【文章內(nèi)容簡介】 1對物業(yè)展開深入的調(diào)查研究，了解其使用功能和特點從物業(yè)管理的角度，提出合理化建議并擬訂物業(yè)管理方案。二組建物業(yè)管理隊伍 人員的選拔 人員的培訓(xùn) 人員的上崗三完善管理及辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 管理處物資配備四制定管理規(guī)章制度 制定切合實際的各項制度； 引入ISO9001質(zhì)量管理體系五與委托方進(jìn)行溝通與銜接 了解委托方組織架構(gòu)幾部門職能權(quán)限，便于日后工作的銜接 對雙方企業(yè)文化的認(rèn)同期六各類資料的收集及檔案的建立 收集檔案資料 科學(xué)分類 建檔 運用 二、 正常期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案房屋的維修管理房屋的養(yǎng)護服務(wù)二機電設(shè)備的維修養(yǎng)護設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理設(shè)備的運行管理設(shè)備的維修管理設(shè)備能源和安全管理三安全管理 治安管理 交通、車輛管理四消防管理消防應(yīng)急處理方案五智能化設(shè)施管理智能化設(shè)施的日常使用操作；智能化設(shè)施的維護；智能化系統(tǒng)的完善六中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理中央空調(diào)系統(tǒng)的日常使用及維護制訂維護應(yīng)急措施。七環(huán)境衛(wèi)生管理 綠化管理 清潔衛(wèi)生管理 環(huán)保管理 辦公區(qū)域清潔管理八食堂管理配餐和供餐的管理九財務(wù)管理 財務(wù)帳務(wù) 費用收取十文化活動開展 企業(yè)宣傳與委托方共同舉辦各項文化活動為委托方提供輔助性文化活動十一商務(wù)服務(wù)和完善配套按照委托方要求提供商務(wù)服務(wù)；協(xié)助委托方完善配套第三部分 物質(zhì)裝備計劃一：辦公裝備清單序號項目單位單價前期投入啟用后投入數(shù)量合計數(shù)量合計1電腦臺50002100005250002復(fù)印機臺130001130003大班臺、椅套400014000140004辦公桌張300515001030005辦公椅張15057501015006沙發(fā)、茶幾套200012000120007大會議臺張4000280008文件柜個550844009保險柜個8002160010計算器個80324011過膠機臺350135012打孔機臺150230013打印機臺2000240002400014傳真機臺1500115002300015文具一批2000一批2000一批2000小計分項合計二：保安、維修、保潔、綠化裝備清單序號項目單位單價前期投入啟用后投入數(shù)量合計數(shù)量合計總臺式對講機臺260012600對講機臺150057500812000沖擊鉆臺150011500電焊機臺120011200臺鉆臺130011300A17寸打蠟機臺15000115000管道疏通機臺250012500刷地機臺16000116000拋光機臺17000117000吸水機臺11000111000吸塵器臺35001350013500高架梯臺150011500玻璃刮把5010500塵推臺6010600伸縮竿把1105550清潔桶個1088015150地拖把151015010150推水刮把754300警示牌個302606180垃圾車輛50015001500三相電纜米5010 50010500多功能工具車輛4562912清潔工具、用品一批20001200012000剪草機臺470014700綠化工具一批200012000分項合計三：社區(qū)文化裝備清單（啟用后）序號項目單位單價數(shù)量合計照相機部350013500音箱套500015000DVD部120011200電視機臺300013000電話部35041400電腦軟件套700017000小計第二部分 管理人員的培訓(xùn)及人員管理一、 培訓(xùn)原則 自學(xué)與面授相結(jié)合的原則 理論與實踐相結(jié)合的原則 脫產(chǎn)與在崗相結(jié)合的原則二、 公司培訓(xùn)目標(biāo) 塑造一支具有持續(xù)學(xué)習(xí)能力和工作適應(yīng)能力的，能夠與時具進(jìn)和勇于創(chuàng)新的，能夠不辱使命和充滿活力的員工隊伍。 確保每個員工年度培訓(xùn)在150課時以上； 確保新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%； 管理人員持證上崗率100%； 員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；三、 培訓(xùn)種類 職前培訓(xùn)新員工入職一個月內(nèi)必須參加公司人力資源部組織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核?？己顺煽兒细窈蠓娇缮蠉?，不合格允許補考一次，補考不及格者不予錄用。 崗位培訓(xùn)新員工入職三個月內(nèi)必須參加管理處或部門組織的崗位培訓(xùn)。掌握所從事崗位的必備知識及基本物業(yè)管理法規(guī)。 三級達(dá)標(biāo)培訓(xùn)包括基本達(dá)標(biāo)培訓(xùn)、完全達(dá)標(biāo)培訓(xùn)和提升達(dá)標(biāo)培訓(xùn)。是為了讓員工從最基本的知識的技能達(dá)標(biāo)提升到對物業(yè)管理各層面知識的精通，熟練運用相關(guān)法律法規(guī)及專業(yè)知識，更全面地為顧客服務(wù)。 晉職培訓(xùn)對表現(xiàn)突出的，擬晉升到高一級職位的員工所進(jìn)行的培訓(xùn)。這也是公司為了選拔人才進(jìn)行的一次考核。 專題培訓(xùn)以物業(yè)管理知識、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量體系文件或物管案例等為主題進(jìn)行的培訓(xùn)。主要由相應(yīng)專家、學(xué)者或同行業(yè)優(yōu)秀人士擔(dān)綱主講，達(dá)到拓寬視野、相互學(xué)習(xí)、溝通交流、提高認(rèn)識的目的。 司外培訓(xùn)組織相關(guān)人員參加公司以外的培訓(xùn)，如勞資管理、內(nèi)審管理、檔案管理等等，取得相應(yīng)上崗資格。四、 培訓(xùn)方式 自學(xué)。自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時間上給予安排和照顧。 公司集中培訓(xùn)。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強的提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。 外派參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)班。選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。 理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗，提高水平。 參觀學(xué)習(xí)。組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗。 崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機會；通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到“專職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。五、 培訓(xùn)計劃培訓(xùn)時間培訓(xùn)主題授課方培訓(xùn)對象基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊》、《勞動法》、公司質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度、崗位職責(zé)內(nèi)部全體員工物業(yè)的接管驗收內(nèi)部管理人員智能化管理與服務(wù)、電腦知識、公用設(shè)施及設(shè)備維護標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序、綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識內(nèi)部管理人員雙方的企業(yè)文化、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)甲、乙雙方全體員工物業(yè)管理法律法規(guī)、案例分析內(nèi)部全體員工消防技能訓(xùn)練及演習(xí)內(nèi)部全體員工綜合學(xué)習(xí)考核內(nèi)部全體員工專題學(xué)習(xí)（科目待定）外請全體員工公共關(guān)系學(xué)原理外請管理人員怎樣接待客戶及處理投訴的藝術(shù)內(nèi)部或外請管理人員怎樣有效調(diào)動工作的積極性內(nèi)部或外請全體員工分批組織員工外出參觀學(xué)習(xí)待定全體員工房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識內(nèi)部管理人員怎樣當(dāng)好部門主管內(nèi)部或外請部長助理以上國優(yōu)（大廈）考評標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部管理人員清潔作業(yè)指導(dǎo)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部全體員工機電設(shè)施、設(shè)備的日常保養(yǎng)和維修內(nèi)部工程部等等……除了上述在職培訓(xùn)項目外，我們還將針對醫(yī)院物業(yè)項目的實際情況，對管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：一、 事故現(xiàn)場急救常識1. 急救原則：先救命，后治傷。2. 急救步驟：止血、包扎、固定、救治。3. 常用急救方法（1）包扎：傷口包扎繃帶必須清潔，傷口不要用水沖洗，如傷口大量出血，要用折疊多層的繃帶蓋手帕或手巾（必要時可撕下衣服）扎緊，直到流血減少或停止；（2）碰傷：輕微的碰傷，可將冷濕布敷在傷處。較重的碰傷，應(yīng)小心把傷員安置在擔(dān)架上，等待醫(yī)生處理；（3）骨折：手骨或腿骨折骨，應(yīng)將傷員安放在擔(dān)架上或地上；（4）碎屑入目：當(dāng)眼睛為碎屑所傷，要去醫(yī)院治療，不要用手、手帕、毛巾、火柴梗等東西擦眼睛；（5）灼燙傷：用清潔布覆蓋傷面后包扎，不要弄破水泡，避免創(chuàng)面感染，傷員口渴時可給適量飲水或含鹽飲料。經(jīng)現(xiàn)場處理后的傷員要迅速送醫(yī)院治療；（7）煤氣中毒：立即將中毒者移到空氣新鮮的地方，讓其仰臥，解開衣服，但勿使其受涼，如中毒者呼吸停止，則實施人工呼吸搶救；（8）觸電：應(yīng)立即關(guān)閉電閘或用于木材等絕緣物把電線從觸電者身上服，使其呼吸不受阻礙，如觸電者呼吸停止，則應(yīng)進(jìn)行人工呼吸。二、 供電中斷1. 突然發(fā)生停電事故時，在第一時間通知機電隊，并通知管理處主任和相關(guān)管理人員，利用消防廣播等一切通訊手段，及時通知醫(yī)院各科室采取應(yīng)急措施。2. 機電隊迅速集中人員分析停電事故和停電原因，在第一時間制定應(yīng)急措施，保證在最短時間內(nèi)供電。（1） 高壓開關(guān)跳閘或損壞。開啟備用發(fā)電機，按第一種情況第2條進(jìn)行應(yīng)急處理，如屬一般故障引起的跳閘，故障點排除后，將高壓開關(guān)復(fù)位；如屬供電上端停電，立即向供電局問明情況，請求盡快供電；如確定高壓開關(guān)熔絲燒毀，及時更換斷絲或使用備用柜供電；（2） 低壓側(cè)大范圍停電即低壓側(cè)開關(guān)跳閘。首先啟動備用電機發(fā)電供電，再尋找事故原因；如屬支路短路、過載、漏電、接地等故障引起進(jìn)線主開關(guān)跳閘，迅速隔離或切斷故障點，將進(jìn)線開關(guān)復(fù)位；如屬進(jìn)線主開關(guān)本身故障，迅速排除故障。（3） 低壓側(cè)小范圍停電即支路開關(guān)跳閘。先確定故障點是否在開關(guān)本身抑或在控制末端，如在開關(guān)本身用備用抽屜，如在控制末端，查明原因排除故障。3. 保安部堅守崗位，加強戒備，防止盜竊、破壞、火災(zāi)等其他事故發(fā)生。4. 受理部接聽電話，及時利用通訊設(shè)備傳達(dá)各種信息，事后將記錄整理后并遞交管理處閱后存檔。三、 供水中斷1. 機電隊當(dāng)班人員，第一時間到達(dá)現(xiàn)場，了解情況，分析、查明事故原因。（1） 如屬于水泵控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障，引起停止供水，應(yīng)將水泵工作狀況由自動變?yōu)橥羞\，并及時排除故障；（2） 如果是水閥本身故障，在有配件情況下，及時更換，沒有配件時進(jìn)行修理，暫使用，待配件到位后更換；（3） 檢查供水總閥是否正常，如人為關(guān)閉，及時打開，并將情況反饋機電隊長、管理處主任。2. 停水后，由機電隊派人到各科室將熱水器電源開關(guān)關(guān)閉，防止熱水器缺水保護失控，造成熱水器損壞。3. 對重點部位，如急診科、手術(shù)室、ICU等，機電隊要絕對保證供水。4. 恢復(fù)正常供水后，巡視供水范圍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。四、 供餐中斷1. 營養(yǎng)餐應(yīng)急供餐措施（1） 營養(yǎng)餐準(zhǔn)備好臨時簡易訂餐菜單，提前一天預(yù)定，并向患者做好宣傳和解釋工作，均漿和半流、全流食品提前上班準(zhǔn)備好，并用保溫桶保溫；（2） 備好中瓶煤氣及高壓閥臨時炒小鍋菜，用一次性快餐具用餐，避免餐具消毒困難；（3） 盡量作些現(xiàn)煮面食類，確?；颊哂貌?。2. 職工餐應(yīng)急供餐措施（1） 采用以面食為主，中西結(jié)合的方式，制做一些西式糕點、面包，各種餅類，配有鮮奶制品等，可以涼吃的食品，多做幾種粥類，開餐時用小煤氣灶分批加熱；（2） 組織人員包水餃，自做切面，用煤氣湯爐加工，供餐湯面；（3） 副食以熟食為主，烤、鹵及各式?jīng)霭璨?、小咸菜提前加工好，及各種茶蛋、咸蛋、鹵蛋等；（4） 在保質(zhì)、保量、保衛(wèi)生的前提下，外定部分快餐飯盒，每份6元備用，一個電話解決問題，自制部分一次性快餐用具，以免消毒不到位；（5） 籌備種種煤氣用具、高壓閥、檢查灶具是否完好可用；（6） 用所有容器分類備水，以防停水急用；（7） 傳達(dá)到每個員工，積極做好準(zhǔn)備工作，并在門口提前張貼告示牌，請顧客對不周之處給予諒解，并告之供應(yīng)的品種，以便就餐人員選擇。五、 電梯困人凡遇電梯故障困人，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超過5分鐘仍未