(xiàn)有實力的地產(chǎn)開發(fā)商，但拉薩的發(fā)展前景將吸引內(nèi)地特別是成都有實力的開發(fā)商進(jìn)入。第 5 章 財務(wù)評估 評價與分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 新區(qū)第一組團(tuán)土地開發(fā)時期規(guī)劃第一組團(tuán)開發(fā)計劃期數(shù) 一 二年份 1 2 3 4 5 6開發(fā)土地 (畝 )1500 1500 1500 1500轉(zhuǎn)讓土地 (畝 )1200 1200 1200 1200 1200 投資估算與資金籌措本園區(qū)開發(fā)以自有資金和銀行貸款相結(jié)合，采取滾動開發(fā)的方式，將前期轉(zhuǎn)讓回收資金投入到下期的土地開發(fā)中去。因此，本園21 / 43區(qū)資金運(yùn)作表現(xiàn)為一種流動資金和經(jīng)營成本運(yùn)作的形式。A. 開發(fā)投資費(fèi)用主要包括支付土地出讓金和土地三通一平整理兩項費(fèi)用。其中，支付土地出讓金為 6 萬元／畝，土地三通一平費(fèi)用為 萬元／畝。投資費(fèi)用計算見附表 1。兩項費(fèi)用分別為 32022 萬元和 15000 萬元。B. 開發(fā)期銀行借款利息園區(qū)開發(fā)使用銀行貸款 15000 萬元，用于支付土地出讓金和三通一平費(fèi)用。其中五年期的長期貸款 3000 萬元，貸款利率為 4%，在項目的第一年投入，采用每年等額還本付息法；短期貸款 12022萬元，貸款利率 5%從項目第一年開始每年投入 3000 萬元，第二年償還本金，分 4 年連續(xù)投入。按年計息，利息總額為 786 萬元，當(dāng)年利息即可用轉(zhuǎn)讓土地的收入予以償還。具體計算見附表 3 。由于本項目自身所具的特殊性，不能將其視為普通的項目、產(chǎn)品一類的固定資產(chǎn)投資，而只能看作是一種流動資金的經(jīng)營，同時在這種情況下，很難確切地將資金投入與經(jīng)營成本相互嚴(yán)格地分離，因此在計算中采取了將資金投入與經(jīng)營成本相結(jié)合的方式來進(jìn)行規(guī)劃。綜上所述，本園區(qū)總投資為 49586 萬元，建設(shè)期長期貸款利息為 450 萬元。園區(qū)開發(fā)資金來源為：自有資金 34586 萬元，銀行借款 15000萬元，其中五年期長期借款 3000 萬元，一年期短期借款 12022 萬元。自有資金中包括來自項目本身的收益再投入。具體計算見附表22 / 435。 財務(wù)評價園區(qū)在整個開發(fā)計算期內(nèi)，除第一年進(jìn)行開發(fā)投入無土地轉(zhuǎn)讓收入外，以后每年項目陸續(xù)開始投入運(yùn)營，產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因此，園區(qū)的收入是伴隨開發(fā)運(yùn)營的進(jìn)行而逐步產(chǎn)生的。本園區(qū)項目的運(yùn)營收入主要為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲得的收益，另外還需要進(jìn)行運(yùn)營稅金的估算。A. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入園區(qū)經(jīng)第一年投入資金進(jìn)行開發(fā)整理后，第二年就可以開始部分投入運(yùn)營轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生現(xiàn)金收入。實際土地轉(zhuǎn)讓數(shù)隨運(yùn)營時期的進(jìn)行而呈加速遞增的趨勢，此報告中為簡化計算過程采用從第二年開始每年轉(zhuǎn)讓 1200 畝，分五年銷售完。獲得的收入還可在支付銀行借款利息及本金后投入到下一年的開發(fā)建設(shè)中去，實現(xiàn)土地的滾動開發(fā)。各年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入見附表 3?；鶞?zhǔn)投資回報率按各年總投資及運(yùn)營稅金的 10%來計算。B. 運(yùn)營稅金估算園區(qū)土地在運(yùn)營過程中取得轉(zhuǎn)讓收入，根據(jù)國家有關(guān)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和土地增值稅。其他諸如印花稅、契稅和一些附加稅等小稅種數(shù)額不大，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響甚微，為簡化計算，略去不計。23 / 43根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行稅率 5%的營業(yè)稅。而根據(jù)所得稅暫行條例規(guī)定，本園區(qū)進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按西藏稅務(wù)規(guī)定 15%繳納所得稅。根據(jù)上述估計和測算，本園區(qū)運(yùn)營總收入為 120220 萬元。運(yùn)營所需繳納的稅金總額為 萬元，其中轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅 6000 萬元，所得稅 萬元。運(yùn)營收入及稅金估算見附表 3。本園區(qū)總成本費(fèi)用是指園區(qū)內(nèi)各項土地運(yùn)營過程中產(chǎn)生的全部成本和費(fèi)用，包括生產(chǎn)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用等項。計得總成本費(fèi)用為 49586 萬元。根據(jù)總成本費(fèi)用值與運(yùn)營收入及稅金估算表，編制園區(qū)損益表。測算后得土地轉(zhuǎn)讓后利潤總額為 73623 萬元，繳納所得稅總額 萬元，稅后利潤 萬元。其中所得稅按產(chǎn)出收入扣除資金投入、借款利息和運(yùn)營稅金后的余額的 15%繳納。具體情況見附表 3。根據(jù)國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)與方法》(1993)中有關(guān)參數(shù)的制定原則和方法，本園區(qū)項目設(shè)定財務(wù)基準(zhǔn)收益率為 ic=10%。①FIRR 和 FNPV24 / 43根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表(見基本報表 1)，由下列公式和計算式分別計算所得稅前和所得稅后的財務(wù)盈利能力指標(biāo)。經(jīng)計算，繳納所得稅前：全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=%全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV= 萬元繳納所得稅后：全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=%全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV= 萬元②利潤率投資利潤率=利潤總額/總投資*100%=%投資利稅率=利稅總額/總投資*100%=%園區(qū)稅后利潤總額 萬元，利稅總額 73623 萬元，園區(qū)總投資為 49586 萬元，本項目長期借款共 3000 萬元，貸款期 5 年，貸款利率 4%。短期借款 12022 元，貸款期一年，貸款利率 5%，分 4 年投入。用于償還借款的資金來源主要為土地運(yùn)營轉(zhuǎn)讓后獲得的收益。為分析借款償還情況，編制借款還本付息估算表(見附表 3)。據(jù)表計算，園區(qū)項目在整個計算期內(nèi)，利潤總額為 73623 萬元，繳納所得稅 萬元?？梢缘贸?，項目滿足銀行借款條件，并具有較為確定的償債能力。25 / 43因無法確定項目的固定成本和可變成本，本報告僅對財務(wù)不確定性進(jìn)行財務(wù)敏感性分析，選擇投資費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用和收入三個較為直接、現(xiàn)實的因素進(jìn)行敏感性分析，以考慮其對財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、累計凈現(xiàn)值、投資回收期的影響程度。分析結(jié)果見附表6。 評價結(jié)論本項目財務(wù)評價全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率，稅前 %，稅后%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于設(shè)定的財務(wù)基準(zhǔn)收益率 10%；全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值稅前 萬元，稅后 萬元，均大于零；投資利潤率 %，投資利稅率 %。同時，項目滿足銀行的借還款要求，能夠較好地利用銀行借款和自身收益產(chǎn)出實現(xiàn)土地的滾動開發(fā)，正常進(jìn)行運(yùn)作。綜上所述，本產(chǎn)業(yè)園區(qū)從經(jīng)濟(jì)上看財務(wù)效益可行，經(jīng)濟(jì)效益高，社會效益顯著，是不可多得的高收益項目。第 6 章 建議綜合以上內(nèi)容，我們對天路公司的建議如下：1． 天路說服政府高度認(rèn)同柳吾新區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略意義是新區(qū)開發(fā)成功的關(guān)鍵。天路公司必須與政府進(jìn)行充分的溝通，使政府認(rèn)識到柳吾新區(qū)開發(fā)不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，而是建設(shè)二十一世紀(jì)新拉薩的歷史性契機(jī)，是西藏走向開放和實現(xiàn)現(xiàn)代化的26 / 43形象代表，因而給予足夠的重視和支持。2． 政府投入的基