【正文】 。 代物清償 亦稱《替代清償》或《代償履行》。房地市場(chǎng)價(jià)的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。 房屋基本造價(jià) 通常指房屋建造成本，包含七個(gè)方面： 　一、征地拆遷費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 　二、勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)； 　三、住宅建筑、安裝工程費(fèi)； 　四、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)建筑費(fèi)和住宅小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)； 　五、管理費(fèi)； 　六、貸款利息； 七、其它：園林、景觀、銷售成本。 拆遷 把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用土項(xiàng)目付諸實(shí)施，而將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項(xiàng)目實(shí)施的地上物，為用地項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。 過渡房 通常指暫住房及暫時(shí)作某一活動(dòng)的房屋。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照產(chǎn)權(quán)人被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。 易地安置 房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)建設(shè)用（自然人、法人），回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過程。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的5070％左右。 土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租 ”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。 土地使用權(quán)出讓金 土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。 土地流動(dòng) 通常指土地權(quán)益的轉(zhuǎn)移和相應(yīng)的土地用途、權(quán)利人的變化。 土地收益金 依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》由政府指定機(jī)關(guān)對(duì)交易房地產(chǎn)收取的部分國(guó)有土地收益。 城市公共建筑用地 按照城市建設(shè)總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建筑建設(shè)劃定的用地 保稅區(qū) 類似國(guó)外自由貿(mào)易區(qū)或自由港，通過設(shè)立隔離設(shè)施劃出界線、通過產(chǎn)品料件免征進(jìn)出口環(huán)節(jié)稅，進(jìn)出口的方式進(jìn)行管理的特定區(qū)域，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。是確認(rèn)、審查土地構(gòu)屬的主要依據(jù)。 地丘冊(cè) 按土地構(gòu)屬人名稱編造的地籍管理冊(cè)。 戶地圖 又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的附圖。 經(jīng)濟(jì)特區(qū) 指允許外商對(duì)其范圍內(nèi)土地成片開發(fā)經(jīng)營(yíng)，兼自由貿(mào)易區(qū)和出口加工區(qū)功能，實(shí)行系列特殊經(jīng)濟(jì)政策和特殊管理體制的區(qū)域。 土地使用性質(zhì) 通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或其他用地 土地附屬物 地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。 土地使用權(quán)出讓年限 土地使用權(quán)出讓的最高年限是： 　一、居住用地七十年； 　二、工業(yè)用地五十年； 　三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 　四、商業(yè)、旅游、娛樂用地五十年； 　五、綜合或者其他人用地五十年。 土地使用權(quán)出租 根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，是指土地使用權(quán)者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請(qǐng)續(xù)期。 土地閑置費(fèi) 對(duì)揪荒、浪費(fèi)土地的罰款。 土地管理《五統(tǒng)一》按照國(guó)務(wù)院一九九二年十一月《關(guān)一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國(guó)家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。 土地經(jīng)界線 土地構(gòu)屬界線的標(biāo)志線，包括圍墻、房屋外墻、土地經(jīng)界點(diǎn)的連線等。外商及港澳臺(tái)同胞依法取得使用權(quán)的土地，不被征用。 征用土地 指國(guó)家根據(jù)需要，依土地管理規(guī)定將集體所有的土地收歸國(guó)家所有。征用省、自治區(qū)行政區(qū)耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級(jí)政府批準(zhǔn)；省轄高、自治洲政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的市場(chǎng)，正在開放中。 土地市場(chǎng) 進(jìn)行土地交易的場(chǎng)所。 一級(jí)土地市場(chǎng) 土地所有者轉(zhuǎn)出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。 二級(jí)土地市場(chǎng) 土地使用者再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。土地價(jià)格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)成要素。土地使用極轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。其計(jì)算公式與征地價(jià)格計(jì)算公式相同。附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金屬于土地補(bǔ)償費(fèi)范圍。 各費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加的批準(zhǔn)權(quán)歸省級(jí)政府。 征地各費(fèi) 因國(guó)家建設(shè)征用集體所有的土地或者使用國(guó)有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費(fèi)： 　一、土地補(bǔ)償費(fèi)。 土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 土地估價(jià)的主要方法有：①成本法；②比較法；③收益還原法；④剩余法；⑤路線估價(jià)法。 土地價(jià)格 由于我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地國(guó)有制，城鎮(zhèn)土地出讓的是一定年限的土地使用權(quán)，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權(quán)價(jià)格”。 （5）依法征地的原則。 （3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。 征用土地的原則 （1）珍惜耕地，合理利用土地的原則。 按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地是指北京市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；土地使用權(quán)出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)管理部門共同擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，分別由市房地局實(shí)施。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。 （3）被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。 征用土地的特點(diǎn) 征用土地具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)： （1）具有一定的強(qiáng)制性。 土地使用權(quán)劃撥 所謂土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》第十條，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。同時(shí)實(shí)行城市國(guó)有土地使用權(quán)和土地上房屋所有權(quán)的主體一致的原則。②征收土地使用費(fèi)，此項(xiàng)土地使用費(fèi)是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營(yíng)期內(nèi)向地方政府繳納的用地費(fèi)，不包括征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 4．有關(guān)處罰條款 (1)擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備影響房屋使用安全和正常使用或影響房屋整體外觀的有關(guān)處罰規(guī)定； (2)私搭亂 三、土地知識(shí) 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 2．房屋裝飾；裝修、改建的有關(guān)規(guī)定 (1) 房屋裝飾、裝修必須報(bào)經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)； (2)裝修時(shí)，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備，不得改變房屋的外觀； (3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結(jié)構(gòu)； (4)禁止違章私自搭建。由于業(yè)主公約公共契約是要求全體業(yè)主(使用人)共同遵守，因此契約的內(nèi)容主要是涉及大家所關(guān)心常見的一些事情。 什么是業(yè)主公約，包括哪些主要內(nèi)容 物業(yè)管理的業(yè)主公約是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門主持，全體業(yè)主(使用人)同物業(yè)管理公司共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主(使用人)之間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的合同(有的地方稱為合約、契約，或公約、公契)。逾期不組織召開會(huì)議的，區(qū)縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)督促其召開會(huì)議；(4)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。一但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。 委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。 報(bào)告制度，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告上個(gè)月的工作情況，并及時(shí)反映工作中存在的問題，還要求報(bào)告財(cái)務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況。 除此之外，還要制定聯(lián)合會(huì)議制度。該文件由業(yè)主委員會(huì)起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個(gè)方面的事宜： 確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機(jī)構(gòu)。 在這時(shí)，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合