【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商的組建應(yīng)遵循“三個(gè)有利于”的原則進(jìn)行，即：有利于新區(qū)開(kāi)發(fā)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)；有利于市場(chǎng)化運(yùn)作，減少行政干預(yù)；有利于開(kāi)發(fā)商本身的發(fā)展和規(guī)范，或者說(shuō)上市的目的。鑒于此，建議以開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、天路公司、金建投資公司（暫定名，天路公司管理層組建而成的戰(zhàn)略投資公司） 、自治區(qū)外有豐富市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的投資公司 A、B 五家公司共同發(fā)起成立 柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)總公司 （暫定名） ，實(shí)施柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。引入?yún)^(qū)外投資者的主要目的在于利用他們豐富的新區(qū)開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，吸引所謂“聰明錢(qián)”（smart money） 。柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)總公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資金 7500 萬(wàn)元人民幣，其中：政府：以核心區(qū) 500 畝地，作價(jià) 2250 萬(wàn)元（平均 45,000 元/畝） ，占 30%股份；天路：投入現(xiàn)金 1500 萬(wàn)元，占 20%股份；17 / 43金建投資：投入現(xiàn)金 3000 萬(wàn)元，占 40%股份；投資公司 A、B：各投入現(xiàn)金 375 萬(wàn)元，各占 5%股份。新組建的柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)總公司將按現(xiàn)代化的企業(yè)模式運(yùn)作，設(shè)立股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)視會(huì)、高層經(jīng)理人員組成的法人治理結(jié)構(gòu)。 盈利模式公司的贏利模式有以下三種模式： 土地出讓未來(lái)公司的贏利模式以土地出讓為主。一級(jí)土地出讓是房地產(chǎn)價(jià)值鏈的源頭，也是利潤(rùn)最豐厚、風(fēng)險(xiǎn)最小的一個(gè)環(huán)節(jié)。新公司通過(guò)政府入股的方式得到土地或通過(guò)向政府購(gòu)買(mǎi)得到土地，在政府進(jìn)行基礎(chǔ)市政建設(shè)和綠化改造的基礎(chǔ)上，完成三通一平的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)工作。再根據(jù)規(guī)劃及定位進(jìn)行土地出讓。 招商引資柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)總公司可以作為核心分子代表政府在柳吾新區(qū)進(jìn)行招商引資。支持政府發(fā)展新時(shí)期的援藏模式，即可持續(xù)發(fā)展的援藏模式。請(qǐng)內(nèi)地的各級(jí)政府選派先進(jìn)的企業(yè)進(jìn)駐柳吾新區(qū)，不光進(jìn)行資金援助，還包括能力援助，即先進(jìn)的管理模式和人才援助。使得援藏行為不是一次性的，而是可持續(xù)發(fā)展的、長(zhǎng)久的援助。18 / 43 多元化參股對(duì)于核心區(qū)的部分升值潛力巨大的土地，公司可以多元化參股的形式（比如以土地入股）共同開(kāi)發(fā)，獲得進(jìn)一步的利潤(rùn)。如政府南遷成功，對(duì)于政府遷出后布達(dá)拉宮周?chē)目盏匾部梢詤⒐傻姆绞竭M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，獲得利潤(rùn)。 運(yùn)作模式整個(gè)柳吾新區(qū)北組團(tuán)約 9km2，其中有效用地 4km2。其中核心區(qū)（第一開(kāi)發(fā)區(qū)）1km 2，外圍區(qū)（第二、三開(kāi)發(fā)區(qū)）3km 2。整個(gè)新區(qū)的開(kāi)發(fā)采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式。開(kāi)發(fā)公司成立時(shí)從政府得到 500 畝的股權(quán)投資（作價(jià) 2250 萬(wàn)元）和 3km2 的預(yù)留用地（可能需交納定金） 。1 年內(nèi)完成 1500 畝（1 km2）土地的開(kāi)發(fā)和出讓，獲得收益后，每年向政府購(gòu)買(mǎi)一定量的土地，譬如每年 1km2，作三通一平或更高層次（房地產(chǎn)）的開(kāi)發(fā)。整個(gè)柳吾新區(qū)第一組團(tuán)全部開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間共計(jì) 4 年，分兩期進(jìn)行。第一期開(kāi)發(fā)時(shí)間從 2022 年 4 月開(kāi)始，至 2022 年 4 月結(jié)束，歷時(shí)一年，主要實(shí)施對(duì)核心區(qū) 1500 畝地的綜合開(kāi)發(fā)。第二期開(kāi)發(fā)時(shí)間從 2022 年 5 月開(kāi)始，至 2022 年 5 月結(jié)束，歷時(shí)三年，主要實(shí)施對(duì)剩余土地的綜合開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。第 4 章 風(fēng)險(xiǎn)分析1． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受?chē)?guó)家宏觀政策的影響比較大。西藏在國(guó)內(nèi)有著特19 / 43殊的地位，其政治敏感性極強(qiáng)，當(dāng)政策和經(jīng)濟(jì)受不可預(yù)見(jiàn)性因素影響時(shí)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)業(yè)的狀況。2． 柳吾新區(qū)的定位和開(kāi)發(fā)在很大程度上依靠政府的支持。包括土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)的確定、行政機(jī)構(gòu)的遷入、基礎(chǔ)市政設(shè)施的完善、企事業(yè)單位的進(jìn)駐等，都需要政府的支持。3． 政府應(yīng)投資的項(xiàng)目未按計(jì)劃時(shí)間完成，或資金不到位導(dǎo)致未按計(jì)劃完成。包括由政府投資的道路、橋、水、電、綠化、景觀帶等。這些基礎(chǔ)設(shè)施將直接影響土地出讓的情況。4． 用地規(guī)劃未按計(jì)劃完成。比如希望搬遷的單位未進(jìn)駐新區(qū)，包括構(gòu)成行政中心的行政單位、構(gòu)成中央商務(wù)中心（CBD）的大型企事業(yè)單位、商務(wù)機(jī)構(gòu)等。這些將影響柳吾新區(qū)的定位。并進(jìn)而影響新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況。5． 國(guó)家房地產(chǎn)政策可能會(huì)隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的變化而出現(xiàn)調(diào)整?；蛘哂捎诜康禺a(chǎn)業(yè)的不規(guī)范而進(jìn)行調(diào)整，從而給柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)造成難度。6． 土地的使用和獲得方面的政策的延續(xù)性可能出現(xiàn)出現(xiàn)變化。比如可能會(huì)比最初與政府商定的價(jià)格高，使得成本增加。政府也有可能改變土地的購(gòu)買(mǎi)方式，比如按照內(nèi)地比較流行的拍賣(mài)方式，使得土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)大幅度增加。7． 環(huán)保方面的風(fēng)險(xiǎn)。柳吾新區(qū)特殊的地理位置決定它在環(huán)保方面的開(kāi)發(fā)壓力比較大，如果在環(huán)保方面有不妥的地方，將會(huì)遭到政府和有關(guān)組織甚至是宗教或國(guó)際組織的反對(duì)，從而使新區(qū)的20 / 43開(kāi)發(fā)受到阻礙。8． 中央政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。融資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。9． 目前西藏雖然還沒(méi)有出現(xiàn)有實(shí)力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但拉薩的發(fā)展前景將吸引內(nèi)地特別是成都有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。第 5 章 財(cái)務(wù)評(píng)估 評(píng)價(jià)與分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 新區(qū)第一組團(tuán)土地開(kāi)發(fā)時(shí)期規(guī)劃第一組團(tuán)開(kāi)發(fā)計(jì)劃期數(shù) 一 二年份 1 2 3 4 5 6開(kāi)發(fā)土地 (畝 )1500 1500 1500 1500轉(zhuǎn)讓土地 (畝 )1200 1200 1200 1200 1200 投資估算與資金籌措本園區(qū)開(kāi)發(fā)以自有資金和銀行貸款相結(jié)合，采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，將前期轉(zhuǎn)讓回收資金投入到下期的土地開(kāi)發(fā)中去。因此，本園21 / 43區(qū)資金運(yùn)作表現(xiàn)為一種流動(dòng)資金和經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)作的形式。A. 開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用主要包括支付土地出讓金和土地三通一平整理兩項(xiàng)費(fèi)用。其中，支付土地出讓金為 6 萬(wàn)元／畝，土地三通一平費(fèi)用為 萬(wàn)元／畝。投資費(fèi)用計(jì)算見(jiàn)附表 1。兩項(xiàng)費(fèi)用分別為 32022 萬(wàn)元和 15000 萬(wàn)元。B. 開(kāi)發(fā)期銀行借款利息園區(qū)開(kāi)發(fā)使用銀行貸款 15000 萬(wàn)元，用于支付土地出讓金和三通一平費(fèi)用。其中五年期的長(zhǎng)期貸款 3000 萬(wàn)元，貸款利率為 4%，在項(xiàng)目的第一年投入，采用每年等額還本付息法；短期貸款 12022萬(wàn)元，貸款利率 5%從項(xiàng)目第一年開(kāi)始每年投入 3000 萬(wàn)元，第二年償還本金，分 4 年連續(xù)投入。按年計(jì)息，利息總額為 786 萬(wàn)元，當(dāng)年利息即可用轉(zhuǎn)讓土地的收入予以償還。具體計(jì)算見(jiàn)附表 3 。由于本項(xiàng)目自身所具的特殊性，不能將其視為普通的項(xiàng)目、產(chǎn)品一類的固定資產(chǎn)投資，而只能看作是一種流動(dòng)資金的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)在這種情況下，很難確切地將資金投入與經(jīng)營(yíng)成本相互嚴(yán)格地分離，因此在計(jì)算中采取了將資金投入與經(jīng)營(yíng)成本相結(jié)合的方式來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。綜上所述，本園區(qū)總投資為 49586 萬(wàn)元，建設(shè)期長(zhǎng)期貸款利息為 450 萬(wàn)元。園區(qū)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源為：自有資金 34586 萬(wàn)元，銀行借款 15000萬(wàn)元，其中五年期長(zhǎng)期借款 3000 萬(wàn)元，一年期短期借款 12022 萬(wàn)元。自有資金中包括來(lái)自項(xiàng)目本身的收益再投入。具體計(jì)算見(jiàn)附表22 / 435。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)園區(qū)在整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)算期內(nèi)，除第一年進(jìn)行開(kāi)發(fā)投入無(wú)土地轉(zhuǎn)讓收入外，以后每年項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因此，園區(qū)的收入是伴隨開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的進(jìn)行而逐步產(chǎn)生的。本園區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入主要為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲得的收益，另外還需要進(jìn)行運(yùn)營(yíng)稅金的估算。A. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入園區(qū)經(jīng)第一年投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理后，第二年就可以開(kāi)始部分投入運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)生現(xiàn)金收入。實(shí)際土地轉(zhuǎn)讓數(shù)隨運(yùn)營(yíng)時(shí)期的進(jìn)行而呈加速遞增的趨勢(shì)，此報(bào)告中為簡(jiǎn)化計(jì)算過(guò)程采用從第二年開(kāi)始每年轉(zhuǎn)讓 1200 畝，分五年銷(xiāo)售完。獲得的收入還可在支付銀行借款利息及本金后投入到下一年的開(kāi)發(fā)建設(shè)中去，實(shí)現(xiàn)土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。各年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入見(jiàn)附表 3?；鶞?zhǔn)投資回報(bào)率按各年總投資及運(yùn)營(yíng)稅金的 10%來(lái)計(jì)算。B. 運(yùn)營(yíng)稅金估算園區(qū)土地在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中取得轉(zhuǎn)讓收入，根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。其他諸如印花稅、契稅和一些附加稅等小稅種數(shù)額不大，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響甚微，為簡(jiǎn)化計(jì)算，略去不計(jì)。23 / 43根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行稅率 5%的營(yíng)業(yè)稅。而根據(jù)所得稅暫行條例規(guī)定，本園區(qū)進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)按西藏稅務(wù)規(guī)定 15%繳納所得稅。根據(jù)上述估計(jì)和測(cè)算，本園區(qū)運(yùn)營(yíng)總收入為 120220 萬(wàn)元。運(yùn)營(yíng)所需繳納的稅金總額為 萬(wàn)元，其中轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅 6000 萬(wàn)元，所得稅 萬(wàn)元。運(yùn)營(yíng)收入及稅金估算見(jiàn)附表 3。本園區(qū)總成本費(fèi)用是指園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)土地運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的全部成本和費(fèi)用，包括生產(chǎn)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等項(xiàng)。計(jì)得總成本費(fèi)用為 49586 萬(wàn)元。根據(jù)總成本費(fèi)用值與運(yùn)營(yíng)收入及稅金估算表，編制園區(qū)損益表。測(cè)算后得土地轉(zhuǎn)讓后利潤(rùn)總額為 73623 萬(wàn)元，繳納所得稅總額 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。其中所得稅按產(chǎn)出收入扣除資金投入、借款利息和運(yùn)營(yíng)稅金后的余額的 15%繳納。具體情況見(jiàn)附表 3。根據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)與方法》(1993)中有關(guān)參數(shù)的制定原則和方法，本園區(qū)項(xiàng)目設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 ic=10%。①FIRR 和 FNPV24 / 43根據(jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(見(jiàn)基本報(bào)表 1)，由下列公式和計(jì)算式分別計(jì)算所得稅前和所得稅后的財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，繳納所得稅前：全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV= 萬(wàn)元繳納所得稅后：全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV= 萬(wàn)元②利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資*100%=%投資利稅率=利稅總額/總投資*100%=%園區(qū)稅后利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，利稅總額 73623 萬(wàn)元，園區(qū)總投資為 49586 萬(wàn)元，本項(xiàng)目長(zhǎng)期借款共 3000 萬(wàn)元，貸款期 5 年，貸款利率 4%。短期借款 12022 元，貸款期一年，貸款利率 5%，分 4 年投入。用于償還借款的資金來(lái)源主要為土地運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)讓后獲得的收益。為分析借款償還情況，編制借款還本付息估算表(見(jiàn)附表 3)。據(jù)表計(jì)算，園區(qū)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，利潤(rùn)總額為 73623 萬(wàn)元，繳納所得稅 萬(wàn)元?？梢缘贸?，項(xiàng)目滿足銀行借款條件，并具有較為確定的償債能力。25 / 43因無(wú)法確定項(xiàng)目的固定成本和可變成本，本報(bào)告僅對(duì)財(cái)務(wù)不確定性進(jìn)行財(cái)務(wù)敏感性分析，選擇投資費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和收入三個(gè)較為直接、現(xiàn)實(shí)的因素進(jìn)行敏感性分析，以考慮其對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、累計(jì)凈現(xiàn)值、投資回收期的影響程度。分析結(jié)果見(jiàn)附表6。 評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，稅前 %，稅后%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于設(shè)定的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 10%；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅前 萬(wàn)元，稅后 萬(wàn)元，均大于零；投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %。同時(shí)，項(xiàng)目滿足銀行的借還款要求，能夠較好地利用銀行借款和自身收益產(chǎn)出實(shí)現(xiàn)土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，正常進(jìn)行運(yùn)作。綜上所述，本產(chǎn)業(yè)園區(qū)從經(jīng)濟(jì)上看財(cái)務(wù)效益可行，經(jīng)濟(jì)效益高，社會(huì)效益顯著，是不可多得的高收益項(xiàng)目。第 6 章 建議綜合以上內(nèi)容，我們對(duì)天路公司的建議如下：1． 天路說(shuō)服政府高度認(rèn)同柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略意義是新區(qū)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。天路公司必須與政府進(jìn)行充分的溝通，使政府認(rèn)識(shí)到柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是建設(shè)二十一世紀(jì)新拉薩的歷史性契機(jī)，是西藏走向開(kāi)放和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的26 / 43形象代表，因而給予足夠的重視和支持。2． 政府投入的基