【房地產(chǎn)】重慶城市心語(yǔ)家園項(xiàng)目核心戰(zhàn)略報(bào)告doc(編輯修改稿)
2025-08-13 13:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資需求未得到滿足。 大同方：該項(xiàng)目位于解放碑中心商圈，但周邊高層建筑密集，視野受阻。配置、配套尚可。以小戶型為主并將低層高為小躍層以提升價(jià)值，以明顯偏低的價(jià)格推出，在推廣乏力的前提下開(kāi)盤(pán)1月銷(xiāo)售率即達(dá)50%。 小結(jié)：從上述情況可以盾出，近兩年渝中區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)：一方面，作為2000年下半年開(kāi)盤(pán)的御景江山，在2001年后開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)中，未受到渝中區(qū)新銳江景樓盤(pán)的沖擊，在江景房市場(chǎng)上依然一枝獨(dú)季。這是本項(xiàng)目面市爭(zhēng)奪領(lǐng)先者的利好時(shí)機(jī)；另一方面，天倫華在苑繁華地塊開(kāi)發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的思路，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，并乏追隨者；第三，面積緊湊、黃金地段的住宅物業(yè)被投資者廣泛看好。 （四）渝中半島在售住宅供給特征及趨勢(shì) 雖然政府加大了舊城改造力度，但由于拆遷難度大，加上政府對(duì)渝中半島住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)的限制，渝中半島在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)住宅物業(yè)供給量將會(huì)逐步下降，年內(nèi)擬售樓盤(pán)有： 華庭嘉園二期：位于北區(qū)路和嘉濱路之間，在一期的左側(cè)。規(guī)劃為江景小戶型，3500元/平米的均價(jià)，憑借開(kāi)發(fā)商化潤(rùn)實(shí)業(yè)及項(xiàng)目知名度，可望在市場(chǎng)上產(chǎn)生一定的影響；但是項(xiàng)目占地近10畝，體量小、無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，又將受輕軌噪音影響，工程的外部環(huán)境也差于一期，因此其情況并不樂(lè)觀。 南國(guó)麗景：位于滄白路和嘉濱路之間，洪涯洞片區(qū)左端，由英利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。總建面4。7萬(wàn)平米（住宅3平米），屬嘉陵江景樓盤(pán)，居者可從滄白路、民族族路出入解放碑，車(chē)行滄白路入庫(kù)，盡享城市生活便利；項(xiàng)目是點(diǎn)式高層樓型，每隔二層有一空中花園，一梯俄文避孕藥有門(mén)戶有看江；在戶型設(shè)計(jì)、面積搭配上，內(nèi)部意見(jiàn)多有分岐，基本確定以130150平米的三室四室為主力產(chǎn)品，但220300平米的躍層也占近20%的比例。據(jù)代理商邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年底開(kāi)盤(pán)；背江起價(jià)3300元/平米、朝江起價(jià)4200元/平米。工程進(jìn)度到柱基澆筑階段。 東和灣：在朝千路與嘉濱路之間，與御景江山相鄰，是東和物業(yè)繼北部成功開(kāi)發(fā)皇冠東和之后的又一新作。占地5000平米，規(guī)劃為板式高層，其均價(jià)預(yù)期不超過(guò)3000元/平米，項(xiàng)目由眾聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)公司代理。工地尚未平整，只是粉刷圍墻而已。 新巢時(shí)代（先更名為麗島錦都）：地處道門(mén)口，在重慶市第一人民醫(yī)院旁，周邊新舊大樓包圍，視野并不理想，只有正南面12樓以上可看山景。開(kāi)發(fā)商金禾地產(chǎn)公司意欲擴(kuò)大商場(chǎng)的面積，也有增加中小戶型套數(shù)的打算。工地開(kāi)挖基礎(chǔ)，售樓處裝修中。 渝亞廣場(chǎng)（帝都廣場(chǎng)）：在解放碑民族路五一路交匯處，由渝亞房地產(chǎn)一切，建筑物為七層裙樓上架雙塔，A塔25層、B塔40層，定位為“商場(chǎng)+寫(xiě)字樓+城市公寓”的格局。2001年7月開(kāi)工，計(jì)劃于2002年11月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)完成裙樓結(jié)構(gòu)。 小結(jié)：新開(kāi)江景樓盤(pán)以江景房居多，客觀上分流部份客源，尤其是中端客戶；從擬定的均價(jià)不超過(guò)3500元/平米的情況盾，也對(duì)海客瀛洲形成直接的價(jià)格沖擊。因陋就簡(jiǎn)此，在準(zhǔn)備充分的前提下，開(kāi)盤(pán)時(shí)間早可以搶得先機(jī)；品牌先期導(dǎo)入，高品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)是與這類(lèi)樓盤(pán)區(qū)隔開(kāi)來(lái)的關(guān)鍵。 （五）渝中區(qū)江景房發(fā)展?fàn)顩r在2000年以前，特別是999年，渝中半島憑借兩江環(huán)紅所原有的天然江景資源以及中心商業(yè)區(qū)生活配套便利的優(yōu)勢(shì)，江景房一直是該區(qū)域住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主流主要集中在長(zhǎng)濱路沿線，呈獨(dú)霸重慶江景房開(kāi)發(fā)之勢(shì)。無(wú)后出現(xiàn)了奎星樓、基良廣場(chǎng)、海韻大廈、聽(tīng)江大廈、量辰花園、南濱大廈、望江公寓、華庭嘉園等一大批江景樓盤(pán)。 這一時(shí)期江景房開(kāi)發(fā)水平較低，物業(yè)配置和配套不高，單純強(qiáng)調(diào)景觀優(yōu)勢(shì)，忽略消費(fèi)者對(duì)居家舒適度的把握和品牌的塑，并且景觀資源的利用并不充分。隨時(shí)時(shí)間的堆積，這些樓盤(pán)元?dú)庖堰M(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售。 在2000年以事，渝中半島的江景房向品牌化方向發(fā)展，江景房的開(kāi)發(fā)提升到更高水平，在嘉濱路沿線出現(xiàn)了華庭嘉園（一期）和御景江山具有代表性的品牌物業(yè)。在這兩個(gè)盤(pán)的江景房處于尾房銷(xiāo)售之際，渝中半島缺乏相應(yīng)的高品質(zhì)江景房供給，特別是在擁有南山和和茳景觀資源的長(zhǎng)濱路沿線正處于空擋期。１、 長(zhǎng)濱路代表心血來(lái)潮工景樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱(chēng)基良廣場(chǎng)望江公寓南濱大廈體量（萬(wàn)平米）7主要賣(mài)點(diǎn)工江景、兩江交匯南山遠(yuǎn)景、朝天門(mén)廣場(chǎng)陜西路平街出入長(zhǎng)江景、儲(chǔ)奇門(mén)凱旋路上較場(chǎng)口長(zhǎng)江景、南紀(jì)門(mén)中興路上較場(chǎng)口規(guī)劃特點(diǎn)A幢：3F/12F以上住宅B幢：32F/12F以上住宅十層裙樓上架雙塔A、B 幢1132F住宅單體塔樓632F住宅平面布局A幢：一梯7戶B幢：一梯12戶A幢：一梯12戶B幢：一梯8戶一梯8戶/4戶看江主力戶型面積搭配（平方米）二室：97132三室：126166看江躍層：300左右二室：81/小躍層79三室：114/119四室：145/157/175躍層：220左右三室：123/138/142復(fù)式：200產(chǎn)品配置領(lǐng)先型智能化系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)、塑鋼窗、精裝修入口大堂可視對(duì)講、LG電梯、落地塑鋼窗配套設(shè)施待B幢交房后，統(tǒng)一規(guī)劃觀光餐廳、茶樓、裙樓屋頂花園會(huì)所、茶樓、裙樓屋頂花園初始價(jià)格（元/平米）A幢朝江：3065起B(yǎng)幢背江：2700起正江：最高價(jià)3088前江：2080起正江：31604000現(xiàn)行價(jià)格（元/平米）A幢朝江余房：均價(jià)3360B幢背江小戶型：3000起屋頂躍：48006000正江：3000起背江：2400起側(cè)江：特價(jià)2388躍層：4000側(cè)江：2800起臨街：2500起銷(xiāo)售周期至今四年余至今約二年至今近二年 銷(xiāo)售情況A幢：余數(shù)套躍層B幢：售出約60%售出近70%正江：售完總銷(xiāo)售率：近60%相關(guān)說(shuō)明：a 就戶型面積而言，
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