【房地產(chǎn)】重慶城市心語(yǔ)家園項(xiàng)目核心戰(zhàn)略報(bào)告doc-閱讀頁(yè)
2024-08-05 13:44本頁(yè)面
【正文】 中受阻，通過(guò)特價(jià)處理方才出貨。D 御景江山的客房來(lái)源主要是：私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、企事業(yè)單位管理者、公務(wù)員等，渝中區(qū)的購(gòu)房者占近七成，有近九成人士年齡在30歲以上，其中35%的置業(yè)者在4050歲之間，居家型購(gòu)買為主。推出的占總套數(shù)據(jù)近20%的中小戶型，全為年輕購(gòu)買和投資購(gòu)買，兩者之比約為3：2３、 御景江山案例分析 因御景江山在渝中半島的江景房開(kāi)發(fā)中獨(dú)樹(shù)一幟，具有相當(dāng)?shù)拇硇裕涞囟巍⒅苓叚h(huán)境、景觀、品質(zhì)等因素與?？湾抻幸欢ǖ南嗨菩?，故對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析如下： 戶型面積對(duì)銷售的影響：戶 型面 積（平米）套 數(shù)銷售套數(shù)銷售套數(shù)占本戶型套數(shù)比銷售套數(shù)占項(xiàng)目總套數(shù)比四室二廳142/1561128273．21%12．33%三室二廳128/13120113466．67%20．15%二室二廳97/11432310632．82%15．93%一室二廳72292896．55%4．21%合計(jì)/665350/52．63% 調(diào)查顯示，四室和三室的成交量大且集中，迎合了市場(chǎng)的主力需求；二室的剩余量最大，一則面積搭配偏大，二則無(wú)江景且采光較差。 總價(jià)對(duì)銷售的影響總價(jià)（萬(wàn)元）套數(shù)銷售套數(shù)銷售套數(shù)占該總價(jià)套數(shù)比銷售套數(shù)占項(xiàng)目總套數(shù)比2030886169．31%9．17%30402258236．44%12．33%4050974546．39%6．77%506016510664．24%15．94%60以上905662．22%8．42%合計(jì)665350 /52．63% 調(diào)查顯示，成效 累進(jìn)較多的是總價(jià)在2030萬(wàn)元的背江單位，這是單價(jià)下調(diào)的結(jié)果；總價(jià)在3040萬(wàn)元的房子，都是面積較大的二室，且缺乏江景、部份還有黑房間，所余尚多；而總價(jià)在5060萬(wàn)元的房屋戶型較大，景觀較好，雖然總價(jià)較高，銷售狀況仍然相對(duì)較好。這類房屋，江景資源最豐富，窨舒適度較高，使用功能更齊備，符合商品性價(jià)倍加原則，滿足了富裕者二次或多次置業(yè)的需求。這類房屋的價(jià)格與背江房相無(wú)幾，總價(jià)往往在2030萬(wàn)元之間，極大地滿足了中端購(gòu)習(xí)者的適用心態(tài)。如果把中小面積的二室戶型安排在正江面，必然造成供給與需求的矛盾，必然造成單價(jià)與品質(zhì)的矛盾。此類房出現(xiàn)快銷，分流了江景房的客戶資源，也打壓了背江內(nèi)景房的銷售。五、渝中半島客戶置業(yè)特性及置業(yè)傾向（戶型、面積、地段、情節(jié)….）與市內(nèi)近兩年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾的熱點(diǎn)區(qū)域相比，解放碑余額的優(yōu)勢(shì)仍然分明：得天獨(dú)厚的主城區(qū)中心，可充分享受都市生活的繁華便利，山城特有的龍脊地貌，又能飽覽兩江風(fēng)光。 從解放碑住宅物業(yè)的業(yè)主構(gòu)成來(lái)分析解放碑住宅需求情況，可以發(fā)現(xiàn)解放碑的住宅物業(yè)相比其他區(qū)域，需求的多樣性和復(fù)雜性尤為突出。在解放碑的住宅物業(yè)中，都有不少的購(gòu)房者是將住宅作為商務(wù)辦公場(chǎng)所。價(jià)格市制物業(yè)也大多是作為商務(wù)用途，這一點(diǎn)在時(shí)代豪苑休現(xiàn)得極為明顯，居住性購(gòu)買者所占比例不到10%，而居住性購(gòu)買占絕大多數(shù)的往往是位置稍偏，產(chǎn)品質(zhì)素較好，價(jià)格相對(duì)較低的物業(yè)（如華庭嘉園、御景江山等）。投資者往往表睞功能齊全、面積控制較好的中小戶型，而且出于對(duì)投資回報(bào)率的追求，往往選擇項(xiàng)目中缺陷不大，但價(jià)格偏低的單位。六、 江景房、江景房，魅力四射？ （一） 重慶江景房粉墨登場(chǎng)：北濱路大開(kāi)發(fā)（金沙水岸、珠江地產(chǎn)、濱江實(shí)業(yè)……） 渝中半島——“為數(shù)不多”的江景房 大盤融橋，“江景”受阻（二） 江景房能否成為市場(chǎng)追捧的利器1. 算一算江景房究竟有多少：800畝+400畝+200畝……=5000畝2. 現(xiàn)有的江景房（產(chǎn)品）有何特色：差別不大 （三）江景房決勝重慶市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？產(chǎn)品差異化——江景資源的提升 江景房與別墅（哪個(gè)劃算？） 江景房與投資物業(yè)（誰(shuí)的投資潛力更大？）江景房與平民房（給多少人帶來(lái)居家革命？）江景房與江景房（面臨選擇怎么不痛苦？）第二部分 產(chǎn)品篇 錢塘項(xiàng)目市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)是什么？產(chǎn)品的差異化（形態(tài)、個(gè)性、空間、結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品文化內(nèi)涵）提高產(chǎn)品性價(jià)比生活模式的差異化產(chǎn)品市場(chǎng)形象的差異化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)策略（一）： 產(chǎn)品創(chuàng)新與項(xiàng)目靈魂（一） 新產(chǎn)品 ：“higt house” (空中洋房)1. “higt house”的定義：A、 超層高，一層的面積兩層的空間B、 戶戶有露臺(tái)、空中花園C、 戶型實(shí)用主義（小一房、小二房、小三房）D、 通風(fēng)采光性更強(qiáng)E、 花園社區(qū)的“higt house”2. “higt house”的出發(fā)點(diǎn)：產(chǎn)品實(shí)用主義購(gòu)買實(shí)惠主義市場(chǎng)實(shí)在主義生活實(shí)心主義3. “higt house”的市場(chǎng)支撐點(diǎn)：產(chǎn)品差異化的同時(shí)尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)“higt house”具有超強(qiáng)的市場(chǎng)利基點(diǎn)和市場(chǎng)兼容性從渝中區(qū)多個(gè)項(xiàng)目把戶型“以大化小”現(xiàn)象的啟示（二） 產(chǎn)品的規(guī)劃思路 （三） 產(chǎn)品定位 物業(yè)檔次定位—— 目標(biāo)客戶定位—— —— ——項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)策略（二）： 提高產(chǎn)品性價(jià)比 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)策略（三）：“higt house”創(chuàng)意空間全新生活——顛覆傳統(tǒng)的白領(lǐng)居住模式為都市白領(lǐng)、都市麗人、都市商務(wù)和專業(yè)人士量身打造的頂級(jí)花園式“空中洋房”生活
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