【正文】 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。 商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。對外資銀行的開放將在一定程度上激發(fā)房貸市場的“鯰魚效應(yīng)”。此外，《通知》對新增建設(shè)用地土地有償使用費征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定?！?2006年 11月7日財政部、國土資源部、中國人民銀行三部委下發(fā)《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》通知進(jìn)一步明確了新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收范圍?！掇k法》明確土地出讓金將實行收支兩條線，并接受地方人大的監(jiān)督?！?006年10月：土地出讓金新規(guī)將出爐 使用稅將提高兩倍《土地出讓金收支管理辦法》（草案）（以下簡稱《辦法》）已基本修訂完成，待國務(wù)院審批后，《辦法》草案中提出，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)。 ■2006年9月20日：，國土資源部下發(fā)《關(guān)于適應(yīng)新形勢切實搞好土地開發(fā)整理有關(guān)工作的通知》要求各地從把握方向、尊重民意、嚴(yán)格管理、健全機制等四個方面，切實搞好土地開發(fā)整理工作。土地出讓總價款必須首先足額支付安置補助費、拆遷補償費等，其余資金還應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重；調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)，對違規(guī)減免和欠繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費，要限期追繳；加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度；城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高兩倍，并提高耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。對外資投機炒樓的五條主要途徑，包括假獨資、假并購、違規(guī)合資、假個人購房、ＱＦＩＩ資金炒房，該通知均作出了極具針對性的審核規(guī)定。■ 2006年9月5日：國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》明確外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；外資境內(nèi)代表機構(gòu)經(jīng)常項目賬戶資金不得結(jié)匯購買境內(nèi)商品房?！?2006年8月28日：建設(shè)部印發(fā)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨傅耐ㄖ贰！?2006 年8月1日：國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構(gòu)和價格爭議裁決機制?！?2006 年7月18日：國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)和個人購房的管理?！?2006 年7月11日：建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為外資限炒令?！?2006 年7月6日：建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。 存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，將產(chǎn)生多倍收縮效應(yīng)，從而控制銀行的放貸盈利的沖動，并帶來信貸總量的緊縮，其中將造成一些房地產(chǎn)公司資金鏈條的緊張。把征收營業(yè)稅的期限從２年期限改為５年，充分表明政府對個人所得稅調(diào)節(jié)的效果的肯定，也是進(jìn)一步加大控制的信號。2006 年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定；土地閑置2年將被收回使用權(quán)。對國六條進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米以下住房所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上的標(biāo)準(zhǔn)。這六條措施拉開了2006 年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（國六條）?！?2006 年4月28日：，其中，%%。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度 八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度2006年宏觀調(diào)控政策■ 2006 年3月5日：國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。特別是物業(yè)稅能否平抑房價的爭論更是成為2005年年終樓市的一大熱點?！?2005 年 11 月：國家稅務(wù)總局局長謝旭人表示“ 十一五 ” 期間將出臺物業(yè)稅2005年11月，有媒體報稱：國家稅務(wù)總局局長謝旭人表示，在“十一五”期間，中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費。而海外投資作為房價居高不下的“配角”迅速成為眾矢之的。2005年7月21日19∶00。雖然歷經(jīng)四次審議，已經(jīng)完善許多，但是，其中有關(guān)業(yè)主委員會的法律地位等重大問題仍然懸而未決?！?5月27日，國稅總局、建設(shè)部、財政部等頒發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅■ 2005年7月11日：《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》討論　　從2000年人大法制工作委員會形成內(nèi)部草案開始，《物權(quán)法(草案)》歷經(jīng)三次審議，牽動著無數(shù)關(guān)注的目光。國務(wù)院又出臺了《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，即“新國八條”。文件強調(diào)：“住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經(jīng)濟(jì)的健康運行”，并要求各地方政府高度重視房地產(chǎn)價格，明確提出:“控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。■ 2005年3月26日：國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，八點要求控制房價漲幅過快，即“老國八條”。2005年宏觀調(diào)控政策■ 2005年3月17日：央行下發(fā)《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平；對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。■ 2004年11月國土資源部先后出臺《關(guān)于貫徹落實〈國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定〉的通知》、《關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》等一系列土地管理政策法規(guī)。%%，%%?！?004年09月03日：銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引〉主要針對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等風(fēng)險管理。這一規(guī)定于2004年10月1日起施行。該辦法對經(jīng)濟(jì)適用住房的管理具有重要的意義。提出用半年左右的時間，深入開展土地市場治理整頓，同時實施“三個暫?！?，即全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改，對新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃■ 2004年5月13日：我國第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式規(guī)定出臺?！?2004年4月25日：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國人民銀行決定從2004年4月25日起，即存款準(zhǔn)備金率由7%%。2004年宏觀調(diào)控政策■ 2004年3月31日：國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（831大限即“71號令”)要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律都要公開競價出讓，以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停?！?11月3日：國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》宣布堅決落實清理整頓開發(fā)區(qū)的規(guī)定，切實解決農(nóng)民失地失業(yè)問題，嚴(yán)肅查處土地違法行為?！?2003年8月12日：國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國務(wù)院18號文)?！?2003年6月：國務(wù)院公布我國首部《物業(yè)管理條例》■ 2003年6月13日：中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知