【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 模，5萬(wàn)平方米規(guī)模計(jì)算，意味著每一個(gè)開(kāi)發(fā)商每年會(huì)持有面積達(dá)到25萬(wàn)平方米。比一些都市型的購(gòu)物中心，每年才開(kāi)發(fā)一個(gè)，效率要快得多?！?郭增利表示。　　增值潛力　　尚泰零售集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理周猛看來(lái)，“社區(qū)型無(wú)法自負(fù)盈虧，回報(bào)不高。城鎮(zhèn)規(guī)劃不斷變化，土地價(jià)格波動(dòng)大。依舊選擇高檔住宅、綜合體，政府會(huì)分享成本。”　　“社區(qū)型購(gòu)物中心、百貨店公司、超市，運(yùn)作模式各有千秋。TESCO社區(qū)型，以自身大賣(mài)場(chǎng)為主要發(fā)力點(diǎn)；大一點(diǎn)像萬(wàn)象城既有百貨也有超市，一般會(huì)有34個(gè)主力店，區(qū)域性為主；大悅城，現(xiàn)在也在把百貨清出來(lái)，保留超市；取決坐落位置、定位?！鄙顕?guó)投的一位投資經(jīng)理告訴記者?！　∧壳?，國(guó)內(nèi)的一線(xiàn)大城市，像上海、北京等等有不同的商圈，都可以支持不同規(guī)模大小的購(gòu)物中心。不過(guò)在塔博曼華夏柏欣經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司總裁譚祐華看來(lái)，“雖然核心購(gòu)物中心已經(jīng)存在，但還是有市場(chǎng)存在，能夠就近買(mǎi)到的品牌，就不太會(huì)去其他更遠(yuǎn)的地方。得具體看地盤(pán)條件，比如交通的可達(dá)性，覆蓋范圍的人口，基本因素。同樣的品牌未來(lái)還是要看開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理的能力，去決定成敗?！薄　∫粋€(gè)很好的例子是，2004年萬(wàn)達(dá)進(jìn)入上海核心區(qū)段，帶來(lái)產(chǎn)品的升級(jí)，帶來(lái)新的消費(fèi)的體驗(yàn)，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作非常成功。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)操作模式非常深入，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品可以帶來(lái)快速的執(zhí)行力，快速的執(zhí)行力可以更好的把握自己的產(chǎn)品。目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在整體布局的過(guò)程中，已經(jīng)滲入到中國(guó)的三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市。　　“三四線(xiàn)城市的商機(jī)非常巨大。只要能夠把握城市消費(fèi)升級(jí)的特點(diǎn)，區(qū)域資源的特點(diǎn)，掌握項(xiàng)目投資的特點(diǎn)，就一定能夠掌握新的機(jī)會(huì)?！毙呛瀑Y本的一位相關(guān)人士表示?！　〔煌Y產(chǎn)類(lèi)別，有些適合做高端，有些適合批發(fā)市場(chǎng)。在尚泰零售集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理周猛看來(lái)，“35萬(wàn)平米的購(gòu)物中心無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須體量上做大。投資一個(gè)項(xiàng)目不僅要看資產(chǎn)潛力、地段、商場(chǎng)，還要看有無(wú)附加值，否則再便宜也不會(huì)考慮?！币粋€(gè)關(guān)注零售業(yè)的國(guó)外商家指出，“對(duì)地段的要求是非常高的，因?yàn)檎麄€(gè)地段的質(zhì)量影響到投資的質(zhì)量。還有一點(diǎn)最重要的就是充分地了解中國(guó)的本地市場(chǎng)，想到的不僅僅是從中能夠得到什么，必須要知道能夠貢獻(xiàn)什么?！焙诵奶崾荆骸跋Ｍ麃?lái)中國(guó)開(kāi)店，因?yàn)槿毡緡?guó)內(nèi)市場(chǎng)比較小，主要是投資零售業(yè)?！币晃蝗毡镜耐顿Y經(jīng)理告訴記者。中國(guó)市場(chǎng)基本方向明確，生產(chǎn)大于消費(fèi)，出口巨大拉動(dòng)力。零售地產(chǎn)與百姓日常生活密切相關(guān)，相比其他商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型，周期短和市場(chǎng)條件相對(duì)穩(wěn)定等條件，更容易受到熱捧。中國(guó)社區(qū)型購(gòu)物中心結(jié)合到個(gè)案，社區(qū)型是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)，是未來(lái)成長(zhǎng)潛力最好的。從2012年開(kāi)始，更多的機(jī)會(huì)是來(lái)自社區(qū)型的購(gòu)物中心?！薄　∶總€(gè)購(gòu)物中心都有生命周期，從新開(kāi)業(yè)到中年到老年到完全報(bào)廢，從中尋找財(cái)產(chǎn)增值機(jī)會(huì)。 “計(jì)劃改變，而不強(qiáng)迫改變，渴望最終的收益結(jié)果?！?在新加坡超群管理顧問(wèn)有限公司首席執(zhí)行官黃亮生指出，“在中國(guó)的資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)有四種?！薄　〉谝环N，購(gòu)物中心在良好的位置，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)薄弱，此類(lèi)購(gòu)物中心往往入住率低，租金低，流量低；第二種，購(gòu)物中心在良好的位置，但管理薄弱，此類(lèi)購(gòu)物中心往往是因?yàn)殄e(cuò)誤的定位和布局；第三種，是一些有良好布局和配置的空商場(chǎng)；第四種，是對(duì)一批開(kāi)發(fā)中的購(gòu)物中心的收購(gòu)?！　】v觀目前地產(chǎn)市場(chǎng)上的各類(lèi)企業(yè)，大致有兩種路徑。一類(lèi)是以做商業(yè)的價(jià)值為主，另一類(lèi)是做純粹的資產(chǎn)價(jià)值。內(nèi)地的一些大型房企比如萬(wàn)達(dá)，通常規(guī)模非常大，走的路線(xiàn)是靠房地產(chǎn)未來(lái)增值、溢價(jià)獲利，而港資地產(chǎn)企業(yè)比如恒隆、華潤(rùn)、新鴻基，更多的是靠物業(yè)的租金收入。　　城市選擇　　“按照這樣的發(fā)展規(guī)模，到2015年會(huì)新增1300家購(gòu)物中心，中國(guó)在2015年會(huì)變成全球零售房地產(chǎn)的第四位。”郭增利指出?！　暮暧^環(huán)境看，中國(guó)一二三線(xiàn)城市郊區(qū)，可支配收入超過(guò)8000美元，購(gòu)物需求增長(zhǎng)，二線(xiàn)最具有吸引力。在尚泰零售集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理周猛看來(lái)，隨著越來(lái)越多零售開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)，二線(xiàn)城市商業(yè)中心和傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)吸引更多投資者。　　“去二、三、四線(xiàn)城市，資源是依次遞減的，租戶(hù)如何找？三線(xiàn)城市810萬(wàn)平米，最大的問(wèn)題，連鎖租戶(hù)很少，不屬于它們的目標(biāo)城市。”另一方面，二三線(xiàn)城市的本地租戶(hù)付租金意識(shí)薄弱，出現(xiàn)付完保證金后就跑路的不在少數(shù)，而額外的交際成本，也讓國(guó)內(nèi)外的投資者不敢冒然前進(jìn)?！　　斑€有一個(gè)是當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題，如果是相對(duì)偏一點(diǎn)的地方，規(guī)模要大一點(diǎn)。要看商業(yè)位置、人群購(gòu)買(mǎi)力，相對(duì)偏的地方規(guī)模上要做大，才能保證利潤(rùn)?！钡谝惶酱骶S斯的一位項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者?！　　岸€(xiàn)城市政府招商引資心態(tài)比較嚴(yán)重，只要進(jìn)來(lái)就給優(yōu)惠，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，非常無(wú)序。優(yōu)惠比如土地不要錢(qián)都可以給你?！贝鞯铝盒械囊晃幌嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者?！　∽錾虡I(yè)地產(chǎn)，土地成本是最大的。到二三線(xiàn)城市去，只要有品牌，拿地只是走一些招拍掛的程序，價(jià)格優(yōu)惠還是挺多的。目前二三線(xiàn)城市關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)升溫過(guò)快，“有的城市是這樣，1000萬(wàn)人口，9000萬(wàn)的商業(yè)定位，基本上全是無(wú)效供應(yīng)。根本就沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)做很好的了解，就完全靠想象來(lái)做?！薄　∮捎跊](méi)有很好的商業(yè)理念和定位，以及對(duì)商業(yè)缺乏理解，很多城市開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目極度不理想?！耙?yàn)槎ㄎ徊缓侠?，硬件不合適等原因，品牌商家不會(huì)進(jìn)駐，最后就不知弄了一些小商戶(hù)，半死不活，要不然根本就是空的?！币晃欢嗄陱氖路康禺a(chǎn)投資的人士告訴記者?！　《€(xiàn)城市的零售商業(yè)的消費(fèi)發(fā)展的最大瓶頸在于消費(fèi)力分布的嚴(yán)重不均衡：傳統(tǒng)CBD區(qū)域集中了城市的大量消費(fèi)力，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是零售品牌，都將自身精力放在此區(qū)域，而此區(qū)域的開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到飽和，甚至過(guò)飽和。另一方面，因?yàn)槿狈σ龑?dǎo)和成功案例，城市新區(qū)僅獲得較少開(kāi)發(fā)商或零售品牌關(guān)注，商貿(mào)氛圍的缺失和交通的不便導(dǎo)致了消費(fèi)群體不愿來(lái)此消費(fèi)?！　　耙欢ㄒ町惢?，選的點(diǎn)不一樣，目的性消費(fèi)。周末跟工作時(shí)間，請(qǐng)客吃飯、旅游等等需求。通常情況下，不是誰(shuí)都可以做商業(yè)地產(chǎn)，住宅只要做好了就可以賣(mài)出去，住宅有一些規(guī)定，比如說(shuō)小區(qū)停放、位置、配套、交通、戶(hù)型、售價(jià)就足夠讓你把他打造好?！贝鞯铝盒械囊晃环治鋈耸扛嬖V記者。　　“三線(xiàn)城市問(wèn)題會(huì)很?chē)?yán)重，地方開(kāi)發(fā)商講故事，國(guó)際國(guó)內(nèi)投資人碰到地方企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，做壞了，口碑被破壞。”塔博曼華夏柏欣經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司總裁譚祐華指出，“現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，23年不要有太高預(yù)期。業(yè)績(jī)預(yù)期要看租戶(hù)情況?；貓?bào)率6%7%就不錯(cuò)了。”　　“關(guān)注一線(xiàn)郊區(qū)、成長(zhǎng)區(qū)，做一些高端資產(chǎn)項(xiàng)目。盡管一線(xiàn)黃金地段競(jìng)爭(zhēng)激烈，但一線(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，還是有很多機(jī)會(huì)?！币晃桓圪Y投資企業(yè)的執(zhí)行董事告訴記者?！澳壳俺吮本┥虾５耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，其他地方風(fēng)險(xiǎn)都很大?！薄　?shù)據(jù)顯示，從2011年10月開(kāi)始，除了超市、百貨店和購(gòu)物中心，零售業(yè)出現(xiàn)下滑，增幅在減緩。零售商開(kāi)店速度的減緩，在2012年到2013年，%，%，20122013出現(xiàn)小的調(diào)整?！　　耙痪€(xiàn)城市繼續(xù)增長(zhǎng)，二三線(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)不充分，零售行業(yè)出現(xiàn)整合，不好的會(huì)消失。從老百姓消費(fèi)頻率上，社區(qū)型購(gòu)物中心是日常生活離不開(kāi)的，在中國(guó)區(qū)域性、都市型的購(gòu)物中心，都已經(jīng)在接近市場(chǎng)飽和的狀態(tài)下，從2012年開(kāi)始，更多的機(jī)會(huì)是來(lái)自社區(qū)型的購(gòu)物中心。目前城市發(fā)展的一個(gè)新特點(diǎn)是，很多城市開(kāi)始轉(zhuǎn)向老城區(qū)的改造，改造地塊向引導(dǎo)投資商策略轉(zhuǎn)移。中國(guó)每年需要有230萬(wàn)㎡的商業(yè)面積，按照35萬(wàn)㎡的社區(qū)型購(gòu)物中心面積規(guī)模計(jì)算，每年應(yīng)新增的社區(qū)型購(gòu)物中心是4050家。社區(qū)型購(gòu)物中心將是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)，是成長(zhǎng)潛力最好的。PART 3：去“傳統(tǒng)百貨主力店”從早先的美瑞百貨在藍(lán)色港 心去“傳貨百貨主力店”正在成為一種趨勢(shì)、此外還有大融城、正大廣場(chǎng)、IFCMALL等購(gòu)物中心，原本的主力店現(xiàn)在取而代之為多家次主力店的引入，一方面以減少百貨商場(chǎng)主力店與購(gòu)物中心零售招商之間的沖突，一方面亦可實(shí)現(xiàn)更高的租金坪效，另一方面亦可豐富購(gòu)物中心的商家組合?！璠詳細(xì)]購(gòu)物中心頻現(xiàn)“劈腿” 千店一面、模式難變百貨被“單飛”核心提示：百貨作為主力店進(jìn)駐購(gòu)物中心兩者“聯(lián)姻”似乎是天作之合，但近期購(gòu)物中心“劈腿”現(xiàn)象卻有些明顯。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著購(gòu)物中心更加注重創(chuàng)新打造年輕、時(shí)尚、個(gè)性化的購(gòu)物體驗(yàn)，將有越來(lái)越多的千店一面、模式難變的百貨被“單飛”，購(gòu)物中心去百貨化的時(shí)代已到來(lái)?！　I(yè)界稱(chēng)隨著購(gòu)物中心更注重創(chuàng)新，千店一面百貨被“單飛”將增多 　　百貨作為主力店進(jìn)駐購(gòu)物中心兩者“聯(lián)姻”似乎是天作之合，但近期購(gòu)物中心“劈腿”現(xiàn)象卻有些明顯。 　　曾作為正佳廣場(chǎng)三大主力店之一的麗麗百貨（后改定位為人行道鞋類(lèi)專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)），經(jīng)營(yíng)了近7年后在租期未滿(mǎn)情況下，日前被正佳解約收回，取而代之的將是多家品牌專(zhuān)賣(mài)店和快時(shí)尚店。無(wú)獨(dú)有偶，開(kāi)業(yè)不滿(mǎn)兩年的中糧集團(tuán)旗下的朝陽(yáng)大悅城將和主力店永旺百貨解約，替換為100多家國(guó)際時(shí)尚品牌零售集群，此舉引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。 　　有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著購(gòu)物中心更加注重創(chuàng)新打造年輕、時(shí)尚、個(gè)性化的購(gòu)物體驗(yàn)，將有越來(lái)越多的千店一面、模式難變的百貨被“單飛”，購(gòu)物中心去百貨化的時(shí)代已到來(lái)。 　　與百貨牽手或到盡頭 　　一直以來(lái)，百貨與購(gòu)物中心的“聯(lián)姻”似乎是天作之合，就如天河城廣場(chǎng)捆綁了天河城百貨、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)捆綁了萬(wàn)千百貨一樣，被業(yè)界傳為美談。然而，近期卻每每傳出不和諧聲音。 　　“人行道收回后，這一區(qū)域?qū)⒏某蓵r(shí)尚品牌集群區(qū)，預(yù)計(jì)在5月1日集中亮相。”正佳企業(yè)有限公司常務(wù)副總裁李穗生表示，購(gòu)物中心在未來(lái)創(chuàng)新性調(diào)整時(shí)，并不會(huì)再刻意去追求主力店與非主力店，而引入符合自己定位，又有一定獨(dú)立性且別人沒(méi)有的品牌組合。李穗生指出，百貨千店一面同質(zhì)化嚴(yán)重，一味追求百貨主力店也會(huì)令購(gòu)物中心趨同質(zhì)化，失去競(jìng)爭(zhēng)力。 　　而朝陽(yáng)大悅城與永旺百貨兩者的“聯(lián)姻”也曾一度被業(yè)界看好，但雙方分手后，朝陽(yáng)大悅城總經(jīng)理周鵬對(duì)外的解釋是：去主力店、去百貨化是中糧大悅城的整體策略，永旺百貨的品牌不能充分滿(mǎn)足大悅城顧客對(duì)于“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”的需求，因此經(jīng)協(xié)商與永旺百貨終止合作。 　　不過(guò)，專(zhuān)業(yè)人士黃華軍則認(rèn)為購(gòu)物中心去百貨化不能一刀切，購(gòu)物中心地理位置不同、體制不同、顧客群不同，差異化調(diào)整也不同。但他同時(shí)指出，未來(lái)購(gòu)物中心去超市大賣(mài)場(chǎng)的趨勢(shì)是明顯的，尤其是在黃金地段的購(gòu)物中心，超市霸占很大面積，而承租能力卻不及品牌店或百貨，“像天河城這樣的核心地段大面積引入吉之島超市，以后可能不多見(jiàn)了?！?記者了解到，近些年，百貨遭遇購(gòu)物中心“清退”的案例并不少見(jiàn)。如廣州中華廣場(chǎng)在幾次調(diào)整升級(jí)時(shí)，就逐漸縮小了開(kāi)業(yè)初期的功臣主力店中華百貨經(jīng)營(yíng)面積，為引進(jìn)快時(shí)尚品牌及餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)提供條件。另外，港匯廣場(chǎng)清退港匯新翼百貨、上海中山公園龍之夢(mèng)清退龍之夢(mèng)百貨等一系列案例均佐證了購(gòu)物中心與百貨漸行漸遠(yuǎn)。 核心提示：百貨作為主力店進(jìn)駐購(gòu)物中心兩者“聯(lián)姻”似乎是天作之合，但近期購(gòu)物中心“劈腿”現(xiàn)象卻有些明顯。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著購(gòu)物中心更加注重創(chuàng)新打造年輕、時(shí)尚、個(gè)性化的購(gòu)物體驗(yàn)，將有越來(lái)越多的千店一面、模式難變的百貨被“單飛”，購(gòu)物中心去百貨化的時(shí)代已到來(lái)?！　】鞎r(shí)尚店插足頻現(xiàn) 　　記者在整理眾多購(gòu)物中心去百貨案例中，在后續(xù)招商調(diào)整中可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)身影，那就是快時(shí)尚店。 　　正佳廣場(chǎng)在這兩年升級(jí)調(diào)整中，除了提出提升餐飲經(jīng)營(yíng)面積至18%的目標(biāo)外，另一個(gè)目標(biāo)就是快時(shí)尚店；天河城廣場(chǎng)在新一輪調(diào)整也在首層引入西班牙快時(shí)尚巨頭ZARA；而中華廣場(chǎng)在調(diào)整中除了引入廣州第一家國(guó)際知名時(shí)尚品牌Hamp。M華南區(qū)旗艦店外，也有OVS、DAZZLE、FIVE PLUS等著名快時(shí)尚品牌。 　　廣東省流通業(yè)商業(yè)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰指出，近幾年，國(guó)際快時(shí)尚品牌紛紛加大進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，而這類(lèi)品牌所要求的店鋪面積、展示面等系列條件和購(gòu)物中心合拍，也符合購(gòu)物中心調(diào)整為時(shí)尚、潮流、特色、體驗(yàn)的主流定位。 　　不過(guò)，李穗生對(duì)快時(shí)尚店取代百貨作主力店持否定態(tài)度。“目前快時(shí)尚店進(jìn)購(gòu)物中心都是采取銷(xiāo)售分成模式。但同一商圈內(nèi)快時(shí)尚店越開(kāi)越多，勢(shì)必會(huì)拉低單店銷(xiāo)售額，例如在相距不到200米的天河路上目前就開(kāi)了兩家ZARA，這樣購(gòu)物中心業(yè)主方分成收益也會(huì)被拉低，甚至收益水平還不如百貨，這樣在沒(méi)有利潤(rùn)的合作是不會(huì)長(zhǎng)久的?！?　　趨勢(shì)：百貨購(gòu)物中心化 　　購(gòu)物中心來(lái)勢(shì)洶洶，百貨會(huì)被完全拋棄嗎？如果重塑百貨業(yè)的價(jià)值，出口在哪里？ 　　“單一的百貨已很難有效吸引客流，百貨購(gòu)物中心化將是百貨行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)?！秉S華軍表示，一些具備體量?jī)?yōu)勢(shì)的百貨開(kāi)始糅合購(gòu)物中心元素，增設(shè)了餐飲、生活配套設(shè)施、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)種類(lèi)。 　　美東百貨董事總經(jīng)理謝仕平則表示，百貨轉(zhuǎn)型是根據(jù)消費(fèi)者的需求不同而產(chǎn)生的。未來(lái)5年，百貨領(lǐng)域的市場(chǎng)細(xì)分將更為明顯，將有越來(lái)越多百貨店注入購(gòu)物中心元素，滿(mǎn)足消費(fèi)者的多種需求?！拔磥?lái)一年內(nèi)，美東百貨將以時(shí)尚生活中心為概念，有意減少零售份額，糅合購(gòu)物中心元素，增加近20%的休閑功能配套?！?　　不過(guò)也有專(zhuān)家指出，百貨購(gòu)物中心化不能盲目跟風(fēng)。尤其在廣州、北京、上海一線(xiàn)大城市，體量不足而刻意購(gòu)物中心化只會(huì)弄巧成拙。 　　另類(lèi)聲音 　　購(gòu)物中心需更有“性格” 　　“百貨走進(jìn)購(gòu)物中心仍是目前國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的一大主流。”廣州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭強(qiáng)表示，在國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心迅猛發(fā)展的10年間，早期考慮的首要問(wèn)題是如何把動(dòng)轍十幾二十萬(wàn)的商業(yè)面積填滿(mǎn)，而10年前可供購(gòu)物中心選擇的業(yè)態(tài)和品牌種類(lèi)遠(yuǎn)不如今天這般豐富。特別是次主力店可供選擇的品牌更是稀少，而當(dāng)時(shí)百貨業(yè)如日中天，因此，邀請(qǐng)百貨作為購(gòu)物中心的主力店是個(gè)明智又保險(xiǎn)的選擇。 　　“正因如此，傳統(tǒng)大型的購(gòu)物中心一般會(huì)有1~2百貨作主力店來(lái)體現(xiàn)其定位，但這有利就有弊。”彭強(qiáng)指出，一方面，百貨在購(gòu)中心占用面積過(guò)大，租金雖然穩(wěn)定但普遍較低，吸引客流的能力也在逐漸下降；另一方面，新興個(gè)性迅速上升，他們逐漸形成了獨(dú)特的品位和審美觀念，對(duì)百貨擅長(zhǎng)的促銷(xiāo)、打折等活動(dòng)敏感度降低，而對(duì)餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的需求則越來(lái)越高，而百貨采取聯(lián)營(yíng)模式，普遍缺乏各自應(yīng)具有的鮮明特色，同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，尤其缺乏對(duì)時(shí)尚流行的快速采購(gòu)買(mǎi)手。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前，越來(lái)越多的購(gòu)物中心不斷崛起，百貨店自身的招商品牌同質(zhì)化，對(duì)購(gòu)物中心的租金和品牌豐富等貢獻(xiàn)上的缺失，都使購(gòu)物中心對(duì)百貨店的信心漸失，購(gòu)物中心的“去百貨化”也逐漸成為一種趨勢(shì)。同時(shí)，隨著購(gòu)物中心更加注重創(chuàng)新打造年輕、時(shí)尚、個(gè)性化的購(gòu)物體驗(yàn)，將有越來(lái)越多的千店一面、模式難變的百貨被“單飛”，購(gòu)物中心去百貨化的時(shí)代已到來(lái)。