【正文】 無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。未封閉的陽臺(tái)，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 6) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 5) 與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計(jì)算。3) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分。2) ，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲(chǔ)藏室等）、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。針對(duì)房屋建筑物的主要規(guī)定有： 1) 作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。 磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。第三節(jié) 建筑類術(shù)語1. 房屋的結(jié)構(gòu)形式 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。8. 組合貸款個(gè)人住房組合貸款,是指符合某銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)，還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。 7. 公積金貸款具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、建立住房公積金制2年以上并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，為購建住房或翻建、大修自有住房資金不足時(shí)，即可享受公積金貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）。6. 住房商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預(yù)購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。5. 按揭貸款“按揭”的通俗意義是指用預(yù)購的商品房進(jìn)行貸款抵押。4. 一次性付款一次性付款是指買方一次性向開發(fā)商支付所有放款的付款方式。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。2. 起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。17. 銀行按揭： 是指購房者購買商品房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。16. 房屋使用權(quán)： 是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。15. 房屋所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。14. 房地產(chǎn)買賣合同： 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、它項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。12. 產(chǎn)權(quán)證書： 指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。11. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記： 凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。9. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)： 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)?，F(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。6. 土地類型： 按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。4. 發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 3. 商品房： 是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)。銷售專業(yè)知識(shí)與常規(guī)業(yè)務(wù)操作第一章 綜合類術(shù)語1. 綜合類術(shù)語2. 房地產(chǎn)價(jià)格類術(shù)語3. 建筑類術(shù)語第二章 專業(yè)知識(shí)1. 物業(yè)管理2. 建筑學(xué)基本知識(shí)3. 房地產(chǎn)法規(guī)與制度——合同法與房地產(chǎn)政策第三章 常規(guī)業(yè)務(wù)操作1. 操作技能規(guī)范第一章 綜合類術(shù)語第一節(jié) 綜合類術(shù)語1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2. 國土局：代表國家行使土地所有者職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。5. 代理商： 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。7. 土地使用權(quán)年限： 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用（經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回。 8. 土地使用費(fèi)： 土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。10. 如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。13. 商品房預(yù)售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對(duì)該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格術(shù)語1. 均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。3. 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語，是經(jīng)批準(zhǔn)權(quán)限部門核定后用于銷售期房商品房的價(jià)格。一般開發(fā)商會(huì)給予一次性付款的買方一定的價(jià)格優(yōu)惠。它是指按揭人將預(yù)購的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房儲(chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。其貸款的條件是：借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達(dá)到新購建(大修)住房支出的30%；貸款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還本息的能力；借款人同意辦理住房抵押登記的保險(xiǎn)；提供當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式；同時(shí)提交銀行要求的相關(guān)文件，如購房合同或房屋預(yù)售合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、公積金繳存的證明等。即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物，銀行向同一借款申請(qǐng)人同時(shí)發(fā)放的，用于購買同一套自住普通商品住宅的個(gè)人住房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總稱。 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。 2. 房屋的建筑面積是指按房屋建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。3. 商品房銷售面積商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。4. 建筑面積的計(jì)算規(guī)定 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算制定了相應(yīng)的規(guī)定。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。層面上的樓梯間，水箱間，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口。 4) 樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。 7) 全封閉的陽臺(tái)挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。 8) 有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。 9) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 11) 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)面積三部分組成。 2) 套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。其中封閉陽臺(tái)按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)偂?1) 共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。 2) 共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)各套內(nèi)建筑面積。 怎樣計(jì)算房屋的使用率 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。8. 建筑容積率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。9. 建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面（即結(jié)構(gòu)面積）。計(jì)算房屋使用面積，在過去主要用來計(jì)算和征收公共房屋房租時(shí)使用。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的