購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式與發(fā)展doc(編輯修改稿)
2025-08-14 15:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資、資金回收期長(zhǎng)的基本行業(yè)屬性，并通過(guò)統(tǒng)一管理來(lái)保證零售商的效益，并不斷提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。筆者認(rèn)為，這一模式將是中國(guó)購(gòu)物中心近年來(lái)最主要的發(fā)展方向。三、購(gòu)物中心的主要特點(diǎn)和存在問(wèn)題主要集中在大都市一般來(lái)說(shuō)年人均GDP達(dá)到2000美元（16500元）以上的地區(qū)適合發(fā)展超市，達(dá)到3000美元（25000元）以上的地區(qū)適合發(fā)展便利店，達(dá)到1萬(wàn)美元（80000元）以上才適合發(fā)展購(gòu)物中心。但是，根據(jù)08年中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢網(wǎng)購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)現(xiàn)有大型購(gòu)物中心358家，全國(guó)各省會(huì)城市除了西藏和青?；径加辛速?gòu)物中心。其中廣東省有79家最多，上海48家，北京33家，浙江省23家等。從表中可以看出我國(guó)大型購(gòu)物中心從數(shù)量看沒(méi)有發(fā)達(dá)國(guó)家多，日本2004年一年就開(kāi)業(yè)64家；從地區(qū)看主要集中在各省會(huì)大城市；從類型上看主要是區(qū)域型購(gòu)物中心，其基本商圈面向整個(gè)城市。求大求全的趨勢(shì) “華南Mall”預(yù)示著我國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)始走向二線城市的新動(dòng)向，但是同時(shí)也開(kāi)始了求大求全的趨勢(shì)。廣州市是近幾年開(kāi)業(yè)的主要大型購(gòu)物中心，且呈超大型化發(fā)展。1991年天河城購(gòu)物中心的建筑面積只有16平方米，但是這以后廣州市的購(gòu)物中心呈現(xiàn)出越來(lái)越大的趨勢(shì)。中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)只有17萬(wàn)平方米，現(xiàn)在二期工程正在施工，2006年中華廣州的建筑面積將達(dá)到29萬(wàn)平方米。 2008年9月8日廣州市城市商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)模式發(fā)展高峰論壇上有專家指出“超大型購(gòu)物中心是一個(gè)城市商業(yè)的標(biāo)志性建筑，不可或缺、但是不能多建“。專家一致認(rèn)為廣州市要控制超大型購(gòu)物中心的建設(shè)。問(wèn)題在于超大型化究竟哪里不好？現(xiàn)在廣州大型購(gòu)物中心盈利的店鋪少；同時(shí)超大型商場(chǎng)擠壓了中小零售商的生存空間，不利于和諧社會(huì)的發(fā)展，中小零售商歷來(lái)是解決就業(yè)關(guān)系一部分人生存的問(wèn)題；并引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)；以及造成資源浪費(fèi)。高級(jí)志向的特點(diǎn) 現(xiàn)在大型購(gòu)物中心有取代百貨店的趨勢(shì)。這是因?yàn)槠湟?，由于中?guó)零售業(yè)獨(dú)特的發(fā)展過(guò)程，百貨店沒(méi)有發(fā)展成為國(guó)外百貨店那樣代表高質(zhì)量高價(jià)格世界品牌的零售店，百貨店品牌的著名程度沒(méi)有達(dá)到全國(guó)知名的水平。其二，2002年以來(lái)百貨店無(wú)論是銷售額還是營(yíng)業(yè)面積都呈下降趨勢(shì)。相反專業(yè)店的營(yíng)業(yè)面積和銷售額卻在上升，百貨店的綜合優(yōu)勢(shì)越來(lái)越弱。這給了購(gòu)物中心取代百貨店的機(jī)會(huì)。這反映在購(gòu)物中心不遺余力的追求品牌專賣店的進(jìn)駐上。只要看一看廣州等地大型購(gòu)物中心的促銷廣告，都是在大力宣傳本購(gòu)物中心有多少知名品牌專賣店就能知道大型購(gòu)物中心追求高級(jí)品牌的志向。千店一面的特點(diǎn) 購(gòu)物中心對(duì)品牌專業(yè)店的過(guò)分追求使一些購(gòu)物中心形成千店一面的局面，特別是同一個(gè)城市內(nèi)的大型購(gòu)物中心這樣的事例比較明顯。例如廣州市的百貨店里都進(jìn)駐吉之島，全國(guó)的購(gòu)物中心里大概都有麥當(dāng)勞、肯德雞等店餐飲。如果每一家購(gòu)物中心進(jìn)駐的都是同樣品牌店的話，人們就會(huì)只到習(xí)慣的購(gòu)物中心去而不是按照個(gè)性有選擇的到希望的購(gòu)物中心去了。那么商圈就會(huì)比預(yù)期的要小的多，因此不應(yīng)該一味地追求品牌店，而應(yīng)該追求個(gè)性化的商店進(jìn)駐。核心店鋪的商圈引力弱 大型購(gòu)物中心的核心店鋪主要是百貨店和大型超市。以廣州為例，天河城的主力店是吉之島超市和天河城百貨店，百貨店是購(gòu)物中心直營(yíng)。中華廣場(chǎng)的主力店也是吉之島，百貨店是中華百貨店，百貨店是購(gòu)物中心直營(yíng)。天河城百貨店和中華百貨店不是名店也沒(méi)有什么特色。這樣的百貨店與其他知名品牌專賣店同時(shí)進(jìn)駐購(gòu)物中心使百貨店經(jīng)營(yíng)的商品越來(lái)越少，百貨店幾乎失去了主力店的功能。 而超市的商品主要是日常生活用品為主，超市的主要商圈是滿足近鄰消費(fèi)者的日常需求。但是，根據(jù)調(diào)查去購(gòu)物中心消費(fèi)的人主要是1831歲的年輕人，而且以女性為主，她們追求的是流行前線、輕松愉快的氛圍、優(yōu)雅的環(huán)境以及購(gòu)物的樂(lè)趣而非平庸百貨店或者超市。在中國(guó)購(gòu)物中心的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定核心店的面積不超過(guò)80％，可見(jiàn)核心店在購(gòu)物中心的重要地位，如果占營(yíng)業(yè)面積80％的核心店不能吸引50％的顧客，那么只能說(shuō)明核心店對(duì)主要消費(fèi)群的吸引力不夠、商圈引力弱。 四、購(gòu)物中心的主要發(fā)展策略 2008年7月27日英國(guó)的《世界先驅(qū)報(bào)》報(bào)道，美國(guó)最大的房地產(chǎn)和購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商之一的西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)將與摩根士丹利投資銀行以及一家中國(guó)國(guó)有企業(yè)聯(lián)手在中國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)建
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