【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 802 4, 2, 22,829,043 West Virginia南達(dá)科他 757 1, 1, 6,976,200 S Dakota總計(jì)Total 284,797 1,221, 4, 3,786,888,694 　　 (1) 購(gòu)物中心地域分布相對(duì)集中。排行前十個(gè)州、區(qū)擁有購(gòu)物中心共24940個(gè)，占全美國(guó)45827個(gè)的54%。 (2) 排行前十個(gè)州擁有購(gòu)物中心總面積（GLA）共計(jì)3，134,860,023平方英尺,占全美國(guó)5,678,768,123平方英尺的55%。 (3) 各州單位面積平均銷售額（平銷數(shù)）／平方英尺. (4) 網(wǎng)點(diǎn)密集地區(qū)盡管購(gòu)物中心發(fā)展較繁榮，但因銷售分流，單個(gè)中心的平銷指標(biāo)反而下降。 (5) 平銷指標(biāo)是評(píng)估商業(yè)設(shè)施的重要指標(biāo)。平銷指標(biāo)是指：購(gòu)物中心一年實(shí)現(xiàn)的總銷售除以中心的總面積（平方英尺）。這是一個(gè)大致的輪廓未經(jīng)過(guò)審計(jì)的數(shù)字，可能包括或不包括旗艦店銷售額和面積。這取決于資料提供者的口徑。美國(guó)購(gòu)物中心分類中中型的購(gòu)物中心（20萬(wàn)80萬(wàn)平方英尺），其平銷額最低；小型的（小于10萬(wàn)平方英尺）或超大型的（大于100萬(wàn)平方英尺）其平銷額較高。 （6）從購(gòu)物中心歷年來(lái)平銷水平的變化上可以知道：平銷額呈逐年上升趨勢(shì)，但平銷額的上升幅度低于網(wǎng)店擴(kuò)張的幅度。同樣顯示網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張效果呈遞減效應(yīng)。表24：美國(guó)購(gòu)物中心平均覆蓋的人口大小分類（平方英尺） 數(shù)量（個(gè)） 平均覆蓋人口約*小于1000，001 28，475 10，000100，001200，000 11，100 25，000200，001400，000 4，038 70，000400，001800，000 1，466 190，000800，0011，000，000 329 850，000大于1，000，000 420 650，088* 取整數(shù)、大數(shù)。 摩爾產(chǎn)業(yè)在美國(guó)成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國(guó)發(fā)展了起來(lái)。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國(guó)的摩爾基本相同。 　　美國(guó)和加拿大的部分購(gòu)物中心　　Mall of America美國(guó)購(gòu)物中心位于明尼蘇達(dá)州Bloomington市，是目前美國(guó)規(guī)模最大的超級(jí)室內(nèi)摩爾購(gòu)物商場(chǎng)，建筑面積約39萬(wàn)平方米，占地78英畝，總投資高達(dá)6億多美元。中心集購(gòu)物與娛樂(lè)于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400個(gè)零售商店、 4個(gè)大型百貨公司、 1個(gè)多功能娛樂(lè)中心 、2個(gè)大型停車場(chǎng)(12，750車位)。 加拿大愛(ài)a頓市的西愛(ài)民頓westedmontonmall。是目前世界最大的Mall。該摩爾建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的出入門達(dá)50個(gè)之多、停車位達(dá)2萬(wàn)輛，有800多個(gè)商家進(jìn)入、商場(chǎng)內(nèi)有100多家餐館。經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂(lè)設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、游樂(lè)園(項(xiàng)目比錦江樂(lè)園還多)、WHL幾級(jí)溜冰場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、8個(gè)電影院、1個(gè)賭場(chǎng)、1個(gè)三星級(jí)賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂(lè)性服務(wù)項(xiàng)目，如海豚表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動(dòng)物展、樂(lè)隊(duì)表演等，消費(fèi)者在此可以購(gòu)物、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、就餐。由于這類大型商場(chǎng)是全場(chǎng)封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費(fèi)者各種不同需要、很受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見(jiàn)不到人的情景，形成了極大的反差。大型Mall(集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場(chǎng)所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征?！　? 9 9 7 年1 月至1 0 月，進(jìn)入美國(guó)“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達(dá)1 4 0 0 萬(wàn)人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂(lè)園1 9 9 5 年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過(guò)1 4 2 0 萬(wàn)人次。安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)為美國(guó)1 9 9 6 年開(kāi)張的最大摩爾購(gòu)物中心，坐落在洛杉磯以東6 5 公里處，商場(chǎng)面積1 8 萬(wàn)多平方米，內(nèi)有商店2 3 7 家，工作人員約7 3 0 0 人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開(kāi)始厭倦大同小異的購(gòu)物商場(chǎng)是該公司開(kāi)設(shè)新型商場(chǎng)的主要原因。因?yàn)槊谞査股虉?chǎng)與眾不同之處在于，逛街的消費(fèi)者平均至少花三個(gè)小時(shí)在商場(chǎng)內(nèi)。在安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)，既有美國(guó)知名的中低價(jià)位百貨公司進(jìn)駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級(jí)時(shí)裝的國(guó)際品牌在內(nèi)設(shè)店。逛累的消費(fèi)者或陪逛者可在商場(chǎng)內(nèi)通過(guò)巨大的屏幕看電影，或前往游樂(lè)區(qū)消磨時(shí)光。置身在商場(chǎng)內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂(lè)、會(huì)唱歌的動(dòng)物、會(huì)舞蹈的植物、變幻莫測(cè)的燈光，讓整個(gè)商場(chǎng)無(wú)時(shí)不充滿新奇感和動(dòng)感。新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)方圓1 6 公里以內(nèi)約有1 0 0 萬(wàn)名消費(fèi)者，但從簽帳卡的地址看，如今方圓1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場(chǎng)的消費(fèi)者，商場(chǎng)5 6 ％的顧客是來(lái)自方圓3 2 公里遠(yuǎn)的地方。目前，安大略米爾斯商場(chǎng)每月固定發(fā)出2 0 0 班觀光購(gòu)物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因?yàn)槿毡居^光客為商場(chǎng)帶來(lái)的收入非常可觀。曼斯表示，逛商場(chǎng)的所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi)1 0 9 美元，而國(guó)際觀光客每次平均消費(fèi)4 3 5 美元?！澳虾０稄V場(chǎng)”（SOUTH COAST PLAZA）。這是公認(rèn)的加州最大MALL，在全美國(guó)也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動(dòng)人民文化宮還大，簡(jiǎn)直是個(gè)大公園或者一座名符其實(shí)的“城市”。這里有免費(fèi)的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬(wàn)輛汽車的免費(fèi)停車場(chǎng)。 這個(gè)MALL由6家美國(guó)著名的大型百貨公司如西爾斯（SEARS）、羅濱遜梅（ROBINSONSMAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在1萬(wàn)平方米以上。它們的特點(diǎn)是：（1）設(shè)施先進(jìn)，中央空調(diào)、滾動(dòng)扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、通透開(kāi)闊；（3）購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類商品一律開(kāi)架售貨；（6）平時(shí)顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。 在6家大型百貨公司之間，有多條各長(zhǎng)近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由200多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無(wú)車輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。 這些專業(yè)店給人的印象是：（1）每個(gè)店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時(shí)裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂(lè)器等均有多家專業(yè)店；（3）有電影院等娛樂(lè)中心5家；（4）有咖啡店、各種餐飲店33家。 “主街”（MAIN PLACE）。這個(gè)MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬(wàn)平方米，外面看似一個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車的停車場(chǎng)。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的“南海岸廣場(chǎng)”相仿，只不過(guò)前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個(gè)大型電影院。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花色極為繁多而別致，商店陳列也獨(dú)具匠心。 美國(guó)最大的購(gòu)物中心發(fā)展商曾是R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購(gòu)物中心發(fā)展商據(jù)說(shuō)是“雀兒喜”公司。 其他購(gòu)物中心發(fā)展商有：Westfield Holdings，美國(guó)Rodamco North America公司等。Westfield Holdings是世界上最大的購(gòu)物中心發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商，旗下?lián)碛忻绹?guó)39家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國(guó)7家共87家Westfield Shoppingtown摩爾購(gòu)物中心，總面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，合作商戶超過(guò)13,600家。2002年1月 Westfield 美國(guó)分公司又收購(gòu)了另外28家購(gòu)物中心，Westfield Holdings的購(gòu)物中心總數(shù)達(dá)到108家，總面積超過(guò)700萬(wàn)平方米。 美國(guó)弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有7 家大型摩爾和1 1 家社區(qū)購(gòu)物中心。 美國(guó)JBM不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在美國(guó)和加拿大投資并經(jīng)營(yíng)管理著幾十家大型摩爾， 旗下摩爾的面積達(dá)到800萬(wàn)平方米。摩爾購(gòu)物中心是美國(guó)的主流業(yè)態(tài)美國(guó)有這樣一種理論，認(rèn)為搞多店鋪的商業(yè)街是小生產(chǎn)的形態(tài)，而大生產(chǎn)則要求搞商業(yè)城和商業(yè)廣場(chǎng)Shopping mall（摩爾購(gòu)物中心），更便于規(guī)劃，更體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性，商業(yè)的集聚功能更容易發(fā)揮?！　?在美國(guó)和加拿大人們到Shopping mall（摩爾購(gòu)物中心）去購(gòu)物是一種主要的購(gòu)物方式，因此摩爾購(gòu)物中心也成了美國(guó)、加拿大主要的商業(yè)形式。購(gòu)物中心中有完整的百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)商店、專賣店、餐飲店，還有折扣店、會(huì)員制商店等?？梢哉f(shuō)，一些大型的摩爾購(gòu)物中心是所有的零售業(yè)態(tài)的集合。摩爾購(gòu)物中心之所以成為美、加等國(guó)主要的商業(yè)形式，是因?yàn)檫@些國(guó)家的消費(fèi)者購(gòu)物主要是用車，而不是靠步行。在用車購(gòu)物的國(guó)家起碼有這樣幾個(gè)條件，公路網(wǎng)發(fā)達(dá)，人人有自備車，地域廣闊有條件建大型商業(yè)設(shè)施和大型停車場(chǎng)。購(gòu)物中心在這樣的國(guó)家才是最經(jīng)濟(jì)、最方便的。因此，在這些國(guó)家，除城市中心的商業(yè)街和一些大型折扣店、超級(jí)市場(chǎng)外，一般商店都不單獨(dú)選地開(kāi)店，而都在摩爾購(gòu)物中心中選擇區(qū)域和樓層開(kāi)店，這樣才能得到有規(guī)模流量的消費(fèi)者光顧。購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)商，但他們懂得商業(yè)，在購(gòu)物中心開(kāi)張之前，就已經(jīng)詳細(xì)地規(guī)劃了一切，包括購(gòu)物中心周圍的顧客需求調(diào)查，主力商店選哪種業(yè)態(tài)，選哪一家，需要其他多少什么樣業(yè)態(tài)店配合等等。這些房地產(chǎn)商既是物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)商，又是商業(yè)功能的策劃商，具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)。選好主導(dǎo)業(yè)態(tài)，堅(jiān)持同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)是他們策劃購(gòu)物中心商業(yè)功能的基本原則。在商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與變革中，美國(guó)與加拿大的商業(yè)也在作出很大的努力。如百貨公司都在走縮短產(chǎn)品線，有限專業(yè)化的改革之路，一般只賣幾類商品。如服飾、化妝品、臥室用品等，綜合性百貨店的面貌蕩然無(wú)存，每一家百貨公司都有一類商品與其他百貨公司相比具有自己的專業(yè)特色。百貨公司都在追求與其他的業(yè)態(tài)店一起共同的發(fā)展，很少有單獨(dú)開(kāi)店的。百貨公司在美、加都已進(jìn)入飽和期，它們的生存與發(fā)展需要進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，明確自己的目標(biāo)顧客，與其讓綜合類的各商品部都無(wú)法充分展示自己的專業(yè)特色，還不如向只經(jīng)營(yíng)某幾類商品的專門店發(fā)展，這是美國(guó)、加拿大百貨公司發(fā)展變革的一個(gè)基本方向。在業(yè)態(tài)的創(chuàng)新上，最近幾年工廠直銷店發(fā)展很快，在工廠直銷店中同類品牌的商品要比市場(chǎng)平均價(jià)格低得多，大約在30%左右。這些工廠直銷店大都開(kāi)設(shè)在旅游區(qū)附近，對(duì)觀光者特別是國(guó)外的旅游者吸引力大。在工廠直銷店中銷售的商品一般不是最新開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，因此，工廠直銷店也往往成為制造商處理存貨和等級(jí)產(chǎn)品的消化器。另外，在美國(guó)和加拿大也了一種新形態(tài)的商店――“斷碼店”，即出售的商品只有一種規(guī)格和尺碼，門類多，品種雜，商品價(jià)格特低，品牌正宗，品質(zhì)上佳。這種商店對(duì)于有時(shí)間購(gòu)物的人來(lái)說(shuō)，就等于是用時(shí)間換金錢。這對(duì)金錢就是時(shí)間、消費(fèi)者追求購(gòu)物快捷的社會(huì)來(lái)說(shuō)，從逆向思維的方式來(lái)創(chuàng)造了一種新的業(yè)態(tài)。美國(guó)、加拿大商業(yè)形式和業(yè)態(tài)創(chuàng)新變革和啟示對(duì)我們是有借鑒的。二、歐洲購(gòu)物中心的發(fā)展英國(guó)目前的購(gòu)物中心家數(shù)超過(guò)1,400家，零售產(chǎn)業(yè)為整個(gè)英國(guó)第二大的就業(yè)市場(chǎng)，大約20%的勞動(dòng)力直接參與零售部門服務(wù)，至2000年底，購(gòu)物中心總面積為2,090萬(wàn)平方公尺(22,500萬(wàn)平方尺)，就整個(gè)英國(guó)經(jīng)濟(jì)體而言，這個(gè)產(chǎn)業(yè)仍不斷的成長(zhǎng)而其重要性也不斷的提升。英國(guó)對(duì)早期購(gòu)物中心同樣作了重要探索。20—30年代，英國(guó)郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開(kāi)發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國(guó)購(gòu)物中心的先驅(qū)。50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購(gòu)物中心在美國(guó)郊區(qū)正式登場(chǎng)，與此同時(shí)，英國(guó)政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購(gòu)物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購(gòu)物中心也取得了成功。以英國(guó)為代表的歐洲國(guó)家出于防止城市無(wú)限膨脹的需要，通過(guò)立法保護(hù)郊區(qū)的城市綠帶，因此購(gòu)物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展速度明顯超過(guò)歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進(jìn)行?？嘉拇?、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購(gòu)物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購(gòu)物中心。第三個(gè)階段是運(yùn)用封閉式購(gòu)物中心大面積更新城市市區(qū)。80年代以前，英國(guó)的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來(lái)。繼1976年布倫特克羅斯(The Brent Cross)建成開(kāi)業(yè)之后，1986年，第一個(gè)真正的郊區(qū)區(qū)域購(gòu)物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開(kāi)業(yè)。英國(guó)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始追求這種典型完美的北美式購(gòu)物中心。英國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)：休閑與餐飲娛樂(lè)化－過(guò)去五年之中，研究發(fā)現(xiàn)25%的新購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)案中皆包括了主要的娛樂(lè)設(shè)施(電影院、保齡球場(chǎng)、賓果猜獎(jiǎng)與夜總會(huì))。2000年的百分比則調(diào)高至38%的水準(zhǔn)。大部份新購(gòu)物中心包括了許許多餐廳、Cafe，不論是包含在美食街、美食中心亦或是獨(dú)立的販?zhǔn)弁せ颡?dú)立單位。 零售園區(qū)至購(gòu)物園區(qū)－零售園區(qū) (郊區(qū)購(gòu)物中心擁有大量平面戶外停車空間與許多大型工廠式鋼架構(gòu)的零售單位)原始的使用目的是為電器、DIY與家具零售業(yè)者所發(fā)展。然而許多營(yíng)運(yùn)單位現(xiàn)在則代以折扣流行連鎖店、玩具、兒童服飾、運(yùn)動(dòng)用品等等業(yè)者，使整個(gè)計(jì)劃轉(zhuǎn)為更近似購(gòu)物中心的架構(gòu)。 大都會(huì)商業(yè)中心的復(fù)興－在政府新聞開(kāi)發(fā)案總量管制下，許多大型計(jì)劃目前皆規(guī)劃在市鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)當(dāng)中，其中大部分都在大城市，如伯明罕、利物浦