【文章內(nèi)容簡介】 　 （二）針對性的專項(xiàng)服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。　 （三）委托性的特約服務(wù)。特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購生活物品等。　 上述三類服務(wù)工作是物業(yè)管理的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身能力和住用人的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。四、 物業(yè)名詞解釋1. 公共維修基金公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金2. 安全保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報(bào)警防范，火災(zāi)與煤氣報(bào)警，緊急呼救報(bào)警，電話線被切斷與防破壞報(bào)警。3. 通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個(gè)寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（Internet）插口，可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。4. 信息服務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計(jì)量，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。5. 環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版第二節(jié) 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)一、 建筑物的用途分類及特點(diǎn)民用建筑的構(gòu)造組成建筑物一般是由：基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成。民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、 按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼混結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。三、 按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。 框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。 排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。 其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。四、 建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類低層：2層及2層以下多層：2層以上，8層以下中高層：8層以上，16層以下高層：16層以上，24層以下超高層：24層以上五、 按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類1. 框架結(jié)構(gòu)2. 全剪力墻結(jié)構(gòu)3. 框架剪力墻結(jié)構(gòu)4. 框筒結(jié)構(gòu)5. 筒體結(jié)構(gòu)6. 框支結(jié)構(gòu)7. 無梁樓蓋結(jié)構(gòu)六、 房屋面積計(jì)算（一）房屋面積的分類：實(shí)用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。 （二）計(jì)算建筑面積的范圍：單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積。有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。1有柱車棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。1突出墻面的門斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。1封閉式陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一般計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈空面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。1兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。1建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。1各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。 （三）不計(jì)算建筑面積的范圍突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨罩等。檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉等。建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。七、 建筑識(shí)圖的一般知識(shí)施工圖的內(nèi)容和用途施工圖主要包括圖紙目錄、設(shè)計(jì)總說明、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備施工圖。圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，設(shè)計(jì)總說明包括設(shè)計(jì)依據(jù)如設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積等，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，施工要求等。施工中常用的符號(hào)施工中常用的符號(hào)包括：（一）、定位軸線定位軸線采用細(xì)點(diǎn)劃線表示。通常是一個(gè)圓圈里面一個(gè)阿拉伯?dāng)?shù)字或英文字母表示。在平面圖上從左到右依次采用阿拉伯?dāng)?shù)字，自下到上順次采用英文字母編寫。需要注意的是字母I、O及Z不得作軸線編號(hào)。定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線劃出，并進(jìn)行編號(hào)。（二）、標(biāo)高其他標(biāo)高以此為基準(zhǔn)。在總平面圖、平面圖、里面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高來表示某一部位的高度。銷售人員必須會(huì)計(jì)算樓層高度。我國把青島黃海的平均海平面作為絕對標(biāo)高，及零標(biāo)高，通常情況下，銷售人員計(jì)算標(biāo)高都是采用相對標(biāo)高的方式。即將首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點(diǎn)。八、 閱讀圖紙的一般方法一套圖紙一般有幾十張，幾百張構(gòu)成，閱讀圖紙要從大的方面先著手，在依次從大到小，從粗到細(xì)一次查看，平面圖、里面圖、剖面圖一次一些常用術(shù)語的含義A、開間：指一間房屋兩條橫向軸線間的距離。B、進(jìn)深：指一間房屋兩條縱向軸線間的距離。C、層高：樓房本層地面到相應(yīng)上一層地面垂直方向的尺寸。D、地坪：多指室外自然地面。E、紅線：規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅筆劃在圖紙上產(chǎn)生法律效力。九、 建筑總平面圖的閱讀基本內(nèi)容：1. 新建的建筑物的名稱、層數(shù)、室內(nèi)外地面的標(biāo)高、新建房屋的朝向等。2. 新建房屋的位置。3. 新建的道路、綠化場地、管線的布置。4. 原有房屋的名稱、層數(shù)以及與新建房屋的關(guān)系，原有道路、綠化及管線情況。5. 將來擬建的建筑物、道路及綠化等。6. 規(guī)劃紅線的位置。7. 指北針、風(fēng)玫瑰圖等。8. 周圍的地形、地貌等。9. 熟悉總平面圖中常用圖例（另備）閱讀平面圖的方法步驟：1. 先看圖樣的比例、圖例以及文字說明2. 了解新建房屋的基本情況、用地范圍、地形地貌以及周圍的環(huán)境等。3. 風(fēng)玫瑰圖與指北針識(shí)讀。十、 建筑平面圖及識(shí)讀對于一幢房屋有以下幾種平面圖1. 底層平面圖（又稱首層平面圖）表示第一層各房間的布置、建筑入口、門廳以及樓梯的布置等情況。2. 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖表示房屋中間幾層的布置情況3. 頂層平面圖表示房屋最高層的平面布置圖。有的房屋頂層平面圖與標(biāo)準(zhǔn)層平面圖相同，在這種情況下，頂層平面圖可以省略。4. 屋頂平面圖注：平面圖的閱讀以事例形式講述。十一、 立面圖及識(shí)讀建筑立面圖的內(nèi)容包括：1. 表明建筑物的立面形式和外貌，外墻面裝飾做法和風(fēng)格。2. 表示室外臺(tái)階、花池、勒腳、窗臺(tái)、雨蓬、陽臺(tái)、屋頂以及雨水管等位置、立面形狀及材料做法。3. 反映立面上門窗的布置、外形及開啟方向4. 用標(biāo)高及豎向尺寸表示建筑物的總高以及各部位的高度注：立面圖的識(shí)讀用圖例講解。對于銷售人員只要求總平面圖、建筑平面圖、立面圖的閱讀，而建筑剖面圖、結(jié)構(gòu)詳圖不做要求。第四節(jié) 房地產(chǎn)法規(guī)與制度一、 房地產(chǎn)政策20032006年宏觀調(diào)控政策一覽2003年宏觀調(diào)控政策■ 2003年2月18日：國土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，整個(gè)上半年中國范圍內(nèi)進(jìn)行土地市場的整頓清查工作；下半年國家相繼出臺(tái)了關(guān)于清理園區(qū)的相關(guān)政策及通知(7月國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知)，年底統(tǒng)計(jì)，全國撤并整合各類開發(fā)區(qū)2046個(gè)?！?2003年6月：國務(wù)院公布我國首部《物業(yè)管理?xiàng)l例》■ 2003年6月13日：中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（央行121號(hào)文件）通知對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。新政策的出現(xiàn)對防范金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用?！?2003年8月12日：國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國務(wù)院18號(hào)文)。首次明確了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，同時(shí)肯定了房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的主旋律，提出堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策的方針，同時(shí)表明，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度